札幌９棟目、再度の買付が入るも手放しで喜ぶほど確実じゃないかも？

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札幌９棟目に再び買付が入ったという話を仲介業者さんからご連絡いただきました。

今度は現金の方だそうです。融資崩れの心配はなさそうですが、油断はできないです。



札幌９棟目。なかなかの高難度物件で苦労を伴いましたが、３年かけてテナントさんが

入居したくらいからは非常に安定してきて、入退去もあまりない親孝行物件になるという

買った本人が一番びっくりしている展開になりました。



元々、買う時はいわゆる「難物だから高利回り」を地で行く物件でした。

木造で耐用年数は余裕で超過、テナント比率がちょい高めで空室も多く、間取りは

古くて原状回復も超適当、酷い部屋は３点でもユニットでもないバストイレ一緒という

今どき誰がこれ住むの？という物件でした。



じゃあなんでそんな物件を買ったの？という話になるのですが、これはひとえに

土地としての価値を考慮してのことです。少し間口は狭めながらも長方形の素直な地形で

４車線の幹線道路に接道しています。近隣では４層の新築ＲＣが竣工しておりますので

同じように新築ＲＣは建つであろうと見込んで購入しました。



とは言ったものの、駅から１５分以上かかる場所なので、私自身が建てるというよりは

建てたい誰かに売るというイメージでしたけどね。建てたら建てたで間取りを工夫すれば

埋まるような気もしましたが、あまり無理してもしょうがないですから土地売りしようと

思っていたのです。



幸いにして、その当時の稼働率でも某政府系金融機関さんで引いた１０年融資の返済は

何とかなる状態だったので、１０年持ってれば無担保の土地が手に入るぞという感じで

気楽に構えることはできておりました。



この物件もまあそれなりに色々はありましたが、思ったよりは順調だったかなと。

テナントさんが３年半決まらない、申込はあれどことごとく様々な理由でキャンセルに

なってしまうのには参りましたが、３点でもユニットでもないバストイレ一緒の部屋も

家賃を尋常じゃなく安くしていたこともあって意外と埋まってくれましたし、

外壁が台風で落ちるなどのアクシデントもありましたが火災保険で直せたので

びっくりしただけで済みました。



５年経過して、満室のうちに売ってしまおうと思い立ち、管理会社さんを元付にして

売却に出してみました。当初希望価格だと売れず、３００万くらい値下げして市場に

出したところ、うまく購入希望の方を見つけることができました。しかしここから

２ヶ月融資付を待った結果「ＮＧ」というびっくりな結果に・・・。仲介業者さんも

想定外だったようで、珍しく参ったなあという雰囲気で報告されてきておりました。



ちなみにテナントさんはちょうど２年でお店を閉めるということで退去になりまして。

テナントさんの空室を抱えた状態で売却となると、市場価値が下がるよなあ・・・

という点がネックだと感じておりました。テナントさんが占める家賃割合、結構な

金額ですからね。



管理会社さんの管理担当の方とは、売買が崩れた後打ち合わせをして、前回と同じ家賃で

とりあえず募集をかけようということで動いていただいておりました。そしてこちらが

スピード入居申込でキャンセルがなければこれで満室に返り咲けるぞというところに

なったのでした。



そしてそこから少し経過した先日、管理会社さんから連絡があり、現金のお客様に

買付をいただいてきた、という嬉しい報告をいただくことができました。

現金なら即契約即決済で行けちゃうんか！？どういう感じなんだろ？



翌日、詳細を電話で伺ったところ、手放しで今すぐいけるほどの確度の話ではないような

気がしました。ただ、大きく前進したことは間違いありません。



今回の現金の買付が本当に有効になるには２つのハードルがあるようです。

１．申込のあったテナントさんが契約に至ること

２．買主さんの物件売却が成立すること



１についてはまあそりゃそうだろうなという感じはします。元々札幌９棟目を

ぶつけていたものの、テナントの空室が気になり一旦は見送ったということでした。

今回、テナントの入居があったので、改めてぶつけてみたところ、それならいいかなと

買付を入れる気持ちになったとのことです。



２が一番大きな不確定要素だろうと思います。今回の買主さんは同じ仲介業者さんで

売却も実施中で、そちらは融資特約ありで契約を結んでいる状態なのだそうです。

仲介業者さん曰く「融資は問題ないと思います」という話をされておりましたが・・・

この間も融資は問題ないと言いながら崩れましたからね・・・

どこまで信じていいのかはちょっと悩ましいです。



この２点がクリアできれば、あとは現金決済なので５月中でも決済は可能という

お話をされておりました。一番大きなハードルは２の売却相手の融資だろうなあ。

ここが成立しないと購入に至らない可能性が高いというか、物理的に無理かなと。

そこがうまく着地することをとにかく祈る、祈りまくる、全力で祈る、祈り子になる、

というくらいしか私にはできませんが、何とか成立することを期待したいと思います。



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東京１５棟目、ゲストチョイスに選ばれる！

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東京１５棟目、Airbnbのゲストチョイスのバッヂがつきました！スーパーホストは

なくなったけど、とりあえずこれで少し安心できそうです。



先日のブログに書いたスーパーホストからの陥落により、宿泊の稼働率に影響が

出るのではないかとビビっていた私。今のところ稼働率など売上に直結する部分での

影響は出ていないようには見えていますが・・・。ちょっと心配です。



足元の稼働率は悪くありません。

東京１３棟目：４月の稼働率が９３．３％、５月が９０％

東京１５棟目：４月の稼働率が９３．３％、５月が８０．６％



東京１５棟目はまだリスティングをオープンさせてから日が浅いことを考えれば

多少東京１３棟目より稼働率が落ちるのも仕方がないことだと思います。

それに、東京１５棟目の５月は中盤までは埋まっており、最終週ががら空きという

ステータスなので、たぶんきちんと埋まるんじゃないかな？という予感はしています。

なので、そんなに心配はしていない・・・というのが実情ですね。



スーパーホストなしがどのくらいのハンデになるのかは今のところわかりませんが

そんな感じで何とか今のところは回せているというのが現状になります。



前回、スーパーホスト陥落の原因を作ったのが東京１３棟目のレビューでした。

東京１５棟目に関しては、低評価のレビューは今のところついておりません。

７件のレビューいずれも★５ということで、ありがたいです。

これもひとえに運営会社さんのご尽力の賜物だと思っております。

私にできることなんてたかが知れていますからねえ・・・。

現場で動いてくださっている運営会社の皆様には深い感謝しかありません。



さて、そんな感じで稼働も順調と言っていいであろう東京１５棟目なのですが、

ここで更なるありがたい上積み要素も出てきました。冒頭で書いた通り、東京１５棟目に

ゲストチョイスのバッヂが付与されたのです。



そもそもゲストチョイスって何？スーパーホストとの違いは？



・・・実は私もよくわかっておりませんでした（笑）

X(Twitter)でそんな単語が出ていたから、どれどれと見てみたら東京１５棟目が

それに相当していたので、わーいゲストチョイスだーとはしゃいでただけです（汗）



じゃあゲストチョイスって何なの？というのを調べてみました。

オフィシャルサイトのヘルプセンターに掲載されていた内容を私なりに整理すると

・評価がいい物件にAirbnbが付与するバッヂがゲストチョイス

・スーパーホストはホスト単位、ゲストチョイスはリスティング単位

・スーパーホストよりゲストチョイスの方が表示優先度が高い

・レビューの平均点、ホストによるキャンセル率、レビュー件数５件以上といった

　内容が評価される

ということみたいだなと理解しました。



東京１５棟目は先日レビューが７件まで増えまして、評価はいずれも★５です。

なるほど、これで要件を満たせるってことか・・・。



見たところ、ゲストチョイスの方がスーパーホストより表示優先度が高そうです。

ゲストチョイスはリスティングに対しての評価で、スーパーホストはホストに対しての

評価という特性を考えれば、ゲストチョイスの方が優先されるというのは道理が

通っているなあと感じます。



これによって、少なくともリスティング歴が浅い東京１５棟目に関してだけは、

スーパーホストからの陥落というマイナスが帳消しになったということですね。

いい風吹いてきたよー。



東京１５棟目の売上も今月末くらいから運営会社さんより送金されてくるんだろうなと

思いますので、徐々に実感がわいてくる頃合いと思います。楽しみです！



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仙台１棟目、お亡くなりになった入居者様の代わりに甥っ子さんが住むことで確定。

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仙台１棟目は元入居者様の甥っ子さんが継続してご入居されるということで最終的に

決着し、先方と合意した範囲のリフォーム工事を進めております。



２回ほど書いた仙台１棟目の長期入居者様が病で逝去された件の続きです。

その１

その２



２回目のブログで、義母が物件の状況確認に行ったという話があったため、私は勝手に

入居者様がお亡くなりになったものと理解しておりました。しかし先日の仙台での

役員会の中でそこを確認したところ「まだ亡くなってないわよ」と。え、じゃあ何で

部屋に入ったんですか？と不思議に思ったのですが、入居者様の弟さんが見ていいと

言うので見てきたのだそうです。普通そういうのって亡くなる前にやらなくない？と

私は思っていたので、すっかり勘違いしてしまいました。義母もそこは同感だったものの

あちらがそうしてくれと言うからそうしたということだったようです。



トイレのリフォームを先行して済ませる形で手配をしたのですが、ここで少しボタンの

かけ違い的なやつで話がこじれました。



まだお部屋の中には家具などが残っている状態です。そんな中で工事をするということで

施工業者さんは「冷蔵庫が工事を妨げているので、入居者様にて移動させてほしい」

という依頼をしたそうです。自分たちで動かして、万が一のことがあるといけないから

事前に動かして貰った方がいいだろうということでの依頼だったようです。



入居者様の弟さんにそれをお願いしたところ、逆にその配慮があまり気持ちに

そぐわなかったようで、なんで業者さんはそれをやってくれないのか、こっちは

年寄りだから冷蔵庫を持ち上げるのも難儀する、そんな面倒な要求をするのであれば

この話自体なしにした方がいいのかもしれない、みたいな反応を示されたのだとか。



残置物の家具は甥っ子さんがそのまま使うという話でしたので、処分するわけでは

ないのであれば、やっぱり壊したらまずいものだとは思うのですよね。なので業者さんの

配慮も理解できます。きっとトラブルを防止したいと言う自己防衛の観点もあるとは

思いますが、それでも勝手にやらずに相談するのは悪いことではないと思います。



他方、それを面倒と捉える気持ちもわからなくはありません。そこまで熱心に

取り組んでいないことに対して、想定外のややこしい要求をされた場合の反応って、

だいたい著しくないものになりますからね。



どちらの気持ちもわかりますので、入居者様の弟さんにこの話を持ち掛ける時に

「家財を壊してはいけないので」という理由を添えると共に「大切に扱うけど

万が一のことがあった時は保証できないことを前提に業者さんに動かして貰うことも

可能です」という一言を添えるべきだったのかもしれません。所詮結果論ですけどね。



たまたまその場にいたので、業者さんには先方にリスクを呑んでもらうので、

業者さんの方で動かして構わない、せっかく気を遣っていただいたのに申し訳ない、

ということをお伝えして、義母には入居者様の弟さんにこちらで対応する旨を

伝えてほしいとしました。



また、契約どうしよう？と義母から相談されたので、覚書でいいんじゃない？と回答。

ネットで参考になりそうなひな型が置いてあるところを探して、私の方で覚書の雛型を

作成して義母に渡しました。



現入居者様が残念ながら亡くなってしまうことを前提にするものですので、ご本人の

署名押印はできません。なので、その方は「前賃貸人」という扱いにして、新賃貸人の

甥っ子さん、連帯保証人になる入居者様の弟さん、仙台法人の３者で覚書を締結する形で

整えました。



古い契約なので、ハウスクリーニングやエアコンクリーニングの特約も契約書には

含まれておりません。そこは誤簿が気にしていたので、覚書の中で特約として含める旨

追記しました。また、賃料も今の相場に合わせて少し改定した金額としました。



現入居者様の汚損や破損による原状回復についても、甥っ子さんが退去時に責任を持って

対応するというところも覚書の中に加えました。ここは自分ではない、とか言われると

話がややこしくなること請け合いなので。



その辺諸々を意識して作った覚書を仙台にいる間に作っておきました。

これで契約を継承していただければいいでしょう。



そして先日、義母から「入居者様が亡くなった」という連絡をいただきました。

今度こそご冥福をお祈り申し上げます。



甥っ子さんが住むことで確定したという連絡もこの時受けました。ちょっと怪しい

雰囲気になっていたのでどうなるかなと思いましたが、うまく進んでくれたようです。

募集をかけるより継続してくれた方が助かるので、よかったです。



義母が「入居申込書が欲しい」と言い出しました。なんで？と思ったのですが、

とりあえず私の手元にあるひな型を送ることに。あとでゆっくり考えたところ、

たぶんこれは新入居者様となる甥っ子さんの基本的な情報を把握するためだろうなと

理解できました。なるほど、しっかりしています。ありがたい。



ということで、入居者様の世代交代は多少のゴタゴタはあったものの無事に決着を

見出せそうです。末永くお住まいになっていただけますように。



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札幌９棟目のテナントさんにスピード入居申込！

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札幌９棟目のテナントにお申込をいただくことができました！保証会社さんの審査も

通過しております。油断はできませんが成立すれば早々に満室に返り咲きです。



札幌９棟目はここのところ残念な話が多い印象です。売却に出していたものの

融資がＮＧになる、一番苦戦したテナントさんが２年で退去になってしまう、など。

特にテナントさんはコロナ禍をようやく乗り越えてくれたと思っていたのに、

原材料高騰で店を開けたらむしろ赤字になる状態になってしまったという話での

撤退でした。価格に転嫁できないと厳しいのだなとしみじみ思ったのでした。



ここのところ、あらゆる業種で物価上昇を価格に転嫁する動きが進んでおります。

マクロに見れば、この動きは決して悪いことではないと思います。それと同等以上の

賃金上昇が発生すれば、それはインフレという流れが発生するからです。

それが経済成長につながる、ということになります。



ただ、この流れを阻害しているなと思うのが、社会保険です。今の制度はメリットを

享受する側からすれば素晴らしいものだと思いますが、いかんせん現役世代への負担と

起業への負担が大きすぎるように思います。人口ピラミッドがきれいな三角形を

しているうちは問題がなかったのでしょうが、今のように逆三角形になってしまうと

制度自体が立ち行かなくなるリスクをはらんでいると思います。そこにメスを入れず

先送りにしていることは問題だなと感じます。



少子高齢化対策も社会保障の抜本改革も行わないままずるずると進んでいくと、

今よりひずみが大きくなってしまうんだろうなあということは危惧しております。

そこをどうするかという議論すらまともにされていない（ように私からは見える）ことも

問題ですよねえ。



・・・別にここは政治の話をしたいわけじゃないのです。価格に転嫁することが

できないとお店は成り立たないという話からそうなっちゃいましたけど。



大家業もある意味同じで、火災保険もリフォーム代もぐいぐい値上がりしております。

融資だって謎の手数料とか増えたりしています。そういった手数料を家賃に転嫁する

動きをとらなくてはならないんだよね、と頭では理解しているけど、動きとして

とれているかというとなかなか・・・。



空室になってしまったテナントさんに話を戻します。



ここのテナントさんが決まるまでの紆余曲折は右往左往に五里霧中といったところで、

とにかくいろいろなことがあって決まるまでに３年近くを要しました。



なかなか申込を得られない、申込が来てもなぜかいろいろな理由でキャンセルになる。

４〜５回はキャンセルがあったと思います。キャンセルばかりで成約に至らず、

中には保証会社さんの審査までＯＫだったのに金主と喧嘩（？）してキャンセルになる

ケースもありました。



ようやく決まった今回の居酒屋さんは、店舗内をお金をかけてキレイにして、

美味しい料理で商売を始めました。私も何回かお邪魔しましたが、クオリティは

間違いなかったと思います。素材にこだわっているなあという印象でした。



しかしそのこだわりが強すぎるきらいもあり、鳥インフルで材料の鳥が仕入れられなく

なってもその材料にこだわり続け、材料がないから店を開けないといった運営方針を

貫いておりました。私だったらお店を開けることが期待に応えることだと割り切って

別のところから鳥を仕入れて営業を続け、たまに元々のところから材料が入ったら

「プレミアム入荷！」とか言って少し高い値段で販売するだろうなあ・・・。



結局、年明けくらいに退去予告があり、そのままお店は開けずに退去になったようです。

退去が成立したのが４月に入ってからでした。２年契約の縛りの関係でそうなったのだと

思われます。



本当はこの退去前に売却が成立しているはずだったのですが、そううまく事は運ばず

買主さんの融資が不調で振出しに戻ってしまいました。ということは空室対策を

またこちらでやらないといけないし、満室でない状態で売却しようとしても価格面で

叩かれてしまうのでは、などいろいろと悩ましいです。



どうにも冴えないことばかりだなーと思っていましたが・・・

ここでまさかのスピード申込が来るとは！



管理会社さんから「入居申込いただきました！」という嬉しいお知らせが届いたのは

何日か前のことでした。イタリアン居酒屋をやりたい人が申し込んできたとのこと。

「外車に乗ってました！」という報告だったので、資金も余裕があるのかもしれません。



仲介業者さんと管理会社さんとお客様で内見いただいたところ、店内の雰囲気と広さが

お客様のイメージとぴったりだったそうで、その場で申込をしてくださったそうです。

そうか、内装がきれいになっているから前回より引きが良くなっているのかも！？

前の内装は夜逃げしてかなり年数が経過した居酒屋さんのボロボロの内装だったから

イメージが湧かない、内装費がかかる、などの点で苦戦したのかもしれません。

今回はきちんとお金をかけた奇麗な内装が残っているので、それが引きの良さに

つながったのかも。



引きが悪いテナントは最低限のリフォームをしておくのも空室対策としてはありなのかも

しれないなあ、ということを学んだ今回のお申込でした。



その後、管理会社さんから保証会社さんの審査も通過した旨のご連絡をいただき、

あとは契約成立までにキャンセルがなければ決まりというところまできました。

いやね、ここからキャンセルとか以前くらったことがあったので、まったく油断は

できないと思っていますけどね。でもここまでこぎつけられたのはありがたいです。



順調に決まってくれれば、札幌９棟目はこれで満室に再び返り咲きます。よかったー！

売却のマイナス要因も一つ消えてくれたので、ほっとしております。



お店がオープンになったら、管理会社の担当さんと一緒にご飯を食べに行く約束も

しました。オープンが楽しみです！



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買付を入れた札幌の築古狭小物件は現金決済の方針で動きます。

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札幌の築古狭小物件の買付が通った件、某政府系金融機関さんに融資を打診したけど

あまり伸びなそうなので現金でやることにしました。決済はしばらく先になりそうです。



最近なんか色々なことの対応をしなくてはならなくて、しかもサラリーマンの仕事も

（以前よりはかなり楽だけど）何かと気忙しい感じになっており、なかなか余裕が

ない日々を過ごしております。この状態が続くのはちょっと嫌だなという気はします。

そうならないよう、たゆまぬ努力で改善を続けないといかんなあと思う今日この頃。



雑多に色々話が来ている中の一つに、札幌で先日買付を入れた狭小築古物件の話も

あります。こちらは指値して買付が通ったところから、某政府系金融機関さんで

融資を打診してみようか、というところで話を進めておりました。



最近はネットから申込で、昔みたいに担当の人に電話してどうこうという感じでは

なくなっているのですが、まずはやっぱり電話で様子を聞きたいと考え、お取引を

している支店さんにお電話してみました。



窓口の方から担当の方に変わるかと思いきや、窓口の方が借入状況などを調べて

「ちょっと借入額が多い印象はありますね〜」などのコメントをしてくださいました。

今までだと、電話に出た方はほぼ確実に取次しかしてくれなかったのですが、

こうやって対応してくれるようになったとは。時代は変わったもんですねー。

とてもいいことだと思います。



借入が多いというのは理解できます。コロナ融資で全力で借りましたから・・・。

あそこで枠を使いきっている可能性は極めて高い、と私自身も思います。

一応あれから数年返済はしていますけど、絶対額が多いですからねえ。



ということで、今回はあまり期待せずに一応申し込んでみるという感じにしました。

ダメなら現金決済しよう、大きな金額ではないし、と。



そんな気持ちでかるーくお申込をしてみた某政府系さん。ネットで申し込んだものの

２週間経っても何のリアクションもありません。こっちから電話してみようかな？

と思った頃合いに、ようやく先方からご連絡をいただくことができました。

この時も入れ違いの連続で、結局話ができたのは３営業日くらい経過してからだった

気がします。私も結構出かけたりしていたので折り返しがなかなかできなくて。



担当は前回の融資の時と同じ方でした。この方は割といい感じなのでラッキー。

過去２回ほど対応して貰っていますが、いずれも融資は希望通りに出ています。



本来なら面談なのですが、その前にちょっと確認したいことがありまして・・・

と切り出された内容は、一言で言えば「今回は希望には達する見込みがない」

という話でした。勿論、こんなにストレートには言わずに、めちゃめちゃ丁寧に

オブラートにくるんで言ってくれてます。



窓口で言っていた通り、既存の借入額が大きいことがネックになりそうでした。

また、それにより返済比率もストレスをかけると回らない数字になってしまいそうと

コメントされていました。最近はストレスも結構きつめにかけているようなことを

言っていたように思います。融資ができないわけではないけど、希望の金額や年数には

大きく届かないくらいになってしまうだろう、という話でした。



その少額を借りるために労力をかけて、更に返済比率を上げていくのは果たして

如何なものかなあと思ったので、それなら現金でいいかなと判断した次第です。



ということで、某政府系金融機関さんの審査は自分から取り下げという形で幕引き。

先方も手間がかからなくていいでしょう。



これで現金を準備することが確定になりましたので、少し時間をくださいという旨を

仲介業者さんにお伝えしなくては・・・。



状況をご連絡して現金を準備するから少し時間をくださいという話をしたところ、

売主さんも相続登記が終わっていないとか色々あるみたいで、むしろ時間を貰える方が

ありがたい、みたいな話になりました。それならお互いに少し時間をおいて対応に

当たった方がよさそうですね。利害が一致してよかったです。



契約がないのでどこかでひっくり返される可能性はあるなあという点は気になりますが

仲介業者さんも私のそのふあんは理解してくれており、きちんとグリップしておくのでと

いうニュアンスのことは仰っておりました。



決済はだいぶ先になりそうですが、とりあえず方向性は決まったのであとは粛々と

進めるだけかと思います。淡々とやります。



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