札幌７棟目でエアコン設置の要望が。

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札幌７棟目の既存入居者様のお部屋にエアコンを設置することになりそうです。

昨年から要求があり、そろそろ対応しないと退去につながりそうなので・・・。



昨年散々な結果だった札幌７棟目ですが、今年は例年通りの安定稼働に戻ったような

気がしております。退去も特になし、修繕もあまりなし、満室維持。平和がようやく

戻ってきたような感覚です。



購入してからかれこれ７年が経過する札幌７棟目。こちらの物件は１０年くらい

保有したら売るというイメージで考えておりました。購入した頃は今よりずっと物件が

安い時代でしたので、これは本当に儲けが出るのだろうかと一抹の不安を抱いてましたが

思った以上に順調に推移してくれたと思います。家賃は上がり、基地局の誘致にも成功。

上振れ要素が多く、大変ありがたかったです。たぶん今売ったら、買った時よりも

高いお値段で売れるのではないかという期待が持てます。市況の変化や売上高の上振れが

その大きな要因です。



実際のところ、いつ売るべきかについては考えどころではあります。売ればまとまった

金額が手元に入るので、それを元手に更に新しい物件を・・・という気持ちもありますが

ただ、そうそうお眼鏡にかなう物件は出てこないし、出てきても融資がつくかという

不安もありますね・・・。財務状態があまりよろしくない自信ありです（自信を持つな）



結果、今急いで売らなくてもいいのでは、という気持ちも芽生えないことがない、

という微妙な心持ちになっているのが今の私です。悩ましいお年頃です。

くそ高い値段で市場に出すだけ出してみるというのも一案なのかなー。



札幌７棟目の融資は仙台法人のサブバンクさんでウケていますが、サブバンクさんの

やる気がいまいちなのは気になっているところです。なかなか２件目の融資に

取り組もうとしない、取り組んだとしても本部があれやこれや水を差して話が

立ち消えになる、という展開ばかりです。なんだかなーという気持ちになります。

今後も期待ができないなら、いっそ売却して引き上げる？などという考えも頭によぎる

今日この頃・・・。



本格的な動機がないので、結果としてだらだらと現状維持をしている、というのが

今の札幌７棟目の姿なのかもしれません。ま、収益は出ているし、今はそれでもいいか。

本格的に困ったら考えましょう（経営判断の遅いダメな経営者です）。



さてさて、無風と思っていた札幌７棟目ですが、先日管理会社さんと一緒に行った

東南アジア視察の旅の中で、入居者様に関するご相談をいただきました。

とあるお部屋でエアコン設置の要望をいただいている、と。



昨今は札幌も猛暑が続いており、エアコンがないと生活できない日が出てきています。

地球温暖化なのか異常気象なのかわかりませんが、大家としては今まで不要だった

設備を入れなくてはならないという経済的な負担が重いなあと思うわけで。

ガス会社さんの設備貸与も既に札幌８棟目でそのカードを切ってしまったので

期待はできません。



なので、入れ替わりの都度エアコンを設置しております。エアコン設置なしでよければ

２０００円家賃を安くします、という形でオファーをしているのですが、エアコンなしを

選ぶ人はこれまでゼロでした。それだけエアコンが必須であるという認知が世間に

広がっているということなのでしょうね。大家としてはしんどいですが。



入居中にエアコンを設置してほしいと言う要求が出るのは（たぶん）初めてかなと。

昨年もそういう話がこの入居者様から出ていたのですが、それに関しては先送りに

させていただいておりました。今年になってまたその話が入居者様より出てきていると

いうことのようです。



エアコンがないと生活するにもしんどい日が最近はあることを認識していますので

基本的な生活を営むためにエアコンを設置しないと問題がありそうだという認識は

私も持っております。なので、この要望に対してはできるだけ叶える方向で考えたいと

思っております。



ただ、札幌のエアコンって結構いい値段するんですよね。寒冷地仕様だからなのか

エアコン設置を想定していない物件の造りになっているからかはわかりませんが、

本体＋設置で２０万とか普通にいっちゃいます。乏しい経営資源の中でそれだけの費用を

ポンと出すのも抵抗あるよねーとか思っちゃったり。



新規募集の時は、エアコン設置を前提に高めの家賃を出しているわけですから、

今回のエアコン設置をする代わりに家賃を少し上げさせていただくのはどうだろう、と

思いつきました。理論としてはおかしくないよねと思います。



管理会社さんにそんな話をしたところ、やんわりとその意向を入居者様に伝えて

反応を見てくださるということになりました。



そして昨日、管理会社さんから連絡が。家賃が上がることは許容して貰えなさそうな

雰囲気だったとのことです。自分のものになるわけでもないエアコンにお金を払うのは

抵抗があり、それだったら別の物件に引っ越そうかな？というようなことを仰って

いたのだとか。



管理会社さん的には、このお部屋は長期入居で、前オーナーさんが修繕を十分に行わずに

現状有姿で入居させている様子が引継資料から見て取れるので、ここは入替が発生しない

方針の方が妥当ではないか、というイメージだそうです。なるほど・・・修繕費を

考えたら、確かにそっちの方がいいような気がしてまいりました。

ここは条件を付けずに大家負担で対応するしかないかなあ。



お金が出ていく話なので、義母にも確認しなくてはということで、ＬＩＮＥで義母に

かくかくしかじかでエアコン設置をしなくてはならないかもしれないがどうでしょうと

連絡。エアコンに関してはこちら負担で対応するのも致し方ないのではないか、という

見解でした。



そしたら、エアコン設置はゴーサインを出しましょうかー。今どきエアコンがないと

いうのも競争力に欠ける話になっちゃいますしね。



ということで、エアコンを設置するのでこれからも末永くお住まいいただけることに

期待したいと思います。



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札幌９棟目の売却の売買契約を締結してきました。

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札幌９棟目の売却に関する売買契約の書類にサインしてきました。買主さんが書類に

サインすることで契約は成立となります。これで一安心と言えば一安心。



ここ数年「売却して借入返済して財務健全化」というスローガンを掲げながら

活動をしていますが、その割には本当に売却が成立した事例が全然ありません。

時の運なのか、欲張りすぎなのか。私はそんなに欲張ってるつもりはないのですが

事実として売却が進んでいない以上、欲張っているのでしょうねー。



とはいえ、今回ようやく売却が成立しそうな気配も出てきております。

既に何回も書いていますが、札幌９棟目がようやく本格的な買付が入りまして

現金のお客様ということもあり、これで成立しそうな気配が出てまいりました。



売り出す→反響なし→１回目の値下げ→反響は増えたけど具体化しない→仲介業者さんの

抱えているお客様の中で欲しがる人がいると思うのでもう一声値下げしてほしいと相談が

ある→言われた通りに下げる→買付貰う→融資がこけて振り出しに戻る→仲介業者さん

焦って次のお客様を探す→割とすぐに次のお客様（しかも現金買い）が見つかる→契約に

こぎつける（イマココ）



だいたいこんな感じの歴史をたどってきました。ここに至るまでにテナントさんの

退去と入居申込、そして入居申込が本当に成立するのかが怪しい状況が出てくるなど

ドラマもありましたが、なんとかここまでやってこれたなあと思っております。



昨日の夜は仲介業者さんと会食をしつつ、契約を済ませました。

物件および仲介業者さんは札幌、売主の私は東京、買主様は神戸という遠隔地の取引に

なるため、仲介業者さんが各地を行脚して契約を進める流れになりました。

昨日は東京で私の署名押印を、今日は神戸に移動して買主さんの署名押印を受けて

札幌に帰るという感じです。



ということで、昨日は仕事が終わった後、仲介業者さんの行きつけの居酒屋さんで

売却の契約をしてまいりました。居酒屋かよ！というツッコミは甘んじて受け入れます。



仲介業者さんとはもう１０年近いお付き合いで、気心は知れております。その意味で

居酒屋でもなんでもちゃんと仕事にはなるだろうと判断。かつ、事前に契約書や

重要事項説明書は送られてきていたので、そこで内容は確認できていたことから

当日は雑な流れでも問題はないだろうと判断しました。



お上の決めたルールもありますので、居酒屋でビール片手に重説の読み合わせ。

そして売契と重説、物件状況報告書、覚書、あと手付金の領収書にも署名押印。

押印は仲介業者さんに任せてしまうという適当極まりない契約をしてきました。

手付金貰ってないのに領収書にサインしちゃうとか本当は良くないんですけど、

まあここでややこしい話になるような間柄でもなかろうということで、ＯＫしました。



あとは売主さんが署名押印してくれれば契約は成立。たとえ心変わりがあったとしても

手付金は私のものになりますので、割と安心モードになります。



土壇場で相手が契約書に署名押印しないという可能性もまだ残ってないわけでは

ないですが、まあその確率はかなり低いとみていいでしょう・・・。私としては

これで一安心という感じです。



手元にはそこそこまとまったお金が残りますので、これをどうしようかというのが

次に考えることになります。今買付を入れている２つの小さな物件の支払には使いますが

それ以外にもどこかの小さい借入を返済してしまおうかなと思っております。

フィリピンのコンドミニアムの残債を一括返済してしまうのもありかな？

あれ、完全放置になってますけど。



せっかく手に入る（はずの）お金なので、有効な使い方を模索したいと思います。

売却益が出るような買い方はしているつもりですけど、売却が成立するまでには

それなりに長い道のりもありますから・・・努力を無駄にしないような使い方を

しなくてはいけませんね。



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富山１棟目のエアコン工事、無事に完了。

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富山１棟目のエアコン交換工事を終わらせました。自前で業者さんを手配しました。

特に安くなったわけではないのですが、ポイント分くらいはメリットあったかな？



入居者様にご不幸があり、退去となってしまった富山１棟目。しばらく満室でしたが

これによって１部屋空室ができてしまいました。



立地がいいとは言い難い、いやむしろ立地が悪いとすら言ってもいいくらいなので、

一度空室になると埋まるのに時間がかかるだろうなということは予想ができます。

満室になるまでに年単位で時間がかかりましたからね・・・。でも満室になってからは

トラブルも退去もなく落ち着いたものでした。



どう考えても駐車場必須の立地なのに、駐車場を借りてない入居者様がいらっしゃり

不思議な感じもあったのですが、自転車を使っているとか、通院の都合で借りている

（この方が今回ご不幸があった方です・・・）とか、それぞれ理由があったようです。



さて、今回の入居者様が生前「エアコンの調子が悪い」ということを仰っておりました。

管理会社さん経由でその話を聞いたので、管理会社さんで修繕したらいかほどになるか

概算を確認した上で、細かい仕事を色々とお願いしている業者さんにも金額感を確認。

大きな差はなかったのですが、私がお願いしてる業者さんの方が若干安かったので

それならということでそちらの業者さんに対応を依頼したのでした。



しかし、そこから入居者様と音信不通になってしまいます。どしたん？といぶかしむ

気持ちでしたが、連絡がついた時に業者さんが確認したところ、体調が悪くて入院を

しているので、退院したら工事を・・・という話だったそうです。

入院したまま亡くなったのかなあ。なんか切ない。



結局、入居者様が存命の頃に工事を行うことはできなかったので、この機会に改めて

エアコン交換の工事を行うことにしました。管理会社さんが原状回復を行い、

うちでお願いした業者さんがエアコン工事を行い、最後に管理会社さんが美装を行う、

という段取りにしないといけないですね。



管理会社さんにエアコン工事を行う旨をお伝えし、工事の日程と工程を確認。

美装はエアコン工事の後に実施した方がいいという見解は管理会社さんも同様でしたので

こちらでエアコン工事のタイミングを図り、時期をお伝えすることにしました。



次に、エアコンの施工業者さんに連絡して、原状回復工事の完了日程を伝達。

いつならエアコン工事に入れるか、私が施主支給するエアコンの配送日と配送場所を

どうするか、などを決めました。



そしてこの話を管理会社さんに伝達し、美装に入る日程を決定していただきました。



地味な作業ですが、大事な作業です。この辺がグダグダになると、バッティングなどで

現場がおかしなことになってしまいます。



ということで、工事を進めていただきました。昨日がエアコン工事の予定日でしたが

施工業者さんから官僚の報告と共に設置写真が送られてきました。既存のエアコンより

新設のエアコンの方が小さかったようで、はじをかいてる状態になっているとの報告が

あがってきておりました。うーむ、まあそれはもう仕方ないか・・・。



管理会社さんにもエアコン工事が終わった旨はお伝えしました。これでだいたいは

片付いたかな。あとは入居付けがうまくいくことを祈るばかりです。



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札幌９棟目の売却に関して、契約書のチェックや抵当権抹消の準備を進める。

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札幌９棟目の契約に関しての準備を進めております。契約書の雛型のチェックや

抹消書類の準備が間に合うかなどについて確認をしました。



先日のブログで多少条件は付いたものの売却が無事に成立しそうだということを

書きました。昨年どころか一昨年くらいからずっと売却をしなくてはと言い続けて

おりましたが、ようやっと第一歩を踏み出せそうです。売却って難しいですね。

なかなか思うようにはいきません。



・・・などといつも言っているのですが、先日の海外視察にご一緒した成功大家さんは

「頭と尻尾はくれてやれば売却なんて簡単」と仰います。そこを割り切れれば確かに

それなりに簡単に行くのかもしれません。ただ、なかなかその境地に至れない私。

あと相手が融資利用となると、結局相手に振り回されることになるよねというところも

感じている次第です。



今回の札幌９棟目は、価格を少し下げて売却を成立させました。また、埋まってない

テナントさんに関して、こちらで家賃保証のようなことをすることになりましたので、

ここも少し妥協したポイントになるかと思います。



・・・うまくいきそうな売却は妥協をすることで生まれるのか？

先日の薫陶はやはり真実なのか？（汗）



まあ一旦そのことは忘れて、今回の売却の話をしましょう。



契約につきましては、その後日程が確定となりました。明日契約、６月中盤に決済と

いう流れで進みます。思ったよりすんなり決まってくれました。助かります。

明日は仲介業者さんが札幌から東京まで来てくださるので、そこで契約をしつつ

一緒に飲む段取りとなっています。仲介業者さん曰く「飲みメイン」だそうです（笑）



決済までに私は某政府系金融機関さんにこの話を通しておき、抹消書類が当日出るよう

アレンジをしておく必要があります。



昨日、昼休みの間に某政府系金融機関さんにお電話して、かくかくしかじかで売却が

成立する見込みだが、抹消書類はいつ頃出せそうかを知りたいとご相談しました。

担当の方と会話した結果、決済を予定している日付には問題なく抹消書類は作れるので

この電話をもって準備を進めておく、とのことでした。



売却の決済日も一応決まってはいるのですが、契約時に仲介業者さんに相談してから

改めて伝えた方がいいだろうと思ったので、仮日程であるという形で伝えました。

なので、契約後にもう一度電話して日程をお伝えする必要があります。忘れないように

しなくては。



そうこうしているうちに、並行で契約書の確認の依頼と手付金の振込先口座の

確認依頼が届きました。はいはい、確認させていただきますよーっと・・・。

あれ？土地建物金額が入ってるぞ？



前回の売買契約が不調に終わっているのですが、その時土地建物比率の話が出てました。

先方は書いてほしい、私はできれば書きたくない、という感じだったので、今回は

明記しないことにしましょう、という話で仲介業者さんと握ったつもりでした。

この辺の細かいことは過去ブログをご参照ください。



こちらの仲介業者さん、割と細かいところをやらかすことが多いので、きっとこれも

忘れちゃって前回と同じデータで作っちゃったんだろうなあと予想します。

それ以外は特に問題はなかったのですが、そこだけが問題でした。

この点は今朝仲介業者さんにお伝えしました。明日の契約までには改まった

バージョンが届くと思います。たぶん。



そんな感じでじわじわと準備は進めております。近々、手付金が振り込まれるので

その時に改めて実感するんだろうなあ。楽しみにしておきます。



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東京で買付を入れた借地権の物件、個人ｏｒ法人のいずれで買うべきか。

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東京で買付が成立した借地権付建物については、個人名義での購入とすることに

しました。減価償却とか売却時の税率とか、いくつかの理由を考慮しました。



東京３棟目の地主さんであるお寺さんの借地管理人さんから収益物件のご提案をいただき

買付を入れた話。借地管理人さんとしては、将来的に周辺の区画をくっつけて、

戸建分譲できるサイズにして借地権を売却したい思惑があると聞いております。

それまでの間トラブルなく賃貸で回してくれる人に売りたいというご意向にピッタリと

ハマったのが私でした。



指値もある程度までは交渉できると思う、ということだったので、内見して事業計画を

検討して、このくらいのリフォーム代にこのくらい賃料になるだろうから、このくらいの

金額でどうでしょうと買付を入れました。そして買付は成立。融資条件付ではあるものの

私が一番手として動くことになりました。



そこから、メインバンクである金融機関さんとやり取りを本格化。契約書の雛型だったり

セットバック後の面積がどのくらいになるかだったり、そんな情報を求められたので

仲介業者さんにお願いして情報を出して貰い、金融機関さんに開示したりしました。



そんなやり取りを繰り返す中で、金融機関さんおよび仲介業者さんから「個人もしくは

法人のどちらで購入するのですか？」という質問をいただきました。



購入の可能性があるのは、個人事業主もしくは東京法人のいずれかです。

仙台法人はエリアが違うので除外。



ここ数年は問答無用で東京法人で購入しておりました。法人の規模が小さすぎたので

もう少し大きくしたいという気持ちがあり、東京法人を増やしていったという経緯です。



あれから何年か経過し、東京法人もだいぶ物件は増えてきました。

東京１１棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、東京１４棟目、東京１５棟目、富山１棟目

合計６棟１７部屋です。え、まだ小さい？そうだね、確かに。



対して個人は東京１棟目、東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目、東京６棟目、

東京８棟目、東京１０棟目、札幌６棟目、札幌８棟目、札幌９棟目で１０棟５３室です。

これだけ見たら断然個人の方が規模が大きく、今回も東京法人で購入すべきという

考えが正しいような気もします。



しかし、売上額に着目すると、保有物件の規模ほどの差はなくなってきている、

という実態もあります。なぜなら、東京法人はホテル物件があるためです。

インバウンド復活でホテル物件は絶好調。１部屋で売上９０万とかたたき出すことも

あります。勿論、浮き沈みがあるので常にそうだとは言いませんが、それでも平均的に

良い数字をたたき出していることは間違いありません。その意味で、必ずしも東京法人に

寄せなくてはならないということはないような気もしております。



それから、減価償却の観点です。個人はそろそろ減価償却が欲しいところです。

個人では何年も物件を購入しておりませんので、減価償却が切れてしまっている物件も

出てきています。例えば札幌９棟目あたりですね。そうなると税額が大きくなるので

もう少し減価償却をとれるようにしたいという気持ちがあります。



もう一つの観点として、今回の物件は１０年以内の売却が既定路線であることです。

地主さんのご意向は、今の小さい区割りを改め、戸建分譲に適したサイズに変更して

戸建として長く住んでくれる方に貸したい、というものと類推しております。

私がこのまま保有し続けることはあまり考えていないというか、できれば隣地が

売却になった時に一緒に売却してほしいという気持ちを持たれていると理解しています。

であれば、売却は既定路線なのですから、５年以上であれば売却時の税率が２０％に

固定される個人での購入も視野に入れてもいいように思いました。



きちんと数値で検証したわけではないのですが、上記のような理由を考慮した結果

今回は個人かなというイメージを持ったので、個人で購入することにします、と

金融機関さんおよび仲介業者さんにお伝えした次第です。



その後、金融機関さんからは簡単でいいので事業計画書を出してほしいという依頼を

受けましたので、こちらで収支のシミュレーションを作って提供をした次第です。



借地管理人でもある仲介業者さんからも、早めに銀行の結果を知りたいということで

話を受けています。何にしても、早めに方向性が見えてきてほしいところです。

相談した時点では、支店長は「まあそんな大きな金額ではないし大丈夫でしょう」と

仰っていましたので、そこまでの心配はしておりませんが・・・本部が何を言いだすかで

急に話が変わったりもしますからね。



ということで、しばし待ちたいと思います。



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