札幌８棟目で滞納発生中・・・このままいくと退去になりそう。

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札幌８棟目で、まだ確定ではないもののおそらく退去につながってしまうであろう

滞納が発生しているとのことです。しんどいなー。空室発生を覚悟しなくては。



ありがたいことに、問題児だった札幌８棟目は管理会社さんを変更したことで

一気に優良物件になりました。ペット可にして募集をしたこと、管理会社さん自身の

評価が高く仲介業者さんが「ここの物件なら決めていいか」と考えるようになったことの

２点が改善のポイントであろうと私は想像しています（後者はあくまで想像です）。



常に複数の空室を抱えていたのですが、管理変更がうまくハマってくれた結果

札幌８棟目は慢性的に稼働率７５％程度だったのが一気に満室へ。そして先日は

入居者様から駐車場を追加で借りたい旨のご連絡もあり、名実ともに満室になるという

とてもいい状態をキープできておりました。



そして、完全満室になったぞと思った途端に何かが起こってしまい満室が崩れる、という

残念な罠もあるのでした。というかしょうがないですよね。完全満室になった以上は

あとは次に出るのは空室が発生するということでしかないのですから。あとはその

タイミングがいつになるのかというだけのお話です。



そしてそのタイミングは意外と早く来てしまいそうだ、という情報が入ってきて

しまいました。札幌８棟目で滞納が発生しているということなのです。



滞納が出たのは１階のお部屋です。保証会社さんから管理会社さんに対して、

滞納がちで連絡がつかないという相談があったとのことでした。保証会社さんとしては

この状態が続くのであれば契約を解除しなくてはならないということで、その準備の為の

書類を管理会社さんに作成するよう依頼があったということでした。



どの程度滞納がちなのかなどわからないことも多いですが、そこは私が知る必要は

ないのだろうなと思っております。下手したら管理会社さんも知らないのではないかと。

いやさすがにそんなことはないか？まあでも私からすればどちらでもいい話のような

気もします。結局滞納状態であるという事実には変わりありません。



できれば持ち直してほしいところですが、ちょっと難しいのかなという気もします。

持ち直せないのであれば、新しい入居者様を探すより他に手はないのかなと・・・。

残念ですがそうせざるを得ないような気もしてきました。



該当のお部屋の賃料は妥当な水準ですので、今回退去があったとしても次に募集する時は

賃料アップなどはあまり期待できないのかなと思います。それ自体はやむなしです。



できれば穏便に済ませてほしいけど、果たしてどうなることか・・・。

まあでも募集になったとしても、今の管理会社さんなら大丈夫じゃないかなと思うので

流れに身を任せて進めていきたいと思います。



手短ではありますが、本日のブログはこの辺で。

いやね、ドラクエウォーク端末として使っているサブのiPhoneがリンゴループに

陥ってしまったので、なんとか復旧させてから出社しないといけないのですよ。

そんな事情もありまして、ブログは手短にいかせていただきたいということで。



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仙台２棟目で入居申込受領。

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仙台２棟目で入居申込をいただくことができました！勤労学生の方と思われます。

頑張っていただきたいですね！できれば入居も長めでお願いします（笑）



なかなか快音が聞こえてこない仙台２棟目。なんでこんなに状況が良くないのだろう。

スペックがいいとは口が裂けても言えないですが、めちゃめちゃスペックが悪いという

わけでもないと思うのですけどねえ。駅からは５分圏内だし、２０平米以上の広さは

確保できているし。ちょっと設備が古めかしいとかはありますけど、家賃は地域でも

安めに設定しているので、費用対効果としては悪くないはずなのですが。



募集は管理会社さんに一任しており、管理会社さん自体も集客力がないわけでは

ないのですけど、どうもうまく埋まらないんですよねえ。何か現状を変えないと

大きな飛躍は望めないような気もしますが、じゃあどんな手があるの？と考えると

あまり思いつかないというのもあります。



なんとなくですが、私の危機感が不足しているのも原因ではないかなあと思います。

仙台の物件は基本的に義母に任せているので、他の物件と比べて我がこととして

捉えきれていないのかも。捉えているつもりでも、潜在的に必死さが足りてないのかも。

なんせ家賃が増えたところで義母が管理する仙台法人の口座に入るだけですからねえ。

自分の手元には特に何も直接的には入ってこないという。



でもそれじゃアカンと思うので、来週仙台に行った時に管理会社の方と軽く打ち合わせを

してきた方がいいだろうなと思っております。まだ義母とも管理会社さんとも

その辺は調整はしていないですけど。たぶん夜の会合ではなく昼の会合でしょうねえ。

夜は家で食べろと言う義母の無言の圧があると思いますから。



ちなみに、先日まで空室は４部屋でしたが、５部屋に増えてしまいました。

元々、既に引越が済んでいる人がいたのですが、退去予告もしないで出て行ったことが

転居先で生活保護を申請したことでわかったという強烈な入居者様がおりまして。

その方の退去が正式に成立したことで５部屋になりました。



なので、今回話題にする入居申込によって、入居率が改善したということにはならず

現状維持で４部屋空室というところは変わらないのですよねえ。テンションあがらない

要因の一つかもしれません。



というクソ長い前置きをしつつ、本日の話題は仙台２棟目に入居申込をいただくことが

できました、という内容です。ありがとうございます！（頑張ってテンション上げた）



以前ちらっと義母から入居申込があるかもという雰囲気の話は聞いておりました。

勤労学生の方っぽいという話でしたので、私もそのように理解はしております。



入居申込書を拝見しましたところ、これまではご実家にお住まいで、転居の理由が

「独立」という形になっておりました。まだ学生さんなので、一人暮らしを始めると

いうことなのでしょう。ご実家が隣県で、学校は仙台にあることから、通学が

大変だったのではないかと推察されます。そこが独立の理由かなと予想。



アルバイトで稼いでいる金額がそれなりの金額だったので、家賃と生活費をバイト代で

賄うことはできそうだなと感じました。経済的には問題はないだろうと思われます。



緊急連絡先はお母様でした。職業は「無職（専業主婦）」となっております。

理由は知る由もありませんが、主婦だけだと収入がないから生活はできないと

思いますので、誰が稼いできているのだろう？とか、仮にご主人が稼いできているなら

なぜご主人が連帯保証人にならないのだろう？とか、いろいろと気になる内容でした。

闇が深い何かがあるのかもしれません。そこに触れる気は全くありませんけど。



保証会社さんの審査は通過しているとのことでした。管理会社さんが保証会社さんに

顔が利くようで、ゴリ押しで通過させたという話もありました。ゴリ押しでも

なに押しでも、通過させられることができるというのはすごいことです。ありがたい。

こちらとしても保証のあるなしで受け入れの覚悟が全く変わりますからね。



ということで、保証会社さんの審査がＯＫであれば問題はありませんので、ご入居を

是非お願いしますということで話を進めていくことになるでしょう。義母から

この申込どうしようみたいな相談もなかったので、きっと受入の方針なのだと思います。



一進一退なので、これで空室は残り４部屋。１部屋でも埋めていきたいところです。

引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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スーパーホストからの陥落は１件の低評価レビューが原因でした。

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あまり良くない話が続いてしまいました。今度は東京１３棟目、東京１５棟目の

運営アカウントがスーパーホストから陥落してしまいました。



稼働が順調に推移している東京１３棟目と、３月に立ち上げてから好調に推移している

東京１５棟目。現在、私はこの２棟２室を旅館業法上の許認可を得た形でホテルにして

運用をしております。東京１５棟目はレビューを集める意味でまだ宿泊料は多少安めに

設定しておりますが、今後は宿泊料も上げていく予定です。両方が軌道に乗れば、

今の市況であればかなりの収益をたたき出してくれるものと思います。



この２棟だけで余裕で課税業者になってしまうのは目に見えておりますので、

消費税の支払が今後は発生するのだろうなと。その辺の影響って顧問税理士の

先生にまだきちんと聞いていないので、ぼちぼち確認しておかなくてはと思います。

昨日は仙台法人の決算に必要な対応も何とか終わらせました。私の作業はこれで

先生からの返答待ちになるので、その間に聞いてしまおう・・・。



それだけ売上があがりそうなホテル業なのですが、X(Twitter）を見ていると

スーパーホストになったとかならないとかの話題があふれておりました。

そうか、３月末でスーパーホストの判定があるのでした。



私は（把握している限りは）ずっとスーパーホストを維持できておりました。

少し前に運営会社さんからの運営方式の変更の話があり、アカウントそのものは

運営会社さんのみログイン可能、私は自分のアカウントを有して共同ホストとして

実績やリスティングの参照ができるのみ、という風に変わりました。

そのため、スーパーホストになったかどうかの確認や進捗、レビューの内容確認が

できなくなっておりました。よって、スーパーホストになっているかどうかは

運営会社さんに確認をとらなくてはなりません。



皆さんが話題にしていたのを見て、どれどれと私も運営会社さんにステータスの

確認を依頼しました。



なんかスーパーホストじゃなくなってるー！どゆことー！？

そんなに評価低くないと思うんですけど・・・。



運営会社さんに何か心当たりのある事象があるかを確認して貰いましたところ、

１つだけ★１という評価が見つかりました。どうやらこれが原因でスーパーホストから

陥落してしまったようです。１件の低評価レビューで陥落までいっちゃうのね・・・。



あまり細かい話は差し控えますが、宿として提供する範囲を少し超えたリクエストを

ゲストをしたのに対し、運営会社さんが事情を説明して対応しかねる旨を回答したところ

それがお気に召さなかったような感じで、低評価のレビューをつけただったみたいです。

レビューには悪い点が４点ほど書かれており、良い点が２点書かれておりました。

悪い点は長文、良い点は１行ずつだったので、悪い話に力点が置かれているのは

明白でしたけど。



今回いただいたリクエストは、とある国から来たゲストあるあるの要求だそうです。

運営会社さんとしては、その要求に対しては常に事情を説明して対応しかねる旨を

回答しており、ほとんどのゲストはそれで納得・理解をしてくださるとのこと。

今回のゲストはその点へのこだわりが強かったようです。



あとは行動からの推測でしかありませんが、坊主憎けりゃ袈裟まで憎いという状態に

なってしまったのでしょう。他に挙げられていた点も確かにそうかもしれないですが

やや大げさだったような気もしなくもありません。とにかく悪いところが目に付いて

全て悪いレビューとして列挙してしまったのだろうな・・・と予想します。



レビューに記載のあった内容は、確かに欠点として挙げられても仕方ないかなとは

思うことなのですが、これまでに一度も指摘を受けたことはありませんでした。

なので、感情の高ぶりがそうさせてしまったのだろうな、と思った次第です。



せっかくの日本観光に水を差してしまったようで、ゲストの方には大変申し訳ないと

思っております。



運営会社さんには、お忙しいとは思いますが以下の２点を相談しました。

１．今回のようなケースでの有償オプションの検討

２．レビューの取消ができないかAirbnb社へのご相談



１については、運営会社さんも「今回の旅行者の方の出身国の人にはよくある要望」と

仰っていましたし、X(Twitter)を見ている限り割と一般的なお話のようにも感じました。

わかっているのであれば、今回のような形で要望があっても対応できないというより

要望を叶えるオプションを準備しておいた方がいいのではないか、と思います。

気持ちよく旅を楽しんでもらえるよう、オプションを提示する。ただし、他のゲストに

しないサービスをするのは趣旨が違うと思うので、オプションで料金が発生することを

明確にする。今回のゲストであれば、有償でも自身の希望が叶うわけですから、

今回のような低評価レビューをつけるほどの感情の高ぶりにはならないのではないか、

と思った次第です。



上記、運営会社さんに相談してみたところ、検討してみますとのことでした。

今回のレビューのような話があるのであれば、実現できるならした方がいいかなと

私は思います。ただ、現場の運用が大変になるとかであれば、ゴリ押ししてまで

お願いすることでもないと思います。



２については、お友達から「報復レビューであればAirbnb社が消してくれるかも」と

仰っていたので、運営会社さんにて事例がないかを聞いてみました。事例の有無には

直接の回答はありませんでしたが、Airbnb社に問い合わせてくださるとのことでした。



私自身も運営会社さんにお任せで投げてしまっているため、こういった評価があることに

気が付くのが遅くなってしまったのは反省点と思います。いずれにせよ、ゲストの方には

快適なお部屋を提供できなかったわけですので、その点は反省して対策を講じていこうと

思っております。



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札幌９棟目、買主さんが融資ＮＧで売却は白紙に戻る・・・。

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札幌９棟目の売却、白紙に戻りました。２ヶ月かかった挙句、融資がつかなかったと

いうことでした・・・。割と当てにしてたんだけどなあ・・・。溜息出ちゃいます。



そろそろ頃合いだろうということで売りに出している札幌９棟目。築古木造物件なので

今後修繕費がかかることが予想されます。また、今は満室だからいいのですが、

競争力に乏しい間取りでもありますので、ずっと持っていても微妙なんだよね、と。



新築の種地として使える物件ではあるのですが、テナントさんが２件いることから

立ち退きはあまり容易ではないだろうと考えます。更に、新築を建てたとしても、

地下鉄駅から遠すぎるので、立地の面でも不利ではないかと思っております。

なので、中長期的には売却だなと以前から思っていた案件でした。



昨年から、売却を進めて財務基盤を強化しようと言う流れで動いております。

売却候補をいくつかリストアップして、実際に売却に出したりしておりますが

その中で一番早く片付きそうだったのが札幌９棟目でした。



他の売りに出している（出していた）案件の状況といえば・・・

太陽光発電所：進んではいるが買主候補の方の動きが鈍く時間がかかりそう

東京３棟目　：東京１５棟目の共同担保に取られてしまい売却断念

千葉１棟目　：反響はぼつぼつあるものの買付には至らず

富山１棟目　：反響はあるものの融資がネックで買付が成立せず

なので、札幌９棟目が一番最初に成立するんだろうなあと私は感じておりました。



札幌９棟目にに関しては、買付が入り先方の融資付がスタートしたのが２ヶ月前。

地元の方で、これまでもたくさん不動産を売買している方だそうです。仲介業者さんは

メガ大家さんですと仰っておりました。



築古物件なので融資を使うのも大変だろうと思いましたが、地元の方なので耐用年数を

超過していても出してくれる金融機関さんはあります。最初に打診するとしていた

金融機関さんも耐用年数超過でも出すのは知っていたので、それなりに経験を積んだ方の

ようだということは私もわかりました。



しかし、最初に当たっていただいた金融機関さんは融資金額が伸びず、自己資金が

多額になってしまうということでＮＧに。急遽別の金融機関さんを当たると言う話に

なりました。そちらの金融機関さんも不動産融資に積極的なのは知っていましたので

可能性としてはあるだろうなと思ったので、改めて融資付をする時間を取ることについて

ＯＫして、結果を待つことにしました。



銀行さんあるあるで、後から後から追加でこれを持ってこい、あれを持ってこいと

買主さんに要求が入ったそうです。そのため、融資付のスピードはゆっくりになって

しまいました。ちょうど確定申告の時期だったこともあり、個人の確定申告の内容も

見させてもらって決めたい、みたいな意向が働いてしまったようです。



仲介業者さんから適宜進捗は伺っていたので、特に心配することも不安になることもなく

まあ時間が経てば何とかなるんだろうなあ、くらいの気持ちでじっくり待ってたのですが

まさかこんな大どんでん返しが起こってしまうとはねー・・・。



昨日は決算対応をしつつランチは外で嫁ちゃんと一緒に食べて、買物に付き合ったり

ちょっと桜を眺めてみたりという感じで、電話があったことにも気づいておらず・・・。

帰って来てみたら２回ほど着信があったので、契約の日程が決まったとかかな？と思って

折り返してみたんです。



仲介業者さんの第一声のトーンを聞いて察知しました。あ、これはあかんやつ、と。

そう、買主さんが融資ＮＧを食らってしまったと言う連絡でした。マジかー・・・。



最後の最後にいく直前で借入が多いとか難癖をつけられてＮＧを食らったようです。

支店はやる気満々で進めていたし、上の方の会議でもだいたいはＯＫが出ていたと

仲介業者さんからは聞いていたので、ほぼ確定だなと思っていた私としては寝耳に水。

半笑いでその話を聞くしかなかったです。



仲介業者さんも安心しきっていたようで、詰めが甘かった、次の一手を打たずに

漫然と待ってしまった、ということについて謝罪をしておりました。次のお客様候補が

何人かいるという話もされていましたが、いずれもこれから話を振ってみるという

ことですので、すぐにどうこうできるような話ではないと思います。



正直、割とこの話を当てにしていたところもありまして。これによって、資金繰りの

見直しが必要になってしまいます。不確定なものをあてにしていた私が悪いのですが、

それにしてもほんと勘弁してー。



唯一良かったことと言えば、これをきっかけに私が課税業者になる売却の条件が

把握できたこと、そして今回の買付が白紙になったことで、課税業者にならないような

売り方ができるようになった、ということくらいでしょうか。



仲介業者さんも今回の失態は取り返さないとまずいと思っているように感じたので

なんとか早めのリカバリーをしてくれることを期待したいと思います。

まあ、どんなに早くても契約は５月ってことになるでしょうけどね・・・。



それにしても痛いわー、ほんと痛い。



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東京１４棟目、速攻で退去前に入居申込。

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東京１４棟目にお申込をいただくことができました。これで東京物件は満室です！

残る空室は札幌の空き予定１室と富山の空き予定１室、あと仙台２棟目・・・。



東京物件は割と好調です。

東京１棟目　：空室が出たもののうまく繁忙期中にお申込ゲットで満室返り咲き

東京２棟目　：無風状態（１件昨年６月契約があるものの、他は全部平成入居）

東京３棟目　：無風状態（１件退去騒ぎがあったけど元のさやに納まる）

東京５棟目　：無風状態（戸建で６年お住まい）

東京６棟目　：この繁忙期は入退去なし（昨年４部屋中２部屋入れ替わり）

東京８棟目　：この繁忙期は入退去なし（年に１部屋くらいずつ入れ替わってはいる）

東京１０棟目：この繁忙期は入退去なし（昨年１部屋入れ替わりあり）

東京１１棟目：無風状態（最後の入れ替わりは１年半前）

東京１２棟目：無風状態（２年半前に立ち上げた時の入居者様がそのまま居住）

東京１４棟目：退去１部屋（しかも３月末）



東京１４棟目を除けば全部満室という状態です。素晴らしいですねー。

コロナ禍で東京８棟目がなかなか埋まらない問題が勃発したり、東京１棟目が常に

苦戦していたりと個別にはいろいろとないわけではないですが、総合的に見れば

東京は競争力があり堅調な動きを見せていると言っていいと思います。



東京１棟目は間取りが弱めの新築、東京２棟目は普通の中古物件、東京１０棟目は

半分ネタで購入している倉庫みたいな中古ビルですが、今挙げた３物件以外は

全部リノベーションを施しておりますので新築同然です。あ、東京５棟目だけ

リノベとまでいかない表層リフォームでした。ここは（当時にしては）利回りが

低めだったし、戸建でロットが小さいからあまり予算を割けなかったんですよ。

今思えばちゃんと予算を確保してフルリノベした方が良かったなとは思いますが、

それは結果論でしかないですからねえ。



新築同然までフルリノベしてる物件は本当に何も手がかかりません。

表層の中古物件は漏水とか設備の故障とかでちょこちょことお金が出ていきますので

初期費用をかけるかかけないかで差が出るんだなという実感をしております。

あと、東京１棟目も修繕という観点では手はかからないですが、三点ユニットだったり

やたら狭かったりするので、競争力の面で手間はかかっています。これは別の問題。



東京の物件で唯一の募集中物件は東京１４棟目でした。結局この方の退去理由は

私は把握していないのですが、何にしても退去は痛いですねえ。しかも退去日が

３月末というのもまた痛いです。繁忙期見事に終わってますから。退去予定で

募集をかけて、うまいこと入居が決まればいいなという期待はしておりますが・・・

内覧できない退去予定ってなかなか決まりにくいんですよねえ。



この物件だけは繁忙期を外しての募集にせざるを得ないなあ、と思っておりました。

１階なのはマイナスですが、間取りや仕様、抜けの良さ、明るさなどに関しては

いい物件だと思います。引きはいいはずなので、何とか早めに決まってくれることを

期待したいと思っておりました。できればＧＷまでには決着をつけたいところです。



・・・ＧＷどころか退去前に決着がつきました（喜）

入居申込、退去前にゲットです！



管理会社さんからは派遣会社にお勤めの方と聞いておりました。派遣社員さんなのかな？

会社名でググるとＩＴ系の会社に見えます。うーん、ＩＴ系だと他社のプロジェクトに

エンジニアを派遣する業態もあるから、それを指して派遣会社と言っているのかな？

家賃水準を考えると純粋な派遣社員さんだときつい価格帯のようにも思いますし、

ＩＴ系の正社員さんなのかなと理解することにしました。



謎解きのために管理会社さんに申込書を見せてくださいと依頼。

送られてきた申込書を見ると正社員と書いてあったし、年収のレンジもたぶんＩＴ系で

他社案件に人を送りこむタイプのところっぽいなあと判断。そういうことであれば

割と安心して入居いただけます。保証会社さんの審査は通っているので、どんな形であれ

ご入居はいただくつもりでしたけど。



嬉しいのは、退去前に入居申込をいただくことができたことですね。

東京１４棟目があるエリアはここ１〜２年で新築ＲＣの１ＬＤＫの供給が増えており

同じ１ＬＤＫで木造の物件だとやや不利かなあと懸念しておりました。

それが退去前に入居申込ですからねー。



・・・まさか家賃が安すぎたのか？１年前は同じ家賃でちょい苦戦気味だったけど。

もしくは繁忙期効果で少し高くても決まる状態だった？もしかしてやっちまった？

でもまあいいか。次はもう少し高めでチャレンジしてみようかな。



管理会社さんも、次はもう少し家賃を上げてみてもいいかもしれませんと言っていたので

少し強気な家賃で次は攻めてみようと思います。あーでも空室にならない方が嬉しい

気もします（笑）



ということで、東京物件はめでたく全物件が満室になりました。

残る空室は札幌１２棟目の退去予告１室、富山１棟目の退去予告１室、仙台２棟目の

空室４室です。とにかく仙台が心配だなあ・・・。



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