仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせ。

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現在９位です。温泉宿で役員同士で決算について語り合いました。

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木曜日から仙台方面に出張中です。出張の目的の一つとして、金融機関さんと

打ち合わせをすることがありました。本日はその結果など。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと

札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して

融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期を

すり抜けた【第3回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



テレワークを活用して仙台に出張に来ました。今はどこにいてもサラリーマンの

仕事ができるのでありがたいです。コロナの数少ない良い方向の影響だと思います。

他にコロナの及ぼした好影響と言えば、私個人としてはコロナ融資で借入の条件が

少し良くなったことでしょうか。



出社しなくてもテレワークで片付く時代になり、うちの義弟は全く出社してないと

言ってました。もし仮に仙台の家を相続することがあれば、彼はきっと仙台に

移住してテレワークしているのだろうなと思います。



そんな時代になったことを喜び、最大限活用している私です。サラリーマンと

不動産賃貸業の二足の草鞋を履くのが昔に比べて楽になりました。



今回、木曜日〜日曜日で仙台法人のお仕事で出張しております。金融機関さんとの

打ち合わせをして、２月末決算の決算書の内容を確認・承認する合宿に行くのが

今回の出張の目的です。



仙台法人のメインバンクさんもサブバンクさんも担当が変わっておりまして、

今の融資状況がどうなのかとか、そういう話を聞かなくてはならないなと思って

おりました。メインバンクさんに関してはちょっと別件で相談してたのに対して

芳しくない返答もあったので、一度ひざを突き合わせて会話しないとだなと・・・。



ということで、仙台に来てメインバンクさんとサブバンクさんと打ち合わせました。



メインバンクさんは支店長代理と担当の方の２名で面談。こちらは社長こと義母と私。

お二人ともとても感じのいい方で、仕事もできそうだなあという印象を持ちました。



私たちが融資を今後も継続して受けようとするためにネックになることとして、

債務償還年数が長いことが挙げられるようです。支店レベルでは問題ないと思って

組み立てられたとしても、審査部にあれこれ言われる可能性が高い、と。



債務償還年数を減らすためには、売却が必要だろうなと思いました。ここは金融機関の

担当の方も同じ意見でした。できれば銀行として評価しやすいものを残して、

債務を減らして貰った方が取り組みやすい、と。



仙台法人が持っている物件は、仙台１棟目、仙台２棟目、札幌７棟目、札幌１０棟目、

札幌１１棟目、札幌１２棟目、千葉１棟目、太陽光発電所です。一番新しいのが

札幌１２棟目（築２年）、次が札幌７棟目（築１７年）。それ以外は耐用年数超過の

築古ばかりです。極論を言えば、札幌７棟目と札幌１２棟目を残してあとは売れば

銀行さんからの評価はとても良くなる気がします（売上規模は小さくなるけどね）。



現在、太陽光発電所は既に売りに出しています。引合はちらほらあるのですが、

まだ買付のような具体化された行動には至っておりません。他、千葉１棟目も

売りに出していますが、特に焦って売るつもりもないので高め価格でのんびりと

やっています。この辺の売却活動は継続してやりたいと思います。



札幌１０棟目、札幌１１棟目はどちらかの賃借人が退去したら、２つまとめて

土地として売却をかける方向で考えようかなと思います。ここも結構利益が出ると

見込んでおります。



追加で売却をかけようと思ったのが仙台２棟目。今までは借入行さんにたいして

遠慮していたところがありましたが、期待通りの成績が出ていないし、築古なので

担保価値も低いです。そして債務償還年数の話で言えば、期待の売上を達成できて

いないので、債務償還年数がこれのせいで長くなっている部分もあると思います。



借入行さんに対しては「今後を見据えて債務償還年数の短縮を図りたい」「４年間

運用してみたが期待通りの数字が出せていないので物件の入れ替えを考えたい」

ということで話をすれば理解は得られるのではないかと考えます。なので、この物件も

本気を出して売りに行こうかなと思いました。



この売却で得られた手元資金をどう使うかは今後考えないとですが、これによって

債務償還年数が短くなり、債務が減って身軽になるだろうと考えます。そこからまた

新たな展開をどうするかをしっかり考えればいいかと。



メインバンクさんもこの方針には賛成してくださいました。太陽光発電所に関しては

メインバンクさんのお取引先で購入したい人がいないかを探してくれるという形で

ご協力もしていただけそうです。とてもありがたいです。



こういったところを地道に取り組んで、法人の決算書をより良い形に変えていくことを

今後の目標としていきたいと思います。その方向性がわかったので、今回の打ち合わせは

貴重な機会になったと思います。



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健美家での５０５０さん（ゴーさん）との対談コラムの話。

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健美家さんで掲載されている対談のことにもブログでもうちょっと詳しく触れて

おこうと思います。取材に協力した以上、宣伝もお手伝いしなくてはね。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。



東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと

札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】



仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して

融資を引いたか【第2回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

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【番宣ここまで、本編ここから】



しばらく上記の文面をブログに貼り付けておこうと思います。確か全４回ですので

あと２回くらいは公開されるんじゃないかな？



この対談なのですが、きっかけはコラムニストの５０５０さん（ゴーさん）さんからの

ご指名でした。ゴーさんとは何かの不動産セミナーだか懇親会だかでお会いしたことが

あり、以前より面識がありました。ゴーさんに対談の企画を健美家さんが持ち掛けた際に

私がゴーさんと年齢が近かった、遠隔地の拠点（札幌）が同じだった、みたいな理由で

ゴーさんからご指名いただいたと聞いております。そう言われると悪い気はしない

とても単純な私です。



それに、そう言われてから考えてみると、ゴーさんと不動産の話を膝を詰めて

じっくり話したことってほとんどないよなあというのもありまして。それだったら

今回はいい機会になるのではと思って対談を承諾したのでした。



そんな経緯なのでイラっとしないでくださいね！＞スワさん

スワさんは先輩なのでゴーさんから見て同世代ではなかったというだけのことであり

私が遠隔地代表なんてことは全然ないと思います！



不動産のことを話すのって楽しいよねと思う不動産バカとしては、不動産のテーマで

忌憚なく話したまえと言われれば楽しくないわけがないじゃないですか。しかも相手は

既にリタイヤ完了している同世代で、実は相手の資産背景や規模などちゃんと理解は

していない。そんな人に堂々といろいろ聞けるチャンスです。しかもギャラも貰える。

楽しみ以外に何もありません（笑）



そんなわけで、サラリーマンの会社勤めの帰りに健美家さんに立ち寄らせていただき

対談に臨んだのでありました。南青山の頃しか知らなかったけど、LIFULLグループの

傘下に入った際にLIFULLグループのビルに移転していたのですね。知らなかったー。



正直に申し上げますと・・・昔は健美家コラムを欠かさず呼んでいたのですけど、

最近コラムニストさんが増えすぎて読み手として追いつけなかったり、顔見知りの

コラムニストさんが減ってしまったりで、健美家コラムを特定の人くらいしか読まなく

なってしまっていました。南青山にいた頃は単発コラム寄稿の形でたまに交流を

持っていたのですけど、最近はそれもさっぱり。



対談の企画が決まった後、コラムニスト感謝祭みたいなのに久しぶりにお声がけを

いただいたのですが、どうしても予定が合わず・・・無念に思いつつ欠席とさせて

いただいた次第です。また懲りずにお誘いください！コラムニスト祭、好きなので！



対談の内容は今後公開される内容をご覧いただければと思います。

意外とゴーさんは長期保有しない派なんだなということがわかった対談でした。

私ももっと売却を絡めていかないとダメかなー。



対談の後は、同じく不動産投資をやっているというライターのＴさんも交えて

３人でお疲れ様飲み会。実はゴーさんそんなに飲み会好きではないそうなのですが

少人数でじっくり話しながら飲むのは楽しいということでした。



後日、原稿が送られてきたので、この辺は隠しておきたいなあと思う内容を消したり

文脈的に微妙だなと思ったところを直したりして原稿完成。そして公開に至りました。

編集部の皆様、ありがとうございました。



番宣と書いたところに記載した通り、基本的には私は自分の名前を売ることには

興味はありません。いや、厳密に言えば承認欲求がないわけではないですから、

褒められたり称賛されたりすれば嬉しいですよ。でもそれは結果としてそうなったら

ちょっとだけ自尊心が満たされるだけです。そこを目指して積極的に自分から名を売る

ことはしないです。



もし大家さん相手に私がビジネスをしているなら、積極的に売名行為をしたいと

思うでしょう。でもそういうことはしておりません。セミナーで儲けようとか

個人コンサルで儲けようとかしているなら積極的に宣伝したいと思うんでしょうけど、

そういうことは特にやっていません。宣伝をするとそういう人と同じじゃないのかと

思われそうなので宣伝を積極的にしたくないという気持ちも多少あるかと思います。



ただ、昔はそう思って何かのコンテンツに協力しても一切宣伝しない主義だったのですが

最近はコンテンツ作成者の気持ちに立ったら広めないとだよねと思うようになりました。

なので今回も丸々１回分ブログ記事を今回の対談に割いたわけです。



健美家さんにはまだまだひよっこの頃からコラム等で勉強させていただきました。

私が何か提供することで少しでも恩返しできるなら、今後もご協力したいと思います。



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仙台１棟目の入居者様がお亡くなりになり、親族の方が引き続きお住まいになることに。

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仙台１棟目の入居者様が亡くなったようです。甥っ子さんから義母に連絡が来て

甥っ子さんが引き続き契約して住む前提で話が進んでいるようです。



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昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

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【番宣ここまで、本編ここから】



以前のブログで、仙台１棟目に購入時からお住まいの方が入院中ということを

書かせていただきました。残念ながらもう長くはないという話も出ているようで、

もし入居者様がお亡くなりになったとしても、甥っ子さんがそのまま住みたいという話が

出ていると義母からは聞かされておりました。リフォームをして家賃を相場並みに上げて

住むのか、現状のまま家賃据え置きで貸すのか、みたいなところは追って会話するという

感じになっていた記憶があります。



契約しなおすなら覚書かな、当時の契約書にクリーニング代借主負担の文言がないから

それも覚書で対応すればいいね・・・とか、どうもお風呂はカビだらけでトイレは

壊れているとか割とヤバい状態っぽいと入居者様の弟さんから聞かされたとか、

義母とはそんな話を事前にしておりました。



先週末くらいに急に義母から「見てきました」というメッセージと共に写真が送られて

きました。トイレの蓋が壊れていることやお風呂にカビが生えていることは写真で

確認できました。



ということは入居者様は亡くなったということか・・・それをちゃんと書いてくれない

義母に苦笑しつつ、入居者様のご冥福をお祈りしました。



義母曰く、入居予定の甥っ子さんがお風呂のカビは自分でなんとかすると仰っている

ようです。トイレに関しては直してほしいとのこと。それ以外は特に何もしなくても

借りてくださるようです。



トイレ交換の見積を義母が業者さんから取ったのですが、２０万オーバーでした。

トイレ以外にもクロスだなんだと付随する工事が入っていたので、まあしょうがないかと

思った次第です。賃貸経営はお金かかりますね（泣）



義母的にも、信頼している業者さんから出てきた見積でこれだったらもう仕方ないと

考えているようです。義母がしょうがないと思っているならそれでいいかなー。



そうすると覚書を私が作らないといけないのでしょうね。ちょっとこれから仙台に行く

用事があるので、その時に作っておきましょうか。



仙台１棟目は入居者様が何らかの理由で退去される時に、次のお客様を連れてくる

確率が不思議と高いですが、今回もそのパターンになりました。空室期間なしで

満室キープということになりそうです。



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仙台２棟目に入居申込をいただき、空室は残り３部屋に。

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仙台２棟目に入居申込をいただくことができました！こちらは安定の生活保護の方です。

１００％決まりではないですが、無事に埋まってくれそうでありがたいです。



東京は全ての空室が埋まり満室。札幌も札幌９棟目のテナント以外は満室に。

空きが目立つのはやはり仙台でしょうか。札幌９棟目が１室、富山１棟目が１室、

仙台２棟目が４室なので、やはり仙台がダントツです。



長らく経験できていない完全満室を達成するには、仙台２棟目の奮起が不可欠。

先日１部屋入居申込をいただくことができておりますが、それでもまだ４室の空室を

抱えています。分母が１５室なので、かなりの高い割合になってしまっています。



繁忙期は振るわず、空室が全然埋まらないまま終わってしまいましたが・・・

どうもこちらの物件はピークがずれているような気もしてきました。昔持っていた

札幌２棟目も家賃が安くて比較的属性が厳しめの方が多い物件だったのですが、

こちらの繁忙期中は全然埋まらず、繁忙期が終わるとじわじわ埋まっていくという

よくわからない動きをしていたのです。それと似ているなあと・・・。



まあつまりあれです、入居申込をいただくことができたというお話です。



管理会社さんと義母と私の入っているＬＩＮＥグループがあるのですが、そちらに対し

管理会社さんから入居申込をいただいた旨のメッセージが届きました。しかも驚くべき

ことに、内見せずに入居申込をいただいたということなのです。ほえー。



仙台２棟目は必要最低限のものは揃っていますが、決して褒められるほどの内装では

ありません。まあこの家賃でこの内装ならしょうがないかな、という感覚になる

内装だと思っています。それをわかっていて内見なしで決めているのだろうか。

そこはかとなく不安です。



ちなみにどんな方なのでしょうかと管理会社さんに確認しましたところ、毎度おなじみ

生活保護の方であるとのことです。うん、まあきっとそうかなと思っていたよ。

予感がなかったわけではない。



管理会社さん曰く、水商売をされていた関係でアルコールを摂取しすぎてしまい、

肝臓を壊してしまって仕事ができなくなって生活保護を受給せざるを得なくなった、

ということだそうです。スマホも契約できていないというお話でした。



仕事のしすぎで身体を壊すのは辛いですねー・・・。真面目に仕事をしすぎるのも

考え物だよね、などとこういう話を聞いてると思ってしまいます。真面目なのは

いいことだけど、手を抜けるところはうまく手を抜いて、自分を守りながら仕事を

しないと、などと思ったのでした。



何かしらの電話を契約することを前提に保証会社さんの保証の審査は通過しているとの

ことでしたので、このまま契約を進めていただくということで私も異存はありません。

いつも骨を折っていただいて、ありがとうございます。



今月に入って２部屋の入居申込をいただきましたので、空室は残り３部屋となりました。

稼働率はホテルにしている３部屋は除き、１２８部屋中１２３部屋の稼働で９６．１％。

高水準をキープできていますので、この調子で推移してほしいものです。

キーになるのは仙台２棟目。なんとかこの調子で埋めていっていただければと思います。

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目の入居申込を受領しました！

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札幌１２棟目でまたまた退去前に入居申込をいただくことができました。素晴らしい！

医療従事者の方のＵターン転職の需要でした。これで満室に返り咲き確定です。



札幌１２棟目。ウクライナやコロナ禍で１段階建築の相場が上がり、利回りが下がった

印象を持っておりますすが、その相場高騰の直前に仕込むことができた物件です。

つまりもうこの時点で含み益。なんと甘美な響きなのでしょう、含み益。

（でも含み益を実際の利益になかなかできない私・・・）



運用成績も優秀な物件でして、退去しても１ヶ月以上空室になることがこれまでは

ありませんでした。退去前に入居が決まることも珍しくありません。なんと素敵な

物件なのかと思ってしまいます。



こちらの物件は現管理会社さんの仲介にて購入させていただいたのですが、

物件自体は新築企画・販売及び管理をしている会社さんの物件でした。折衷案として

当面は企画をした会社さんにて管理していただき、頃合いを見て仲介してくださった

会社さんに管理を切り替えるという話で決済をしたものでした。



当初は１年くらいを目途で切り替えるという話をしていたのですが、最終的に切替が

実施されたのは２年以上経過してからでした。嬉しい誤算として、元々の管理会社さんが

なかなかいい感じの管理をしてくださっていたので、そちらへの義理立てなども

考えるとあまりすぐに切り替えというわけにもいかないなという感じだったためです。

嬉しい誤算でした。



結局最終的には切り替えましたが、ご縁を切らすのも勿体ないと感じたため、

札幌８棟目の管理を移管し、今でもお付き合いを継続させていただいております。



新管理会社さんも期待通りの働きをしてくださっており、旧管理会社さんと遜色ない

客付能力を発揮してくださっております。頼りになります！



難点があるとすれば、これは札幌１２棟目自体の問題で管理会社さんがどうこうでは

ないのですけど、とにかく回転が早いことでしょうか。退去がすごく多いです。

退去してもすぐ決まるので大きな問題ではないと思いますが、入れ替わりのたびに

広告料２ヶ月が消えていくことを考えると、そこはちょっと微妙かもしれませんね。

パーフェクトな物件なんてそうそうないので、これ自体は許容範囲だと割り切って

捉えております。



今年の繁忙期も結構入れ替わりはありましたが、どれもきちんと埋まってくれてます。

唯一不安だったのが、最後に残った空室です。４月末退去なので、募集の旬を外した

微妙な時期というところが心配な要素でした。



しかしそれも特に不安要素ではなかったようです。あっさりとお申込をいただくことが

できました。しかも退去前にです。ありがたすぎる。



お申込をしてくださったのは、医療従事者の方です。ご実家が札幌にあるとのことで

転職を伴う札幌への転居というお話でした。勝手な推測ですが、きっとご実家のご両親の

面倒を見るためにＵターンで転職してきたのでしょうね。



属性は申し分がありませんので、当然審査はＯＫとさせていただきました。

これで満室に返り咲くことは確定的になりました。ありがたいです。

管理会社さんのご尽力にも深く感謝申し上げます。



ということで、札幌はこれで札幌９棟目のテナントを除いて満室になりました。

テナントは・・・売却が成立していれば忘れられたのになあ・・・。

管理会社さんと打ち合わせなくては。



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