借地料、値上がりするってよ。

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東京３棟目の借地代が来年から値上がりするとのことです。固定資産税上昇の影響で

そうせざるを得ないとのこと。そう言われると許容せざるを得ません・・・。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



少し前に、東京１５棟目の共同担保に差し出してしまったので当面の売却を諦めた

東京３棟目。やむを得なかったけど、できれば売りたかったなあとも思います。

売れてれば手元資金に余力ができていたのですが・・・。まあ言っても仕方のない

ことだと思います。



その東京１５棟目はAirbnbのゲストチョイスとなり、順調な滑り出しです。

その分、この物件がきっちりキャッシュを稼いでくれるのであれば、何も言うまいと

思う今日この頃。



東京３棟目も退去騒ぎはあったものの結局元のさやに戻ってくれており、今のところ

調子は上々です。特に問題もなく、やっぱりフルリノベで新築同様にするのは楽だなと

感じている次第です。８年くらい何も起こっていない計算になりますからねえ。

普通の中古物件だったらあり得ないことです。この手法に注目して私にも教えてくれた

投資家仲間のお友達や、実務面で支えてくださってる施工業者さんには感謝しても

しきれません。

（そんなこと言いつつ、投資家仲間の方はいつもおちょくってばかりですが・笑）



東京３棟目は借地の案件です。いや、厳密には借地は敷地のごく一部なのですが、

接道部分が借地という形になっております。大部分は所有権なので、実質的には

所有権と見ていいと思うのですが、まあ借地があることにはかわりありません。



その借地の地代を私が過去に払いすぎていたという間抜けな話がありまして、その件の

帳尻合わせで少しやり取りが必要になったので、先日借地の管理をしている方と

お会いしてきました。



私的には金額の話だけできればよかったのでＳＭＳで充分だったのですが、先方が

お会いして話をしたいと言うので、不思議な気持ちを抱きつつテレワークの日に

時間を調整してお会いしてきました。



お会いすると、ご挨拶などしながらガサガサと書類を出されております。

表紙に出ているのは土地高騰に関する新聞記事の切り抜き。なーんか嫌な予感。




「地代の値上げをお願いして回っております」



・・・予感通りの展開でした。だから会いたいって言ってたわけね・・・。



元々が安い地代だったので、固定資産税が上がってしまうと薄利になることは

私もなんとなく理解はできます。そして私もむしろ火災保険の値上がりなどで

圧迫されているので、家賃を上げられるなら上げたいと考えているところです。

自分は上げたいけど他人には上げるな、とは言えないですよねえ・・・。

許容したくないけど許容せざるを得ないです。



地代はそれでもまだ坪単価で考えれば６００円台なので、十分許容範囲です。

坪１０００円を超えると言われるとさすがにどうなのという気持ちになりますが、

そこに至らず、値上げの割合がとんでもない数字でなければ、まあしょうがないと

思うところですね。



ちなみに値上げするのは来年からということで考えているとのことです。



こちらの借地管理をされている方には、しょうがないので許容する旨をその場でお伝えし

書面に署名をしておきました。「ハンコ持ってないですよね？」とか言われましたが

こっちは想定外の地代の値上げだからそんなもん持ってるわけないでしょ（苦笑）



値上げの波はいろんなところに現れております。怖いわー、ほんと怖いわー。

思わぬところからの不意打ちでの値上げ、勘弁してほしいですー。



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東京２棟目で家主滞在型民泊を再びやりたいと入居者様より打診あり。

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東京２棟目の入居者様が家主滞在型民泊事業に再参入されるご意向とのことです。

家賃はそれなりの金額にさせていただかないとですね・・・。



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東京２棟目は私の持っている物件の中では好立地に属すると言えるであろう案件です。

価値もぐいぐい上昇しており、購入した頃と比べてテナントさんの家賃相場は１．５倍に

上がっています（私の保有しているテナント家賃調べであり全体的にそこまで上がって

いるかはわかりません）。



ここは地上げ屋さん風な人もたまにお手紙が来たり訪問があったりします。だいたい

どれも海のものとも山のものともわからない状態ですので、話がまとまりさえすれば

価格次第で協力はするので、まずは近隣を全部まとめてきなさいよと言って追い返して

おりますが・・・本当に地上げがうまくいけばさらに化ける土地だと思います。

不動産はこういうところが面白いですね。



この物件、遠い昔に民泊をやっていた時期があります。まだその頃は民泊という

言葉もなかった時代でした。そのうち民泊って言葉ができて、法規制が入るように

なる前に撤退しましたが、あの頃でも結構儲かったなあという覚えがあります。



そのお部屋は今は賃貸で貸しているのですが、その借りている方がコロナ前に

家主滞在型民泊をやりたいという相談をしてきたので、家賃を上げることを条件に

承諾したのでした。そしてその後コロナ禍で民泊は総崩れ。この入居者様も民泊は

やめるということで、家賃を元に戻したのでした。



あれから３年以上経過したでしょうか。このタイミングで民泊を再びやりたいと言う

相談が来るのはある意味正しい判断だよねと思いますが、再びやりたいという相談が

管理会社さんに寄せられるのです。



管理会社さんからこの話を相談された時、まず最初に思ったのは「これ、コロナ禍前の

家賃と同じでは合わないよね＿」でした。



最近は賃貸で民泊を始めるパターンが流行しております。確かに初期投資が少なく、

ダメになったら解約して撤退すればいいだけなので、合理性があるなと思います。

ある意味リスクは少ないでしょう。周りにもガンガン民泊を増やしている人がいます。

どうしても賃貸に比べると安定感には欠けると思いますが、そのリスクを理解して

取り組むのであればいいのではないかなと。３００万くらい貯金すれば１部屋は作れる

計算になりますしね。



ただ、そういうブームが訪れているということもあり、当時に比べて転貸向けの相場は

高くなっていると思います。これだけ民泊で借りたいと言う人がいるのであれば

私がオーナーだったら普通に家賃上げると思いますもん。周りからもそんな話は

聞こえてきているような気がしています。



ということで、今回のご相談に対しても、本当に今の家賃でいいのか？というところは

要検証だと思っております。前回と同じと安易に言ってしまうと機会を逃す可能性が

あるなあと感じます。



ということで、管理会社さんに今の相場ってどんなもんなんでしょうねと軽く

聞いてみました。管理会社さんもすぐ調べてくれて、過去に貸していた時と比べて

１万円くらいは相場的には上乗せできるんじゃない？という感覚でした。



ただ、フルの民泊ではなく家主滞在型民泊なので、家主が滞在しない民泊と比べて

どのくらい売上が伸びるのかは未知数だなあとも思います。その辺を考えると、

全く同じ家賃ってわけにはいかないだろうなとも感じます。それに、この部屋も

もう６年とか割と長めに住んでくれていますので、その点を加味したサービスも

必要ではないかなというところも。



ということで、管理会社さんには、相場より少し安めだけど前回よりは高めの賃料で

提案できないかということをお伝えしました。管理会社さんもその意図は汲んでくださり

先方に提案してくださるとのことです。



交渉がそれなりにうまくいけば、まち収益性が向上してくれることになります。

いい話です。ありがたい。この調子で上乗せをしていければいいなと思います。

１階テナントさんも、今の相場から比べるとかなり安い値段でお住まいになって

おられますので、ここも是正しておきたいところ。管理会社さんには軽く家賃アップの

お願いをしてみたいねと話をしましたが、ここもまたちゃんと依頼した方がいいと

思うので、今度話をしてみたいと思います。



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札幌１２棟目、残念ながら申込がキャンセルになってしまいました。

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札幌１２棟目で先日いただきました入居申込ですが、残念ながらキャンセルになって

しまいました。親御さんのご意向があったようです。募集再開ですね。



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売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

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札幌１２棟目は割と人気のある物件です。物件のある地域自体が最近人気があること、

その地域で手ごろな家賃の築浅物件が比較的少ないこと、などが人気の理由であろうと

前管理会社さんが分析されておりました。



お手頃家賃の物件が少ないというところに関連してきますが、札幌１２棟目は

利回りを上げるために間取りが一般的な札幌の新築１ＬＤＫより狭くなっています。

一般的にはだいたい３５〜４０平米くらいの１ＬＤＫがボリュームゾーンなのですが、

札幌１２棟目は２５〜３１平米くらいとやや狭い造りになっています。



昔は２０平米を切るような間取りのお部屋も持っていたことがありますが、狭くなると

長期で入居してくれない傾向がありました。札幌２棟目なんて１年で半分近くが

入れ替わったことがあります。あれは地獄でした・・・。さすがの私もこれは無理だと

売却を実施しましたからね・・・。あの頃（２０１０年前半）は売却することなんて

考えない風潮だったので、そんな中で売却を決断したのは我ながら英断だったよなあと。



あの頃の印象からすれば、狭い部屋の入れ替わりは激しいと言うことは頭では理解して

いたのですが、札幌１２棟目もそんな傾向はあります。



新築時から残っているお部屋は１９部屋中７部屋。１ＬＤＫ間取りが４部屋、

１Ｋ間取りが３部屋という内訳になっています。１ＬＤＫが８部屋、１Ｋが１１部屋と

なっているので、やっぱり１ＬＤＫの方が定着率がいいですね。それでも半分は

入れ替わっていますけど。１Ｋは７部屋入れ替わっていることになりますので、

狭い部屋の方が定着率が悪いと言ってしまっても過言ではないでしょう。



これだけ入れ替わると本来ならそこそこストレスになるのですが、幸いなことに

退去してもすぐ決まるので、そこまでのストレスにはなっておりません。

でも広告料の出費はかなり多いと思うので、そういう意味で経費率は高いと思います。

引きはいいので、まあそういう傾向の物件なんだなと思っておくしかないですね。

ほぼほぼ満室はキープされているので、空室期間が少ない代わりに広告料を支払ってると

理解するべきなんだろうなと思います。



さて、先日退去前に入居申込をいただいたという連絡があり、これで札幌１２棟目は

再び満室だなあ、繁忙期終わりの微妙な時期だったけど何事もなく決まってよかった、

などと安心しておりました。



しかし、この入居申込がキャンセルになってしまったのです・・・。

なんてこったいです。無念すぎる。



親御さんのためにＵターン転職をされた医療従事者さん（と勝手に予想）でしたが、

キャンセルの理由は「親御さんが一度実家に戻ってくるよう要望したため」だそうです。

この辺はまあもうしょうがないことなのでしょうね。あまり翻意させるような立ち回りも

できないでしょう。わざわざ親御さんがいる札幌で職を探して引っ越すのですから

親御さんのことを考えての行動であろうということは容易に想像がつきます。

親御さんから何かしらの要望があれば、普通なら聞いてあげたいと思うことでしょう。

止めようがないんだろうなーと思います。管理会社さんもこれはご家族の話になるから

何とも言えないので、引き留めようがないということを仰っておりました。

ごもっともです。



残念ですが、次の入居者様を探す必要がありますね・・・。

引きはいい物件なのですぐに次が決まるのではないかと思います。

管理会社さんに任せきりですが、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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東京１４棟目を再建築可能にする道が一つ途絶えました。

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東京１４棟目の隣地、結局購入できませんでした。所有者さん、別の人に売ってしまい

古家は解体されてしまいました。どうなるんだろうなあ、ここ・・・。



【番宣】

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昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

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東京１４棟目は再建築不可の物件です。再建築可能にするためのルートとしては

手前の家を購入して地続きにする方法が考えられますが、めぼしいところはあらかた

割と築浅の戸建になってしまっています。唯一考えられるルートが、斜め前の家でした。

ここは割と古い戸建がそのまま残っており、状況によってはチャンスがあるのでは？

と思っていた次第です。



そして実際チャンスはあったように思います。昨年、東京法人のメインバンクさんの

支店長から「あそこの所有者さん亡くなりましたよ」という話を伺いました。

息子さんが相続されているはずです（境界の覚書のやり取りを所有者様ご本人ではなく

息子さんが対応してくださいました）。



東京１４棟目を購入した時の不動産屋さんと話をして、隣地の所有者さんにお手紙を

お送りすることとしました。亡くなったことをなぜか知っている、というのも

先方としては気持ちが悪いと思いますので、そこには触れずに、先日取引をした方が

隣地も欲しがっているので、売る意思があるなら是非お願いします、という旨のお手紙を

息子さんに向けて送付しておきました。これで相続した後の売却の際に、うちも候補に

挙がるのではないかと期待をした次第です。



あれから月日は経過しました。ある日メインバンクの支店長さんと話をしていると

「そういえばあそこの土地買えなかったですね」と。ん？どこ？思ったのですが、

どうやら東京１４棟目の手前の土地のことを言っているようだと認識。

なんでも、現地に解体のお知らせの看板がかかっていたのだそうです。

うーむ、そうするとたぶんうちには売らないで他の人に売るんだろうな・・・残念。



後日、現地を見に行くと、すっかり更地になった現場がありました。

きれいさっぱりなくなっています。あの建物もなかなかファサードに味があったので

民泊とかで再活用できたと思うんだけどなあ。とても残念です。



更にしばらくしてから、東京１４棟目の仲介をしてくださった不動産屋さんから

連絡がありました。所有者様が土地を売却するようで、分筆等の依頼を受けた

土地家屋調査士さんから仲介業者さん宛に連絡があったとのことです。



分筆等、か・・・。割と広い土地だったので、きっと細かく分けられて戸建分譲に

なってしまうんだろうなあ・・・。なんかとても残念です。自分が購入できなかった

ことも残念なのですが、せっかくの広い土地が細かく切り売りされていくことが

残念だと思う今日この頃。



仲介業者さん曰く、法務局より東京１４棟目の前所有者様から所有権を譲り受けた

私に対し、前所有者様が確認した境界確認書等を引き継いだか確認するよう指示が

あったとのことです。仲介業者さんが、決済時に私に対して引き渡したと回答して

くださったところ、ひとまずその回答を法務局に返すとのことでした。



念のため、私様の連絡先を教えてほしいと先方の土地家屋調査士さんが言っているので

電話番号を教えても差し付けないかと確認がありましたので、構いませんと回答した

次第です。



残念だなー・・・買いたかったなーあそこ。でもまあそれを言ったところで大逆転で

購入できるわけでもないし、もう更地になっちゃったから活用できる建物もないし。

新築アパート用地として購入したくても確実に価格が合わないだろうし。戸建分譲には

かないませんわ。



接道するよう２メートルだけ購入・・・できるわけないですね。そんな売り方を

分譲をやる業者さんがするわけないし。



ということで、東京１４棟目を再建築可能にすることはかなり難しくなりましたので

淡々と賃貸で回していこうと思います。



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仙台法人の役員合宿で経営の改善が必要であることを認識（遅いってば）。

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仙台法人の合宿をやってきました。今年の決算の着地の確認をすると共に、仙台法人の

キャッシュフロー不足についても会話を進め、対策を講じることとなりました。



【番宣】

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外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

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なかなか義母と膝を突き合わせてじっくり法人の状況を話す機会もなかったのですが

今年は銀行さんとの打ち合わせの件もあったし、義母から事前に「支払が重い」という

話しも聞いていたので、その辺をじっくりと分析するということを考えておりました。



例年、決算に関して役員内で同意をとるために役員参加の合宿をこの時期に行って

おります（半分は労をねぎらうための慰安旅行）が、今年はその場でより厳密に

義母の言う「支払が重い」の現状を把握することを行おう、ということもテーマの

一つとして掲げました。



基本的には、義母は役員報酬があるおかげで生活が楽になっているし、車など

不動産賃貸業に必要なものを会社の経費で賄えていることで満足はしてくれています。

ただ、ここのところ「ちょっと支払が重い」「補填が必要になっている」ということを

しきりに言っていると共に、私が東京１５棟目のリノベ代を仙台法人の役員貸付を

返済いただく形で出して貰ったことがお気に召さないようで「あれを出したせいで

お金が回らない」とか言っています。溜まっていたお金を出すのってフロートは

関係なくない？と思うのですが・・・その辺も理屈をしっかり把握するためには

会話が必要だろうと思ったのでした。



決算自体は顧問税理士の先生から仮の状態で出てきており、今年はある程度の黒字で

税金も支払が必要になるということは把握しました。そこの資金をどうするという話も

必要にはなりますが、それは登録番号の確認などこちらの宿題になっていることを

きちんと対応して数字が出てから具体的な会話に入ることとなります。



お金が足りてないんじゃないか疑惑に関しては、まず分析を行いました。



義母は真面目なので、お金に色を付けて管理しています。この銀行で借りた分の

物件の経費はこの銀行の口座から払う、という形で、銀行口座を見ればその銀行から

借入した分の物件が儲かっているかを把握できるように管理しております。



メインバンクさんにその他雑多なお金や某政府系金融機関さんで借りた分などを

まとめて入れているので、メインバンクさんだけが複数物件や法人の運営に必要な

費用などいろいろ入ってワチャワチャしている状態です。



義母曰く、そのメインバンクの口座がお金が足りなくなりがちで、他の物件用の

口座からお金を補填している状態だということでした。



それではということで、月単位の支出を通帳を見ながら一覧表にしてみると・・・

確かにこれだと厳しいなあという数字になっています。なんでこうなった！？と

個別の要素を紐解いていくと、おそらくコロナ借入と倒産防止共済あたりが増えたのが

影響しているのだろうなということを把握しました。



この辺は全体に関係する費用になるので、義母のやっているように単一の口座の中で

お金が足りる足りないを議論すべきものではないようにも思ってはいるのですが、

そうは言っても義母がそう管理したいと思っているのであれば、考慮しないわけにも

いかないでしょう。



私自身も「仙台法人の方が余力がある」と踏んで、仙台法人に支払を移管したものも

ありました。この辺の情報をきちんと把握せずにいろいろ勝手にやってしまっていたのは

反省しないといけないなと思います。協力して貰っている人にストレスを与えるのは

具合が良くないですし本意ではありません。



Excelに書き出したので、シミュレーションしながらどう持っていくのがいいかを

考えました。とりあえず、倒産防止共済は支払を最低額の５０００円に再び落とすことに

しようと思います。義母が税金を払うのは嫌だという話をしていたので倒産防止共済の

掛金をＭＡｘまで上げましたが、上げずに税金を払った方が当座のキャッシュアウトは

減らせるし、銀行評価も良くなるだろうと判断したためです。



それから、生命保険や逓増保険の類も少し見直しをかけて、不要なものは減らすことに

したいと思います。元々は某金融機関さんで融資を相談した際に、団信が枠の関係で

使えないから生命保険に入ってほしいという相談があり、それに対応する形で

仲良くしている保険代理店さんからご紹介いただいた保険代理店さんにお任せする形で

やっていました。ただ、そもそもその事の発端の融資がＮＧになってしまっていることや

保険代理店さんがいろいろご提案してくださるものに加入している中で、保険の掛金が

少し重くなっている印象は私も持っていました。なので見直しのタイミングなのだろうと

私自身も薄々思っていたところでしたので、ちょうどいいのかもしれません。



当座出来ることはこの辺で、あとは物件売却してお金を作った時にどうするかだと

思います。まず、太陽光を売却することで得られる利益の一部を仙台１棟目の返済と

コロナ融資の返済に充て、売上規模に見合った借入返済に落とすようにします。

これにより、メインバンクさんの口座単体でもお金は残るようになります。

その後、仙台２棟目の売却で自己資金を作り、これを攻めの投資に転じるための

頭金として活用することにしたいと考えます。



この辺まで義母と話を認識を共有できたので、有意義な合宿になったかと思います。



私が「仙台法人は余裕あるから大丈夫」と思い込んでいたことが仇になりました。

お友達の元バンカーの投資家さんにキャッシュフロー分析をしていただいた時も

想定していたよりキャッシュフローが少ないなあと思っていたのですが、その時に

もうちょっと踏み込んで確認して対策をとるべきでした。義母に無用な苦労を

かけさせてしまったことを反省しなくてはなりません。



キャッシュフローの改善は東京法人だけでなく仙台法人も必要でした、ということが

よくわかりましたので、そこに向けてきちんと動きをとっていきたいと思います。

やっぱり売って適正な借入比率や経費率に下げていくことが必要だな。うん。



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