東京３棟目に家賃４０００円アップで入居申込をいただきました！

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東京３棟目に入居申込をいただくことができました。こちらも少し家賃を上げての

募集でしたが、割とすぐに決まってくれています。家賃上げても大丈夫なトレンドか？



東京３棟目。これもすっかり古株物件の位置づけになってきてしまいました。

２戸の小さなアパートで、購入したのが２０１５年で、そこからリノベして賃貸して

稼働させております。もうすぐ１０年経過しちゃうのよねー・・・時が経つのは早い。



そろそろ１０年ともなると「２０１５年フルリノベ済み」と書いたとしても、

もう１０年も前じゃないかとツッコミを入れられるだけで、ただの築古物件という

感じになってしまいそうです。どうやって競争力を維持していったものか、そろそろ

考えなくてはならないのかなと思ったりもしておりました。

とはいえ、具体的に何か思いつくことがあるわけでもなく、放置プレイでしたけど。



先日、東京３棟目で退去がありました。７月前半くらいのことでした。

外国籍の方がお住まいで、前から微妙に出るとか出ないとか話が出ていたので、

いずれあるかなと思っていましたが・・・やっぱりねという感じでした。



その後、多少退去が延期になったりもしましたが、７月初旬に退去されていきました。

募集をどうしようかと思って管理会社さんと話をしましたが、４０００円アップくらいで

様子を見てはどうかというご意見を頂戴しましたので、ではそれでいきましょうと

いうことにしました。



退去から２週間くらいが経過したくらいの頃でしょうか。管理会社さんからご連絡が

ありまして、なんと東京３棟目にあっさりとお申込をいただいたとのことです。

もっと強気で行けばよかったのか！？嬉しい誤算でした。



この物件、コロナ禍の頃になかなか決まらなくなってしまい、弱気になって家賃を少し

下げた覚えがあります。なので、今回はそこから元の水準、いやそれ以上に戻したことに

なります。素晴らしい〜！



ご入居なさる方は、２０代の女性の方です。転職に伴う転居とのことでした。

採用通知なども取り寄せられており、特に問題はなさそうだなという印象を持ちました。

保証会社さんの審査も通過しているということでしたので、そこも安心材料です。



思った以上に順調に入居が決まってくれてホクホクです。ただ、こんなに素早く決まると

いうことは、まだそれでも家賃は安かったということ？などと欲張ったことも考えて

しまうのは強欲なのでしょうか・・・。



札幌も最近家賃が上がってきておりますし、東京も東京２棟目、東京３棟目と家賃を

上げての募集に成功していますし、東京８棟目も更新時に家賃を上げる形での対応が

退去につながらなかった事例もあります。風向きとしては、いよいよ物価上昇の波が

家賃にも波及してきたと考えてもよあっそうな気はしました。実際苦しくなってますので

価格に転嫁できるなら転嫁させていただきたい気持ちです。



ということで、今後も退去のたびに家賃はじわっと上げていこうと思ったのでした。

ブログ読者の皆様も、是非じわっと家賃を上げて、相場自体が上振れするように

動いていければいいのではないかと思います。



管理会社さん、迅速な募集完了となりましたことにお礼申し上げます。

ありがとうございました！



ということで、本日のブログはこの辺で終了します。



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東京８棟目は家賃を上げて募集をかける方向に。

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東京８棟目の退去予告があったお部屋に関しては、家賃を上げて募集する方針です。

昨今の家賃相場の上昇を鑑みて、強気の家賃設定をさらに強気にしてみることに。



東京８棟目。ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートです。多頭飼い自体が

許可されていない物件が多い中、多頭飼いを推奨するというだけで大きな差別化です。



そして多頭飼いにありがちな鳴き声トラブルや汚く使うトラブルなどの予防策として

入居者様同士で仲良くなってもらえるよう、私が率先してアレンジしてコミュニティを

作っていくような動きを取っております。



なぜコミュニティにするとトラブルを防止できるのか。これはあくまで仮説でしか

ありませんが、人は仲良くなった人に対してはご無体をしにくくなる、という推定を

根拠に、とにかく仲良くなっていただければトラブルは減るはず、ということです。



例えば、知らない家のワンちゃんが鳴き続けていたら、普通ならイラっとして

何やってんだあの飼主は・・・と不満を持つことでしょう。しかし、これが仲良く

している人であれば話は別です。あそこの家のワンちゃんずっと鳴いてるけど

大丈夫かな？という反応になります。



また、大家がいろいろ世話してくれるなら、その大家の物件を汚く使おうという発想には

一般的にはなりにくいでしょう。



そういうところを狙って、皆さんと仲良くなることが最大のトラブル防止策であると

考えて動いている次第です。そして今のところこの仮説は割と当たっているようで、

退去時にボロボロにされるようなトラブルはないし、入居者様同士での鳴き声の

トラブルも（表面的には）ありません。まったくないわけではないけど、人よりも

ワンちゃん猫ちゃんの方が多い木造築古アパートにしてはトラブルは少ない方だと

感じております。



この東京８棟目で、仲良くしていた入居者様が残念ながら一身上の都合で退去を

することになってしまいました。家の事情などもあったようです。送別会を来週

企画しております。仲良くしている入居者さんも参加してくださるようですので

退去は残念ですが明るく楽しく送り出そうと思います。



退去後のことについて管理会社さんと会話をしました。その中で、募集家賃について

ちょっと上げてみる？という会話をしました。



東京２棟目のテナントさんも強気の家賃で決まったし、東京３棟目も家賃を上げて

募集をかけて募集していますが、反響は悪くないようです。全体的にインフレというか

スタグフレーションというか、そおんな状態で色々上がっていますので、家賃もそろそろ

上げてもいい空気になってきているのではないかな、と。



東京８棟目も更新の時に家賃を上げさせてくださいとお願いをしたお部屋がありましたが

上げた状態でも継続入居いただけるという話になっております。



実際、火災保険が爆上がりしているし、固定資産税も土地の価格が高騰しているので

上がっていく方向です。リフォームするにも建材や人工の単価上昇が顕著です。

大家としても、どこかで価格に転嫁しないと厳しい状態なのは事実です。



なので、今回は３０００円ほど家賃を上げて募集をすることにしました。

逆に、そうしておかないと、家賃を上げることを許容してくださった入居者様が

募集賃料を見た時に「あれ？」となってしまいますしね。整合性が取れないと

誠実さに欠けるなと思います。



実際にこの賃料設定でうまく入居付けできるかはわかりません。でも、家賃を高く

設定しない限りは、家賃が上がることはありません。どこまで強気でやれるかは何とも

言えませんが、まずはこれでやってみようと思います。



うまく家賃が上がって入居が決まりますように。



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東京２棟目で不具合対応やリクエスト検討、大規模修繕の手配など。

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東京２棟目が最近になって少し騒がしいです。修繕の依頼、修繕以外の要望、

そして２度目の大規模修繕。一つずつ対処していきたいと思います。



保有から１２年が経過する東京２棟目。保有期間もだいぶ長くなりました。

東京１棟目が２０１２年１月、仙台１棟目が２０１２年４月だった記憶があります。

その次が東京２棟目で２０１２年７月だったはずです。我ながらよく覚えているわ。



２０１２年はその３棟を購入することが出来まして、いずれも今でも保有しています。

東京２棟目と仙台１棟目は立地がいいので今後も持ち続ける予定です。いずれは

建て替えもいいんじゃないかなという感じで思っています。東京１棟目は借地なので

売りづらいだろうなというところで保有の判断になっていますが、借地の更新前に

売却しちゃった方がいいのかなあという気もしなくはないですね。でも、その場合も

借地契約のまき直しは必要になるから、あまり関係ないかな・・・。



東京２棟目に関しては、前述のとおり持ち続けるのが基本戦略です。

隣地が世代交代した時に、周囲をまとめて少し大きな物件になるだろうと思ってます。

そのビッグウェーブがいつ来るかはわかりませんが、それが来た時に高値で売りぬく。

これが今のところのベストシナリオの妄想です。



実際、周囲も含めた地上げを仕掛けようと何社もうちまで謄本をあげてやってきました。

隣が首を縦に振らないので計画倒れになってはおりますが、いずれはその方向に

持っていく地上げ屋さんが出てくるだろうと思っています。その時までのお楽しみ。



なので、今お住まいの方には出て行ってほしくないわけです。ここは本当に長期入居の

お客様が多いので。下手に出て行かれると原状回復にお金がかかるし、次に入る人が

短期で退去などすると厄介だなということもありまして。



退去したら家賃が上がるだろうなという目論見もあるから、退去したらしたで

対処の仕様はあると思っていますけど、なんかもう面倒なことはやりたくないなあと

保守的になっている自分がいまして・・・（笑）



さてさて、そんな東京２棟目ですが、小さなものから大きなものまで３つほど

トピックがありますので、本日のブログネタにさせていただこうと思います。



まず１つ目です。大規模修繕の見積が出てきましたので、実施をお願いしました。

時期はまだ未定です。



いつもリノベをお願いしている施工業者さんに、東京２棟目の大規模修繕のお見積を

「参考までに〜」とかではなく、きちんと出していただきました。今までも参考にと

お見積をお願いしたことはありましたが、やっぱり本気の見積依頼ではなかったので

後回しになったりもしていました。



そして少し前にお見積が届きました。事前におよその金額として伺っていた分より

少し価格は上がっていた感じでした。まあこれはこれでしょうがないかなと思います。

相場や単価も変わっていることでしょうし、材料の入手も大変になったりしている

ところもあるかと思います。



どっちみちやらなくてはと思っていたので、これでお願いしますと発注しました。

時期は施工業者さんのやりやすい時期でいいですということも申し添えております。

割り込んで急がせるような工事ではないよねというのが私の感覚ですので・・・。



ということで、これが無事に完了すれば、今発生している室内のカビ問題も解決に

もっていけるはずです。躯体がこれ以上傷むことも防げます。ほっと一息です。

（出ていくお金は痛いですけど・苦笑）



次に２つ目。２階の入居者様からドアの鍵がおかしくなったと連絡がありました。

これはドアノブ含めた鍵交換で対応いただくことにしました。



玄関の鍵が空回りする、かつ鍵が抜きにくいという症状だということですので、

管理会社さんからのご提案に従い、ドアノブもろとも交換ということにしました。

この方も私が購入した時点で既にお住まいだったので、１２年以上は同じ物件に

住んでおります。そう考えれば、ドアが寿命だと言われてもしょうがない気がします。

ということで速やかに交換して、今後も継続して住んでいただけるようにしたいと

思っております。



最後に３つ目。３階の入居者様から、玄関灯を人感センサーに変えてくれないかと

リクエストがありました。これは見積を貰ってその金額見合いで検討ですね。



このお部屋は家主滞在型民泊をされており、それをやるということで家賃を上げて

許可をしました。たぶんゲストのことを考えての対応なのだろうと思います。

３階への階段、確かにちょっと急だし、外廊下で屋根もないんですよね。

旅行者の方には少し危険かもしれないので、これも前向きには考えようと思います。

ただ、故障ではないので高ければ見送り・・・。



ということで、細かい話や大きな話がいろいろと動き始めている東京２棟目でした。



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富山１棟目、募集が始まっていなかった・・・。

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富山１棟目、なんと募集をしていない状態でした！どうしてそうなるのかと（汗）

ほんと電話してよかったわー。別件での電話だったけど。



病院でお亡くなりになった入居者様のお部屋が空室になっている富山１棟目。

リフォームも終わり、お亡くなりになった入居者様が生前にご連絡をしてくださっていた

エアコンが調子が悪いという話を受けて、エアコンの交換もしました。準備は万端。

あとは粛々と募集をするのみです。



富山１棟目は富山市ではなく富山県の某市にあります。その市内でもかなり田舎に

立地しておりますので、月に数名の反響があれば十分という感じの場所です。

少ないチャンスを安い家賃とそこそこの設備でしっかりとモノにする。そんな作戦が

必要なお部屋です。



そんな物件ですので、機会を逃さないことはとても大事です。機会損失が空室の長期化に

直結する、それが田舎の物件というものです。



今回、私はその機会損失をしてはならない物件で盛大に機会損失をしてしまいました。

なんと、募集が始まっていなあったのです（少なくとも最寄りの仲介店舗では）。



なぜそれが発覚したのか。それは私のサラリーマンのお仕事がきっかけでした。



今週北陸方面に出張があるので、週末少し富山に立ち寄ろうかなと思っております。

空室の状態とかも確認したいと思っておりますし。あわよくば仲介店の方とご飯でも

行ければいいなという感じで考えておりました。



富山１棟目の管理会社さんは、仕事が細分化されているため、誰と関係を構築すれば

いいかがわからないという難点があります。最近になってようやっと基本的な窓口は

仲介店の店長が担ってくれることになりましたので、それであれば店長としっかり

関係を作った方がいいなと。やっとターゲットが見えてきました



ただ、メールでお誘いすると「会社でＮＧ」みたいな感じになりがちでした。

直接店舗に行った時に話をしたら多少脈ありな感じだったので、メールではなく

そういうのは電話でお誘いした方がよさそうだなと判断。今回はお電話にてご飯とか

どうですかという話を持ち掛けました。



残念ながらご飯は先方の予定があったようなので断念しましたが、その時に店長が

「あれ、募集って・・・」と不穏なことを言うではありませんか。あれれと思って

そこを掘り下げていくと「募集条件って決まってないですよね」と。えー、そうなの！？

今までそんな漏れはなかったけど・・・どういうこっちゃ？



経緯はわかりませんが、うちの物件はまだ募集されていなかったようです（汗）

言われてみると、募集条件どうしますかみたいな話はした記憶がなかったです。

しばらく満室だったから誰と話すべきなのかもわからなくなってましたし、適切に

対応してくれているものと思い込んでました。あーあ、やっちまったー。機会損失。



リフォームが終わったことは認識されていたので、店舗側で確認が漏れていたのか、

それとも別の担当がいてその人が忘れたのか。細分化しすぎると責任の所在が

よくわからなくなるのは一つの弊害だよねと思います。功罪どちらもあると思いますが

なんとも微妙な話になってしまいました。



でも、これを今ここで怒ってもあまり意味はないかと思います。相手の責任の所在が

どこにあるかがわからないのだから、もしかしたら店長は私の仕事と思っていないかも

しれません。きちんとした店長なので、責任自体は感じてくれると思いますが・・・。

ここで変な感情のしこりを残すくらいなら、前向きな話をした方が得策と思います。



ということで、気を取り直して、今から募集開始です。条件は今ここで決めましょう。



店長といろいろ話をしながら少しずつ思い出してきました。

今回の募集しているお部屋は、３室くらい空室があった時に「設備を整えて家賃を

上げて募集する」ということで動いていたお部屋でした。ウォシュレットも設置済と

店長が言ってたので、なんでそんなん設置したんだっけと考えているうちに無事に

思い出したのでした。そうだったよ確か。うん。



ただ、結果としてこの部屋が一番最後に決まったんですよねえ・・・。

設備を整えずに家賃で勝負した方が良かったっぽい、ということがわかりました。

今後はもう設備を整える方向性は無しだろうなあと思っています。



ということで、他の部屋より１０００円だけ高い家賃で前回募集していたので

同じ家賃で今回も募集することにしました。敷礼はゼロゼロ。広告料は必要に応じ

出しますということで話をしました。店長がやる気になるなら１ヶ月出しますよと

言いましたが、自社管理物件なのでそこはあまり関係ない？みたいです。

なかなか決まらず他業者さんを頼る時は広告料つけるかも、みたいなことを

仰っておりました。



５月末にエアコン交換が完了して、その旨を原状回復担当の方にお伝えしてから

１ヶ月半が経過してしまいました。あまり募集に適したタイミングではないとはいえ

一か月半を無為に過ごしてしまったことは残念です。私の方でも、原状回復担当の方に

お伝えするだけではなく、店長にも併せてお伝えしなくてはならないなと反省。

相手を変えるより自分が変わった方が話が早いしイライラしなくて済みますからねー。



何はともあれ、募集が開始できたので良かったです。そう前向きに捉えましょう。



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仙台１棟目の漏水問題は人間関係までもおかしくしています・・・。

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水難の相シリーズ第三弾（これで最後です）。仙台１棟目の地下の受水槽がある部屋で

漏水が発生している問題、前かrああったのですが酷くなっているようです。



仙台１棟目の漏水問題は以前よりありました。詳しくは過去のブログをご参照ください。

受水槽のあるポンプ室の中で漏水が起きているというお話です。



以前からあった話ではあるのですが、毎年の受水槽の点検の作業をお願いしている

業者さんから、義母に対してこれが酷くなっているので調査と修繕を検討した方が

いいという連絡があったようです。



そして、この話のせいで義母とその業者さんがちょっと険悪になってしまいました。



私が双方から話を聞いて仲裁する形になってしまったのですが、義母としては

工事をするのに見積を出せないのはおかしい、という話から始まり。結果として

感情面でもつれてしまったようでした。なので、私が今後この話については引き取って

業者さんとの連絡を取り合う、ということにしました。



この漏水、結局のところ原因がよくわからない状態です。なので、まずは原因の把握に

勤めましょうというステータスです。



原因を把握するにもいくつかの段階があり、まずは地面を掘ってみよう、それで

ダメならコンクリをハツってみよう、というプロセスで進めようとしています。

そしてそのプロセスごとに調査費用がかかる形になります。



この調査費用に関して、義母曰く「見積も出せない、原因がわかるかもわからない、

それなのにお金を出せと言うのは無理がある」と。更に、いくら原因がわからないと

判断つかないとはいえ、まったく見当がつかないわけでもないだろうに、修繕の

概算金額すら出せないというのはどういうことなのか、と。

要は金額情報が全く出てこないのにお任せすることはできないと言っています。



この意見自体がおかしいとは思わないので、私から業者さんに真意を確認しました。

要は、調査自体もやってみないと何日かかるか確定できないので、確定しない状態で

お見積を出すことができない、ということを言っているみたいです。



見積ではなくてもいい、概算でよくて少しずれる分には構わないから、目安の金額を

出すことはできないかと相談して、それなら出せるということになりました。

人工が１日○○円、通常なら○日で終わるはずだけど、日程は前後する可能性あり。

このくらいの情報なら出せると言うことなので、じゃあその形式でお願いしますと

お伝えした次第です。義母にもそのように話をして了解して貰いました。



その後、業者さんから義母のところに概算金額がが伝達されたということが義母からの

連絡でわかりましたが、義母はこの時もまだ「工事の概算金額が出てこない」と

ぼやいていました。それは違うよね、原因がはっきりしてから見積が出るのが通常の

流れですよね、ということは私から伝えているのですが、どうも義母は納得しません。

じゃあ概算金額を知って何をするのと聞くと、お金が払える状態か確認しないと・・・

みたいなことを言ってます。なんか理論が成り立っていないように私は感じました。



業者さんの話によれば、過去に概算で出した金額を逆手に取られて、これでやれると

言ったじゃないかという形でもめてしまった事例があるそうです。なのであれ以来

概算金額は極力出さないようにしている、という話でした。



また、業者さんの目から見ると、原因がまだわからないのに、義母は「雨水がどこかから

しみ込んでこうなっている」と決めつけているように見えるのだそうです。そういえば

前から雨の時にヒビが水でしみてるとか言ってました。それはそれで一つの可能性として

捨てきるつもりはないですが、業者さんとしては雨じゃないのかと言われてしまって

やりづらいのだそうです。



かたや義母からこの話を聞くと、業者さんは原因をわかってそうなんだから修繕の

概算くらいは出してくれてもいいのでは、それすら出せないってのはどういうことかと

ご立腹されております。うーん、なんかこれは双方で意見がうまくかみ合ってなくて

意思が伝わらずに感情的なしこりが残ってしまってそうだなあ・・・。



そしてその懸念がいよいよ顕在化してしまいました。義母と業者さんが喧嘩しました。

双方から話を聞いた感じでの類推ですが、見積が出る出ないの話とか工事の進め方とか

どの話題かまではわかりませんが、業者さんが苛立ってしまい少し声を荒げてしまった

ようで、それに対して義母が恫喝と捉えてブチ切れたのでした。



業者さんはそんなに声を荒げたつもりはないのだがそう捉えられてしまったと

すごく凹んでおり、もうこの工事を降りた方がいいのだろうか・・・と思い悩んで

おられました。この業者さん、一人親方にしてはすごく優しいタイプの方なので、

そんなに声を荒げたりはしないと思うんですよね。だから、ちょっと遮ったとか

その程度なのだろうと思いますが、元々の感情のもつれがそれを過剰に受け取って

しまったのではないかと思います。



義母はしばらく怒っていましたが、話を聞いた後で相手の立場などを冷静に考えてみたら

こうなるのもわからなくはないのでは、という話をこちらからしました。元来、義母は

頭のいい人なので、冷静になってきたら「私もこれまでのイライラが原因で過剰に

反応したのかもしれない」と感じてくれたようです。とりあえず落ち着いたので

よかったです。



義母と業者さんの両方に対して、この漏水の話は私が窓口になるので、二人は直接

話をしなくていいですよという提案をしました。両社ともそれでいいということに

なりましたので、ここから先は私が引き取ろうと思います。



ということで、漏水がきかっけで義母と業者さんが喧嘩してしまうという斜め上な展開に

なってしまいました。いやはや、これは参りました。思ってもみない展開でした。

やっぱり今年は水難の相が出ているなあ・・・。



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