2024年05月27日

東京で買付を入れた借地権の物件、個人or法人のいずれで買うべきか。

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東京で買付が成立した借地権付建物については、個人名義での購入とすることに

しました。減価償却とか売却時の税率とか、いくつかの理由を考慮しました。



東京3棟目の地主さんであるお寺さんの借地管理人さんから収益物件のご提案をいただき

買付を入れた話。借地管理人さんとしては、将来的に周辺の区画をくっつけて、

戸建分譲できるサイズにして借地権を売却したい思惑があると聞いております。

それまでの間トラブルなく賃貸で回してくれる人に売りたいというご意向にピッタリと

ハマったのが私でした。



指値もある程度までは交渉できると思う、ということだったので、内見して事業計画を

検討して、このくらいのリフォーム代にこのくらい賃料になるだろうから、このくらいの

金額でどうでしょうと買付を入れました。そして買付は成立。融資条件付ではあるものの

私が一番手として動くことになりました。



そこから、メインバンクである金融機関さんとやり取りを本格化。契約書の雛型だったり

セットバック後の面積がどのくらいになるかだったり、そんな情報を求められたので

仲介業者さんにお願いして情報を出して貰い、金融機関さんに開示したりしました。



そんなやり取りを繰り返す中で、金融機関さんおよび仲介業者さんから「個人もしくは

法人のどちらで購入するのですか?」という質問をいただきました。



購入の可能性があるのは、個人事業主もしくは東京法人のいずれかです。

仙台法人はエリアが違うので除外。



ここ数年は問答無用で東京法人で購入しておりました。法人の規模が小さすぎたので

もう少し大きくしたいという気持ちがあり、東京法人を増やしていったという経緯です。



あれから何年か経過し、東京法人もだいぶ物件は増えてきました。

東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目、東京14棟目、東京15棟目、富山1棟目

合計6棟17部屋です。え、まだ小さい?そうだね、確かに。



対して個人は東京1棟目、東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京6棟目、

東京8棟目、東京10棟目、札幌6棟目、札幌8棟目、札幌9棟目で10棟53室です。

これだけ見たら断然個人の方が規模が大きく、今回も東京法人で購入すべきという

考えが正しいような気もします。



しかし、売上額に着目すると、保有物件の規模ほどの差はなくなってきている、

という実態もあります。なぜなら、東京法人はホテル物件があるためです。

インバウンド復活でホテル物件は絶好調。1部屋で売上90万とかたたき出すことも

あります。勿論、浮き沈みがあるので常にそうだとは言いませんが、それでも平均的に

良い数字をたたき出していることは間違いありません。その意味で、必ずしも東京法人に

寄せなくてはならないということはないような気もしております。



それから、減価償却の観点です。個人はそろそろ減価償却が欲しいところです。

個人では何年も物件を購入しておりませんので、減価償却が切れてしまっている物件も

出てきています。例えば札幌9棟目あたりですね。そうなると税額が大きくなるので

もう少し減価償却をとれるようにしたいという気持ちがあります。



もう一つの観点として、今回の物件は10年以内の売却が既定路線であることです。

地主さんのご意向は、今の小さい区割りを改め、戸建分譲に適したサイズに変更して

戸建として長く住んでくれる方に貸したい、というものと類推しております。

私がこのまま保有し続けることはあまり考えていないというか、できれば隣地が

売却になった時に一緒に売却してほしいという気持ちを持たれていると理解しています。

であれば、売却は既定路線なのですから、5年以上であれば売却時の税率が20%に

固定される個人での購入も視野に入れてもいいように思いました。



きちんと数値で検証したわけではないのですが、上記のような理由を考慮した結果

今回は個人かなというイメージを持ったので、個人で購入することにします、と

金融機関さんおよび仲介業者さんにお伝えした次第です。



その後、金融機関さんからは簡単でいいので事業計画書を出してほしいという依頼を

受けましたので、こちらで収支のシミュレーションを作って提供をした次第です。



借地管理人でもある仲介業者さんからも、早めに銀行の結果を知りたいということで

話を受けています。何にしても、早めに方向性が見えてきてほしいところです。

相談した時点では、支店長は「まあそんな大きな金額ではないし大丈夫でしょう」と

仰っていましたので、そこまでの心配はしておりませんが・・・本部が何を言いだすかで

急に話が変わったりもしますからね。



ということで、しばし待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする