東京１６棟目のリフォームのお見積に着手いただく。

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東京１６棟目のリフォームの見積を依頼すると共に、管理委託予定の管理会社さんにも

現地を見て貰いつつリフォーム内容の助言をいただきました。



先週決済した東京１６棟目。決済から１週間が経過するまで、完全に手つかずでした。

７月の後半はとにかく怒涛のように流れていきましたから・・・。サラリーマンの会社の

出張がいろいろ重なり、その準備もあったので、拘束される時間も少し多かったです。

（とは言っても異動前より拘束時間は短いのでだいぶ楽にはなりましたけど）



東京１６棟目の決済も、その日しかできないというピンポイントな日程でした。

なんとかその日に合わせて調整をいただいた関係各位には感謝しかありません。

ありがとうございました。



先週末の出張で、ようやく私のサラリーマンのお仕事は落ち着きを見せました。

前半はその辺の残務処理でバタバタとしておりますが、後半くらいは少し余裕をもって

いろいろなことに取り組めるようになるでしょう。



さしあたって、不動産関係で対処してきたのが、東京１６棟目のリフォームのご相談。

お見積自体は事前にお願いしていたのですが、私が立ち会える日に内容含め一気に

決めた方が効率がいいでしょうということで、私が対応できる日程に決まった次第です。



普段ならフルリノベをしちゃうので、あとはお任せという感じでお願いできますが、

今回はむこう１０年以内に売却が見えていること、元々の躯体がそこまで悪い状態では

ないこと、買値もフルリノベをすると目線が合わなくなることから、表層リフォームを

お願いしております。なので、どこをやるか、どこをやらないかという点に関しては

現場で打ち合わせしながら出ないとやりづらい、ということです。



そして気が回っておらず、管理会社さんに新規の管理委託物件ができたということも

まだ伝えられておりませんでした。それを伝えるついでに、現地を見ていただくのも

いいだろうということで、管理会社さんもお誘いした次第でした。



ということで、昨日関係各位をお迎えして、リフォーム内容のご相談をして参りました。

エアコンの効かない室内で１時間近くあーでもないこーでもないとやり取りをしたため

私はすっかり汗だくに・・・。Ｔシャツがびしょぬれになってしまい、その後病院に

行ったら、その尋常ではない汗の量を見た受付の方が汗と思わず「通り雨大変でしたね」

と声をかけてくるくらいでした。すみません、デブなのでこれは汗です（苦笑）



今回の物件は２階建てで４０平米前後の２ＤＫです。２部屋和室でＤＫは洋室です。



きちんと手入れのしてあるお部屋で、特に１階のＤＫ部分は直すところはないかなと

感じておりました。アコーディオンカーテンがあるので、これだけ取っ払えばいいかな、

という感じです。クロスは汚れがあるので貼り替えます。



２階の和室は、少なくとも１室は洋室に変えた方がいいという管理会社さんからの

アドバイスもあり、では１室だけ洋室にしてみましょうという方針に。洋室化と一口に

言っても、壁にボードを入れて長押などをなくして洋室っぽくするのか、本当に床だけ

洋室にすることで終わりにするのか、という選択があります。今回はボードを入れて

洋室化する方向でお見積をいただくことにしました。もう１室は畳の表替えのみ実施。



管理会社さんからは、各種設備が古いことも気になるというコメントをいただきました。

設備は軒並み２０年選手。確かにちょっと怖いですね。エアコンは１階のＤＫと

洋室化するお部屋の２部屋は刷新、残り１部屋は２０年選手のエアコンをそのまま

利用いただくことにしました。併せて、ＴＶドアホンも交換する方向で。

給湯器も２０年落ちで少し怖いのですが、追い炊き付きの機種なので費用が高くなる

ことが予想されます。全体の費用感が見えてこないと何とも言えないなあと渋い顔を

していたら、施工業者さんが参考情報として備考欄に金額を入れておくよと言って

くださいました。助かります！



階段室は現状のまま、お風呂等も現状のままとしました。お風呂は小さいサイズなので

管理会社さん的にはいっそシャワーブースにしてしまった方が、面積も有効に使えて

出入口も広く使えるからいいのではというご意見でしたが、そこまでの費用は今は

ちょっとかけられないかなーという感覚なので、そこまではできない旨をお伝えし

ご理解いただきました。フルリノベではない表層リフォームなのでねー・・・。



キッチンも磨いてそのまま使う、トイレはそのまま使う、洗面台もだいぶ古いけど

とりあえずそのまま使う、という感じで決めていきました。だいたいの内容は

方針を出せたので、お見積待ちとなります。工期はそこから調整ですね。



あと、電気・ガス・水道を通して、実際にどこまで給湯器が使えるかとか、チェックも

してみないといけなさそうです。現地へのキーボックス設置と併せて実施しなくては。

私が動くところで急に滞留する傾向ありなので、ここは頑張りたいと思います。



同時期に買った札幌１３棟目もまだリフォームのお見積が出てきていませんので、

どっちが先に貸せるようになるか・・・大家の立場としては、早いところ貸せるように

動いていきたいと思います。



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札幌７棟目の火災は保険金支払なしで決着（泣）

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札幌７棟目の火災の件、結局保険金は出ないということで結論が出てしまいました。

メインの損害の分に関しては別の形で補償されたから、受け入れるしかないかな・・・。



札幌７棟目は昨年がとにかく呪いでもかかっていたのかというくらいに退去が多く、

原状回復に悲惨なくらいにお金がかかったのでした。あれはほんときつかった。

特に財布を握っている義母が騒いでいました。いやね、騒ぎたくなる気持ちはすごく

よくわかる。わかるんだけど、騒いだからって退去がなくなるわけではないし、

タイミングでそうなっちゃったんだから、仕方ないよねと。でもそれを口に出すことで

少しでも気持ちがすっきりするなら、それはそれでいいのかなとも思いました。



あの悲惨な状態はようやく今年に入って落ち着きを見せており、退去は今のところゼロ。

やっと平和が戻ってきたなあというところで、ほっとしていた次第です。



しかし、今年は別方向のトラブルが相次いでおります。設備系のトラブルです。

今回話題にするエレベーターの予備バッテリーから発火した火事の件もそうだし、

別件で漏水問題が発生しており、これまた深刻な事態に（別途ブログに書きます）。



ここまでずっと優等生で通ってきた札幌７棟目、反抗期なのか・・・？

（単に築１８年という故障が多くなる頃合いだからというだけでしょ）



まあそれはそれとして、今年は大きなトラブルが２件発生している札幌７棟目。

うち１件は予備バッテリーの劣化により火災が発生したという内容です。

予備バッテリーが発火し、基盤が焼け焦げてしまい、エレベーターの空間を通じて

各階の共用部に煙が充満したのでした。



一番の被害箇所であるエレベーター設備自体の修理費用に関しては、管理会社さんが

交渉してくれた結果、エレベーター保守業者さんにて負担いただけることになりました。

フルメンなのにこんな問題を起こしてしまったことに対する負い目があった？のかも

しれません。真意はわかりかねますが。



ただ、火災に伴って発生した付帯作業のようなもの・・・排煙作業とか管理会社さんの

時間外労働とかに対しての費用負担は何もない状態でした。なので、保険会社さんに

火災なのでその辺も保険で出るよねというノリで火災保険の保険金申請をしたのでした。



しかし、今回の火災の原因がバッテリーということで、電気的機械的事故という

扱いになり、直接的な原因となるバッテリーにしか保険金が出せない、などと言われて

しまいまして、保険金が出ないという困った事態になっておりました。



ここまでが前回のブログで書いた内容のあらすじです。

細かいことは過去ブログをご覧になっていただければと思います。

その１

その２

その３



その後、保険代理店さんとも会話をしまして、火災が起きていること自体は間違いない

ことなのだから、そんなルールで出ないってのもおかしいよねというのは代理店さんも

一致した認識だったので、代理店さん経由で保険会社さんの営業さんに何とかならないか

交渉していただけるということになりました。



それからしばらくして・・・保険代理店さんからお電話があり、話をしてみると

結論としては保険金をお支払するのが難しいという結論になってしまった、という

お話になってしまったとのことでした。



元々、保険会社さんからは電気的機械的故障特約の縛りで払えないという話を聞かされて

いたとのことですが、今回営業さん経由で改めて確認をして貰った結果、支払えないと

判断された理由は「原因が劣化だから」なのだそうです。



火災なのに原因が劣化も何もなくない？本当に火災で延焼した時もそういう判断あるの？

という点が疑問だったのですが、保険代理店さん曰く今回の事故は「火災」ではなく

「炭化」に相当するのだそうです。た、炭化・・・？



火災なら原因に関係なく保険金の支払はあるが、炭化の場合はそういうわけにいかず

原因も含めての確認になってしまうのだとか。なんじゃそれー。



でもまあ、バッテリーの劣化という原因だったので「劣化」というキーワードは

気になっておりましたから・・・まあ逆にそう言われた方がすっきりはするかもですね。

下手に火災だけど出せないとか言われた方がモヤモヤします。



保険金が出なかったこと自体は残念としか言いようがありませんが、これはこれで

諦めがつく話だったので、まあよしとしようかなと思います。こんな話をいつまでも

グダグダとやり続けることもあまり生産的ではありませんしね。



ということで、ちょっと足が出てしまったのは残念ですが、そこは潔く忘れて

次に進もうと思います。ほら、また次に漏水の問題が出てくるので・・・。

そっちでちゃんと支払があれば、ね。



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スワさんの埼玉の物件を見学させていただきました。

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昨日はスワさんの埼玉ＲＣ物件を見学させていただきました。見たことなかったので

結構興味深かったです。駅から遠くても稼働率がいいという話でした。



私とスワさんはブログ書き始めの時期も割と近く、不動産歴も今となっては

近しいタイミングなので、懇意にしていただいております。



なぜ「今となっては」なのかというと・・・これが１０年前とか１５年前であれば

１年程度の差は大きな差だったのでしょうけど、時の流れがそれを曖昧にしてくれた、

みたいな意味合いです。だってブログ開始から３年が経った時点で、どっちかが

どっちかの１年前からスタートしてれば「１年も先輩」という言い方になるのが

自然じゃないですか。でも１５年とか経ってると、１年の差なんてどうでもよく

なるのですよ。高校くらいだと１個上の先輩が絶対権力を持つけど、中年サラリーマンは

１年くらいの年齢差は誤差である、ということです（伝わってるのだろうか）



なので、スワさんとは不動産を始めた頃合いもブログを書き始めた頃合いも同じくらいと

いうことで、仲良くしていただいているということです。



スワさんの物件はいっぱいお邪魔させていただいております。

石川県の物件は全て見学させていただきました。

北海道の物件は１１棟北海道道央ＡＰ以外は全部見せていただきました。

埼玉の物件だけは全部見ていませんでした。

あ、戸建も道東の戸建以外は見てないかも。

戸建を加味すると、７棟１戸を見せていただいたのに対して、４棟３戸を見ていないと

いうことになりました。あれー、もっと見てると思ったけど意外と数字が拮抗してた。

数字にしてみると体感とイメージが違うって、割とよくありますね・・・。



先日、スワさんから「埼玉ＲＣ見てなかったよね？見学会やるけど来る？」と

お声がけをいただき、喜んで参戦してきました。日程的にはちょっとしんどかったですが

興味のある物件だったのでなんとか調整してはせ参じた次第です。



埼玉の南部の物件で駅から遠いという前情報はありましたが、それ以外の情報は特に

ないまま参加表明したのですが、後から届いた参加案内を見ると、集合は都内の駅に

なっています。南の方だから都内ってことかー。そしてタクシーで１０分程度という

案内に、本当に駅から遠いんだなということを感じたのでした。



当日は福岡から戻ってきて直行でしたので、スーツケースをゴロゴロさせながら

集合場所の駅に到着。先日釧路にてご一緒した方の顔が。知った顔だと思って

会話しているうちにスワさんも登場して見学会の始まりです。



リフォーム前のお部屋とリフォーム後のお部屋を見せていただきました。

いずれも２ＬＤＫの間取りです。



リフォーム前の方はかなり玉砕気味でした。入室すると空室独特のあの臭い。

タバコのヤニ、謎のシミ、壁にパンチ、結露など考えられる範囲であらゆる生活上の

不具合のオンパレードになっておりました。

キッチンは取り外されていたので、汚くて処分が確定になっているのでしょう。







小さなお子様がいらっしゃって、１０年くらいお住まいになっていたとはいえ、

だいぶハードな状態だなと感じました。



原状回復のお見積が２００万オーバーということでしたが、管理会社さんと調整して

必要なところと不要なところを明確にして、必要な分については工事を行うという

段取りで現在進めているとのことです。



見せていただいた北海道道東ＡＰよりは状態はいいけど、再生させるのも大変だろうなと

想いながら見学させていただきました。



そしてリフォーム済みの同じ間取りのお部屋へ。おー、奇麗になってますねー！

さっきのお部屋がなかなかハードだったので、普通に仕上がっていても感動する

マジックです（笑）





このタイル風の壁紙、いいなと思いました。本物のタイルと錯覚するんですよ。

あれ？と思って触ってみたら、普通の壁紙でした。質感があっていいなあ、と。

どこかで真似したいと思いました。



物件取得の経緯などもお聞かせいただき、ためになる見学会でした。

ありがとうございました。



その後、タクシーがアプリを使っても全く捕まらずに、ちょっと遠い別の駅に

バスで向かってから懇親会の会場に向かうというアクシデントがありましたが

なんとかギリギリオンタイム（正確には若干遅刻）で懇親会へ。

はじめましての方も多く、また、このご時世でもものすごい勢いで買い進めている方も

いらっしゃり、刺激を得た時間でした。そういった方とも是非今後交流を深めて

いければいいのかなーと思っております。



スワさんおよび幹事の皆様、今回はどうもありがとうございました。

勉強になりました！



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インターネットやＳＮＳのおかげで楽しく過ごさせていただいております。

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日本全国（は言い過ぎですが）どこに行ってもだいたい誰かしら知り合いがそこにいる

環境って幸せだなーと思います。インターネットさまさまです。ありがたい。



私は昔からインターネットをうまく活用していたと自負しております。

Windows95の時代からインターネットをしていましたし、大学も一応情報系の研究室を

出ました。学生時代はバイトするか学校でインターネットするか音楽やってるかの

いずれかで過ごしていましたし、あの頃自分でホームページを作ったり、それをさらに

良くしたいと思ってプログラム言語のPerlを独学で学び、自分のページの中に

プログラムとして組み込んだりもしていました。



インターネットの何が魅力だったかと言えば、やはり普通にしていたら出会うことがない

様々な属性の方との交流ができたことだと思います。同好の士を見つけるために、

当時インターネットをフル活用しておりました。ネット上で情報のやり取りをして

オフ会に行ったりライブを一緒に見に行ったり。チャットには毎晩入り浸っていました。



あの頃は常時接続なんてものはなかったので、ピーガラガラヒョロヒョロみたいな

おかしな音を立てるモデムを使って２３時になったら即接続、少しでも遅れると

ダイヤルアップ先が話し中になって接続できずにイライラする、みたいな毎日でした。

ＩＳＤＮにしたらピーガラガラという音がなくなってスピードも倍になったから

すげーと感動したものでした。

（完全にインターネット老人会の話になっており恐縮です）



そんな時代からずっとインターネットを使っており、今の嫁ちゃんもネトゲで知り合った

筋金入りの私。ＳＮＳの使い方に関しても、それなりに心得ているつもりです。



私自身は各ＳＮＳの使い分けを以下のようにやっています。



Facebook：

近況や思ったことをだらだらと日記替わりに記録

公開範囲は友達のみ、お会いした方のみ承認



X(Twitter)：

ゲーム用アカウントと不動産用アカウントの２本で運用

不動産用アカウントはブログの連携とたまに民泊ネタ、Ｘ友達向けのネタも

面識の有無にかかわらず気になる人はフォロー、フォロバは知ってる人メイン



Instagram：

気まぐれに食べ物の写真を投稿

投稿が多いお友達もしくは気になる食べ物情報を配信している人をフォロー

フォロバはお友達かつ投稿が多い人のみ



あくまで持論であり、誰もがそうしなくてはならないということではありませんが・・・

複数のＳＮＳで同じ内容の投稿をすることはあまり好んでおりません。複数のＳＮＳを

フォローしてくれている人（だいたいこういう人は仲良しなはず）に対して、それさっき

見たやんけ、という気持ちを抱かせてしまうかもしれないと思うためです。

インターネット老人会的に言えば「マルチポストうぜえ」に近い気持ちです。



なので、ＳＮＳごとに特色を出して、複数のＳＮＳをフォローしてくださっている人が

全部フォローしても意味があるなあと思って貰えるような運用を心がけています。



あと、集める時にあまり雑多にならないようにすることも気を付けております。

一つのアカウントでゲームの話も不動産の話も食べ物の話も一緒くたにしてしまうと

不動産の情報が欲しい人からすれば雑音が多いと感じてしまい、内容を見る優先度が

低くなってしまうのではないかと、という仮説に基づき、そうしています。



あと、炎上は避けるよう、言葉遣いに気を付けたり、脊髄反射で返事をしないように

一度深呼吸して改めて考えたりするようにしてもいます。私自身は皆様が思うほど

心が広いわけではなく、瞬間ではむかっとしたりしていることは割と頻繁にあります。

（家族や近しい人だとつい甘えてそういう発言をしてしまうことがあります、反省）

その気持ちを素直にぶつけると炎上するので、一度深呼吸して落ち着いて、本当に

そういう返事をしていいのかと自問自答するようにしています。落ち着いた気持ちで

改めて見直せば、別に攻撃的な変身をする必要はないなと思い直すことができて、

穏やかな返しができるということになります。



さて、なんでこんな話をしているかと言いますと、昨日の出張はそんなような話が

結果として凝縮されていたなあと思ったからです。



まず、昨日の九州出張のスタートは、昔ネトゲで知り合った音楽の趣味が似ている

お友達に久々に会うことでした。ＳＮＳなんてまだない時代、メッセンジャー的な

ツールでつながってオンラインの時に話しかけて、音楽の趣味が似ていることで

余計に盛り上がって・・・みたいな友人です。ネットがなければ知り合うことも

なかったでしょう。ありがたいですよねー。



ただ、その友人がコロナ疑惑で会うことができなくなってしまいました。

長崎まで行く予定でしたが、どうしたものか。長崎観光でもしてくる？

改めてプランを練り直した結果、電車で動くなら熊本の方が近いようなので、

どうせ観光するなら熊本行っちゃうかという判断になったのです。



熊本についてＦａｃｅｂｏｏｋなどにその旨書いたところ、以前一緒にモンゴルに

視察に行った方から「ようこそ我が地元熊本へ！」というコメントが。おー！いたいた！

熊本は誰も知り合いいなかったよなあとか思ってましたが、ここにいましたよ！

こうやって日本全国どこに行っても誰かしら声をかけてくれるひとがいるってのは

とてもありがたいですね。行き当たりばったりの旅にＳＮＳが潤いを与えてくれました。



そして福岡に戻ってからはこれまたネットで知り合った方との情報交換飲み会でした。

初対面だけど昔ＳＮＳで話をしたことがある方がいらっしゃったり、お友達のお友達と

いう形で仲良くなってmixi（懐かしい！）で色々やり取りしていた方、ブログをずっと

読ませていただいていた方など、ネットがなければ絶対に出会っていなかった方との

交流を楽しむことができました。



そしてこの飲み会の中で印象的だったのは、お友達の一人が私と違うやり方でＳＮＳで

発信する情報をコントロールしているという話でした。



私はアカウントや投稿するＳＮＳ自体分けてしまうタイプなのですが、お友達の方は

同じアカウントで友達登録しつつ、投稿内容によって表示していい人を峻別していると

いうことでした。私はそそっかしいのでそういうコントロールに失敗するタイプです。

グループのメンテナンスができてなかったり、間違えたグループ宛に投稿したりするのが

目に見えているので、その管理は向いてないだろうなあと思った次第です。



他にも、この人とつながっているのかと思われるような人とはつながらないとか、

細かい管理をいろいろとされていて、すごいな−と思って話を聞いていたのでした。

私はそういうところ割と無頓着なもので・・・。



とまあ、一日過ごす中で割とＳＮＳやインターネットを恩恵を受けることが多く、

しかもその使い方についても新鮮なことがあり、なるほどと思った一日でした。



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札幌１３棟目、滑り出しからあまりよろしくない方向に。

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先日購入した札幌１３棟目のリフォームに向けて管理会社さんが動き始めました。

そして早速台所の給水管から水漏れが発見されました（苦笑）



今年は２棟２室の物件を購入しております。札幌の物件はネットで見つけた適当な

物件を適当な指値で購入するという雑な動き、東京の物件は東京３棟目の地主さんの

底地管理人さんから持ち掛けられて購入という縁故？物件です。



両方とも表層リフォームをして貸す予定です。両方ともフルリノベできるほどの

お金はかけられないレベルの金額で購入している案件ですので、そうなるものやむなし。



札幌１３棟目に関しては、決済した後は管理会社さんにお任せモードでした。

売主・買主共に現場に行かない形での決済だったので、鍵すら受け取れておりません。

その受け取りから管理会社さんにお任せモードでした。受け取った後、業者さんと

現地を確認してお見積を作るという話でした。



この物件、指値を受けて貰った経緯として、誰も住んでいない期間が数年となっており

給水管の状態がどうなっているかわからないというところがありました。

なので、給水管が破損しているリスクを考慮して５０万ほど値引をしていただきました。



リフォームのお見積の前に、給水管の状態がどうなっているかを確認することが必要に

なるわけです。そしてここで派手に壊れていたら、利回りは下がることになります。

さて、このパンドラの箱からはどんな結果が飛び出してくるのか・・・。



ということで結論（？）です。お湯の給水管から漏れが確認されました（泣）

他の箇所はお湯の管の漏れを直さないとわからないとのことです・・・。



その時は「あっちゃー、やっぱりダメかー」ということが頭にあったり、忙しくて

あまり考える余裕がなかったりしていたので、うーん残念というだけの反応でしたが

よくよく考えると、なんてお湯の管を直さないと他の確認ができないんだろう？

水とお湯は別々だろうし、キッチン以外にも水が出るところはあると思うので、

そっちは調査できるんじゃないのかしら？そんなことを思ったので、管理会社さんに

今回の進め方に至った理由を確認してみました。



まず、キッチンの水管は漏れておらず、お湯管だけがやられていたということです。

おお、お水は無事でよかった！両方やられてるわけじゃないのは嬉しいです。



また、他の場所の確認をしようにも、水を流し始めるとお湯の配管からドバドバと

水が出てしまうので、他の場所の確認ができないという話でした。この辺は細かいことは

わからんと割り切って、そんなもんなんだなと受け入れることにしました。

素直な私です（笑）



ということで・・・

まあきっと多少あるだろうと思ってはいましたが、いざ明確に出てくると残念な

気持ちにはなりますねー。しょうがないと割り切ってはおりますが・・・。



なるべくお安く修繕が済むことを期待したいと思います。

あと他の管も漏れてたりしないことを祈ります。



ちなみに札幌１３棟目は表層リフォームのみの予定で、洗濯機置場がないのですが

それも設置しない予定です。家賃が安いのであまり設備にお金をかけられません。

以前買った札幌１０棟目、札幌１１棟目と同じく、最低限の装備で生活保護の方を

受け入れる形で乗り切りたいと考えております。



あと、この物件はたまたまですが札幌７棟目、札幌８棟目と同じ駅のエリアに

あるので、物件の巡回はしやすいんですよね。同じエリアなのに全部管理会社さんは

違うという変な事態にはなっているのですが・・・しかもどこも買ったところが

管理を継続しているわけではないという。なんか自分でもどうしてこうなったのかと

思っていますが、今更それを変える気もありません・・・。



最後になんかどうでもいい話を差し込んだ気もしますが、まあこのブログ自体が

どうでもいいことしか書いていないから別にいいか！

修繕がお安く済みますように・・・それだけを祈っております！



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