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札幌９棟目に再び買付が入ったという話を仲介業者さんからご連絡いただきました。
今度は現金の方だそうです。融資崩れの心配はなさそうですが、油断はできないです。
札幌９棟目。なかなかの高難度物件で苦労を伴いましたが、３年かけてテナントさんが
入居したくらいからは非常に安定してきて、入退去もあまりない親孝行物件になるという
買った本人が一番びっくりしている展開になりました。
元々、買う時はいわゆる「難物だから高利回り」を地で行く物件でした。
木造で耐用年数は余裕で超過、テナント比率がちょい高めで空室も多く、間取りは
古くて原状回復も超適当、酷い部屋は３点でもユニットでもないバストイレ一緒という
今どき誰がこれ住むの？という物件でした。
じゃあなんでそんな物件を買ったの？という話になるのですが、これはひとえに
土地としての価値を考慮してのことです。少し間口は狭めながらも長方形の素直な地形で
４車線の幹線道路に接道しています。近隣では４層の新築ＲＣが竣工しておりますので
同じように新築ＲＣは建つであろうと見込んで購入しました。
とは言ったものの、駅から１５分以上かかる場所なので、私自身が建てるというよりは
建てたい誰かに売るというイメージでしたけどね。建てたら建てたで間取りを工夫すれば
埋まるような気もしましたが、あまり無理してもしょうがないですから土地売りしようと
思っていたのです。
幸いにして、その当時の稼働率でも某政府系金融機関さんで引いた１０年融資の返済は
何とかなる状態だったので、１０年持ってれば無担保の土地が手に入るぞという感じで
気楽に構えることはできておりました。
この物件もまあそれなりに色々はありましたが、思ったよりは順調だったかなと。
テナントさんが３年半決まらない、申込はあれどことごとく様々な理由でキャンセルに
なってしまうのには参りましたが、３点でもユニットでもないバストイレ一緒の部屋も
家賃を尋常じゃなく安くしていたこともあって意外と埋まってくれましたし、
外壁が台風で落ちるなどのアクシデントもありましたが火災保険で直せたので
びっくりしただけで済みました。
５年経過して、満室のうちに売ってしまおうと思い立ち、管理会社さんを元付にして
売却に出してみました。当初希望価格だと売れず、３００万くらい値下げして市場に
出したところ、うまく購入希望の方を見つけることができました。しかしここから
２ヶ月融資付を待った結果「ＮＧ」というびっくりな結果に・・・。仲介業者さんも
想定外だったようで、珍しく参ったなあという雰囲気で報告されてきておりました。
ちなみにテナントさんはちょうど２年でお店を閉めるということで退去になりまして。
テナントさんの空室を抱えた状態で売却となると、市場価値が下がるよなあ・・・
という点がネックだと感じておりました。テナントさんが占める家賃割合、結構な
金額ですからね。
管理会社さんの管理担当の方とは、売買が崩れた後打ち合わせをして、前回と同じ家賃で
とりあえず募集をかけようということで動いていただいておりました。そしてこちらが
スピード入居申込でキャンセルがなければこれで満室に返り咲けるぞというところに
なったのでした。
そしてそこから少し経過した先日、管理会社さんから連絡があり、現金のお客様に
買付をいただいてきた、という嬉しい報告をいただくことができました。
現金なら即契約即決済で行けちゃうんか！？どういう感じなんだろ？
翌日、詳細を電話で伺ったところ、手放しで今すぐいけるほどの確度の話ではないような
気がしました。ただ、大きく前進したことは間違いありません。
今回の現金の買付が本当に有効になるには２つのハードルがあるようです。
１．申込のあったテナントさんが契約に至ること
２．買主さんの物件売却が成立すること
１についてはまあそりゃそうだろうなという感じはします。元々札幌９棟目を
ぶつけていたものの、テナントの空室が気になり一旦は見送ったということでした。
今回、テナントの入居があったので、改めてぶつけてみたところ、それならいいかなと
買付を入れる気持ちになったとのことです。
２が一番大きな不確定要素だろうと思います。今回の買主さんは同じ仲介業者さんで
売却も実施中で、そちらは融資特約ありで契約を結んでいる状態なのだそうです。
仲介業者さん曰く「融資は問題ないと思います」という話をされておりましたが・・・
この間も融資は問題ないと言いながら崩れましたからね・・・
どこまで信じていいのかはちょっと悩ましいです。
この２点がクリアできれば、あとは現金決済なので５月中でも決済は可能という
お話をされておりました。一番大きなハードルは２の売却相手の融資だろうなあ。
ここが成立しないと購入に至らない可能性が高いというか、物理的に無理かなと。
そこがうまく着地することをとにかく祈る、祈りまくる、全力で祈る、祈り子になる、
というくらいしか私にはできませんが、何とか成立することを期待したいと思います。
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