東京８棟目、苦渋の家賃値上げ打診。

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東京８棟目、更新の方に申し訳ないですが家賃の値上げを打診させていただきました。

ご承諾をいただきましたので、再契約の流れを進めていこうと思います。



昨今の物価高、なかなかえぐいものがあります。ワンコインランチなどというものは

死滅してしまいました。１０００円以内で済むなら御の字、ちょっと立派なビジネス街は

１２００円とかが当たり前のようにゴロゴロしている時代です。



光熱費も上がった印象がありますし、何かと暮らしにくい世の中になってしまったなあと

思う今日この頃です。本当に何でも値上げしてきてますからねえ・・・。



不動産賃貸業でダイレクトに影響してくる値上げは以下の４点あたりが出てきます。

・共用部電気代などのよる光熱費の上昇

・資材や人工の高騰によるリフォーム代の上昇

・路線価の上昇による固定資産税の上昇

・災害リスク増大や保険料算定のロジック変更による火災保険の上昇



特に影響が大きいと個人的に思っているのは、火災保険の上昇でしょうか。

私の場合は保有している物件が「築古」「木造」「共同住宅」が多いのです。

この属性は昨年の火災保険の保険料改定（改悪）の際に一番値上げ幅が大きかった

セグメントでして・・・。普通に倍とかの保険料になってしまっております。

正直、これは本当に価格に転嫁しないとキツイレベルです。



固定資産税は建物が既に減価しきっているものが多いので、土地の分がちょっと

増えるくらいで、そこまでとんでもない増額にはなっておりません。とはいえ、

増えていることには変わりはないので、やっぱり見込んでおかなくてはならないと

考えております。



光熱費は正直そんなにすごい影響はないですが、動力の契約がある物件に関しては

じわっとボディブローのように効いてくるのではないかと危惧しています。



あとはリフォームですね。リノベをやったら３割増とかで普通に価格高騰の波を

肌で感じております。平均的な価格は上がっており、これも経営の圧迫要因となります。



これだけの経費上昇要因があるにも関わらず、家賃はそう簡単にあげられません。

入居者様の給与収入が上がってこないことには家賃を上げることも難しいかなという

感覚がありまして。気軽にホイホイ上げられるようなものではありません。



でも、これだけ経費がかさんでくると、少し転嫁しないと本当はきついんですよね。

元々の事業の想定収支に対して、経費が上振れしてきている状態になりますので。



そして私は考えました。

・更新のタイミングでの値上げ打診の余力がありそうな物件（属性↑）

・定期借家契約などの形で対等な契約条件になっている物件

こういったところの方が話をしやすいのではないか、と。



３００００円の家賃の方が３２０００円になるのと、１０００００円の家賃の方が

１０２０００円になるのとでは、比率として考えた時のインパクトが全然違います。

なので、絶対額が高いところから値上げを考えた方が受け入れられやすいのではないかと

考えたところがありました。



また、普通賃貸借契約だとどうしても大家の立場が弱いですが、定期借家契約であれば

少し断りにくい雰囲気も出せるかもしれないと考えました。



そういった検討を重ねた結果、浮かび上がってきたのが・・・東京８棟目です。

ここ、入居者様と仲良くしているからあまりそういうことやりたくないんですけど、

やむを得ないかなあ・・・。他だと東京２棟目のテナントさんなんかも候補です。



ちょうど直近で再契約する方が１組いらっしゃいますので、試しに打診してみることに

しました。これで退去とか言われたらショックではあるのですが、実際問題として

前述のとおりけっこう大変な部分もありましたので。



管理会社さんと打ち合わせをして、どのくらいの家賃の上げ幅なら退去なしで

受け入れてくれそうか相談。最終的には管理会社さんのご判断に委ねることにしました。



打ち合わせが終わってしばらくしてから、管理会社さんより連絡がありました。

今回打診した入居者様に関しては、家賃３０００円の値上げを許容していただけた、

とのことでした。おお〜。言ってみるもんですね！入居者様には経済的なご負担を

かけてしまうことを大変申し訳なく思いますが・・・。



この感じで、他のお部屋にも同様のお話を打診していこうと思います。



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東京１５棟目のホテルの監視カメラが実は作動していなかったというご連絡を

運営会社さんからいただき、慌てて手配をかけた次第でした。すみません−。



旅館業法の許認可を得てホテルとして運営している東京１３棟目と東京１５棟目。

５月は両方とも９０％以上の稼働率をキープできていましたが、６月はちょっと苦戦中。

東京１３棟目は現時点で稼働率６０％、東京１５棟目は稼働率６３％となっています。

まだ５月もあと１０日ほど残っているので、これから埋まるのかなという気はしますが

今この瞬間の数字だけ見るとちょっと微妙な感じがしちゃいます。とは言っても、

こういうのは一喜一憂してもしょうがないので、淡々と追いかけるしかないですねえ。



今はまだ民泊ブームということもあり、賃貸で当初考えていた利回り８％で回すプランに

比べてかなり多くのお金が手元に入ってくるようになりました。先月の送金明細とか

見てみてびっくりでしたからね。今月も同じになるとは限らないというあたりが

賃貸に比べて確実性が低く、その分収益が上振れする可能性があるということなのだと

思っております。



いつまでこの民泊ブームが続くのかは正直私にはわかりません。インバウンドが

増え続けて宿泊施設も増え続ける好循環が生まれるのか（それはそれで環境公害のような

別の問題も出てきそうですけど）、はたまたインバウンドの増加以上に民泊物件が

増加してしまい、レッドオーシャンとなっていくのか。



仮に後者になったとしても、転貸組が先に撤退していくだろうと思っていますので、

所有でやっている私は何とかその間耐え忍べば、どこかで需給バランスがまた落ち着いて

稼働率が向上してくるのではないかというシナリオを描くことができます。

それも現実にならなければ、おとなしく賃貸物件に戻せばいいだけのことですから、

そんなにリスクがあるとも思っておりません。



コロナ前の民泊ブームはコロナという恐怖の大王のおかげで壊滅的な打撃を受けましたが

あの時もまず真っ先にいなくなったのは転貸組でした。所有組は撤退するのも大変で

賃貸に転用するにも時間がかかり苦労をした、という話も聞いたことがあります。

転貸はキャッシュフローこそちょっと少なめであるものの、機動力には優れているのが

よくわかりました。所有は（融資条件にもよりますが賃貸で回るくらいで借りていると

仮定した場合）賃貸よりもキャッシュフローに厚みがありますが、有事への対応力が

やや弱いのかなと思う今日この頃です。



なので、所有で民泊をやるなら、何かあった時にどうするかを考えておかなくては

ならないだろうと私自身は考えています。東京１５棟目はその辺のリスクヘッジを

してあり、ホテルを止めたらすぐに２部屋の賃貸物件として貸せるように準備済です。

今は戸建として貸しているためキッチンとお風呂は２階のみですが、１階にも配管だけは

通してあり、すぐにお風呂とキッチンを設置できるようにしています。あとは室内で

壁を作れば、１階と２階で別々のお部屋として貸し出せます。たぶん１００万以内で

賃貸物件２部屋として貸せるんじゃないかなと考えております。



リスクヘッジも万全にしてホテルに参戦した東京１５棟目。初期トラブルも若干は

ありましたが、運営開始から２ヶ月経過して落ち着いてきたかなあと思っておりました。

しかしここでまさかのお話が！



運営会社さんから「防犯カメラが作動していない」「電源工事を行ってほしい」という

連絡が届いたのです。え、今更！？



そこに添付されていた写真を見ると・・・



Ｏｈ．．．これは確かに電源取れないやつ・・・



なぜこんな状態で放置されているか、順を追って遡っていきましょう。



まずこの電源の話が最初に出たのは、運営会社さんとの会話の中ででした。

この場所（玄関上）に防犯カメラを設置する必要があるということから、電源を

そこに取る必要があると判断。リノベをやっていただいている施工業者さんに連絡して

電源の追加を依頼しました。



リノベ工事が終わった後、防犯カメラとリモートロック（デジキー）を設置するために

仲良くしている多能工的な方に取り付けを依頼。防犯カメラは取り付けができたけど

電源のケーブルがないよと言われたので、後で自分でつけますと回答してその場は終了。

この時はむしろリモートロックがドアの仕様上設置できないという問題の方が大騒ぎで

電源のことにはあまり目が向いていませんでした。



その後、運営会社さんに電源ケーブルを渡して接続できますという話をこちらからして

本件については完了という認識でおりました。



はい、ここまでリノベをやってくださった施工業者さん以外誰も電源のボックスを開けて

中を確認しておりません。それが全てです。



施工業者さんは、どんな防犯カメラが付くかわからないから電気の線だけ出しておいた。

多能工さんは、電源ケーブルがそもそもないので確認したら防犯カメラの設置だけで

ＯＫと回答を貰ったから電源ボックスを開けることをしなかった。

私は電源を通して貰ったことで安心しきって中身を確認することなく運営会社さんに

渡してしまった。



これは完全に発注した私が悪いですね・・・最終的な姿を把握しているのが私なのだし

引渡を受けた時にチェックをしなかったことが原因です。



振り返りはできたので、リカバリに入りましょう。多能工さんに連絡をして、

設置に行けないか相談。ちょうど近々で近くに行く用事があるからその時電源工事を

しておくと言ってくださいました。



運営会社さんに連絡して、その日入室していいかゲストに確認をいただき、入室ＯＫの

連絡と共に入室方法を連携いただきました。その内容を多能工さんに連絡。



当日、多能工さんから鍵が開かない旨の連絡がありましたが、以前にも現場に来たことが

ある方だったのでキーボックスがあることを把握しており、そちらで開錠して作業を

進めることができたと連絡をいただきました。サラリーマンのお仕事で私用の連絡が

できる状態ではなかったので、臨機応変に動いていただけて助かりました。



工事後の状態がこちらです。



コンセントが差し込める状態になりました。これで防犯カメラも動きます。

運営会社さんに工事が終わった旨をご連絡して、今度こそ終了になったはずです。



教訓

自分で現場を確認するべし

しないなら依頼を明確にすべし



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地震保険、申請してみたけどやっぱりダメでした。

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富山１棟目、ダメ元で地震保険の適用を相談しておりましたが、やっぱりダメでした。

管理会社さんからも難しそうと言われていたので、これは仕方ない結果かと思います。



以前ブログに書いた通り、能登半島地震の影響があるかもしれないと考えて、

富山１棟目に関しては地震保険を請求してみることにしました。ダメ元と言いつつ

依頼するのは、保険会社さんに人件費をかけさせてしまうという観点において

少々申し訳なくは思いますが、保険加入者の権利でもあるのでご容赦いただければと。



管理会社さんに写真を撮ってきていただいた時点で、基礎や外壁にはクラックは

見えない気がすると事前に聞かされていたので、適用は難しいかなという感覚は

その段階で持ってはおりました。でもまあ、そうは言っても、プロが見た時に

ひょっとしたら思わぬ観点があり、意外と適用される可能性があったりしないかな、

などという淡い期待はあったので、持っていってみようという気持ちになったのでした。



実際、基礎や外壁ではないものの、クラックが増えている箇所も見受けられました。

被害がゼロというわけではないのは明白だったので・・・。



管理会社さんに立ち合いをお願いし、日程調整から何から全部頼んでしまいました。

管理会社さんの仕事を増やしてしまった点も恐縮ではありますが、担当の方が

快く引き受けてくださったことをありがたく思います。周りの皆様の助けがあってこその

賃貸経営であるということを噛みしめております。



立会などの調整は管理会社さんと保険会社さんで行う手筈としていましたので、

私の出番はなしという理解でおりました。なので、いつ鑑定に行くのか、などの

細かい話は全く把握しておらず、お任せモードでした。



それなのに、なんか知らんけど私のところに先日保険会社さんの方からお電話が

あったんですよ。私、基本的にサラリーマンの仕事中は不動産の電話には出ないと

決めてまして、何だろうこの電話はと思いつつも出ませんでした。

２回くらいは電話がかかってきたと思います。



隙を見て保険代理店さんにＬＩＮＥでこんなことあったですよと報告したところ

保険会社さんに確認してくださり、特に私に電話しなくてはならない用件はないと

思われるので、電話は出なくても大丈夫なはずということでした。

じゃあ放っておこうっと。



・・・またその次の日も電話がかかってきましたよ（汗）



なんかまた来ましたと保険代理店さんに報告したところ、再び保険会社さんに

ご用件を確認してくださいました。どうやら今度は地震保険が適用できる案件では

なかったということを伝えるための電話だったみたいです。やはりそうなったか・・・。



元々そうなる可能性は高いという認識でいましたので、やむを得ないかなと思います。

プロが見たら何かいいことがあるかなと考えたけど、特にないという結論に帰結したと。

それはそれで仕方ないですねー。



ということで、この話はおしまいです。地震の影響がなくてよかったです。

（保険金貰えなくて残念ですけど・笑）



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札幌９棟目のテナントさんの入居申込にやや暗雲・・・。

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札幌９棟目のテナントさん、ちょっと怪しくなってきたかもしれません・・・。

管理会社さんも二番手で募集を再開しているようです。どうなることやら。



財務改善のために物件の売却を進めていこうというモードにここ数年なっていますが

実際に売れた物件は今のところまだゼロ。我ながらペースが鈍いなあと思いますが

購入異常に売却は難しいということの裏返しなのかもしれません。いや別に購入が

簡単とも全く思ってはいないのですが、購入は自分の努力、売却は他人の努力が

大事になるので、自助努力でどうこうなる範囲が購入に比べて狭いという意味で

言っております。



財務改善を目的にこれまでに売り出し中及び売ろうとした物件の現状です。



東京３棟目：売ろうと思ったら東京１５棟目の担保に取られたので売却取り下げ

札幌８棟目：買付が入るも先方の融資不調で流れ、改めて買付をいただいた

富山１棟目：買付が入っても融資が難しくなかなか成立しない

千葉１棟目：引合はあるもののテラスハウスゆえに融資が難しいと言うと反応がなくなる

太陽光発電：引合はあるものの買主さんがすごくゆっくり時が流れていて話が進まない



売却って難しいですねー・・・。私が価格を高めに出しているのがその原因だと言われれば、

返す言葉もありませんけど。でもやっぱり売却するならその時の最高の価格で売りたいと

思うのが人情じゃないでしょうかね？ですよね？（無理やり同意を求めてみる）



そんな状態の中、一番先行していた太陽光発電所の売却交渉をぶち抜いてトップに立った

札幌９棟目の売却のお話。１回振られはしたものの、仲介業者さんがすごく頑張って

早々に次の買付をゲットしてきてくださいました。仲介業者さん自身も「あの買主さんが

融資がダメとは思っていなかった」とかなり想定外だったことを述懐していますので

ＮＧという流れを全く考えていなかったようです。融資は怖いんですよね・・・。

銀行さんの言うことは真に受けてはいけない、内諾が出るまでは信じてはいけない。



以前書いた気もしますが、この買付がまた不安定なものでして。

１．空きテナントに入った申込が契約まで成立すること

２．買主さんが売りに出している物件がちゃんと売れること

という２つが条件として出てきております。



１に関しては申込を既にいただいているし、とても気に入ってくれている様子なので

問題ないだろうと思っておりました。あとは２だな、と。買付は入っているので

あとは融資さえ成立すれば売却は確定とのことです。売却で得た現金を使って

札幌９棟目を購入するご意向とのことでした。この話はＧＷに札幌行くから契約を

やっちゃおう、現金ならいけるっしょ？と仲介業者さんに連絡した際に返ってきた

回答でした。



・・・融資がつけば、か。怖いなあ。結局どこかしらに融資のハードルがついて回る。

そんな都合よく融資は出ない可能性を考慮しておかなくてはならないと思うんですよ。

まだまだ話半分くらいの買付と思っておかないといかんのであろうと思っています。

でもそんな気持ちとは裏腹に期待しちゃってますけどね。



せめて足元のテナントさんの申込はきちんと成立して貰わないと。万が一買付が

ダメになったとしても、テナントさんが入ってくれれば次の売却の際にも有利に

働くことと思います。なんせ満室ですからね。



・・・しかしテナントさんのお申込があったという話以降、なんか続報が聞こえて

こないんですよ。なんか嫌な予感がします・・・。



ということで管理会社さんに状況の確認のＬＩＮＥを打ってみました。

するとしばらくしてから着信が。あ、これあかんやつだ。札幌９棟目の管理会社さんは

ややこしい話やよろしくない話の時はだいたい電話してくるんですよ。まずいことが

起こっているのはほぼ確定だな。



電話に出て話を聞くと、やっぱり良くない話でした。厨房の什器を発注するにあたり

見積をとったところ、想定していたよりかなり高い金額が出てきたとのこと。

金額差が申込者さんの想定の５倍以上だったようで、今は次の業者さんに見積を

頼んでいるとのことでした。



その設備は確かに一般的な居酒屋で入るものではないので、一品もので作ることに

なるでしょう。管理会社さん的には、他の業者さんで見積をとったところで価格が

劇的に下がるとは思えないから、下手したら開業自体止めてしまうのではないかと

危惧しているということでした。管理会社さんの見立てでは、申込された方はあまり

妥協をしたくないこだわり派の方のようだそうです。



管理会社さんとしては、ひそかに２番手の募集を再開したそうです。売買の命運が

かかっていることは認識しているので、店舗系に強い仲介業者さんに声をかけまくって

最悪ダメでも２番手がすぐ見つかる状態にしておこう、と。



管理会社さんの機転はさすがで、私も大変感謝しております。

できれば今の入居者様が契約になってくれれば一番いいんですけど、どうしようも

なくなったら次をすぐに探す必要が・・・。ていうかすぐに探せないと今回の買付が

流れてしまう可能性が極めて高まってしまうので、それが痛すぎます。



なんとか申込が成立するか、別の方の申込が入るか、どちらかのルートで決着することを

切に祈る次第です。



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札幌７棟目のエントランスのドアの塗装を手配。

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札幌７棟目のドアがちょっとすすけた感じになっていたので、塗装することにしました。

管理会社さんから以前提案があったやつを今頃になって認識して動いた感じです（汗）



２０１７年に購入した札幌７棟目。保有して７年が経過し、８年目に入ろうとしてます。

築年数も１８年となり、そろそろ築浅と言うのも厳しい時期になってきました。

いろいろと設備が壊れ始めてもおかしくない頃合いです。いつまでも若いわけじゃ

ないんですよねー・・・自分の肉体も含め（苦笑）



購入した頃のイメージだと、築２０年くらいで売却しようということを考えてましたが

どうしたもんでしょうね。もうちょっと保有しようかな？あの頃とは情勢が違いすぎて

今となっては高利回り物件ですからねえ・・・。昨年の入退去はすごかったですが、

今年は静かで特に問題もないから平常運転に戻った感じもしますし。

こういうのは流れに身を任せるのかなー、などと勝手に思う私なのでした。



札幌７棟目の管理会社さんはすごくしっかりしているので、基本的には任せきりで

言われた通りにはいはいそれでいきましょうという感じで進めております。

言い方はアレですが、丸呑みすることが多く、丸呑みの時ってあまりその事象が

印象に残らないという問題もはらんでおりまして・・・。割と何を言ったかを

忘れがちです（苦笑）



そんな前置きをしつつ、本日は札幌７棟目のエントランスのドアの話です。



先日の札幌出張時に、札幌７棟目の火災が気になり現場を見てこようと考えて

札幌７棟目まで足を伸ばしました。痛ましい火災の痕跡がくっきりと・・・みたいな

状態では全くありませんでした。何も変わらぬ平常運転でした。大事に至らず

ほっとしております。



建物の状態は奇麗に保たれており、ゴミの放置なども特に見当たりませんでした。

駐車場の白線が塗装されて奇麗になっているのはいいなあと思ってみてました。

そんな中、ふとエントランスのドアに目をやると・・・



なんか下の方が汚い。

雨漏りした時の天井みたいな感じにシミになっている・・・。



築年数が古くなってきたのでしょうがないのでしょうけど、このドアは以前にも

ドアの蝶番がおかしくなったりして、ちょっとトラブル多めな印象です。

施工時の作りが悪いのかな？



直ちに影響を及ぼすわけではない話ですが、エントランスは物件の顔ですからねえ。

安く手が打てるなら対処した方がいいかなと思ったのでした。



管理会社さんに相談すると「以前ご報告にあげた件ですね」と。あ、そうだったっけ？

やべ、完全に認識していなかった（汗）

ついでに白線引いたのは１年前だと言われて、いかに私が物事を忘れているかという

事実を再認識したのでした（苦笑）



管理会社さんに対策の提案をお願いしたところ、安い案として塗装を、高い案として

特殊塗装を１０万以上という形で案内いただきました。友達の塗装屋さんなので

比較的割安に対応してくれるのだそうです。



特殊塗装なら木目の風合いなども含め今と同じような形で再現できるそうですが

そこまでしなくても４万の塗装でも十分高級感は維持できるのではないか、というのが

管理会社さんの見解でした。



基本丸呑み党の私ですので、じゃあ４万の塗装でお願いします！と返答した次第です。



エントランスって大事だと思います。物件の第一印象、見た目の印象ですからね。

リノベーションして再生させるパターンでも、とにかくエントランスだけはきちんと

ゴージャスに作り、中は普通という手法をとることはしばしばあります。それと同じで

なるべくきれいに高級感をもたせた形で維持しておくに越したことはありません。



ということで、エントランスのドアが奇麗になることで、ますます印象がよくなり

高稼働率が維持されることに期待したいと思います。



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