2024年04月20日
仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせ。
現在9位です。温泉宿で役員同士で決算について語り合いました。
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木曜日から仙台方面に出張中です。出張の目的の一つとして、金融機関さんと
打ち合わせをすることがありました。本日はその結果など。
【番宣】
健美家に私と5050さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。
東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ*さんと
札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】
仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ*さんはいかに戦力化して
融資を引いたか【第2回】
外国人解禁で民泊売上月70万!新法前から始めた民泊はうまくコロナ期を
すり抜けた【第3回】
昔は宣伝=売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら
そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして
はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も
売名をするつもりはないですが(お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても
何もいいことがない・笑)、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも
こちらで宣伝して置く次第です。
【番宣ここまで、本編ここから】
テレワークを活用して仙台に出張に来ました。今はどこにいてもサラリーマンの
仕事ができるのでありがたいです。コロナの数少ない良い方向の影響だと思います。
他にコロナの及ぼした好影響と言えば、私個人としてはコロナ融資で借入の条件が
少し良くなったことでしょうか。
出社しなくてもテレワークで片付く時代になり、うちの義弟は全く出社してないと
言ってました。もし仮に仙台の家を相続することがあれば、彼はきっと仙台に
移住してテレワークしているのだろうなと思います。
そんな時代になったことを喜び、最大限活用している私です。サラリーマンと
不動産賃貸業の二足の草鞋を履くのが昔に比べて楽になりました。
今回、木曜日〜日曜日で仙台法人のお仕事で出張しております。金融機関さんとの
打ち合わせをして、2月末決算の決算書の内容を確認・承認する合宿に行くのが
今回の出張の目的です。
仙台法人のメインバンクさんもサブバンクさんも担当が変わっておりまして、
今の融資状況がどうなのかとか、そういう話を聞かなくてはならないなと思って
おりました。メインバンクさんに関してはちょっと別件で相談してたのに対して
芳しくない返答もあったので、一度ひざを突き合わせて会話しないとだなと・・・。
ということで、仙台に来てメインバンクさんとサブバンクさんと打ち合わせました。
メインバンクさんは支店長代理と担当の方の2名で面談。こちらは社長こと義母と私。
お二人ともとても感じのいい方で、仕事もできそうだなあという印象を持ちました。
私たちが融資を今後も継続して受けようとするためにネックになることとして、
債務償還年数が長いことが挙げられるようです。支店レベルでは問題ないと思って
組み立てられたとしても、審査部にあれこれ言われる可能性が高い、と。
債務償還年数を減らすためには、売却が必要だろうなと思いました。ここは金融機関の
担当の方も同じ意見でした。できれば銀行として評価しやすいものを残して、
債務を減らして貰った方が取り組みやすい、と。
仙台法人が持っている物件は、仙台1棟目、仙台2棟目、札幌7棟目、札幌10棟目、
札幌11棟目、札幌12棟目、千葉1棟目、太陽光発電所です。一番新しいのが
札幌12棟目(築2年)、次が札幌7棟目(築17年)。それ以外は耐用年数超過の
築古ばかりです。極論を言えば、札幌7棟目と札幌12棟目を残してあとは売れば
銀行さんからの評価はとても良くなる気がします(売上規模は小さくなるけどね)。
現在、太陽光発電所は既に売りに出しています。引合はちらほらあるのですが、
まだ買付のような具体化された行動には至っておりません。他、千葉1棟目も
売りに出していますが、特に焦って売るつもりもないので高め価格でのんびりと
やっています。この辺の売却活動は継続してやりたいと思います。
札幌10棟目、札幌11棟目はどちらかの賃借人が退去したら、2つまとめて
土地として売却をかける方向で考えようかなと思います。ここも結構利益が出ると
見込んでおります。
追加で売却をかけようと思ったのが仙台2棟目。今までは借入行さんにたいして
遠慮していたところがありましたが、期待通りの成績が出ていないし、築古なので
担保価値も低いです。そして債務償還年数の話で言えば、期待の売上を達成できて
いないので、債務償還年数がこれのせいで長くなっている部分もあると思います。
借入行さんに対しては「今後を見据えて債務償還年数の短縮を図りたい」「4年間
運用してみたが期待通りの数字が出せていないので物件の入れ替えを考えたい」
ということで話をすれば理解は得られるのではないかと考えます。なので、この物件も
本気を出して売りに行こうかなと思いました。
この売却で得られた手元資金をどう使うかは今後考えないとですが、これによって
債務償還年数が短くなり、債務が減って身軽になるだろうと考えます。そこからまた
新たな展開をどうするかをしっかり考えればいいかと。
メインバンクさんもこの方針には賛成してくださいました。太陽光発電所に関しては
メインバンクさんのお取引先で購入したい人がいないかを探してくれるという形で
ご協力もしていただけそうです。とてもありがたいです。
こういったところを地道に取り組んで、法人の決算書をより良い形に変えていくことを
今後の目標としていきたいと思います。その方向性がわかったので、今回の打ち合わせは
貴重な機会になったと思います。
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