仙台２棟目に入居申込で満室リーチ。

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仙台２棟目に入居申込をいただくことができました！これで空室は昨日書いたＧ部屋を

残すのみとなります。だいぶ盛り返せてよかったです。



仙台２棟目、昨日いろいろ書いちゃったので前置きするほどの話もないんですよねえ。

近年ではかなり強烈だったＧ部屋の話が際立ちすぎておりまして。こんなギャグみたいな

話が本当にあるんかと呆れたものでした。こんな話、完全にこち亀の世界じゃないの。

世の中ありえないことだらけでびっくりです。この仕事をしていると特にそう感じます。



二日連続なので特にうだうだ書くこともないので早速本題に入りましょう。

（その分今日のブログは短めになります・笑）



昨日のブログで仙台２棟目の管理会社さんから電話を貰った話を書きました。

その本題が、あと一息で入居申込を貰えそうなんだけど、弊社社長（＝義母）に

こういう話をしてもいいか、という事前の根回しでした。



管理会社の方は仙台１棟目の客付営業をして回っていた頃からの顔見知りで、

その後脈々とお付き合いが続いております。仙台２棟目を管理に出そうとした時も

真っ先に思いついたのがこちらの管理会社さんでした。



義母はいきなりすごいことを言いだすこともあるので、事前に私のところに根回しの

連絡があり、それを私から義母にやんわりと伝えて円滑に進める、みたいな話は

昔からちょいちょいやっておりました。義母が今ほどイレギュラー事項に対する

経験がなかった頃は特にそういうことをよくやっていたのでした。



最近は義母も経験値が積まれてきており、あまり私の出番はないことが多かったですが

今回久しぶりにそういうトーンの話が出たので、よほどアレな話がでてきたのか？と

少しだけ身構えたのでした。



今回のお客様は生活保護を受給している若い男性のお話でした。ご実家でご両親が

失業してしまい、家計が苦しくなってしまったとのこと。そのため、学校を辞めただか

卒業しただかの後、生活保護を受けながら職業訓練を受けて就職を目指すような話で

あったように思います（細かい内容は違うかも）。



そして、悩ましいこととして挙げられていたのは、今この方が別の仲介業者さんにも

足を運んでおり、そちらでとんでもなく初期費用が安いプランを提案されているとの

ことで、そちらになびいてしまう可能性が・・・という話でした。安い分月々に上乗せを

されるので、トータルで見ればこっちの方がお得だけど、目先のお金がないという

問題にあらがえず、そっちが優勢になってしまっているようです。



そこで、申し訳ないけどフリーレントをお願いできないか、というのが管理会社さんの

お願い事項でした。なるほど、そうすれば価格面で対抗できるってことですね。

空けておくくらいなら多少のフリーレントでいいので貸した方がメリットがあると

私自身は思うので、それで進めて構わないと考えます。



たぶん、義母に直接相談すると「えー、またお金が出ていくの？」みたいなことを

言いかねないなあとも思ったので、私に振ってきたこと自体は妥当じゃないかなとは

思ったのでした。



私から義母に言った方がいいですかと言ってみたのですが、そこまではしなくて良いとの

ことでした。事前に根回しだけしておいて、その時の雰囲気でまた相談するかそのまま

義母に話をするかを決める感じで話をされていたように思います。大丈夫ならそのまま

静観しておきましょう。



そして昨日、管理会社さんと義母と私のＬＩＮＥグループに管理会社さんから

「口頭で入居申込をいただきました！」という連絡が入りました。

どういう話の展開かまではわかりませんが、うまくいったみたいですね。

よかったです。



これでＧ部屋を除いて一通り埋まったことになります。残る空室はあと１部屋。

ここにきて巻き返してきてくれており、大変嬉しいです。よかったー。



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仙台２棟目のＧ問題は実はまだ決着していなかった・・・。

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私が勝手に勘違いしていたというか、義母との連携がとれていなかったのですが

仙台２棟目のＧ部屋は片付いておらず、Ｇの死体がゴロゴロしているらしいです。ヒィ！



仙台２棟目は一時期稼働率が１５部屋中５部屋の空室で６７％まで稼働率が下がって

しまっておりました。繁忙期でも改善せず、むしろ悪化していくので、困ったなあと

いう感じになっておりました。



前のオーナーさんが保有している時も稼働率は決して高くなかったのですが、

場所はそれなりだし仕様もそれなりで、別に好んで入居するまではなくても、

適正な家賃帯なら普通に入居はするんじゃないかな？という見立てをしましたので

購入に踏み切ったのでした。



少なくとも前オーナーさんの時よりは稼働率は向上しているのですが、それでも

とてもいいとは言い難く、常に空室を１〜２室は抱えている状態でもありました。

単純に引きが良くないというのもあったのですが、中にはお部屋を募集できない事情が

できてしまったケースもありました。



割と印象に残っているのは、ガスの切替に関連して募集ができなかった件です。



設備更新などいろいろな意図があり、あえて都市ガス→プロパンに切り替えることに

していたのですが、管理会社さんが決まりのいい都市ガスのうちに決めちゃおうと

どうしてもプロパンにしないとダメなお部屋（＝設備が死んでるお部屋）のみが

空室になるまで切替のタイミングを遅らせたのです（この判断自体は客付の面では

正しいと思います）。



そしていざ切替をしようとしたら、コロナとか資材高騰とか給湯器が足りないとか

そんな時期が重なってしまい、半年以上それらのお部屋が募集できない状態に

なってしまったのでした。



これはもう世の中の流れとたまたまうまくマッチしなかっただけだと思うので

仕方がないのですが、この部屋を除けば満室ってところまで来たのに、それが達成できず

残念だと思ったことは印象に残っております。また、この部屋に「シャワーは友達の家で

使うから大丈夫」と言って入居された方が、その後Ｇ事件を引き起こすことになったと

いうのもあり、ますます悔いが残る結果となりました。



そして昨年トップクラスのインパクトを残したＧ事件です。とにかく経屋の中で

Ｇが繁殖してしまい、共用部にまで侵攻してくる事態となりました。かなりの

紆余曲折を経てなんとか原因となる入居者様にご退去をいただき、あとはお部屋を

片づけて募集をしようというところでした。



この辺の壮絶な話を知りたい奇特な方は、過去ブログをご参照ください。

その１

その２

その３



本日のブログはこのＧのお部屋の後日談となります。というか現在進行形です。



害虫駆除は無事に終わったＧ部屋。あとはその外注の死骸や微妙に残った残置物を

片づけて、原状回復して募集しましょうという段取りでした。そして細かいことは

義母にお任せモードになっておりました。



このＧ問題で２室の空室が発生し、その後も断続的に空室が増えていったため、

私自身はまず稼働率を上げようという話に着眼点が移ってしまいました。

Ｇ部屋の後処理は任せておけば対応してくれるだろう、くらいの感じで。



それから半年以上の時が経過し、別件で先日管理会社さんからお電話をいただいた際に

「ようやくＧ部屋の後処理も進められそうなので」みたいなご発言がありまして・・・

あれ？片付いてなかったの？と引っ掛かり、話が終わった後でその件を確認しました。

すると「あ、お義母様からは伺ってなかったのですね・・・」と。すみません、すっかり

義母にお任せモードになってて、細かい話まではできていませんでした（汗）



管理会社さん曰く、この部屋の後処理をいろいろな業者さんに依頼したものの、

引き受けてくださる業者さんが１社しかなく、かつその１社さんも現場に来たら

作業員さんが「これは無理」と断って帰ってしまったとのこと・・・。そのため、

業者さんを見つけることに苦戦してしまい、現地対応が進んでいなかったそうです。



まあそう言われちゃうと何も言えないですね・・・万単位のＧの死骸が転がってる部屋の

清掃なんて気持ち悪くて私もやりたくないです。



そして管理会社さんが繰り出した究極の一手についての説明がありました。

管理物件で発生した孤独死の特殊清掃の業者さんに、ついでにＧ部屋も片づけてと

依頼をしたそうです。しかも、ついでなので無償で。それはまた荒業を使いましたね。

でもオーナーの立場としては大変助かります。ありがとうございます。



現状２部屋募集中なのですが、うち１部屋は募集不能の状態になってたということを

はじめて把握した私でしたが、募集不能状態は解消されそうなので良かったです。

いろいろありますね、賃貸経営。



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東京１４棟目でネズミの足音再び。

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東京１４棟目のネズミ問題が再発したようです。ネズミってしつこいですね・・・。

微妙に前回と場所が違うという話もあります。古い建物なので多少は仕方ないのかな。



札幌に出張に行っている間にも、ＬＩＮＥとか電話とかでちょこちょこと不動産絡みの

連絡は来ておりました。どこにいても仕事ができるというのは助かります。



連絡の中に、東京１４棟目の管理会社さんから「ネズミの被害が再発している」という

ものがありました。ネズミ・・・嫌な響きです・・・。



もう退去されてしまいましたが、以前お住まいになっていた入居者様からネズミらしき

小動物の足音がするという話がありました。この時は殺鼠剤を散布して対応しています。

その後足音が聞こえなくなったということを聞いているので対応は無事に済んだと

認識しておりましたが、ダメだったということか！？



そもそも、管理会社さんの話だと、もしかしたら建物の中ではなく外を歩く音だった

可能性もあるような話をされておりました。あまり細かくは確認しなかったのですが

何かしらそう判断できる理由があったものと思われます。それともまた違う話であった、

ということなのかしら。



何にしても再発をしているという事実はあるので、対応は必要ということですね。

不幸中の幸いなのは、入居者様が入れ替わっているので「またか・・・」という

負の感情を抱かれずに済んでいるはず、ということでしょうか。まあその一方で

入居して早々にネズミが出たんかいこの物件は、という別の方向性の負の感情を

抱かせている可能性はあるので、対応はしっかり行わなくてはなりません。



管理会社さん側で既に対応は完了しているということでした。前回と同様に

殺鼠剤を配置して様子を見るということで対応済という話でした。



入居者様の反応を聞いてみたところ、古い物件だからしょうがないよねという感じの

反応であったそうです。ふざけんなとかどうなってんのこの物件とか、そういう反応で

なくてよかったです。



あわせて、前回のネズミ騒動との因果関係をどう思うかも聞いてみました。

管理会社さん曰く、前回のネズミ騒動で足音が聞こえたと言われている場所と

今回の場所はかなりずれているようで、因果関係はないような気がするという

見解でした。



解決しないようであれば、本格的に駆除業者さんを動員しないと、解決には至らない

可能性もあるかもという話でした。できればこれですんなり解決してほしいですが

果たしてどうなるか・・・？



ネズミ対策としては侵入路を塞ぐことも有効だと思いますが、なんせ古い家ですから。

外壁も塗装はしているものの、侵入路を全部塞いでいるかと問われれば、まあそれは

現実的に難しいことだろうと思います。都度都度対処療法をしながら、対応を続けるしか

ないんだろうなと思っています。



私の保有物件でネズミの話が出てきたことがあるのは、富山１棟目と東京８棟目です。

意外と札幌ではネズミの話が出てこないのは、寒すぎて生きられないからなのか？

（都心部やビルには普通にいると思いますけど）



気になるところですが、今できることは推移を見守ることだけですね・・・。

これで解決してくれますように。



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買付を入れた築古狭小物件の現地確認と打ち合わせ。

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今回の札幌出張の主目的である、買付が通った築古物件の内見をしてきました。

状態はこの築年ならまあこのくらいはあるかなって感じでした。



今回の札幌出張は短め日程で、本日昼の便で帰京します。特に他意があって短めにした

わけではないのですが、日曜日の夕方便が取れなかったとか、そういう都合はあります。

６月にも来る予定があるからとか、その辺も理由になるかもしれません。



昨日は午前中から動いて物件を巡回してこようと思っていたのですが、シャワーを

浴びた後でスーツケースをガサガサと探っていると・・・あれ？着替えがない！？

自宅にはスーツケースが３つあり、そのうち２つが同じ大きさで同じ色なのですが

別のスーツケースに着替えを入れてしまったようです。あちゃー、やっちまった。

そして更に別のスーツケースに出張セット一式が入っているのですが、それも

入替を忘れてしまったようで・・・洗顔フォームも髭剃りもスマホ等充電セットも

ありません。更にモバイルバッテリーや薬もかばんに入れ忘れてしまったようで

グダグダもいいところでした。



これに対するリカバリーのため、午前中はユニクロで着替えを買い出ししたり

ホテルのアメニティコーナーから髭剃りや洗顔フォームをゲットしてきたり、

そんなことをやって時間を費やしてしまいました。



嫁ちゃんにスーツケースの取り違えの話をしたら「忘れ物よりひどいじゃない」と。

いやほんとそうですね・・・何も言えねー。思いのほか金曜日の仕事が忙しくて

荷造りの時間が充分に取れなかったのが敗因です。



午後になってから行動開始。ブログに書けない隠密行動を１件こなした後は、

指値を入れて買付が通った築古木造物件の内見に行き、元付の不動産屋さんに

ご挨拶をしてまいりました。



買付を入れる前に、管理委託予定の札幌１０棟目・札幌１１棟目の管理会社さんに

内見に行って貰い、だいたいの状況は把握できていましたが・・・

やっぱり自分の目でも一応見ておきたいし、元付の不動産屋さんともご挨拶して

打ち合わせをしておかないとという気持ちになった次第で、予定を入れたのでした。



物件の程度はこんなもんかなという具合です。築年数なりで、傷み具合もそれなり。

別に悪くはないし良くもない、普通の古い物件でした。数年空室になっているとのことで

配管がどうなっているかは水を出してみないとわからない状態です。



雨漏りの跡も多少し見受けられましたが、そんなに目立つようなものでもなかったので

そこまで心配する必要はないだろうなと思います。



階段が何段か抜けそうな感じになっており、ちょっと怖いなと思いました。

管理会社さんも怖いと思っていたようで、修繕する際に対応する必要アリと認識は

持っていただいておりました。



管理会社さんの見立てでは「札幌１０棟目と同じくらいの程度」という見立ての

ようです。表層リフォームして生活保護などの低所得者層に貸すことは問題なく

できるであろう、という見立てでした。



元付の業者さんにも現地でお会いして名刺交換し、物件を内見しながらいろいろと

会話をさせていただきました。



実はこの物件、テラスハウスなんです。４部屋あるテラスハウスのうち１部屋分を

私が購入します。そして土地が共有持ち分になっているので、建て替えするにしても

全員の同意が必要という・・・実質的に建て替え不可な物件です。



売り出しに当たり、不動産屋さんの方で４区画分全部謄本をあげてコンタクトを

取ろうと試みたものの、お手紙を出しても返事がない方もいて、全部をまとめるのは

なかなか難しいのではないか、という見立てでした。



私としては、擦り切れるまで賃貸で回し続ければいいかなという思惑でしたので

まあその辺はもしうまくいけばラッキーくらいの感覚で捉えております。基本は賃貸。



決済の時期についても会話がありました。売主さんが相続登記をされていないので

それが終わってからということになります。金額も小さいので一発決済でいきましょうと

いうことでまとまりました。あと、管理会社さんからリクエストで、プロパンガスに

関する法改正が行われる前にガスの供給の契約を結んでおきたいということでしたので

６月中には決済をしたいねという話も握りました。



だいたいそんな感じで、必要な話はできたんじゃないかと思います。



その後、札幌７棟目をちらっと横目に眺め、火事の痕跡がないことを確認しました。

（やっぱ火事と言われると気になっちゃうのでね〜）



夜は同行してくださった管理会社さんとの懇親会を実施し、購入後のことについて

認識を合わせたりしました。管理会社さん、よろしくお願いします！



ということで、この後朝ご飯を食べてから荷造りしてホテルを出ようと思います。

１２時の飛行機なので１１時には空港についておきたいですね。



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テレワークをフル活用して出張を調整する。

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札幌出張にやってきました。昨日はとりあえず到着して札幌１２棟目の管理会社さんと

ご飯を食べただけですが、テレワークのおかげでいろいろ融通が利いて助かるなあ。



コロナがもたらした社会の変革として「テレワーク」があると思っております。

しがないサラリーマンをやりつつ不動産投資も並行で、しかも遠隔地でやっている身と

しましては、どうやって現地に行く時間を確保するかという点がとても重要です。

現地に行かずに遠隔地物件を管理できる人ってすごいなと思います。



なぜ現地に行くかといえば、単に管理会社さんのところに顔を出しにいくだけです。

ただそれだけですが、会って話をすることってすごく大事だと思うのです。

それもできるだけ回数を重ねることが必要と思っております。



回数を重ねるごとに親密度が上がり、親密度が上がることで遠隔地でも変な仕事を

される可能性が減ります。そのオーナーの優先度が上がるため、仕事を忘れられたり

仕事を手抜きされたりする可能性が減る、何かいいことや美味しいことがあった時に

真っ先に教えてくれたり提案してくれたりする、といった効果が見込めるわけです。



まああれです、そんな打算でばかり動いているわけでもなく、飲んでて楽しい人と

野みたい、みたいな気持ちの方が強いですけどね（笑）



あと、遠隔地の方がこういう形でのお誘いをすることが多くて、東京の管理会社さんの

管理担当の方とあまり飲みに行ったりしてないよねというのがたまに気になりますが、

いつも近所にいると思うとかえって足が遠のくみたいな現象もありまして・・・。

意識的に飲み会とか企画していかないとだなあ、と思ったりもしております。



ちょいちょい札幌に行っては管理会社さんと飲みに出てる理由はこんなところです。

ちゃんと意味があってやってるし、それによる成果も出ています。安定して満室が

継続できているとか、思わぬ掘り出し物のご提案をいただくとか。



そんなわけで、せっせと出張を続けている私です。この週末も札幌に来ております。

なにげに今年に入ってから初めての札幌なんですよね。半年近く来てなかったことに。

ちょっと間を開けすぎたなあ。



今回は金曜日の１６時の便で札幌に移動し、到着してすぐ札幌１２棟目の管理会社さんと

飲み会に出かけました。楽しくお酒が飲めて大変満足でした。いつもお付き合いを

してくださり助かります。これまた感謝しかありません。



こうやって１６時とかいう怪しい便で移動できるのも、テレワークのおかげです。

（やっと本題に入りましたよ）



昨日は普通に出勤にしておりました。午前中はWeb会議をこなしつつ各種連絡や

瞬発力が必要な対応を実施。お昼ご飯も仕事しつつ家で食べ、お昼休みを少しずらして

そのお昼休みの時間を使って空港に移動。空港のラウンジで引き続きテレワークに

いそしみ、１６時で退社扱いにして飛行機に乗った・・・という次第です。



以前だったら、仕事が終わってからじゃないと空港に移動できませんでした。

なので、仕事が終わった後移動した場合は本当にホテルで寝るだけという効率の悪い

動きをせざるを得ませんでした。



ところがテレワークのおかげで、仕事をする場所にある程度の融通が利くように

なりました。このおかげで、場所に囚われる必要がなくなったので、今回のような

動きがとれるようになったわけです。



コロナなんてろくなことがなかったですが、テレワークが普及したことだけは

嬉しい変化でした。ものすごくやりやすくなったなあと思っております。

先日も仙台に向かう車中でテレワーク対応をしたりもしました。活用しまくりです。



そして、テレワークに対応するためのツールも以前とは比べ物にならないくらいに

便利になったと思います。会議もオンラインでできるし、コミュニケーションも

チャットツールみたいなのを使ってリモートでも問題なく取れる状態になりました。

それこそ、資料作成などではなく、連絡や指示だけの話であれば、スマホ１個あれば

パソコンを開かなくてもそれなりに仕事ができてしまいます。



いい時代になったなあ・・・。しみじみとそんな風に思いました。

仕事に穴を開けずに移動ができるのが素晴らしい。



今後もテレワークの恩恵を存分に活かす形で出張を調整していきたいと思います。



ん？サラリーマン辞めればそんなの関係ないって？まあ確かにそうですね・・・。

でもほら、辞める辞める詐欺のキャラになっちゃったので、そこは順守しないと（笑）



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