2024年05月07日

借地の戸建に買付を入れてみた。

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東京3棟目の地主さんの借地管理人さんから提案いただいていた物件について、

指値をした上で1番手で買付を入れました。果たして融資はどうなるかなー。



東京3棟目の地主さんはお寺さんです。そのお寺さんの借地管理人さんと最近よく

話をしております。元々のきっかけは、私が色々あって地代の金額を勘違いしてしまい

ややこしくしてしまった件に対しての状況把握と結局いくら払えば落ち着くのか、

みたいな話からコンタクトをとったのですが、先方は先方で昨今の固定資産税の

値上がりを鑑みて地代を上げたいという意図があったり、別の借地人さんが売却を

したいという話をしたいなどの意図もあり、4月に1回、5月に1回打ち合わせを

させていただいております。



その中で、借地管理人さんから別の区画の借地を買わないかと持ち掛けられている件

検討中です。この話はまだふわっとしたところも多いのですが、まだ表に出る前に

私のところに来ていることや、ある程度の指値は前提としているという発言がちらっと

借地管理人さんから出ていたことから、もしかしたら化ける可能性は指値次第では

ありえるのかもしれないなあと思っております。



前回のブログでは収支をはじいてみたところ6掛けくらいで指値を入れないと

回らないかもという結論でしたので、この辺の考え方を借地管理人さんにぶつけて

シミュレーションを精緻化することを考えたいと思ったのでした。



ということで、ゴールデンウィーク中に恐縮とは思いつつも、借地管理人さんに

お声がけをして、少し打ち合わせできませんかと持ち掛けました。先方もOKな日が

ありましたので、お互いの都合が合う日に対面で打ち合わせをした次第です。



今回ご提案いただいた物件のおさらい

今回提案いただいている物件は3区画ある借地の右端

真ん中はあと5年〜10年くらい住み続けるだろう

左端は既に更地だが単体だと戸建用地としては狭すぎる

3区画くっつけて2区画の戸建用地として将来的に販売をしたい

売却するまで投資として回して貰いたい



借地管理人さんが「儲かる」と言っていたのが、どういう想定なのか。

たぶん具体的な話をしないと先方も具体的な話で返してくれないかなと思ったので

私なりにシミュレーションをした資料を作って持っていきました。

そこで打ち合わせた結果、先方と私のイメージが違っていたところがいくつか

出てきたのです。



まず、出口の売却価格は私の想定より高いはずという認識でした。直近で管理している

借地の取引事例があり、それは私の想定より高かったです。なるほど、ここでまず

ずれが発生しているのね。出口の価格が変われば、だいぶ収支は変わります。



次に、賃貸の家賃設定です。私は東京5棟目の戸建と同じ価格としましたが、

それよりはだいぶ安い金額で貸すイメージだったとのこと。ここは逆に私の方が

上振れしていた場所になりますね。



そしてリフォームです。私はある程度リフォームの予算を見込んでいましたが、

そこまでやらなくても貸せると思うという話でした。確かに、リフォーム費用が

安くなることで、収支はより良化することになります。



物件と打ち合わせ場所が近かったので、そのまま現地を内覧することになりました。

確かに、大事にしながら住まわれていたのだろうなと感じさせられる状態でした。

水廻りは必要に応じて適宜リフォームされており、リフォームされていない箇所も

古臭さはあるけど実用に耐えうる状態でした。確かに、これだったら軽く表層だけ

リフォームしたらすぐ貸せそうです。畳の表替えや擦れてるクロスの貼替くらいで

いけるんじゃないかな?



あと、なんか古いけど趣があったんですよね。いい雰囲気だなと感じました。

感覚的なものになってしまいますが、なんとなく「悪くないな」という印象を

抱いたのです。何がどうなのかと言われると答えづらいのですが、なんとなく

そんな感じがした、ということで。



内見の後、いただいた情報をもとに再検討しましたところ、先方のおっしゃることを

反映したら、2割くらいの指値でも5年保有して売却したら何とかなりそうだという

ことがわかりました。まるっと信じていいのかを判断するのは私自身でしかないですが

そのまま保有していても損はなさそうなくらいにキャッシュフローも出ますし、

減価償却も取れるので悪くないような気がしております。



個人で買うか、東京法人で買うかについてはもう少し考えないといけないですね。

個人の減価償却が減ってきていて少し補充したい気持ちと、個人の方が5年超で

売却した時の税率が有利ということを考えると、個人で買ってもいいのかなあ。

法人の売上を大きくしたいという話に関しては、ホテルを2つ稼働させたことで

結構大きくなったと思いますので、個人の入れ替えを進めてもいいのかも。



あと、現金で買うにはちょっと今そこまで余力がないので、ある程度融資で賄う

方向で考えたいと思っており、その点もメインバンクさんに相談しないとです。

担保余力がないとか色々言われそうですけど・・・。



細かいことはまだ考えないといけないと思いますが、ひとまず一番手で買付は

入れてみました。今日の昼休みにでも早速支店長に融資相談してこようと思います。

(テレワークってこういう時超便利ですね)



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする