東京３棟目の地代問題、今度こそ本当に無事解決・・・結局私の一方的な勘違い・・・。

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東京３棟目の地代の支払がいろいろな認識の差異でグダグダになっている問題に

ようやく終止符が打てました。いろんなものを紐解いてようやく整理できました。



丸一年前に「無事解消」とブログに堂々と書いていた東京３棟目の地代の問題、

実はまだきちんと解決はしておりませんでした（汗）



前回ブログに書いた「差額を後日案内する」のご案内が、借地の管理人さんから

届いていなかったのです。それに少し前に気が付き、おいくら万円になるの？と

連絡をしたのでした。



そのきっかけは融資をしてくださっている金融機関さんから「今年の地代の支払の

証憑を送ってください」という連絡がきたことが、その件を思い出すきっかけに

なりました。



最近、借地管理人さんとよくやり取りしている背景はこの辺の話に起因している、

ということになります。まあこのおかげで借地料の値上がりの話とか別の区画の借地の

売却の話とかが出てきたわけです。そして買付も入れちゃった、という。

その意味では私が勘違いして話をこじらせたことも別に悪くはなかったかも（図々しい）

（しかも借地料の値上げは全然嬉しくない）



で、その肝心な私が勝手にこじらせてしまった地代の払い間違いの件です。



簡単なおさらい

通知の意味を取り違え、地代を勘違いして多く支払っていた

途中でそれに気が付いて関係各所と確認している

（簡単すぎた）



地主さんの借地管理人の方が整理した結果を先日教えていただきましたところ

余剰があるどころか「今年の分が支払われていない状態」ということでした。

え、さすがにそれはなくない！？と思ったのですが、そう主張するのであれば

こちらもそれなりに材料をそろえて事実ベースで話をしなくてはならないと思います。



ということで、元帳をひっくり返して地代の支払らしきものを片っ端から集めました

そうすると、なんと驚いたことに・・・私が年末に次の年の年初の分を支払っていると

思っていたのが、実は１回分支払を忘れているようであるということがわかりました！

うわー、恥ずかしいー・・・。これは完全にやっちまった案件です。



ただ、それを差し引いても、多めに支払っていた分が若干残っているはずなので、

今年満額払う必要はないように見えます。その説明に必要な情報をExcelにまとめて

こういう認識なので支払はこれだけでいいのではないか、というものを借地管理人さんに

ぶつけました。



借地管理人さん曰く、出納はお寺でやっているのでお寺の経理の方に聞かないと

わからないから、ＧＷ明けにこの資料を見せて確認してみる、ということでした。

お願いします！



で、資料を出した後、なんかやっぱり気持ち悪いなあと・・・。過去のやり取りとか

支払の履歴の不自然な差額の振込とか、なんかやっぱり変な気もするんです。



なので、契約書を引っ張り出して色々調べたところ、どうやら当初契約時の精算の内容を

私が勘違いしていそうだということに思い至るのでした。前の所有者さんも年間の分を

まとめて払っていたようで、支払済の地代を決済時に日割り精算しておりました。

これによって初年度分の地代の支払は不要であるという理解だったのですが・・・

その精算書の金額が、前の借地人さんの時の安い金額で精算されており、その差額の

支払が必要な状態でした（名義変更時に地代が値上がりしています）。



だからあの変な振込履歴があったんだな・・・ちょうどその差額と同じ金額でした。



そして地主さんに対して私が差し引けるんじゃないかと申した金額が、その差額と

同じ金額でした。なるほど、地主さんが正しい。私が間違っている。



ようやっと真相がはっきりしたので、速やかに地主さんに振込を行ったのでした。



私のポンコツっぷりがよくわかるダメダメエピソードで恐縮ですが、ご笑納いただければ

幸いでございます。アホですね、ほんと。否めません。否定しません。笑っておくれ。

え、こんなやつにお金貸したくない？銀行様、それは勘弁してくださいー！



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札幌１２棟目に入居申込で今度こそ満室のはず。

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札幌１２棟目に再度の入居申込をいただきました。これがキャンセルにならなければ

無事に満室に返り咲きということになります。返り咲いてくれ〜。



札幌１２棟目は結構出入りが激しいものの、出てもすぐ入るので割と満室はキープできて

いる物件です。出入りが多いということはそれだけ経費もかかっているということに

なってしまいますが、それでも空室が続くよりは全然いいかなと個人的には考えます。



こちらの物件は残る空室は１部屋で、先日無事にお申込をいただき満室になったと

思っておりました。しかし親御さんのご意向でやむなくキャンセルというお話が出て

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/503090272.html

しまったので、再度募集を行っている状態でした。



札幌１２棟目は１ヶ月以上空いたことがほとんどない物件なので、このキャンセルで

１ヶ月以上の空きは確定したなーというのはちょっとだけ印象に残っております。

（誰が悪いとか言ってるわけではありません）



繁忙期は逃しましたが、割といつでもこの物件は埋まってくれる印象なので、

きっとそんなに心配はないだろうと軽い気持ちで捉えておりました。



そしてＧＷ明けにお申込をいただくことができた次第です。



今回お申込をいただいたのは派遣社員さん。１Ｋタイプの家賃が安い方の部屋なので

支払はおそらく問題はないでしょう。札幌市内の実家にお住まいだったのを、

独立されるということで一人暮らしのためにお部屋を借りるということでした。

保証会社さんの審査も通過しているとのことです。



１点だけ相談されたのがフリーレント半月の付与でした。６月半ばの入居なので

６月分はフリーレントにしてほしいという要望のようです。まあそのくらいなら

いいんじゃないですかね？最近ちょっと雑な自分がいるなあと思ってはいますが、

多少のことは便宜を図っても問題ないかという気持ちはあります。それで気持ちよく

新生活をスタートしてくださるのであればなおさらです。



管理会社さんにフリーレントでいいですよとお伝えしました。

末永くお住まいになっていただければいいなと思います。



ということで、無事に札幌１２棟目も満室に返り咲き、札幌は完全満室になりました。

この安定がずっと続いてくれますように。



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札幌７棟目で火災発生。

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札幌７棟目で火災が発生してしまいました。現場で管理会社さんの依頼した内容が

適切だったためだと思いますが、当日中に通常モードに復旧できたので良かったです。



過去、札幌４棟目が火事になったことがありました。１部屋丸々燃えてしまい、

消防車がガンガン放水して・・・というまさに火事だという感じの状況でした。

北海道のローカルニュースでも報道されてしまい、大騒ぎでした。



あの時は火災保険も酷くて、原状回復に必要な費用をそのまま素直に出したのに

そんなにかかるはずがないと言わんばかりに、あり得ない額まで減額されてしまい

だったらそれでお前のところで業者さん手配して原状回復してみやがれ、とブチ切れたく

なる気持ちを抑え、保険代理店さんや管理会社さんに粘り強く交渉をいただだいて

ようやくまともに原状回復できるくらいの金額まで査定額を押し上げることが

できたのでした。誰だよ、火事で焼け太りとか言ったやつは。私のケースにおいては

そんな感じは全くありませんでした・・・。



詳しいことは当時のブログを再掲しますので是非ご一読ください。

その１

その２



そんなわけで、あまり火事にはいい思い出がない私です。

ちなみにどうでもいいですが、地震（北海道胆振東部地震、能登半島地震）、雷、

火事、親父の４つはコンプリートしております（だから何だ）



さて、そんな感じで火事がちょっと嫌な思い出になっている私のところに、またまた

火事の野郎が攻め込んできたようです。もうほんと勘弁してー。



今回の火事の舞台は札幌７棟目です。札幌７棟目は過去に地震の被害にも遭っており

これで地震と火事の二冠を制覇しました（だから嬉しくないんだって）



管理会社さんから「札幌７棟目で騒ぎになっています」というＬＩＮＥのメッセージと

共に写真が送られてきました。見ると札幌７棟目のあたりに消防車が２台停車して

なにやら作業を行っているように見えます。ただ、放水などしている様子はなく

どういう状況なのかは今一つわかりかねます。



消防車は火事以外でも出動するケースはありますので、まあきっと火事ではなく

何か別の話で出動しているのだろう・・・そうに違いない・・・でなければ放水もなしに

静かにたたずんでいることはないはずだ・・・。半ばそう信じたい気持ちもあったと

思いますが、そう理解をしてやり過ごそうとしておりました。



それから数時間が経過。管理会社さんから再びＬＩＮＥが送られてきました。

火事で確定とのことです。あーん、考えたくなかったー・・・。



原因はわかりませんが、エレベーターの非常用バッテリーあたりが燃えたようです。

エレベーターを通じて各階のホールに煙が流れていったことで入居者様が気が付き

火災が発覚した、という流れみたいですね。ぼや程度といったところでしょうか。

前の火事のようにガンガン燃えまくったとかじゃなくてよかったといえばよかったです。



そして入居者様にも特に被害がなかったようで、これも不幸中の幸いでした。

その点に関しては本当にほっと一息です。



消防の方は火災の原因を把握するべく、燃えてしまった機器を持ち帰ったそうです。

現場に残ったのは管理会社さんとエレベーターのメンテナンス会社さん。

エレベーターの設備が燃えてしまったので、エレベーターが動かない状態です。

管理会社さんは、これを何とか当日中に復旧してほしいと依頼。それに応えて

エレベーターのメンテナンス会社さんが動いているという状況だとのことでした。



消防の方が原因を調べるために機械を持ち帰るくらいなので、火災の原因は不明。

事故だったら火災保険の対象になるけど、経年劣化と判断されたら火災保険も

出ないし・・・原因ってすごく重要なんですよね。保険が出るのか心配です。

保険代理店さんには取り急ぎ火災があった旨の報告をしておきました。



夜中の１２時になって管理会社さんから復旧した旨の連絡が届きました。

入居者様がエレベーターを使えない状態はこれで回避されました。良かったです。

深夜まで動いていただいていた管理会社さんとエレベーター会社さんに深く感謝。

こういったパートナーの皆様がいるからこそ、私の不動産賃貸業は成り立ってます。

独りじゃ何もできないポンコツです。



ちなみに復旧にかかった費用は三桁になるとか恐ろしいことを管理会社さんが

仰っておりました。管理会社さんの方でも、エレベーターメンテナンスの業者さんに

費用負担して貰えないか交渉してくださるそうです。フルメンテナンスの契約なので

何とかならないか相談してくれるということで、こちらの交渉がうまくいくことを

祈っております。



もし交渉が不調であれば、保険会社さんにご相談をすることになります。

どうなるかわからないので、負担いただけない前提かつ事故である前提で保険会社さんと

事前に話を進めておいた方がよさそうです。あとでバタバタするのは嫌ですからね。



ということで、頭が痛い問題がまた一つ出てきてしまいました。

私は鈍感力高めなのでそこまで重荷には感じませんが、繊細な人でしたら不動産なんて

買わなければよかったと後悔しているところでしょうね。やめよう不動産投資（笑）



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借地の戸建に買付を入れてみた。

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東京３棟目の地主さんの借地管理人さんから提案いただいていた物件について、

指値をした上で１番手で買付を入れました。果たして融資はどうなるかなー。



東京３棟目の地主さんはお寺さんです。そのお寺さんの借地管理人さんと最近よく

話をしております。元々のきっかけは、私が色々あって地代の金額を勘違いしてしまい

ややこしくしてしまった件に対しての状況把握と結局いくら払えば落ち着くのか、

みたいな話からコンタクトをとったのですが、先方は先方で昨今の固定資産税の

値上がりを鑑みて地代を上げたいという意図があったり、別の借地人さんが売却を

したいという話をしたいなどの意図もあり、４月に１回、５月に１回打ち合わせを

させていただいております。



その中で、借地管理人さんから別の区画の借地を買わないかと持ち掛けられている件を

検討中です。この話はまだふわっとしたところも多いのですが、まだ表に出る前に

私のところに来ていることや、ある程度の指値は前提としているという発言がちらっと

借地管理人さんから出ていたことから、もしかしたら化ける可能性は指値次第では

ありえるのかもしれないなあと思っております。



前回のブログでは収支をはじいてみたところ６掛けくらいで指値を入れないと

回らないかもという結論でしたので、この辺の考え方を借地管理人さんにぶつけて

シミュレーションを精緻化することを考えたいと思ったのでした。



ということで、ゴールデンウィーク中に恐縮とは思いつつも、借地管理人さんに

お声がけをして、少し打ち合わせできませんかと持ち掛けました。先方もＯＫな日が

ありましたので、お互いの都合が合う日に対面で打ち合わせをした次第です。



今回ご提案いただいた物件のおさらい

今回提案いただいている物件は３区画ある借地の右端

真ん中はあと５年〜１０年くらい住み続けるだろう

左端は既に更地だが単体だと戸建用地としては狭すぎる

３区画くっつけて２区画の戸建用地として将来的に販売をしたい

売却するまで投資として回して貰いたい



借地管理人さんが「儲かる」と言っていたのが、どういう想定なのか。

たぶん具体的な話をしないと先方も具体的な話で返してくれないかなと思ったので

私なりにシミュレーションをした資料を作って持っていきました。

そこで打ち合わせた結果、先方と私のイメージが違っていたところがいくつか

出てきたのです。



まず、出口の売却価格は私の想定より高いはずという認識でした。直近で管理している

借地の取引事例があり、それは私の想定より高かったです。なるほど、ここでまず

ずれが発生しているのね。出口の価格が変われば、だいぶ収支は変わります。



次に、賃貸の家賃設定です。私は東京５棟目の戸建と同じ価格としましたが、

それよりはだいぶ安い金額で貸すイメージだったとのこと。ここは逆に私の方が

上振れしていた場所になりますね。



そしてリフォームです。私はある程度リフォームの予算を見込んでいましたが、

そこまでやらなくても貸せると思うという話でした。確かに、リフォーム費用が

安くなることで、収支はより良化することになります。



物件と打ち合わせ場所が近かったので、そのまま現地を内覧することになりました。

確かに、大事にしながら住まわれていたのだろうなと感じさせられる状態でした。

水廻りは必要に応じて適宜リフォームされており、リフォームされていない箇所も

古臭さはあるけど実用に耐えうる状態でした。確かに、これだったら軽く表層だけ

リフォームしたらすぐ貸せそうです。畳の表替えや擦れてるクロスの貼替くらいで

いけるんじゃないかな？



あと、なんか古いけど趣があったんですよね。いい雰囲気だなと感じました。

感覚的なものになってしまいますが、なんとなく「悪くないな」という印象を

抱いたのです。何がどうなのかと言われると答えづらいのですが、なんとなく

そんな感じがした、ということで。



内見の後、いただいた情報をもとに再検討しましたところ、先方のおっしゃることを

反映したら、２割くらいの指値でも５年保有して売却したら何とかなりそうだという

ことがわかりました。まるっと信じていいのかを判断するのは私自身でしかないですが

そのまま保有していても損はなさそうなくらいにキャッシュフローも出ますし、

減価償却も取れるので悪くないような気がしております。



個人で買うか、東京法人で買うかについてはもう少し考えないといけないですね。

個人の減価償却が減ってきていて少し補充したい気持ちと、個人の方が５年超で

売却した時の税率が有利ということを考えると、個人で買ってもいいのかなあ。

法人の売上を大きくしたいという話に関しては、ホテルを２つ稼働させたことで

結構大きくなったと思いますので、個人の入れ替えを進めてもいいのかも。



あと、現金で買うにはちょっと今そこまで余力がないので、ある程度融資で賄う

方向で考えたいと思っており、その点もメインバンクさんに相談しないとです。

担保余力がないとか色々言われそうですけど・・・。



細かいことはまだ考えないといけないと思いますが、ひとまず一番手で買付は

入れてみました。今日の昼休みにでも早速支店長に融資相談してこようと思います。

（テレワークってこういう時超便利ですね）



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富山１棟目の空室のエアコンを交換する段取りを。

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富山１棟目の原状回復の後、エアコンの交換工事を行うことにしました。

以前より交換を予定していたものの、入居者様事情で延期になっていたやつです。



先日、富山１棟目の入居者様がお亡くなりになったということをブログに書きました。

元々、病院に通院するのに都合がいい場所だからということでご入居いただいて

いたのですが、病気は結局よくならないままお亡くなりになってしまったようです。

改めてご冥福をお祈り申し上げます。



富山１棟目はなかなか満室にならず苦戦しておりましたが、この半年くらいは

満室で落ち着いた形になっておりました。お亡くなりになったことで、１部屋の空室が

出来てしまったことになります。改めて募集を行い、満室への返り咲きを目指します。



しかしその前にやるべきこととして、残置物の撤去や原状回復、不備のある個所の修繕等

控えております。



細かいことは伺っておりませんが、管理会社さん曰く保証会社さんが残置物の撤去を

行うことになっているそうです。身内の方がいらっしゃらないのか、はたまた身内の方が

何らかの事情で対応できないのか。詳しくはわかりませんが、保証会社さんにて対応が

進められているということだけは間違いないことです。



残置物の撤去が４月半ばくらいに終わり、管理会社さんにて原状回復のお見積を

行っているところです。ＧＷ明けには見積が出てくるということでした。ＧＷをはさんで

しまったからなのか、震災の復旧・復興作業による人手不足なのかはわかりませんが、

ちょっと時間がかかっているなあという印象はあります。いろいろ大変なのだろうとは

思うので、あまりこの辺は細かいことを言うつもりはないですが。



そしてそんな中ふと思い出したのです。そういえば、入居者様がエアコンの調子が

悪いので交換してほしいと言われていたことを。



今確認したところ１年以上前の話でしたが、エアコン故障で交換の手配をしようと

したところ、入居者様が入院されて交換が先送りになったという話が過去にありました。

このお部屋、結局エアコンの交換を未だ行っていないのですが、どうやら今回

お亡くなりになった方がエアコンに関するリクエストをされていたようで・・・。

エアコンが効かないせいで、暑くて体調を崩されたのではあるまいか、などといった

モヤモヤが多少あるのですが、今となっては真相は闇の中です。



となると、今回の退去後の原状回復の中で、エアコン工事をやらないといけないと

いうことですね。そうしないと次の入居者様からリクエストが来てしまいます。

問題があるのをわかっていて放置したら、顧客満足度が下がり、早期退去につながる

可能性があります。



１年前のエアコン工事は、管理会社さんではなく外壁塗装をしてくださった業者さんに

相談しておりました。管理会社さんからのお見積がちょっと高かったように見えたので

セカンドオピニオンとしてお話を伺ったのですが、そう大きな違いはありませんでして。

ただ、ご相談をしてしまったということは、そこに対して人工が発生していると

いうことです。であれば価格は変わらなくてもお願いした方がいいかな、と。

管理会社さんには別のお仕事をお願いすることでフォローをする予定でした。



しかし前述のとおり、工事は結果として行われないまま、今回の退去となりました。

いろいろと思うところがないわけではないですが、気を取り直して適切な対応を

進めないとです。



ということで、１年前にお願いしていた業者さんに改めて連絡をして、工事の相談を

させていただきました。最初「？」って状態でしたが、だんだん思い出してくれたようで

対応していただけることに。ＧＷ中であるにも関わらず簡単な認識合わせに応じて

くださり、工事のざっくりした時期や現地確認などの段取りを整えてくださいました。

個人事業主同士だとＧＷとかあまり関係なく会話ができるのはいいところかもです。

ありがとうございます。



ＧＷ明けになったら、管理会社さんからも返答があるでしょう。管理会社さんには

エアコンをこちらで設置する場合に美装はどのタイミングで実施すべきかという相談と

現地キーボックスの番号の確認をしております。美装や原状回復一式は管理会社さんに

お願いしますので、お互いの工程を共有してどのタイミングで入るのが適切なのかを

図っていかなくてはならないですしね。

（あと原状回復の見積もぼちぼち出てきてほしい・・・）



ということで、粛々と準備を進めていきたいと思います。



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