2024年05月03日

東京3棟目の借地の地主さん(借地管理人さん)からのご提案。

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東京で物件のご提案をいただいたのですが、果たしてこれはどうなのかなー・・・。

指値しても目論見通りにいくかは微妙な案件ですが、会話は続けたいと思います。



先日、東京3棟目の借地料が値上がりするという話を借地の管理人さんから打診され

やむなく呑んだ東京3棟目。出費がまた増えるのはキツイですが、まあしょうがないと

思っております。止むを得ません。固定資産税が上がっていると聞かされた日には

それはそうですねと言うより他に手がありません。



この打ち合わせの中では3つの話題がありました。

1つは固定資産税の値上げ(たぶん先方のメインテーマ)、1つは地代に関する

現在の支払額と余剰についての確認(これが私のメインテーマ)、そして最後に

その地主さんが持っている借地の中で売りに出る物件があるので検討しないかという

ご提案でした。今回は最後のテーマについて少し掘り下げてみようと思います。



借地管理人さんは不動産屋さんで、借地に関して基本的な管理を一任されてます。

なので、管理している借地の売却や活用などの相談も承っているようです。



ここの借地は戸建の建売をする業者さんに売却することも多いようで、一部の借地は

新築の戸建が建築されています。まだ大多数は昔ながらの古い戸建が建っていますが

中にはそうではない場所もある、という感じでしょうか。



借地管理人さん曰く、昔ながらの小さい戸建・・・坪にして10坪に満たないくらいの

大きさの土地が3区画あり、うち1区画は更地、1区画は売却の意志ありという状態で

真ん中の1区画だけがまだ住み続けたい意向を示しているそうです。しかしその方も

もう高齢なので、あと5年〜10年くらい住むので手一杯であろうとのことでした。



借地管理人さんとしては、できれば3区画まとめて戸建の建売業者さんに借地権を

譲渡して、新築戸建にしたい意向であるとのことです。ただ、真ん中の方がすぐに

売らない以上、今すぐそうすることはできません。そこで、私に賃貸でしばらく回す形で

購入して貰えないかというお話でした。売却の時は協力してほしいということです。

まだ外には出しておらず、いくらなら買えるかという形で検討してほしいという

お話でした。



とてもありがたいお話なのですが、売却が前提になることからいつものような

フルリノベはできません。また、民泊などの手段もここはNGです。地主さんというより

近隣の反発がすごいことが予想されるので、おいそれと踏み出すことは危険だという

判断です。そしてそもそもフルリノベをしないと高い宿泊料も得られません。

となると、現状のまま最低限のリフォームをして貸し出すこととなります。



仮に5年持って売却するとしたら・・・という前提でシミュレーションをしてみました。

(某業者成りしたお友達大家さんにもご支援いただきました、感謝です)



まず、戸建用地として売却する場合の相場が正直よくわかりませんでしたが・・・

近隣を見ていると、捨て看で所有権の土地の売却の情報が出ておりました。なるほど。

借地権だと路線価の借地権割合を掛ければそれっぽい金額が出てくるかな。



次に、前述のお友達大家さんから某大手建売戸建屋さんの相場観を聞きました。

最初は路線価ベースの価格で提案してくるので、それを断るとじゃあいくらなら

売るんですかという形で話が進んでいくということでした。そして建物価格は

誤差はあれどだいたい1200万くらいで建っているらしいということも把握。



だいたいこの辺の情報から類推した出口の価格を算出しました。



次に、購入時の費用と賃貸保有時の収支を算出します。この辺はいつもやってる

ことなので目星は付けられます。賃料も東京5棟目と同じような物件と考えれば

それなりに予想はつきます。表層リフォームを150万くらいでかける前提で

収支を算出しました。



借地なので注意しなくてはならないのは保有時の借地料と売却時の名義変更料です。

これを忘れると事業収支が大幅に狂うので要注意。



ということで、ザクザクっと収支を出してみましたが・・・今言われている価格の

6掛けくらいでようやく最終の収支がトントンになるという結果になりました。

民泊で回せれば多少違うんだろうけど、それをやると地主さんの固定資産税も上がるし

近隣からややこしい話が出てくるし、初期費用もかさむしなあ。そこまでの手間は

できればかけたくないです。



地主さんがOKしてくれるなら、民泊やりたい人に高めの家賃で貸すのが一番かも

しれません。近隣との話も全部借主さんが決着させてくれるということで。

正直、借地全体を見ると声を挙げる人はいるだろうなと思うんですけど、説明義務がある

範囲の人でそういうことを言う人がいるかはわからないです。いないかもしれません。



まあでも、こういう可能性は価格が普通賃貸ベースで妥結された上で、地主さんも

民泊OKと言うとか、そういう話がまとまってからのことです。今は考えないように

しておこうと思います。



ということで、5年で売却する前提で最低限収支がトントンになる想定価格は、

借地管理人さんが提示してきた価格の6掛けでした。うん、これはたぶん話が

まとまらない価格だろうな。



ただ、このシミュレーションには意図的に減価償却の考えを省いていますので、

実際のところは減価償却が取れる分もうちょっと収支は良化するだろうと思います。

そう考えれば、指値が通るなら購入も悪い話ではないのかもしれません。

あと、5年以上という縛りが確定できるなら、個人で保有して売却時の税率を

20%に軽減するということで手残りを増やすこともできるかも、と思います。



何にせよ、この辺は売主さんが首を縦に振るか否かの話でしかありませんので、

借地管理人さんには私なりに検討した内容をご提案して、判断を仰ごうと思います。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする