2024年06月30日

私もこんな温泉宿を作りたいー!

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天才ヒロ君の作った温泉宿に大家さん仲間と宿泊視察しております。

とてもいいお宿でした!投資家の発想にとらわれていると、こういうのは作れないなあ。



ずっと興味があったヒロ君の温泉宿。私は個人的に客室露天風呂のある温泉が大好きで、

結構そういうお宿に通うことがありました。最近は民泊によって自分でホテルや旅館を

作ることができるので、自前で客室露天風呂付の温泉宿を作ることが夢ではない

状況になりました。実際、友人が何人かそういう無人ホテルを開業しております。



ヒロ君もその一人です。そしてヒロ君はスケールも発想もその中で頭一つ抜けてると

私は勝手に思っております。



新築で日帰り温泉みたいなやつを作ろうという発想をするのがまずすごいです。

不動産賃貸業や民泊の延長線上だと、宿泊施設を作るという方向に考えた向かいますが

そんな中の日帰り温泉需要ですよ。いわばスーパー銭湯を作ろうという発想です。

これ、たぶん発想が投資の延長ではなく事業の延長にあると思います。



更に、ただのスーパー銭湯ではなくプライベート感のあるもの、そして宿泊もできる

仕組みにして二毛作を狙っているというこの発想。面白いですよね。



そんなヒロ君の温泉が完成したということで、行きたいなあと思っていたのですが

先日お友達にだけ割引価格で宿泊を案内しますよーという話をいただいたので、

民泊系に興味がありそうな方にお声がけして、皆でお邪魔する計画を立てました。

そして今、その企画の真っ最中。ヒロ君の宿で朝ご飯を食べながらブログを書いてます。



ロケーションは駅からもやや遠く車必須。東京から下田も結構な距離がありますので

気軽にふらっと行けるかと言われると微妙です。しかも途中の山道が狭くて、

本当にここに温泉ある?と心配になります。



そんな不安な気持ちがマックスになった頃に、どーんと温泉宿が現れます。

新築平屋で長屋形式の4部屋+離れの戸建が1部屋。目の前には小川のせせらぎ。

造成されたお庭などもあり、とても良い印象です。



離れには温泉プールやBBQスペースもあり、ラグジュアリーな別荘に来た気分。

お子様連れのご一家(+一部のおじさん)が早速温泉プールで楽しんでおられました。

温泉プールがあるってところがすごいです。源泉を持っているからこそできる贅沢な

使い方なのだろうなーと思います。



ヒロ君曰く、離れは外国の方が何日も泊まっていくことが多いようなことを仰って

おりました(お酒飲みながらの話だったので、私が少し聞き違いをしている可能性も

ありますので話半分で)。確かに外国の人のバケーションにはプールがつきものな

印象があるので、なんとなく納得です。



離れではない方のお部屋は、畳に布団を敷く形式でした。そうか、日帰り温泉形態だから

そういう形にしているんだな。納得。



全部のお部屋で温泉の形が異なり、陶器の丸いお風呂や石の四角いお風呂などいろいろな

パターンがあり、選ぶ楽しみもありました。部屋によってはサウナもついており、

サウナーの皆様が歓喜すること請け合いと思います。



ヒロ君ゆうちゃんも含め、離れのBBQスペースで楽しく過ごさせていただきました。

お肉もお野菜もお魚も美味しかったなー。すんごい満足です。

そして部屋に戻って個室で温泉。極楽じゃー。



そして今は、セルフ朝ご飯を食べながらブログを書いています。

自分で冷蔵庫から干物を取り出して焼く、ご飯をよそる、みそ汁はフリーズドライの

ものが用意されており、お湯を入れれば作れる、などなど。卵はヒロ君が飼っている

烏骨鶏の卵です。梅干しも自家製。疲れた胃袋に優しい和食の朝ご飯でした。



ちなみにこの物件単体でどのくらい儲けが出ているの?と聞いてみたのですが

「そこまで細かく見てない」「この物件がダメだったからつぶれるようじゃダメでしょ」

とのことでした。新規事業に取り組むってのは、いい意味でこういうマインドと

財務の余力がないとダメだよねと思った私でした。すごく腑に落ちました。



いいものを提供しようという気持ちで物事を動かすには、他のところで余力と余裕が

ないとダメなんだよねと思います。その物件でとにかくいかに儲けを出すかを

意識することは大事ですが、それだけに囚われるとサービスを提供する相手のことを

考えられなくなります。変にグレードを下げたり、微妙にケチったり。その積み重ねは

お客様にも伝わってしまうことでしょう。事業計画で考えた予算の中でこういう形で

いいものを作る、そしてそこから多少はみ出してもお客様が喜ぶことをやる。そんな

経営姿勢を持っている人が伸びるんだろうなあ、などと思ったのでした。



スケールの大きい物件で、運営者本人に話を聞きながらの一泊二日。

すごく勉強になったし、すごく楽しかったです。ありがとうございました!



最後に、そんなヒロ君の温泉はこちらです。是非訪れてみてください。

湯殿 ととのゆ



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月29日

東京16棟目(仮)の融資承認が出ました。

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東京16棟目(仮)の融資の承認が出ました。小さな戸建なのでたいした規模には

なりませんが、ひとまずこちらも購入確定になって安心です。



今日はこれからお出かけしないとだし、義母が家に来ているので、手短なブログ更新で

ご容赦ください。



要点だけ絞って言えば「融資の承認が出ました」という話です。良かったです。



・・・いくらなんでも要点絞りすぎですので、もうちょい書きます。



まず何の融資かと言いますと、築古借地戸建という脂っこい物件の融資でした。

東京によくある昭和の狭小戸建です。40平米前後くらいの小さな小さな戸建。



東京3棟目の敷地が一部借地なのですが、その借地の管理人さんと話をしていた際に

同じ地主さんの借地で買ってほしいのがあるんだけど、という流れで買付を入れることに

なりました。



詳細は過去ブログをご参照ください。

その1

その2

その3



残念ながら、こちらは借地管理人さんのご意向で民泊NGとなっております。

なので、大きくは儲からないだろうと思っています。ただ、隣の区画が売りに出る時に

借地管理人さん主導で3区画を2区画にまとめて、今どきの建売が作れるくらいの

広さの土地にして開発業者さんに売却したい意向があるということでしたので、

その時の土地相場によっては多少は儲けが出るのかな?と考えております。



そこで儲けが出なくても、賃貸で回してちょっとした収入は得られると思いますので

あまり心配はしておりません。指値もそれなりに通りましたし、リフォームも最小限で

問題ないはずなので。



そんなに大きな金額ではないのですが、借りられるなら借りておきたいところですし

札幌13棟目(仮)も現金決済なので融資を使っておこうと思い、メインバンクさんに

融資を申し込みました。



そして私も他のバタバタがあり、すっかりこの件に意識が向いていなかったのですが

よくよく考えるとけっこう時間が経っているんですよね・・・。



仲介業者さん兼借地管理人さんが「こんなに審査が遅いのは初めてです、一体どうなって

いるんですか」と私に連絡をしてきた時に、確かに遅いぞ?と気が付きました(汗)

1ヶ月半くらい経過していました・・・。



支店長から、他のややこしい融資案件でちょっと後回しになっちゃっていて申し訳ないと

以前連絡をいただいていたのですが、そこから先連絡をいただいておりませんでした。

そうだそうだ、どうなってるんだろう、さすがにそろそろ返答欲しいよね。

問題ないと思うと口頭では伺っていましたが、本部の承認が出たら安心できますし。



ということで、支店長に電話して、仲介業者さんがしびれを切らしているんだけど

状況どうなってます?と確認。今本部に最終の資料をあげているところなので、

近々回答が出ると思うというお話でした。



そしてその翌日、支店長から「承認出ました」とのご連絡をいただくのでした。

よかったよかった。仲介業者さんにもそのことをお伝えして、安心していただきました。



今は細かい手続きの話を進めております。地主さんから貰う承諾書に実印を押すとか、

契約と決済は同日でいいのかとか、地主さん指定の司法書士を使っていいかとか。

ようやく具体的な話が進み始めた、という感じです。



リフォームの手配もしないとなあ。今回は超表層リフォームしかしないつもりなので

いつもの施工業者さんに依頼するのも申し訳ないかなー。でも相談してみよっと。



いろいろ細かいことで書きたいことはあるのですが、お出かけもありあまり時間に

余裕がないため、この辺で打ち止めにしておきます。ひとまず無事に融資承認が

出てくれてよかったです。



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月28日

東京15棟目、洗濯機の蓋の故障はメーカー修理で対応。

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東京15棟目の洗濯機の蓋の故障に関しては、メーカー修理で対応を終えました。

買い直すよりは安くあがったのでよしとします。



先日、洗濯機の蓋が壊れた話をブログに投稿したことがありました。買ったばかりの

洗濯機なのに何するんじゃい、しかも新品で買ったやつよ?と憤慨しておりました。



でも憤慨したところで、何か自体が変わるわけでもありません・・・。

憤慨して蓋が直るんだったらいくらでも憤慨するんですけど、そういうわけでも

ありませんからね。今はもう気持ちを切り替えて、とっとと蓋を直してゲストの方が

安心して宿泊できる状況を作ろう、という方向に気持ちは切り替わっております。



この辺の気持ちの切り替えは私は割と早い方じゃないかなと思っています。

なんとなく特技でありいいことのような雰囲気で書きましたが、別にそういう

わけでもなく、元々の性格がそうだというだけなんですけどね。負の感情は疲れるので

疲れてくるとそれ以上続かなくなってどうでもよくなる、というのが正しいかなと。

お得な性格です(笑)



蓋の状況やここに至るまでの経緯は過去ブログを見ていただくとして、本日は

これに対してどう解決させたかをご紹介したいと思います。偉そうな書き方をして

しまいましたが、単に「メーカー修理を頼んだ」というだけですけどね。



まず、選択肢として「買い直す」「修理する」の2つがありました。

どちらの選択肢をとっても、立ち合いが必要なんだろうなというところがネックです。

運営会社さんに清掃担当の方が清掃中に立ち合ってくれることを期待して相談しましたが

清掃は時間勝負・品質勝負なので清掃作業に集中させたい、なので別途立会の人を

派遣させてほしい、という話でした。30分でいくらとか、10分超過すると

いくらとか、そんな料金体系なので、数時間お待たせしたりすることになると大変です

(私のお財布も運営会社さんの人件費も)。なんとか無理して時間を作るしかないか?



手段はともかくとして、まずは購入するか修理するかの選択をしなくてはなりません。



購入の方は楽天とかで新品を探して購入する価格を把握すれば良いので簡単です。

ただ今回は、古い洗濯機の回収作業も発生するので、普通にやると5万近くに

なりました。そうだよね、今どきはリサイクルの関係でお金かかるもんね・・・。



じゃあ修理はどのくらいかかるのか、メーカーのチャット相談窓口に問い合わせました。

時間の融通はどのくらいきくのか、費用は概算でいかほどなのか、メーカー保証は

使えるのか、などなど。そして結局のところ、チャット相談窓口ではこの辺の回答が

できないので、修理相談の窓口にて聞いてもらうか、修理を申し込んで技術担当の人に

直接聞いてもらうのがいいということでした。



とりあえず修理相談窓口に電話してみましたが、私が知りたい内容はやっぱり技術の人に

確認しないとわからないことが多かったです。技術担当の方の営業日とか、申込をした後

こういう流れになるからここでキャンセルすれば費用はかからないとか、そういう話は

聞くことができました。なので、それだったらとその電話窓口で修理の対応を依頼。

技術の方からの電話を待つことにしました。



その後、技術の方から電話をいただいたので、状況を説明。

・通常の仮定での利用ではなく業務利用になるのでメーカー保証の対象外

・出張料、技術料、材料費をあわせてたぶん1.5万くらいになるだろう

・訪問時間は当日の朝にならないとわからない

ということを把握。うん、新品を買うよりこっちの方が安いな。じゃあ修理でいこう。

その場で訪問日を決めて貰いました。



訪問日に決まった日は残念ながらテレワークの日ではなかったのですが、出社が

必須の日でもなかったので、しれっとテレワークに変更しちゃいました。

これでなんとか当日対応できそうだなと一安心。

運営会社さんにもこうなりましたと状況をお伝えしておきました。



そんな感じで迎えた当日の朝。先方から連絡があり、お昼過ぎに行くとのこと。

運営会社さんにも早速その話を連携しました。清掃担当の方にも連携しておいて

いただかないとですからね。



時間になりましたので現場へ。清掃担当の方がちょうど清掃を終えて後片付けを

されていましたので、日ごろのお礼にとお土産で買ってあったお菓子を差し上げました。

お土産はいつ誰に渡すことになるかわからないので、出張のたびに購入してストックを

してあるんです。こういう急なお土産ニーズにも対応できます。



修理に関しては既に終わっており、蓋が直ったことの確認と支払だけすませれば

良い状態でした。蓋を交換する作業は無事に完了。新品同様の奇麗な状態になりました。

これで一安心。あとクレジットカードで支払いができたのもありがたかったです。

運営会社さんに直ったことをお伝えして、私の業務は完了。



以前より書いている通り、こういうのに対応するのがとても面倒と思ってしまう

私なのですが、ホテルをやっている以上逃れられない宿命ですからねえ。頑張ります。

頑張れば頑張っただけ儲かってくれるわけですからね。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 東京15棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月27日

東京13棟目の無人ホテルで立て続けの物品故障トラブル。

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東京13棟目で立て続けに設備のトラブルが発生してしまいました。稼働して3年、

まあそういう頃合いと言えば頃合いなのかもしれません(泣)



東京13棟目はホテルとして利用している物件です。2021年のオリンピックが

有観客になることを見越して作ったホテルだったのですが、無観客開催になり

ちょっと当てが外れてしまいました。そこからは安い価格で稼働させて、こつこつと

レビューを蓄積し続ける方針でコロナ禍が明けるのを待ちました。そしてコロナ禍が

開けると共に一気に爆発。コロナで損した(と思われる)分をあっという間に取り返し

(たような気分になり)、今もブンブン回っているといったところです。



コロナ禍の前にも結構民泊には携わっていたんですよね。自分の物件を民泊用途の方に

大量に貸したり、転貸で民泊をやってみたり、自分の物件で民泊をやってみたり。

ブログにはあまりこの辺書かなかったんですけど、案外いろいろと実験はしていました。

あの頃はあの頃で楽しかったし儲かりました。民泊新法ができたあたりで、国が

きっちり介入を始めたことから、今までのような強烈な儲かるビジネスではなくなり

適法性を維持しつつほどほどに儲かるビジネスに収れんしていくんだろうなと予想を

していたのですが・・・今やあの頃より余裕で儲けが出ているので、私の予想は完全に

外れたことになります。やはりビジネスセンスがないです(笑)



昔、東京で民泊運営代行をお願いしていた業者さんは、コロナ禍でさっと転身して

今では別のビジネスを手掛けています。一つの形に固執せずに、有機的にビジネスの形を

変えていける柔軟性は一つの強みになるのだろうなと思ったものでした。

他方、今私がお願いしている運営会社さんは、コロナ禍もじっと耐え忍び、なんとか

ビジネスを維持し続けた結果、今ここで花が開いた形になっております。これはこれで

自分たちのコアビジネスはこれだというところがしっかりと作れていることになるので

素晴らしいことだと思います。



私はきっと後者に近いビジネススタイルなのだろうなと思っています。大家さんという

ビジネスモデルは大きくは儲からないけど安定感のあるビジネスです。ビジネスにおける

変化も緩やかですし、言い方は悪いですが片手間でも十分やっていけるビジネスです。

市況の変化や利回りの低下などでそうも言ってられない日が来る可能性はありますが、

かける労力に対しての収益性は割と高めだと思っております。



旅館業(民泊・ホテル)は不動産賃貸業よりは手間がかかる部分がありますが、

それでもその手間を大きく超える収益性が見込めるのはメリットだと思います。

ただ、このビッグウェーブがいつまで続くの?という点が不透明というのはあります。

そこが結構怖いなと思っているため、全振りはしていないというのが現状です。



ただ、旅館業に全振りしている友人もいて、そういう人と話をすると、とにかく今は

波に乗って大きく稼いでおく、ダメになったら撤退すればいい、稼いだお金で

別のビジネスにシフトするなり賃貸業なりに回帰するなりすればいい、という発想で

動かれているようです。これはこれでなるほどと思います。



やっぱり私はコアビジネスが不動産賃貸業という定義をしているのだな、その領域を

コアとして残しつつ、派生のビジネスとして他のいろいろなことをやっていく

スタイルなのだな、と、こういった友人との会話を通じて自己分析をするのでした。



毎度のことですが、前置きが長くなりました。本日は私の中では派生ビジネスとして

捉えている旅館業で、備品の故障でめんどくさいことになっているという話です。



舞台は東京13棟目。民泊は東京13棟目と東京15棟目の2棟2室で手掛けています。

東京13棟目が2021年、東京15棟目が2024年開業で、どちらも堅調に

推移しております。



先日、清掃チームの方から、階段上のLEDライトの電球が切れたので交換しようと

したものの、特殊な形状のようで交換ができなかった、という相談がありました。

階段の電球が切れてるとなると、ちょっと危ないです。早いところ交換をしないと。



まずはリノベをやっていただいた施工業者さんに、型番の問い合わせをしました。

数日経って回答があり、これは電球を交換するタイプではなく、機器ごと交換を

しなくてはならないタイプということがわかりました。そうきましたかー。うーむ。



施工業者さん曰く、外してはめるだけだから交換はできると思うけど、厳密には

電気工事の資格を持っていないといけないという話です。そうなると素人がやるのは

ちょっと微妙かもしれません。



状況と型番をお伝えしたところ、対応できるかを運営会社さんが見に行ってくださる

ことになりました。ただし、運営会社さんが動くには1回3000円くらいの出動料が

かかります。ま、これは仕方ないでしょう。現場に行くのだってコストですから。

(でもこの辺が不動産賃貸業における管理会社さんとの違いですよね)



現地確認をしていただいた結果、運営会社さんでは対応が難しいということが

改めてわかりました。そもそも天井に固定された照明器具を取り外すことも難しいと

いう状態だったようです。これは電気工事云々以前の話で無理だなあ。



ということで、そういうことをやれる多能工さんをこちらにて手配し、対応を

進めて貰うことにしました。



ただ、ここでまたややこしいのが、チェックインしている人がいると作業ができない、

という制約です。チェックアウトして清掃をしている日だけで指定をして、その中から

作業可能な日を選んでいただかなくてはなりません。他の作業と抱き合わせで・・・

みたいな調整が難しく、この工事のためだけに出動していただく必要があります。

更に、運営会社さんにも話を通して、この日は清掃中に作業に入ってもらうので

周知していただけますか、などの根回しが必要です。

こういうのが地味にめんどくさい・・・しょうがないんですけどね。



ということで、一通りの手配が終わりました。あとは楽天の5と0の日に物品を

発注して業者さんのところに届ければオッケーです。



そんなトラブルと並行して、今度はインターネットに関するトラブルが発生しました。



運営会社さんから、無線LANの電波が弱く、運営会社さんが採用しているリモートで

いろいろやれる防犯カメラやデジタルキーの動作が不安定になっている、更に

ゲストからのレビューにも影響が出ている、ということでした。



運営会社さんからは、事務所にある予備のルーターを現地に持っていって交換して

改善されるかを確認したいというご提案がありました。ちなみにこれも出動料が

かかります。でもレビューに影響するのであれば、早いところやっつけないとダメだと

思いますし、多少お金がかかっても私が手配等々で動かなくていいのは楽です。

ということで、まずはそれをお願いすることにしました。



運営会社さんからは、これで改善しない場合はインターネット回線の変更も検討して

ほしいという連絡がありました。私的には、たぶんこれはルーターを交換すれば

直るだろうと予想はしていたので、そこまでの事態にはならないだろうと勝手に

思っておりました。



そして先日、運営会社さんが現地で対応してくださった結果が報告されました。

予想通り、ルーターを交換することで改善されたとのことです。よかったです。



この対応を恒久対応としてよければ、同じ型番のルーターを購入して事務所に

配送してください、ということでしたので、そのように対応させていただきます。

(すごく効率がいい対応だなと感心しました)



こんな感じで、現場ではトラブルがちょいちょい発生します。後者のルーターのように

運営会社さんがワンストップで対応してくれるパターンはとても楽でいいのですが

前者のように私が施工業者さん・運営会社さん・職人さんなどとやり取りをして

調整をした上で、材料の調達までやらなくてはいけないパターンはとてもだるいです。

こういうのが苦にならない人はすごいなあと尊敬します。



ということで、民泊はこまごまとめんどくさいよというお話でした。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月26日

東京14棟目の天井のシミの正体が判明!

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東京14棟目のシミの正体が現地調査によって判明しました。糞尿や漏水ではなく

カビだったようです。カビかー・・・水はどっかに絡んでそうだな・・・。



先日、東京14棟目で怪しいシミが天井に出ているという報告があった話を書きました。

シミが何なのかはわからないけど、漏水とかではなさそうな気はするので動物の糞尿の

仮説が有力かな、ということで管理会社さんに確認をお願いする流れになりました。



東京14棟目は再建築不可の物件です。再建築可能になる目途も、一番有力だった

土地が別の人に買われてしまい、ちょっと厳しくなったなあという印象です。

そうなると建て替えルートは厳しくなりますので、今ある建物をどうやって維持して

使い倒すか、という方向性で物事を組み立てることになります。



なので、建物のダメージは死活問題となります。今回のシミが何らか建物に起因する

問題が原因だったとしたら、建物の寿命を永らえさせるという観点から考えると、

あまり具合のよくない話になってしまいます。そうはなってほしくないのですが・・・。



調査は管理会社さんに依頼しました。漏水の可能性が濃厚であれば施工業者さんと

思ったのですが、そうではないのであれば管理会社さんへの依頼が妥当かと判断。

建物の問題であれば、大規模修繕をしてもらっている施工業者さんに相談するのが

連続性を考えるといいだろうと思っていますが、そうでないのであれば建物管理をする

管理会社さんに状況を把握いただくのがいいだろう、というところでの切り分けです。



そして、管理会社さんにて調査をしてくださった結果が私のところに届きました。

注目の結果は・・・なんと「カビ」でした。糞尿でも漏水でもなかったです。



写真を見ると、確かにこれはカビっぽいなと思ったのでした。カラフルだとかいう

証言があった時にカビという可能性に気が付けばよかったのですが、そこまでは

知恵が回らなかったです。残念、私。



管理会社さんの予想では、瓦等に問題があり、天井部分から漏水しだしているのでは

ないかという可能性を考えている、とのことでした。現在、お見積を作っているので

少々お待ちいただきたいということでした。



漏水かー・・・そういう話だったら施工業者さんに頼む領域だったかなあ、と

私の中の切り分けとしては感じているのですが、動き始めているものを止めてまで

どうこうするようなものでもないよねと思うので、そこはあまり気にせず管理会社さんに

お任せしようと思います。



ネズミ騒動も並行で発生しているので、入居者様が嫌気がさして退去のようなことに

ならないよう、うまくケアしていければと思います。管理会社さんにはお手数を

おかけしてしまいますが、引き続きよろしくお願い致します。



ということで、本日は手短にこの辺で終了です。



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