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札幌９棟目が売却できた場合、課税業者になってしまいそうです。
諦めて課税業者になっときましょうかねえ・・・。
札幌９棟目の売却に関しては今のところ４月初旬に契約を締結し、４月末には決済と
いう方針で進めていると仲介業者さんから伺っております。これが成立すると、
買値の３割増程度で売却できることになります。リノベをやって手元資金が枯渇している
現状において、こういうまとまった資金は大変ありがたいですね。
売却に想定外はつきものなので仕方のない話ですが、先方の融資がなかなかまとまらず
持ち込む金融機関さんを変更したり、金融機関さんから追加資料の要求を受けたりで
融資の確定に時間がかかっております。３月末には売却を終えられるだろうという
最初の予想からは１ヶ月くらいずれている状態です。この辺はやむを得ないでしょう。
私だって売主さんに待ってもらったことはあります。ちゃんとグリップできているなら
同じように待ってあげていいと思います。
待っている間に、先方から契約書についての要望がありました。建物価格をこのくらいに
して貰えないか、という相談です。なるほど、減価償却とりたいわけですね。
築古木造を普通に買ったらその建物価格にはなりませんから・・・。
売主さんの気持ちはよくわかりますのでＯＫしようと思ったのですけど、ふとここで
思ったわけです。それをＯＫすると私は２年後に課税業者になってしまうのでは？
それ以外にも私が気づいていないことで何かあるかもしれないと思いましたので、
顧問税理士の先生にこの土地建物比率を契約書に明記することで手残りなどに
影響はあるか、という質問をさせていただきました。
回答は「手残りには影響しない」「譲渡所得の計算に使うのは簿価」「課税業者になる」
ということでしたので、課税業者になることだけが問題かなと思いました。
では、具体的に課税業者になってしまうとどのような影響があるかですが・・・
まず売却の売上額に対して消費税がかかってしまうことが一番大きい影響でしょう。
大物を売れば売るほど消費税が大きくのしかかってくることになります。
逆に言えばそれだけなわけですけどね。
ということは、建物価格を１０００万以下にするなら回避できるのか？と思ったりも
したのですが・・・ああそうか、個人でも少しテナント物件がありました。
あれは課税売上ですね。
東京２棟目の一部、札幌９棟目の一部、札幌８棟目の駐車場、東京１０棟目の一部が
課税売上になっています。ただし、札幌９棟目は売却が確定していると考えると
三分の一くらいで済むでしょう。ざっくり４００万〜５００万くらいは課税売上が
計上されてしまうだろうと思います。
課税業者になると、簡易課税であれば売上の４割が控除できますので、支払消費税は
札幌９棟目の売却分を超ざっくり１００万くらいマイナスで考えて３００万〜４００万に
なりますので、消費税額３０〜４０万から控除額１２万〜１６万を差し引くことで、
１８万〜２４万を支払うこととなります。それだけで済むならまあいいかという気も
しなくはないですが、追加の売却とかはその１年間はできなくなります。
まあ、そこそこのお値段で買っていただけることだし、これはこれで許容するしか
ないのかなーと思ってはおります・・・。
そういえば今簿価っていくらなんだろう？減価償却を何年で取ってたかわからなくなって
しまったので、確定申告書を見直してみました。
４年償却で既に減価償却０円でした（汗）
これ、金額書かなければ課税業者避けられそうだな・・・。
簿価で処理するって言ってたもんなあ。
でも先方の気持ちもわかるからなあ。あまり無下にしたくないとは思うのですよ。
というかあまり考えずに１０００万切るならオッケーって一次回答しちゃってるので
むこうはもうそのつもりでいるだろうなあ・・・。
まあもうしょうがない、率直に今の状況を仲介業者さんに話して、あとはあちらで
どこまでこちらの意をくんでくれるか考えて貰おう。それで一度回答した内容を
買主さんがもう前提にしているなら、これはこれで諦めよう。
ということで、不動産投資って難しいですね。無知はお金を減らすというやつです。
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