現在６位です。朝はシーサーブログのメンテで投稿できず・・・。
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東京１５棟目は無事に立ち上がりました。では東京１３棟目の現状はどんなもんか？
稼働率等々見てみましたが、やっぱり悪くないですね。
東京１５棟目の予約状況を見るのが楽しみで、ついつい無駄にAirbnbのアプリを
開いてしまいます。開いたところで花見シーズンでポンポンと埋まった予約以外は
特に変動はないんですけどね（哀）
変化のない画面を見るのにも飽きて、今度は東京１３棟目の稼働状況などを意味もなく
見ている昨今でもあります。なので、せっかくだから東京１３棟目の数字のことでも
つらつらと書いてみようと思います。
まず、東京１３棟目のここ数ヶ月の稼働率です。
２０２３年１２月：
３１日中２６日稼働 ８３．９％
２０２４年１月
３１日中２７日稼働 ８７．１％
２０２４年２月
２９日中２５日稼働 ８６．２％
２０２４年３月
３１日中２８日稼働 ９０．３％（見込）
東京１３棟目は２泊からの利用を可能とする制限を設けております。それゆえに、
予約と予約の間に１日の空白ができると、そこは絶対に稼働しない日になります。
機会損失という見方もあるのですが、１泊利用に関しては「日本人のパーティールーム」
という別のニーズが出てきてしまうので・・・。
なぜ日本人のパーティールーム利用が問題なのかと言いますと
・レビューが高くなりにくい
・近隣トラブル（騒音など）を起こす可能性が比較的高い
・清掃が大変
という３点なのかなと私自身は考えております。
外国の方は基本が５点満点で、どうしても不満がある場所が減点される形式です。
これに対して、日本の方は基本が３とか４で、かなりの感動があった場合に５をつける
意識があるように感じます。日本のアンケート回答って確かに基本が３ですもんね。
食べログとか３がスタートって感じですし。でもGoogleマップは４以上がついてないと
ちょっと怖いみたいなところがあります。この辺は国民性の違いなのでしょうね。
Airbnbは海外のソフトウェアですので、やっぱり普通にやって５がつくイメージで
制度設計されています。ゆえに、日本人の方が宿泊して「すごく良かったです！
再考の体験をありがとうございました！★４」とかついてしまうと、Airbnb的には
こいつはダメホストだぜと判断し、スーパーホストから格下げになる可能性が・・・。
スーパーホストは平均評価が４．８とかそんな感じだったはずなので、日本式の評価だと
到底維持できないのです。
次に騒音トラブル。パーティールームとして利用するとなれば、当然ですがそこでは
パーティーが行われます。お酒も飲むし、大人数でワイワイすることになるでしょう。
お酒を飲むと声のボリュームが調整できなくなる人もいます（私もその傾向ありです）。
これが鉄筋コンクリートの住宅ならいいですが、私がやってる民泊は古い戸建を
リノベーションして改装しているパターンなので、どんなにいい工事をして貰っても
元々の構造が古いから音は漏れます。そもそも木造住宅は音漏れするものです。
そんな音が漏れるお部屋で騒いでみてごらんなさいな。近隣からうるさいというご指摘が
くる可能性は高いと思いません？
近隣に嫌われたら、物件の運営が立ち行かなくなる可能性があります。品行方正に、
きちんとした運営をすること。そうなる可能性をできるだけ高く維持しようとしたら、
パーティールーム利用は除外した方がいいのではないかということになります。
そして清掃の問題。日本人の方がパーティールームとして利用すると、汚く利用する
傾向があります。民泊清掃をやってるお友達が飲み部屋は汚いという話をしてました。
清掃スタッフの方にご負担をおかけするようなお部屋ばかりだと、運営会社さんも
良い運営ができなくなってしまいます。手間もかかりますし、追加の清掃費用だって
かかる可能性が出てきます。ホストにとってもいいことではありません。
ということで、上記理由から１泊のお客様は基本受け入れない設定で動いておりますので
どうしても隙間ができてフルに稼働するということはあり得ないのです。
感覚的に９０％くらいは動いているのかなと思っていたのですが、今の状態を見ると
意外と８０％台の月が多いようです。売上自体は最近も過去最高を更新したりして
いたので、もっと上がっているのかなと思っていたのですが・・・意外でした。
隙間を作らないように運用する、と口で言うのは簡単ですが、なかなか難しいと
思います。自分たちでどうこうできるわけでもありませんから。相手の旅程に依存する
内容なので、運営側の努力でどうこうするにもげんかいがあるでしょう。
他方、８０％稼働でも価格設定を強気で攻められるなら問題はないのだなとも思います。
東京１５棟目もそうしたつもりですが、東京１３棟目は他の民泊や無人ホテルと比べても
デザイン性があるので強気な賃料設定でも埋まるのではないかなと。
先日、お友達とランチミーティングをしましたが、その中で私がドミナントしている
行政区は競争過多になってきているという話も聞きました。でも今のところは
うちの物件でその兆候は見られません。予約も順調、価格も下がっておりません。
これは内装やリノベ仕様で差別化ができているからなのではないかと考えます。
最初にお金をかけているから、収益もなかなか下がらない、みたいな。
量産型民泊ではなく、いかにオンリーワンを作るかという点を重視すること。
そのためにはお金をかける必要があるので、いかに仕入を安くすることができるかと
いうことも大事な要素になるのだろうなと思います。
（民泊で回るからと割高物件に手を出さないよう自分への戒めとして）
ということで、何を書きたかったのかまとまりがなくなってしまいましたが、
東京１３棟目は順調ですというお話でした。
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