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札幌９棟目の売却にかかる買付の状況ですが、おおむね順調に推移しております。
今は土地建物比率の按分をどうするのかという会話をしているところです。
売却案件が今は４つあります。札幌９棟目、富山１棟目、千葉１棟目、太陽光発電所の
４件です。それぞれ、潮時かなと思ったとか、注力立地ではないから一旦リセットとか、
売却で利益を出して利確した方がいいかなとか、いろいろと考えはあります。総じて
手元資金を少し増やして借入返済に回して返済比率を下げようという意識に基づいた
行動ではあります。あと規模が無駄に大きくなりすぎてもしょうがないとか。
私は買い方が乱暴なので財務基盤は脆弱です。最近でこそ返済比率をかなり気にしながら
買っています（と言っても５０％を切るくらいなので他の優秀な方と比べたらゴミカス）
が、以前はとりあえず買えればなんでもオッケーと思って、無担保でもなんでも
借りまくっていました。極論、借りた資金が次の物件の手元資金に化けてることも
なかったとは言いません。いろいろとあかんやつでした。
そんな事情もあり、特に個人と東京法人は無駄な無担保借入が山ほどありまして、
どうにもこれが片付かないと落ち着かないよねという気持ちに・・・。なので、
高金利だったり返済期間が短かったりするものを順次返済していこうと思っています。
その原資として売却益を活用したいなと。
富山１棟目が売れるとそこそこの手元資金が入るのですが、残念ながら富山１棟目は
今のところ買付などは入っておりません。条件があまり芳しくない物件ですので、
じっくり待つしかないよねーという感じで焦ってはおりません。キャッシュフローは
しっかり出ていますし。
千葉１棟目もテラスハウスなので金額はたいした額ではありません。よって、
これもじっくり待つスタイルでいいかなと思っています。
太陽光発電所は某大手企業様とじりじりとやり取りは続けております。最近になって
ようやく先方が本気モードになったように思いますので、この機を逃さずに売却まで
進めていきたいところです。そのためには私が超滞留させてしまっているＱ＆Ａに
対応する必要があるのですが・・・。すみません、今日お休みなのでできるだけ頑張って
仕上げようと思います（確約はできないですけど）。
そして一番話が進んでいるのが札幌９棟目。新築の種地として購入されるイメージの
ようなので、テナントさんの退去にも動じておりませんでした。ありがたいです。
あのテナントさんが退去になるから賃料収入は割と減ってしまうし、それが原因で
売却が壊れるのではとビビッてましたが、大丈夫そうです。
１月半ばに買付を貰ってはや２ヶ月。現時点でまだ契約もできておりませんが、
仲介業者さんがきちんとグリップはしてくれているようなので、そこはあまり
心配はしておりません。
買付を受領して１ヶ月くらいで先方の融資が固まったはずが、金額が少なすぎると
いうことで急遽別の金融機関さんも当たりはじめ、そこで内々でオッケーが出たものの
確定申告の時期だから確定申告書を貰ってからにしてとかいろいろと余計な話が出て
なかなかすっきりと確定といえない状態が続いております。
先日、この話に進展がありまして、仲介業者さんから土地建物の金額をこのくらいで
設定できないかという連絡があったそうです。その金額は、たぶん減価償却を
とりたいんだろうなと思われる建物の金額が高めの設定でした。
先方の気持ちはよくわかるので、できるだけ叶えたいとは思うんですよね。
逆の立場なら私だってそうしたいと思いますし。
なので、これに応じると私の手残りが変わったり不利益があるかを顧問税理士の先生に
確認してみました。
・手残りには影響なし（簿価を使って譲渡所得を計算するため）
・建物価格を書く場合、基本は時価、目安は固定資産税課税明細の価格
・今回先方から指定された金額を契約書に記載すると、令和８年から課税業者になる
なるほど、問題になるのは課税業者になってしまうことですね・・・。それは避けたい。
個人では課税売上は他にはなかったはずなので、今回の取引で１０００万以下の建物の
金額に抑えることができるなら、問題はないということになりそうです。
ということで、仲介業者さんには申し訳ないけど１０００万以下でないとk対応しかねる
旨を回答しておきました。私が課税業者でないならという注釈付きでの先方からの
質問でしたので、必須要件ではないのだろうと推察します。話が壊れることはないと
思っています。
話が順調に進むことに期待・・・。３月中には契約したいねと仲介業者さんとは
話をしております。そうなってくれればいいなと。
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