真の不労所得とは電柱の賃貸収入だった（！？）

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東京１０棟目、電柱使用料のお知らせのお手紙が届きました。楽しい季節ですね。

金額は小さいですが、本物の不労所得という感じがします。



会社辞めたら自分のオフィスとして使うんだ〜、なんて思って購入した東京１０棟目。

安く買っているつもりではあるので、本当に純粋な自己使用という感じでもなく

貸し出せばそこそこの利回りは取れるような価格で購入しております。

なんせ、妄想利回りは１４％台ですからねー。あくまで妄想ですけど。



３階建の物件で、１階は倉庫として普通に賃貸で貸しています。

２階と３階も貸そうとしていましたが引合が少なく、お友達の大家さんに支店登記を

するのに使っていただけるようにした代わりに家賃をいくばくかいただくことと

空いた時間でレンタルスペースをするようにしました。



駅から１０分という立地的なハンデもあり、レンタルスペース自体はさほど大きくは

儲かってはおりません。登記用に貸している部分を加えても、当初の妄想利回りの

半分くらいの金額かなといったところです。



私自身は、レンタルスペースがさほど稼働が上がらない理由として、立地の問題が

あるのかなと予想しています。そんなに駅力が強くない駅から徒歩１０分です。

電車を乗り継いでわざわざこのレンタルスペースを使う人も多くないだろうなと

予想しています。じゃあ周辺に商圏が展開されているかというとそうでもなくて、

一応幹線道路沿いですが、そんなに周辺が栄えている場所でもありません。

それ以外に「狭い」というのももしかしたらあるのかもしれません。なんせこのビルは

ギャグのような「１フロア３坪」「土地５坪」「両手を大きく伸ばしたら両手が壁に

くっついてしまう」という仕様なもので・・・。自分でも「薄いビル」と呼んでます。

外壁塗装の見積書の現場名にも「薄ビル」と書かれてました（笑）



レンタルスペースも面白い物件があれば積極的に試してみたいところではあります。

レンタルスペースにできるような立地の物件を購入できたとしたら、もうちょっと

違う形で活用しそうな気もしますけどね。店舗付き駅近１棟ものとか購入したら

店舗部分でレンタルスペースもありかもしれません。いや、店舗は勿体ないか。

引きが悪いお部屋を１つ試しに・・・くらいがいいんだろうなあ。



さてさて、薄いビルを話題にすること自体が久しぶりだったので、とりとめのない話を

ダラダラと書いてしまいました。そろそろ本日の本題である電柱の話に移りましょう。



不労所得という甘美な言葉の響きに惹かれ、人はあらゆることを試すのです。

働きたくないでござる、という強い意志を胸に、自分が働くことなく経済的自由を

得られる道を模索するのであります。



しかし、どの道もたいてい何かしらの罠があるのではないかと思っています。



私は大家さんのことしかわかりませんのでそれについてしか書くことができません。

なのであまり広く浅く書くことはできないのでご容赦ください。



あくまで私の勝手なイメージではあるのですが、大家さんは比較的不労所得に

近いものの、固定資産税の支払や確定申告（決算）での苦労、入居者様からの

過剰なサービスリクエスト、老朽化が進むにつれて増えてくる修繕のリクエスト、

管理会社さんとの関係構築、家賃滞納・・・などなど意外と心休まらない時が

多いような気もしています。先輩大家さんが「苦労所得」とおっしゃっていたのが

適切な感覚だなと思っています。



しかし、私が思うに「電柱」は本格的な不労所得であるのではないかなと感じます。

・故障による出費はない

・滞納はない

・固定資産税もかからない（元々持ってる土地は別として）

・トラブルも原則ほぼない

再考の不労所得であると言ってもいいのではないかと思います。



東京１０棟目の敷地にはＮＴＴの電柱が設置されており、電柱の設置料が私に

支払われております。最初に売買が成立した時はそんな話は全く聞いてませんでしたが

支払の時期になったらＮＴＴさんの方から私にアプローチをかけてきて、所有者変更の

手続きなどを促されました。手続きをしたところ、私のところに電柱の使用料が

入金されたのです。素晴らしき不労所得。



ただ難点があるとすれば「金額が小さい」こと・・・。

正直、１５００円とかそんなもんしか振り込まれませんので、

これだけで不労所得で食っていくなんてことは到底無理です（笑）

せいぜい「小さな幸せ」といったところですね・・・。



そんな小さな幸せのお知らせが先日ありました。お知らせのお手紙にはもし住所や

名義が変わっているようであれば変更届を書いてね、それがなければ何もしなくて

いいよ、もうちょっとしたらその金額振り込むので待っててね、と書いてありました。

（文章はかなり意訳しています、とわかりきったことを注釈としてつけてみる）



小さくてもなんでも振り込まれるだけありがたいと思わなくてはなりませんね。

小さな金額でも立派なお金、１円を笑うものは１円に泣く、です。



以上、電柱で不労所得のお話でした。



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個人の確定申告の現時点での速報が届きました。え、何も売買とかしてないのに

家賃収入が３００万も上がっているですって！？原因はアレでした・・・。



皆様、確定申告の進捗具合はいかがでしょうか？計画的にさっさと終わらせた方、

ぼちぼち終わるよという方、未だ未着手の方・・・も若干いそうですね（お友達の方の

お顔が浮かんでまいりました・・・苦笑）。個人では物件持ってないから高みの見物と

いう方もいらっしゃることでしょう。そして税理士の先生方は鬼のような忙しさで

目が回っていることではないかと類推します。大変お疲れ様です。



さて、私の方はと言いますと、税理士先生のターンのままです。そこから先の情報が

まだ入ってきておりません。私も２月末ギリギリに全情報を提示している身なので

これに関しては偉そうなことは申すことはできません。こちらの動きが遅ければ

先生の動きも遅くなるのは必然。ここ数年は先生に迷惑をかけることも前より減って

真面目な仕事ぶりに変わってきていたのですが、今年はホテル立ち上げとかで

あまり気が回っておらず、後手に回った印象はぬぐえません。反省しないとですね。



さすがにそろそろ何か先生からくるかなと思っていたのですが、やっぱりきました。

土曜日の夕方に先生からメールが届きました。休日出勤お疲れ様です。



個人に関しては、正直あまり動きがないし、去年は火災保険の請求も個人物件では

ほとんどしていません。なので、特に質問事項もなく平和に終わるかなという

イメージでした。実際、これの資金使途は何ですかみたいな話は全然なかったです。

管理費の支払明細を送り忘れていたのでそれをくださいという連絡と、銀行からの

出金が何のためだったかの確認くらいでした。



しかし、その下に書いてある一言が私を凍り付かせました。



「家賃収入は昨年より約３００万円増えています」



・・・え、どういうこと？

個人では物件購入してないんですけど・・・。増える要素が見当たらないんですが。

いやほんと心当たりなさ過ぎて意味がわからず困惑。



そんな増えるはずないから明細調べ直してください、みたいなことを思わず返事として

書きそうになりましたが、送金明細は手元にあるのだから自分で調べられるはずと

思い直し、まずはこちらで本当に家賃収入が３００万増えているかを確認することに

しました。



（調査中・・・）



（もうちょっと待ってくださいね・・・）



（内容が薄いからって尺を伸ばしてる・・・わけじゃないですよ・・・たぶん・・・）



調査完了。確かに３００万増えてました！どういうこっちゃねん！（なぜか関西弁）



え、茶番はもういいって？失礼しました。そいつは失礼しました。

ということで、ブログそっちのけで何がそんなに増えたのかを調査したところ・・・

売上が下がっているのは東京１棟目と東京６棟目、東京１０棟目の３棟。他の６棟は

売上が上がっていることがわかりました。



東京２棟目はテナントさんの賃料が上がった分が反映されての売上アップ。

東京３棟目は漏水工事復旧の借家人賠償責任保険で出た余剰金の送金の影響。

札幌６棟目は純粋な入居率アップ（前年度の成績が悪すぎた）。

東京８棟目は礼金分くらいの差額だったので、たぶん入退去のタイミングの影響程度。

札幌８棟目は管理会社さん変更で一気に稼働率が向上したことによる上振れ。

札幌９棟目はテナントさん入居による家賃収入アップ。



物件売買をしていなくても、思ったより家賃収入って動くもんなんですね。

３００万とか言われるとびっくりしますけど、いろんな積み重ねでそのくらいの家賃は

変わってくるんだなということを改めて認識しました。稼働率を高く保つのって

すごく大事だなと今改めて感じたのでした。



・・・でも税金の支払的にはこんなに売上増えたら困りますわー。

まあでもこれはしょうがないから払うしかないんかなー。

ひとまず全部入力された確定状態でどうなるかを待つしかないですね。



しっかし、キャッシュインは増えてるのに何で支払や生活は楽にならないのか（苦笑）

不動産投資は闇が深いです（お前のセンスがないからという意見は聞こえません）



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東京１４棟目で退去予告が出てしまいました。

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東京１４棟目で退去予告が入ってしまいました。しかも３月末。うーむ・・・。

仕様は悪くない部屋なので決まると思いますが、時期が悪いなあと。



東京の物件はここまで退去もなく感じが良い繁忙期でした。今年は東京１５棟目の

立ち上げが忙しくてあまり既存物件の面倒を見る余裕がなかったので、助かります。

このまま何事もなく繁忙期を終えてくれれば、あ、東京１棟目は申込をゲットして

くれれば、と思っておりました。



そういえば東京１棟目のフォローもしないとだなあ・・・。

この物件だけ管理会社さんが異なるので、個別のフォローをしておかないとです。



で、他の物件は皆同じいつもの管理会社さんなので、そんなにフォローしなくても

うまいことやっといてくれるわけですね。なので安心してお任せモードです。

そしてこちらの管理会社さんからは今回全く動きの連絡がなかったので、今年の繁忙期は

動きなしと私の中でほぼ結論づいておりました。



しかしそうは問屋が卸さない・・・。しかもこのタイミングで。なかなか最悪です。



先日、管理会社さんから連絡がありまして、東京１４棟目で退去予告があった、と。

まだ１年ちょっとなのにもう退去ですかー・・・。うーむ。



退去の理由はまだわからないのだそうです。仕事関係なのか、ご結婚なのか。

先日ネズミが出たという話をされたお部屋の方だったので、それが原因？と一瞬

勘ぐったのですが、管理会社さんからはネズミの問題は解消したと連絡をいただいたと

話を聞いていたので、たぶんそれではないのだろうと思います。あーでも一度ケチが

つくとそこに痛くなくなったりもするかもしれないから、そういうのはあるかも？



ていうか管理会社さんが事情をわからないってどういう状態なんだろう？それはそれで

気になってしまいます。理由を話してくれなかったとかだと、何かしら問題があって

そうなってしまったという可能性もありますよね。うーむ。



ま、考えても仕方ないか。気にしないことにします（あっさり）



話をして、前回と同じ条件で募集を開始していただくことにしました。

まだ１年半前の話だし、相場はそう大きく変わっていないだろうと思います。



・・・とは思ったのですが、気になることもありまして。

ちょうど東京１４棟目の募集が終わったくらいに新築ＲＣが近隣で大量に供給され、

１ＬＤＫの間取りが結構増えているんです。もしかしたら供給過多になってしまって

相場が崩れてないかな？とか。でも最近は家賃も上がっていると聞いているし、

多少バランスが崩れても相殺できるかなー？



あと、供給過剰で埋まらないんじゃないかというところもちょっと気になります。

先日も近所で新築ＲＣが２棟くらい竣工したようですし。



今回空き予定になったお部屋は１ＬＤＫ間取りなので、新築ＲＣと間取り的には

競合します。価格は勿論木造である東京１４棟目の方が安いので、純粋な競合とは

言えないと思いますが・・・。ちょっと気になります。



しかも退去予定日が３月末。いやもうちょっと早く退去していただけると・・・

なんて思ったりしますが、管理会社さんもその辺は気を遣っていると思いますので

相談のうえでこの日程ということになってしまったのでしょう。



いろいろ気になることは多いのですが、ひとまずこれで進めようと思います。

管理会社さん、よろしくお願いします。



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札幌９棟目の売却、現在焦らされているところです。３月頭には本部承認が出ると

聞いていたのですが、結局まだ本部審査が始まっていないようで・・・。あーもうー。



売却に出している案件のうち、一番進捗がいいのが札幌９棟目です。

札幌９棟目：買付受領、買主様融資打診中

太陽光発電：確度高めのお話あり、買付未受領、Ｑ＆Ａ継続

富山１棟目：反響あるも買付に至らず

千葉１棟目：反響あるも買付に至らず



札幌９棟目は築古木造アパートです。外壁が落ちるなどかなり状態は悪いですが

現状なんと満室。もはや満室であることが奇跡ではないかというレベルですが、

それでも満室には変わりありません。



私が購入する前から契約されている方は、かなりお年を召しており、今更引越なんて

したくないというタイプが大半を占めているようです。終の棲家として札幌９棟目に

お住まいになっていただけるのであろうと考えます。



私が購入した後新規に契約された方は、別宅とか法人登記とか倉庫みたいな用途が

多いです。出入りはそれなりにありましたが、ここ最近は幸いにして落ち着いています。



一番苦労したのがテナントさんでした。賃料をもっと下げればよかったのかも

しれませんが、それなりに反響もあり、たまに入居申込もいただいていたので、

そこまでのことは考えずじまい。ただ、その入居申込がことごとく崩れていくという

大きな問題は抱えておりました。あれは本当に何かの呪いだったんじゃないかという

勢いでした。でもまあ最終的にいい感じの居酒屋さんが入ってくれたので良かったです。



・・・と言いつつ、その居酒屋さんも経営が苦しくなり閉店・退去と言うことに

なってしまいました。退去が決まったのが買付が入った後だったので、管理会社さんの

管理担当の方には「本当に運がいいですね」という素直な感想をいただきました（笑）

ただ、売買担当の方は話が壊れるのではないかと青くなっていたようです。

実際は話が壊れることもなく、そのまま進んでいったので良かったです。

これで相手の方は建て替え狙いなんだなということがはっきりわかったのでした。



ということで、なんとか買付からの融資打診と言う流れで進んでいるのですが、

融資がちょっと時間がかかっているようです。



最初に打診した金融機関さんは基本ＯＫだったのですが、融資金額が買主さんの希望に

届かなかったということで、もう１行別の金融機関さんに持ち込みたいからもう少し

待ってほしいというお話がありました。私もその気持ちはよくわかりますし、

特段急いで売らなくてはならないわけでもないので、ＯＫをさせていただきました。



そこからもう１行突撃し、問題なさそうだと売買担当の方からは聞いておりました。

実際、支店レベルではすぐにＯＫが出て、本店審査がおそらく３月初旬に終わるはずと

いうスケジュールで聞かされておりましたので、それは良かったと安心してました。



しかし、ことはそううまく運ばないものですねー・・・。

そろそろ融資ＯＫになって契約の話になるかなと思っていた頃に、管理会社さんの

売買担当の方からお電話をいただきました。電話に出た時の雰囲気から、なんとなく

これは契約ではなくもうちょっと微妙な話がぶち込まれそうだという印象を受けました。

今更話が壊れたとかじゃないといいんだけど・・・（心配）



話の内容は、３月初旬の契約は難しくなったという話でした。金融機関さんから

確定申告の季節なので確定申告の結果も出して貰った上で審査をしたいと本部から

言われてしまったのだそうです。いい加減売主さん待たせてるんだから勘弁してと

言ってみたものの、どうしても確定申告がないとダメという話になってしまった、

ということでした。



私としては、話が壊れていないのであればあとは待つしかないよねという感じです。

どうこう言ったところで何かが変わるわけでもありません。



逆に、買主として融資を受ける時の気持ちになれば、今の先方の気持ちもわかります。

なので、今は待つタイミングかな？と思った次第です。



別に融資自体がやばいとかそういうことはないんですよね？と言う確認に対しては、

特に不安要素はないはずという回答でしたので、待たせていただきます。

焦ってもしょうがないですし、特に焦らなくても大丈夫だと思っていますので。



果報は寝て待てということで、のんびりいきましょうー。



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札幌１２棟目で退去予告発生。

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札幌１２棟目で退去予告が出てしまいました。この物件、やっぱり回転のペースが

早いですね。間取りが札幌にしては狭いことが原因なのでしょうか。



札幌１２棟目は札幌で一番直近に購入した物件です。直近と言いましても、もう

２年半くらい前なんですけどね。今思えば、あの頃はまだ今ほどは物件が高くなく

ウクライナ戦争の影響による物価高もありませんでした。あの後、いくら何でも

高すぎだろうと思われるようなレンジに建築費が高騰してしまい、土地の坪単価も

上昇してしまったので、札幌１２棟目のような表面利回り（８％）の新築はもはや

作ることは難しいように思っております。その意味では、今すぐ売っても含み益が

ある物件ということになりますね。



昨日、お友達と会合をしていたのですが、物件が高くなったと騒いだところで、

結局皆さんその高い相場に適応して物件は買っているんだよね、という内容でした。

収益性が担保できない分については自己資金を入れて購入することで返済比率を

キープするような動きをして、結局物件を買い続けている、と。売却してできた

現金だって、結局それを頭金として投入して新たな物件を購入するのに利用するわけで

不動産賃貸業を生業とする以上はそういう動きにならざるを得ないよね、と。

終活の状態に入らない限りは、そうやって延々と物件を買い続けるに違いない、

なんて話で盛り上がったものでした。



結局相場の範囲で割安なものを購入し続けるんだねー、という点から考えると、

物件を売って現金を作ったところで、結局次の物件に化けるだけなんだから、

含み益がある物件を焦って売らなくてもいいんじゃない？みたいな話が昨日の飲み会で

皆さんがおっしゃっていた大まかな方向性でした。



えっと、思いきり脱線しましたけど、利回りが高いとか含み益があるとかそういう話に

対しての無理して早く売らなくてもよさそうねというお話でした。では本題に戻ります。



利回りが高いのには理由もありまして、一部屋あたりを狭くして収益性を高める方式で

作っているから、というところはあると思います。そのひずみなのか、札幌１２棟目は

前管理会社さんの頃からずっと退去になる人の割合が高いのです。単身で２５％くらいが

入れ替わるかなという感覚なのですが、それを越えた入退去が発生しているような

気がしています。

（ちゃんと数字で見てなくて、感覚で言ってますので・・・間違ってるかも）



利回りが高いということは、それに伴う何らかのリスクがあるということです。

利回りは期待利回り。長期入居が見込めて立地が良く築浅である、なんて物件は

不動産固有のスペックで考えれば誰もが欲しい物件でしょう。その物件を安く売る

理由なんて基本的にはありません。なので利回りは低くなります。

それに対して、短期退去が相次ぎ立地も微妙な築古、なんて物件の利回りが低かったら

誰も飼わないでしょうから・・・利回りは当然高くなります。



その人固有の問題（相続や別件で至急現金が欲しいなど）があれば、今の話は無視して

利回りが高くなるケースはありますけど、そんなレアケースは不動産屋さんが買って

しっかり相場の金額で売却をすることでしょう。なので、やっぱり期待利回りは

その物件の価値によって収束していくのだと思います。



つまり、私が購入した札幌１２棟目も、利回りが高いそれなりの理由があるということで

その理由は「間取りが狭いことから入退去が多い」ということなのだと思います。

だから入退去が多いことを嘆いてもしょうがないのです。淡々と処理していきましょう。



幸いにして、築浅でお手頃家賃の物件がこのエリアにはあまりないみたいですので、

入居付自体は困っておりません。普通に埋まっていきます。しかも半月とかで。

そこはありがたいですね。



現在、入居申込状態のお部屋が２部屋、退去予告を入れられたお部屋が１部屋という

状態になっております。管理会社さんが変わっても、普通にサクサクと入居申込は

いただけておりますので、そこは安心です。



そして表題にあるように、追加の退去予告を貰ってしまいました・・・。

しかも退去予告日が３月３１日。うー、辛いですねー。繁忙期終わっちゃいますー。

まあそれを言っても仕方のないことなので、これまた淡々と募集を開始するしか

ないのですが。まあでも個々の物件は時期に関係なく引きはいいので、今回の空室も

問題なく埋まりそうな気はしております。



退去の理由はお仕事の関係とのこと。転勤か何かなんでしょうかね。詳細は不明です。

間取りは狭いとはいえ１ＬＤＫを名乗れるくらいの広さですので、家賃は少し高めに

設定できることでしょう。管理会社さんとしても、今回は直近で決まっている他の部屋と

同じ価格帯に設定するということを仰っておりました。



今回解約になるお部屋は駐車場も借りていただいてましたので、既存の募集中の

お部屋に関しても駐車場ありで募集をかけ、もし埋まったら駐車場なしに切り替える

ことができます。それもメリットかなと（前向きに考えるなら）。



ということで、管理会社さんとのやり取りも終わり、募集条件は固まりました。

時期は悪いですが、あとは募集あるのみです。管理会社さん、どうぞよろしく

お願いします！



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