現在７位です。昨日はお寿司を堪能しました。
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札幌１２棟目で退去予告が出てしまいました。この物件、やっぱり回転のペースが
早いですね。間取りが札幌にしては狭いことが原因なのでしょうか。
札幌１２棟目は札幌で一番直近に購入した物件です。直近と言いましても、もう
２年半くらい前なんですけどね。今思えば、あの頃はまだ今ほどは物件が高くなく
ウクライナ戦争の影響による物価高もありませんでした。あの後、いくら何でも
高すぎだろうと思われるようなレンジに建築費が高騰してしまい、土地の坪単価も
上昇してしまったので、札幌１２棟目のような表面利回り（８％）の新築はもはや
作ることは難しいように思っております。その意味では、今すぐ売っても含み益が
ある物件ということになりますね。
昨日、お友達と会合をしていたのですが、物件が高くなったと騒いだところで、
結局皆さんその高い相場に適応して物件は買っているんだよね、という内容でした。
収益性が担保できない分については自己資金を入れて購入することで返済比率を
キープするような動きをして、結局物件を買い続けている、と。売却してできた
現金だって、結局それを頭金として投入して新たな物件を購入するのに利用するわけで
不動産賃貸業を生業とする以上はそういう動きにならざるを得ないよね、と。
終活の状態に入らない限りは、そうやって延々と物件を買い続けるに違いない、
なんて話で盛り上がったものでした。
結局相場の範囲で割安なものを購入し続けるんだねー、という点から考えると、
物件を売って現金を作ったところで、結局次の物件に化けるだけなんだから、
含み益がある物件を焦って売らなくてもいいんじゃない？みたいな話が昨日の飲み会で
皆さんがおっしゃっていた大まかな方向性でした。
えっと、思いきり脱線しましたけど、利回りが高いとか含み益があるとかそういう話に
対しての無理して早く売らなくてもよさそうねというお話でした。では本題に戻ります。
利回りが高いのには理由もありまして、一部屋あたりを狭くして収益性を高める方式で
作っているから、というところはあると思います。そのひずみなのか、札幌１２棟目は
前管理会社さんの頃からずっと退去になる人の割合が高いのです。単身で２５％くらいが
入れ替わるかなという感覚なのですが、それを越えた入退去が発生しているような
気がしています。
（ちゃんと数字で見てなくて、感覚で言ってますので・・・間違ってるかも）
利回りが高いということは、それに伴う何らかのリスクがあるということです。
利回りは期待利回り。長期入居が見込めて立地が良く築浅である、なんて物件は
不動産固有のスペックで考えれば誰もが欲しい物件でしょう。その物件を安く売る
理由なんて基本的にはありません。なので利回りは低くなります。
それに対して、短期退去が相次ぎ立地も微妙な築古、なんて物件の利回りが低かったら
誰も飼わないでしょうから・・・利回りは当然高くなります。
その人固有の問題（相続や別件で至急現金が欲しいなど）があれば、今の話は無視して
利回りが高くなるケースはありますけど、そんなレアケースは不動産屋さんが買って
しっかり相場の金額で売却をすることでしょう。なので、やっぱり期待利回りは
その物件の価値によって収束していくのだと思います。
つまり、私が購入した札幌１２棟目も、利回りが高いそれなりの理由があるということで
その理由は「間取りが狭いことから入退去が多い」ということなのだと思います。
だから入退去が多いことを嘆いてもしょうがないのです。淡々と処理していきましょう。
幸いにして、築浅でお手頃家賃の物件がこのエリアにはあまりないみたいですので、
入居付自体は困っておりません。普通に埋まっていきます。しかも半月とかで。
そこはありがたいですね。
現在、入居申込状態のお部屋が２部屋、退去予告を入れられたお部屋が１部屋という
状態になっております。管理会社さんが変わっても、普通にサクサクと入居申込は
いただけておりますので、そこは安心です。
そして表題にあるように、追加の退去予告を貰ってしまいました・・・。
しかも退去予告日が３月３１日。うー、辛いですねー。繁忙期終わっちゃいますー。
まあそれを言っても仕方のないことなので、これまた淡々と募集を開始するしか
ないのですが。まあでも個々の物件は時期に関係なく引きはいいので、今回の空室も
問題なく埋まりそうな気はしております。
退去の理由はお仕事の関係とのこと。転勤か何かなんでしょうかね。詳細は不明です。
間取りは狭いとはいえ１ＬＤＫを名乗れるくらいの広さですので、家賃は少し高めに
設定できることでしょう。管理会社さんとしても、今回は直近で決まっている他の部屋と
同じ価格帯に設定するということを仰っておりました。
今回解約になるお部屋は駐車場も借りていただいてましたので、既存の募集中の
お部屋に関しても駐車場ありで募集をかけ、もし埋まったら駐車場なしに切り替える
ことができます。それもメリットかなと（前向きに考えるなら）。
ということで、管理会社さんとのやり取りも終わり、募集条件は固まりました。
時期は悪いですが、あとは募集あるのみです。管理会社さん、どうぞよろしく
お願いします！
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