2024年06月08日

仙台2棟目、売れるといいな。

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仙台2棟目を売却に出しているのですが、見込客がいるみたいです。

売れたら資金に余力ができるからありがたいですね。



これまで、ちょっと思惑を外したかなという感じが強めだった仙台2棟目。

埋めるのも苦労するし、埋まったら埋まったでトラブルは起きるし、設備の故障も

頻繁に発生するしで、義母的には不満がかなりあったようです。

ことあるごとに「あの物件は最初から嫌な感じがした」などと主張をしては、

早く売りたいようなことをぶつぶつと言っていたのでした。それを今言っても

しょうがないと思うのですが、言いたくて我慢ができないくらいに不満があったと

いうことなのでしょう。



前々から「売る?」という話はくすぶっておりました。実際にこれ本当に売るかと

思い始めたのが今年に入ってから。仙台法人の担当をしていた銀行員の方が退職して

不動産屋さんを始めたらしく、義母のところにも挨拶にきたそうなのです。

その時義母がこれ売りたいのよねーみたいなことを漏らしたようで、査定しますと

不動産屋さんが持ち帰ったのだとか。



これだけだったら、ふーんそうなんだーでおしまいなのですが・・・

その後メインバンクさんと今後どうやったら融資がもっと出るのかなということを

会話した際に、債務償還年数の数字がもっと良くなるように動いてくれた方が

本部を説得しやすいという話が出てきました。ということは、減価償却が少なく

返済比率が高めの物件を売るのは効果があるということか・・・減価償却はともかく

義母がいつもキャッシュが全然貯まらないとぼやいている仙台2棟目は検討の余地が

あるのかも、しかも古いので金融機関さんから見たら身ぎれいに見えるように

なるかも、などと思って、売却できるならしちゃってもいいというスタンスに

切り替えました。



仙台2棟目でしかお取引がない金融機関さんがいるので、そことの関係が切れて

しまうことを懸念していたのですが、購入から4年目に入っているので、一定の義理は

果たしたとみてもいいでしょう。次の物件がないのがしんどいですが。



では本格的に売るということになれば、管理会社さんにもそのことは伝えなくては

なりません。管理会社さんも売買はやると思うので、売りたいならそちらにも

チャンスを渡さなくては不公平というものです。



ということで、元銀行員の不動産屋さんと管理会社さんの2社に売却の依頼を

させていただく形になりました。細かいやり取りは義母に任せることにしたので

私はあまり口出しせず、義母に相談された時に意見を述べる程度の関わりにしました。



この売却に関して、ここ1ヶ月くらいで、動きが出始めた感じがあります。



義母からの連絡によれば、元銀行員の不動産屋さんが指値無しの前提で何人かが

興味を示しているという話があったようです。管理会社さんに対応していただき

不動産屋さんとお客様が内見に行ったという話もありました。間違いなく検討は

してくださっているようです。



また、管理会社さんも、指値が入る前提ではあるものの、購入検討をしている

お客様がいらっしゃるということでした。どこまでの確度かはわかりませんが、

検討はされているようです。



どちらのお客様もゆっくりめの検討スピードなので、どこまであてにしていいかは

微妙なところですが・・・売却が成立するならラッキーくらいの感覚で捉えておけば

いいんだろうなと思います。あまり儲かっていないようなことを言っていたものの

そこまで儲かってないわけでもなく、、安く買ったので元本返済が進んだ分売却時に

キャッシュが生まれる構造にはなっていると思っております。



期待しすぎず、ゆるりと待つことにしましょう。



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posted by ひろ* at 12:02 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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先日お邪魔した老舗の飲食店さんで面白い価格体系だなと思ったものがありました。

不動産にすぐ応用できるかはわかりませんが、記憶にとどめておこうと思ったのでした。



商売において大事なのは価格決定です。安すぎれば提供している側が得をしませんし

高すぎれば消費者の皆様にそっぽを向かれてしまいます。大家さん業界であれば

家賃設定がこの辺のポイントになることでしょう。新築して2ヶ月くらいで満室になると

高すぎず安すぎず絶妙な家賃設定だったね、ということになるのだと思います。



不動産とは関係ないのですが、先日行ったお店で面白い価格設定をされているメニューが

ありまして、ついつい頼んでしまいました。人間の先入観に対する認知の違和感を

作り出している面白い事例だなと思ったものでした。



舞台はある有名な洋食屋さんです。ボリュームゾーンは2000円台という強気な

価格設定のお店ですが、それでもお客様はひっきりなしに訪れておりました。

私が訪問したのもランチのピークタイムを過ぎた13時台ですが、待っているお客様も

数組いらっしゃり、盛況だなあという印象を持ったものでした。



しばらく時間がかかりそうだったのですが、お店の方がメニューを持ってきてくれたので

それを見ていました。さすが老舗の洋食屋さんです。ボリュームゾーンは2000円台。

いくら昨今物価が上がっているとはいえ、庶民にはちょっとハードルの高いお値段です。



値段が高いことは私も承知の上で来ていますので、ひるまずにメニューをパラパラと

見ていると「当店おススメ」の文字が躍っているページがありました。どれどれと

内容を見てみると・・・え、50円!?何かの見間違いかと思って二度見しましたが

50円でした。



よくよく読むと、メインメニューを頼んだ人のみ注文できますということでしたので、

付け合わせのメニューなのだなとそこで理解。まあどっちにしてもメインのメニューは

頼みますので、それだったらこれも注文しよう、ということで50円のメニューも

注文するのでした。



このメニューが妙に印象に残ったのは「違和感」が原因ではないか、というのが

私が後々振り返って感じたことでした。



老舗の飲食店なのでメニューは基本的に高いはず、と思っているところに急に

尋常ではない安い価格の「50円」が出てきたら、脳はとんでもない違和感を

感じることでしょう。その違和感が好奇心につながり、安価であることもあいまって

注文に心が傾くことは想像に難くありません。



しかもそのメニューには「おすすめ」の文字がついています。え、それがおススメ!?

という形で、ここでも違和感が増幅され、より強い印象を残すのだろうと思います。



そしてもう一つ上手だなと思うことは、この50円メニューはただ呼び名を変えている

だけであるということです。要はこれ、ランチセットの付け合わせのポジションでして、

他のお店だと「セット」のひとくくりでついてくるサラダやスープみたいなものです。

それをあえてセットと呼ばず、50円のおすすめメニューと書くところがすごいなと。

私はガッツリ目を惹かれてしまいました。面白い。



違和感とお得感が両立するような絶妙な価格設定、私も是非やってみたいものです。

不動産にそんな価格設定ができるシーンがあるのかな?という点は何ともですが、

引き出しとしてこういう経験も頭の片隅に入れておけば、何かの折に急に開眼して

あの時の50円がここで応用できそう!みたいなイメージが湧く日もくるかも

しれないですね。認知することが大事だと思います。



例えば、ベースの家賃を少し高めにする代わりに「無料インターネット月500円」とか

打ち出してみたり・・・?



何かに応用できそうなアイディアのような気がするので、今後も応用できる場面が

ないかを考えてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする