立ち止まって考えなおすタイミングを意識的に作らないと・・・。

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自分に合った投資法は何かをたまに立ち止まって考えないといけないのでしょうね。

状況は刻々と変わるわけですし・・・。自省の意味を込めて。



思い直すと、人生を生きていく中で価値観や好みが徐々に変わっていくってことは

思い起こすと割とあるような気がしています。そしてそれに気が付く時って、

なんかそういえば・・・とふと思うようなことが多い気もしております。



例えば先日、こんなことがありました。



私はとあるメーカーさんの靴が足にジャストフィットという認識で、かれこれ

２０年以上履き続けておりました。履いた時から足に馴染む感じがしており、

靴擦れ等も起こらないという素晴らしい靴でした。



ところが、ここ数年ちょっとおかしいなと思うようになってきたのです。

違和感を感じたのは通販で買ったそのメーカーさんの靴の時でした。なんかすごく

締め付けられる感じがしたのです。実際、履きならす過程で靴擦れ等々起こりました。

しかもなかなかなじんでこないんです。



その時、そういえば最近すぐに馴染まずに少し窮屈に感じるタイミングが最初の方に

あったおなあ・・・と気が付きました。とはいえ今回は通販で買ったということも

あるので、実際に履いて買ったらまた別かもしれないと思って、再度同じメーカーさんの

靴を店舗で購入してみたのです。すると、通販のやつほどじゃないけど、やっぱり少し

窮屈な印象がありました。



別なメーカーさんも結構足に馴染んでいい感じのところがあったんですけど、

そういえばこっちのメーカーさんも馴染むまでに時間がかかるようになっていました。

特に足の甲がギューッと締め付けられる感じがするんですよねえ。



そんな話を嫁ちゃんにしたところ、それは靴のサイズが合わなくなっているのでは、

というコメントをいただきました。若い頃よりデブになってるし劣化してるんだから

体系が変わるのも当然でしょう、と（実際はもうちょっと優しい言い方でしたよ）。



嫁ちゃんのアドバイスに従い、先日アウトレットでスニーカーのお店に行って、

別のメーカーの靴を履いてみたら、けっこういい感じに履ける気がしました。

今日はその靴を履いて買物に行ってみようかなと思っております。



ちなみに、最近左足の親指の下あたりの側面がやたらと膨らんでいることに気が付き

整形外科に行ってみたのですが、滑膜包炎という診断でした。足に水が溜まっている

状態だそうです。特に心配する症状ではないけど、リハビリとしてレーザーを当てて

水が抜けるかをしばらく試すことになりました。



この滑膜包炎も、どうやら「物理的な刺激が継続的に続くと起こることがある」ようで。

物理的な刺激・・・たぶん靴が合わなかったのを無理に履いていたからでしょうね。



このように、身体のことをひとつとっても、惰性で過ごさず外的な要因や内的な要因を

常に意識して変化がないかを考えなくてはなりません。そして、そのことって、

投資においても同じだろうなと思うのです。



市況はどう変わったか？

自分の財務状況はどう変わったか？

周囲との関係性はどう変わったか？



変化を見落とさず、常にその変化に合わせた形でアップデートをかけていかないと

置いていかれてしまうことでしょう。



前述の靴の例のとおり、私はそういう見直しをせずに惰性で動く傾向があります。

投資に関しても「今までこれでうまくいってたから」という感じで、手法をずるずると

継続しがちです。なので、そこそこの規模になった今も、小さい戸建とか利回り重視の

物件購入を続けております。周囲の人から見たら、あの人まだあんな投資やってんの？と

思われているのではないでしょうか（自覚はあります）。



ここで「自覚はあります」で終わらず、何かこう、今の時流や規模に合った投資法に

切り替えることも考えないといけないのでしょうね。皆さんを見ていると、規模が

大きくなるとＰＬ中心からＢＳ中心に切り替えているように見えます。ＢＳを

良くすることの価値が昔からよくわかっておらず、未だにわからないポンコツですが

もはやわからなくてもそっちに切り替えた方がいいのかもしれないですねー。

（いや意味がわからずやるのはダメだろ）



もっといろいろ考えて行動しないとダメなんだろうなー。



市況って意味だと、民泊やホテルへの投資をし始めているので、そこは時流に一応

乗っかれているのだと思います。あとは自分自身がどう変化するべきなのか。

とりあえず今は売却を進める方向でやっていますが・・・たぶん欲をかいているのだと

思いますけど、なかなか売却も思うように進みません。



また改めて、今の状態からどこを目指すべきなのか考えないとなあ。、



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札幌７棟目、甚大なる損害を被りつつようやく漏水の原因が判明。

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札幌７棟目の漏水、ようやっと事象が発生している箇所を発見できました。

内装かなり解体している状態でようやくです。復旧の費用など頭が痛いです。



１ヶ月半前にブログに軽く書かせていただいた漏水の件、その後暗礁に乗り上げて

とにかく大変なことになっておりました。



ファイバースコープ調査で確認する→原因判明せず

雨水管だけでなく排水管などもついでに調べて貰ったのですが、それでも漏れの原因は

わからずじまいでした。１０万円もかかったのにー（泣）



そこから、あたりをつけて少しずつ入居者様と調整しながら内装を剥がして調査をして

いきましたが、それでも原因箇所は見つかりません。入居者様は１ヶ月以上お水の

拭き取りをさせられてだんだんフラストレーションが募ってきているのが手に取るように

わかるということで、早く決着させなくてはと焦りが募ります。でもその気持ちとは

裏腹に、漏水している箇所は全くわからないままです。



壁面に接していない部分の床から水が湧き出てくる状態ということで、入居者様は

毎日拭き取りをしているとのことです。拭き取る量がだんだん増えてきているみたいな

話もあったような。雨が降った時だけ漏れてくるというわけでもないということなので、

給水もしくは排水でどこかから漏れているのではないかという疑いが考えられます。

ずっと同じペースで水が湧き出ているようなので、排水よりは給水の方が確立が

高いのかなと（管理会社さんが）想像しました。



ここがダメなら全面的に内装を引っぺがしてキッチンを取り外して調査しないと

いけないというところまできてしまいましたが、それでも調査結果は空振り。

管理会社さんとしては、これ以上はお住まいになっている状態だと確認ができないので

ご退去いただいて本格的に内装を全部ひっぺがす必要あり、という判断でした。

併せて、こちらの都合での退去な上、設備の不具合があって適切にお住まいに

なれなかった間の家賃減免などもおそらく求められるだろう、と。



有料入居者様に出ていってくれとお願いするのは全く気が進まないどころか憂鬱以外の

何物でもないのですが、こうなってしまったらもう仕方がありません・・・。

家賃を２万減額するという腹案を持って管理会社さんには説明に当たっていただき、

結果としてお引越代＋住み替え物件の初期費用負担、漏水発生から退去までの間の

家賃を２万減額する、ということで決着しました。



その後、引越費用と初期費用の明細書が届きました。全部合わせて４０〜５０万です。

くうー、きつい（泣）



こうしてセルフで退去予告を作り出してしまったわけですが（泣）

その状態にまでしてしまったので、とにかくやれるところは進めていかないとです。

退去が９月半ばということだったのですが、どう交渉したかわかりませんけど

退去の前に更に調査を進めてくださった模様です。



そして昨日「とうとう見つけました！」という報告が！

キッチンレンジフードとコンクリート梁の間にピンホール漏水が見つかった、

とのことでした。レンジフードのところとなると、建物の天井近くだと思いますが

なんで床から湧いてたの？という点がよくわからず困惑。管理会社さんによると、

レンジフード部分から外に漏れず、ボードと軽量鉄骨を伝って下に落ちていたとの

ことでした。それが床から湧いてきていたとのこと。いろんな原因があるもんですね。



この結果が届いた日に保険代理店さんとの打ち合わせが予定されておりましたので

その場で内容を見せて今後の保険の手続きの流れを確認しました。ひとまず、

調査も含めて復旧までにかかった費用をまとめて明細書として提供して貰えば、

保険会社さんに提出して判断を仰ぐとのことでしたので、管理会社さんにもそういった

資料を作っていただくようお願いをしました。また、遺失家賃についても休業補償の

対象になる可能性はあるので、併せて情報提供をお願いしました。



保険出なかったら、これも１００万どころじゃない金額になります・・・。おえー。

保険、何とか出てください！お願いします！（祈）



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各種保険をいろいろと更新し、火災保険に関する情報を伺う。

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火災保険の打ち合わせおよび諸々の保険の契約更新をしてきました。

主に孤独死保険でしたが、一部火災保険も。あと値上がりの話も伺いました。



昨日のブログに書いた通り、今、火災保険の保険料はとんでもない価格になっています。

物件によっては余裕で倍以上の保険料になってしまいました。それでも火災保険は

やっぱり大事なので、かけざるを得ません。



ひと昔前なら、築浅やＲＣは火災保険が安くて固定資産税が高い、築古や木造は逆で

火災保険料が高くて固定資産税が安い、でも固定資産税の方がハードなお値段なので

結果として木造や築古の方が支払総額は少ない、なんて思っていたのですが・・・

最近の保険料高騰のせいでそれも怪しくなってきてしまいました。



物価は上がれど家賃が上がらない。そんな時代が続いている今日この頃です。

最近ようやく家賃も上昇の兆しが見えてきたので、そこだけは好材料でしょうか。



昨日はそんな中、保険代理店さんと打ち合わせをした後情報交換の会食などを

させていただきました。



サラリーマンのお仕事の後でお邪魔したので、かなり到着が遅くなってしまい

保険代理店さんには申し訳なかったのですが、お気になさらずといつもの柔和な笑顔で

迎えていただき、大変恐縮です。



以前、１０月からの保険改定に合わせていろいろな保険を再契約したことがありました。

なので、この時期は（あくまで個人的にですが）保険の繁忙期です。

個人・仙台法人・東京法人をあわせて何本の契約があったんだろう・・・

とりあえずハンコを押しまくりサインをしまくりました。

信頼関係はできているので、細かいことは言わずにテンポよく押したり書いたり。



その中でも、ポイントになるものはちゃんと手を止めて説明してくださったり、

条件を変えた方がよいと思われるものはそのように誘導してくださったり。

好みを熟知されているからこそのご提案に痛み入ります。



契約した時期によっては、孤独死保険や休業補償がついてなかったりもします。

そういうものは、これを機に他と同じようにつけますか？と確認してくれます。

しかも無理強いは絶対にしません。あくまで、最近の好みからするとこれも入れたいと

思うんじゃないかと思って、という目線と雰囲気で伝えてくださります。

ありがたすぎますね、ほんとに。



あとは電気的機械的故障特約に関しても、最近は適用できるケースがかなり減っている

という状況を鑑み、本当にこのままつけますか？という確認もしてくださいました。

こういったきめ細やかなフォローも助かります。



結果、大部分の保険は更新しましたが、いくつかの保険は再度お見積をしていただき

メールで見積書を送っていただくという流れになりました。ありがとうございます。



そんな手続きを経た後、最近決まった値上げのお話のご説明を受けました。

場所に対して水害リスクが５段階で設定され、そのランクが高くなればなるほど

保険料が高くなるとのことでした。加えて、築年数によっては免責金額がドンと上がる、

保険料も高くなる、ということでした。水害限定の話であり、かつ少し前の大きな

値上げもあったので、大幅な値上げにはならないとのことです。



何にしても値上げ基調なのはわかりました・・・残念ですが。

もはや時代の流れとして受け止めるしかないのでしょうね。



他、札幌７棟目の漏水の件の打ち合わせだったり、お友達を紹介するお話だったりをして

打ち合わせは終了。遅い時間にご対応をいただき、ありがとうございました。



打ち合わせの後は居酒屋さんで懇親会。旅行の話とかで盛り上がりました。

普通に仲良くさせていただけるのって嬉しいですねー。いつもありがとうございます。



今後も火災保険は活用していかなくてはならないと思いますので、高くなってもなんでも

その中でお得なかけ方を模索していかなくてはと思います。



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火災保険が本当に高くなっているなあと実感する今日この頃。

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火災保険の保険料はどこも高騰している模様です。大家の会の会員さんからご相談を

受けましたが、その方もどかんと値上がりしているようでした。



賃貸経営の心強い友と言えば、やはり火災保険でしょう。万が一の火災があった時に

保険金が支払われるのはとても心強いです。私も過去に保有していた札幌４棟目で

火災がありましたが、復旧にかかる費用は保険で賄うことができました。あの時は

火災保険に大変感謝したものでした。



でも万能ではなく、先日の札幌７棟目の火災（予備バッテリーの劣化を原因とした

エレベーター基盤の火災）については「火災」ではなく「炭化」であるという認定を

されてしまい、原因が劣化なので保険金は支払えない、という判定になっちゃいました

たいした被害ではなかったので良かったのですが・・・。



他にも、入居者様が夜逃げした時に室内に明らかに入居者様が事故（故意）で開けた

穴や傷があれば、それも保険金支払の対象になりますし、雷などで何かしらの設備が

故障したとか、屋根に何かが落下したとか、屋根の瓦が台風でめくれたとか、

そういうのも保険金の支払の対象になる可能性があります。通りすがりの人が

外壁にいたずらをしたとか設備を壊した、なんてのも一応保険金支払のケースには

相当します（どう証明するの？というのはありますけど）。



漏水なんかも、水道管の復旧工事自体は１０万までのような金額制限だったり、

保険会社さんによってはそもそも対象外とかになるケースがあるような話を聞いたような

気がする（気のせいかも）のですが、その漏水によって発生した二次被害・・・

クロスの貼替やＣＦの貼替などの原状回復工事、漏水発見にかかる調査費用、

もし入居者様に何らかの補償が必要になった場合はその補償の費用など、かなり幅広く

保険金支払の対象となります。



賃貸経営のリスクを結構幅広くカバーしてくれる火災保険。入らない手はないし、

ちゃんとルールを把握して活用をすべきものであると考えております。

賃貸経営に欠かせないツールであると思います。



なのですが・・・最近の火災保険は本当にやばいくらいに値上がりが進んでおります。

私が契約している保険会社さんの場合、特に木造、築古、アパートが一番値上がりが

酷いらしく・・・全部当てはまるやん！



しかも、本日その件で保険代理店さんに詳細説明を伺う打ち合わせが予定されて

いるのですが、今度また保険料の改定が発生するらしく・・・。それによると、

今度は水害が発生しそうな地域がピンポイントで保険料が高くなるという話が

あるみたいで・・・。それもモロにうちの物件なんですけど（泣）



というわけで、地味に被害が大きい私なのですが、保険会社さんを変えたところで

状況は変わらなさそうだなということを最近感じ始めております。なぜなら、

冒頭に書いた通り、お友達の投資家さんも保険料がめちゃめちゃ高くなったという

ことで、保険代理店さんを紹介してくれないかという相談をしてきているからです。



彼の持っている物件も築古木造アパートなので、高くなりがちなやつです。

どうやら状況は変わらないみたいですねー・・・。残念ながら。



保険代理店さんの紹介自体はしますが、正直安くなるかはわかりませんよということは

申し添えておきました。安くならないなら今の保険会社さんで継続で契約しても

いいんじゃないかと思いますしね。下手にこねくり回すのはあまり得策ではないように

感じる私です。



皆様が保有されている物件も、保険料は高くなっていますでしょうか？

なんか今すごい高くなってる気がするので、限度額を低くするとかオプションを

減らすとかで対策をした方がいいのかもしれませんね。



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仙台２棟目、久しぶりの満室なるか！？

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そういえば仙台２棟目に入居申込をいただけるかもしれないという話があるそうです。

もし成立すれば、久しぶりの満室ということになります。成立しますように。



以前より話題にしている、なかなか満室になってくれない仙台２棟目。満室になった

ことがないわけではないのですが、満室になった後すぐに空室になってしまったり、

そもそも何らかの理由で募集ができずに満室以前の状態になったりしがちな物件です。

どうにも不遇な物件なんですよね。



今も元Ｇ部屋（入居者様が不衛生にしていたがために室内にＧが万単位で生まれて

しまったという最高に気持ち悪いお部屋です）は工事が終わっておらず、募集が

できない状態だということを聞いておりました。また満室が遠のくなあという

気持ちで、でもまああのＧはある種の厄災だよねというところもあると思うので

時間がかかるのも仕方ないのかなとも思ったり・・・。



先日までの状態が「Ｇの死骸が室内に大量に放置された状態」で、特殊清掃も含め

誰も清掃を引き受けてくれないから、管理会社さんが泣きながらＧの死骸をあらかた

片づけたという状態でした（入室した時に着ていた洋服一式は全て捨てたとのこと）。



ここからお見積して、原状回復して・・・という流れだったので、まあまだもう少し

募集できる状態になるまでには時間がかかるだろうなと思っていたのでした。



さて、先日義母のところに顔を出した際のことでした。晩ご飯を作っている最中に

義母の電話から着信を知らせる音が鳴ります。電話鳴ってるよーと伝えつつ着信の

相手を見ると・・・あら、仙台２棟目の管理会社さんだ。そういえば嫁ちゃんが

ご飯時にばかり電話をかけてくるってぶつくさ言ってた時期があったけど、今回も

ご飯時の電話だなあ。やっぱ忙しいんだろうなあ。



義母が電話に出て話をしているのをぼーっと様子をうかがってましたが、良い話の

ように聞こえます。どうも入居申込とかそれに準じた話をしてそうな。義母から

電話中なのにこっちに向かって「●●●号室（＝Ｇ部屋）だって」「生活保護だって」

と知らせてきます。いやそれ後でまとめて教えてくれればいいから！せっかちにも

ほどがあるでしょうよ（笑）



電話を切った後、ちゃんと整理して話をして貰いました。

まだ確定ではないが、割と確度が高めで入居申込を検討されている人がいる。

これから生活保護を受給しようとしている人である。

リフォームが間に合うかが一番心配なことである。

そんな感じだったようです。



生活保護をこれから受給したい人が、住所がないと取れないので入居したいという話は

札幌で生活保護案件をよくやっていた頃にもちょいちょいありました。あの頃は

６ヶ月の定期借家契約を締結して、生活保護が無事に支給されるようになったら

普通借家契約に変更する、というやり方で対応していたものでした。

今はそこまで指定する気もないので、うまくやっていただけるのであればお任せです。



一番心配なのは、リフォームが希望入居日に間に合うかという話になりますが、

まあこれもどうにかしてくれるでしょう。入居日の方を調整するなどの方法も

あるでしょうし、こういうピンチを切り抜けることも百戦錬磨の管理会社さんなら

問題ないだろうという信頼感はあります。



確度高めということなので、まだ確定ではないですが・・・

無事に決まれば久しぶりの満室ということになります。是非うまいこと満室に

持っていっていただきたいところです。うちとしても、そうなると助かります！

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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