確定申告完了！速報値より少し納税額は減らせました。

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確定申告、無事に完了しました。今年は昨年より業績が良くなっておりました。

その分納める税金も増えてしまいましたが、銀行さん的には悪くないはず？



個人ではもう５年ほど物件を購入しておりません。買うなら仙台法人もしくは

東京法人だなと思って、今はそっちでの王乳を推し進めています。なので個人での購入は

特に行っておりません。



なので、個人での業績が大きく動くことは想定しておりませんでした。減価償却が切れて

どうのこうのみたいに経費が動くことはあっても、売上が大きくぶれることは

想定していなかった、というのが率直なところです。



一度、半年分くらいで数字を見て貰ったことがありましたが、その時実はもう兆候は

見えていました。なんかいつもより多くない？という感覚はあったのです。

でもその時はあまりそれを深刻に捉えずにおりました。この辺が私のセンスが

ないところなのでしょうね。もっとこの時点で注視しなくてはならなかったのだろうと

今は思います。



だから、先日私が書いた「予想外」は、実は予想できたのかもしれません。

己の不明を恥じなくてはなりませんね。



さて、そこからは少しだけ悪あがきをしました。ブログにも書いた通り、送金明細を

見直して、保険金と工事で打ち消せるものを見つけたり、家中掃除して埋もれていた

領収書を見つけ出したり。サラリーマンのお仕事も立て込んでおり、あまり多くの

活動はできておりませんが、その範囲の中でやれることはやったつもりです。

その結果、昨年より１８０万増の控除前所得となりました。

送金明細に表れていなかった追加の経費や、探し出した領収書などで１２０万くらいは

抑えることができたようです。



昨年と比較すると、売上が向上していること、修繕費が下がっていること、減価償却が

目減りしてきていること、管理費（東京法人に対して個人物件の管理委託費）は

売上が増えているので増加していること、でしょうか。



減価償却がだいぶ減ってきています。５年前に比べて２５％減です。昨年から今年で

ガンと落ちてるので、何か大きな減価償却が終わって締まったのでしょう。



あまり個人で物件を買う想定はしていなかったのですが、もしかすると今年は個人で

物件購入をした方がいいのかもしれません。先日準ノールックで買付を入れた

札幌の極小物件、個人で買った方がいいのかなあ。でも義母に話したら義母も欲しそうな

雰囲気だったから仙台法人に譲らないといかんよなあきっと。悩ましい。



今年は確定申告終了の金曜日に結果が出ましたが、これでいいですねという確認は

水曜日には終わっておりました。２月末にようやく資料を提出したので、ビリになって

しまうのではと思っていましたが、そこは避けられたようです。



過去のＳＮＳ投稿を振り返ってみると、なんと５年前とか７年前とかは、残り１週間とか

そういうタイミングで資料を出しきったと満足げな投稿をしておりました。こりゃあ

先生も頭抱えるわけだしょ。今年は２月末に出して遅かったと思っているというのは

かなり改善されたと思ってよさそうだということを認識しました。よかったよかった。

先生に書ける迷惑はだいぶ軽減されたと思ってよさそうです。



さて、納税額が増えたので、泣きながら支払ってこようと思います・・・。あーつらい。



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東京１５棟目、半月経った現状の稼働状況は？

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東京１５棟目が稼働して約半月が経過しました。３１日中１７日が稼働予定です。

レビューがない状態であったことを考えれば、悪くない滑り出しと思います。



今月初めにAirbnbで予約サイトを公開できた東京１５棟目。９月末に決済して

リノベーション工事も含めると５ヶ月かかって稼働させた計算になります。

リノベにかかった時間はプランニングや待ち時間含めてトータル２ヶ月半（工事は

１ヶ月半でした）、そこからホテルとして稼働させるための家具家電の準備や

各種申請などで２ヶ月半といったところでしょうか。



私がもっと効率よくシャキシャキ動けていれば、もうちょっと縮まった可能性は

あると思います。そうならなかったのは、効率よい動き方をすることができなかったり

サラリーマンのお仕事が忙しいと言い訳してサボったりしたせいということになります。

もうちょっと優秀な人が動けば、もっと早く稼働したのではないかなと思ってます。

私が現場に行くと何かと遅くなるということですね（苦笑）

とはいえ、なんとか稼働もできたのでそれはそれで忘れることにします。



Airbnbはレビューがない状態での予約は割と難しい印象があります。最初の方で

どうやってレビューを獲得するか。そりゃあ時間が経過すればレビューは増えるので

いいのですが、スタートダッシュを決めるには早めにレビューが増えることが大事かと。

そしてレビューの質も気になるところです。



東京１５棟目は、内覧会などで得られた反応からも、品質面の問題はなさそうだと

自負するに至りました。写真もいいものが撮れているので、特に焦らなくても普通に

レビューは溜まっていくんじゃないかと思っております。



そんな方向性から「ただ見守る」という選択肢をとった私。オープンしてすぐに

桜の季節は埋まっていきましたが、その後はやはり伸びが鈍くなりました。

そもそも３月頭に公開した状態で、３月初旬が埋まるとも思えませんしね。



それでも徐々に中盤くらいからは埋まってきて、現時点で３１日中１７日の稼働予定と

いうところまで来ました。あとは上積みできても２日〜４日でしょうね。

序盤が捨て状態であることを考えれば、決して悪くはないような気がします。



元々想定している宿泊料は２５，０００円〜３５，０００円です。

オープンしたてということで、今は一律２万円で募集をしております。

加えて清掃量が１宿泊につき１５，０００円という価格体系になっています。

オープニングセールということで、ざっくり２５％〜４０％くらいの割引率で

やっていますから、多少レビューが少なくても入ってくれているのかなと思います。



あと、Airbnbだと「このホストは他の物件でこんなレビューがあります」という

リンクも出てくるので、そっちはバッチリと高評価レビューが連なっているから、

それを見て納得して予約をしてくる人もいるのでしょうね。



４月は桜の季節以外はまだ予約は入っていませんが、それなりに埋まるのであろうと

思っております。３月の様子を見ている限り、そこそこには稼働はしてくれる気が

してきました。勿論、先輩の東京１３棟目に比べたらまだまだですけどね。



レビューが溜まってきたら、徐々に値段を上げて様子をみることになると思います。

価格のコントロールは運営会社さんに一任しているので、たぶんそうなるだろうと

思っているだけですけどね。運営会社さんも、基本的には高価格路線に持っていって

激安競争に巻き込まれず競争力を保つ方針を推奨しているので、その基本理念から

考えれば、高価格路線になるような策を打ってくれるに違いないと思っています。

実際、東京１３棟目もだんだん売上額が伸びていますからねえ。



ということで、半月経った東京１５棟目は悪くない滑り出しです、というご報告でした。



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ノールック買付を発射してみた。

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札幌でなんとなく築古の極小物件に買付を入れてみました。何も今後が見込めない

微妙なやつなのですが、一応利回り物件として回せるはずのやつです。



札幌物件は２年半前に購入した札幌１２棟目が最後に購入した物件でした。

最近は東京で小さい物件をちまちまと買うことが多く、拡大の効率が悪いやり方を

していると自分でも思っています。純粋に拡大路線でいくなら、札幌でＲＣでも

買いまくった方がいいんじゃないかなと思いつつ、自分で自分の身の丈を分析すると

小さい物件をちまちま買う方法の方が頭金として出すお金が少ないから落ち着く、

みたいな変な感覚を持ってしまっております（汗）



まあ実際、頭金の額がどんどん上がってきている中、そうそうポンとでかい物件に

でかい頭金を出して購入するのが苦しいよなあと思うこともあります。あとは

私の財務体質が脆弱というのを自分でも理解しているので、あまり無茶な大きい仕入は

自爆しかねないよねということも自分なりに感じている、というのもあると思います。



そんなところから、つい軽くて小さい物件に流れがちなのですが、そういう物件って

得てして古くてリノベ費用がかかるようなものが多いと思っております。

そういう物件が成立するのは、家賃が高いから相対的に修繕費を多額に投入できる

都内の物件だろうという感覚があります。



都内なら１０万円家賃が取れるから、１２０万円かけても利回りは１０％。

地方なら同じ間取りで５万円しか家賃が取れないから、同じ利回り１０％を目指すなら

６０万円しかリフォームにかけられません。この差があるから、地方投資で築古を

やろうとすると、自分である程度直すとか、元々の程度がいいとか、そういう物件を

仕込む必要があるのだろうと思っています。



それなのに・・・そこまでわかっているのに・・・。

ついつい安くて古い物件に買付を入れてしまいました・・・。



まだ指値が通って正式に話が成立したわけではないので細かいことは書けませんけど

小さくて古くて、微妙な駅が最寄りで、一応妄想表面利回りは１５％近く、リフォームを

含めた妄想表面利回りは１２％という物件です。



真面目にリフォームしたら絶対にリフォーム費用負けするので、とにかく表層のみで

済ませる形を想定。年単位で未利用ということで、配管がダメになっている可能性を

考慮して配管工事分＋αを指値としてぶち込みました。



最低限中の最低限で済ませるので、ターゲットは生活保護の方などを想定します。

パターンとしては札幌１０棟目、札幌１１棟目の戸建と同じようなやり方です。

それでもあちらの物件は１００万単位の修繕費がかかってしまっていますので、

そこら辺をなんとか抑えて対応する形を模索することになります。ここにしくじると

一気に妄想利回りがしぼんでいくので、気を付けなくてはなりません。



利回りがダメでも種地として使えればいいじゃないという考えもあると思いますが

今回の物件は諸事情でそれも期待できません。そもそも面積も狭いですし。

なので利回りで回ることがすごく重要になります・・・。リフォーム代しくじれません。

（と、きっとここを見てるだろう管理会社さんに圧をかけてみます・笑）



札幌物件なので、今回も勿論ノールックです（どや顔で偉そうに言うな）。

ノールックとは言いますが、代理の人に内装を見て貰っているし、写真も送って

貰いました。札幌１０棟目、札幌１１棟目の管理会社さんで仲良くしている

管理担当さんに代理で行って貰いました。勿論、管理もリフォームもこちらに

一任するというつもりです。



現金でも何とか購入できる金額なので、現金購入の方向で考えておりますが、

最近久しく某政府系金融機関さんを利用していないので、そろそろ様子を伺いに

足を伸ばしてみるのもいいかな？と思っております。



あと、個人で買うか仙台法人で買うかも決めてないです。個人の札幌９棟目が

近々売却になる予定なので、久しぶりに個人で保有してもいいのかも？

義母が欲しいと言うなら仙台法人でもいいかなとは思いますけど。



ということで、指値が通るかもわからないので、待て次号！という感じです。

買えなければ買えないで全然問題ないので、淡々と待とうと思います。



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札幌７棟目のテレビのアンテナの小修繕。

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札幌７棟目で小修繕が発生しました。テレビ線のコンセント内部品が破損したとのこと。

たいした額の修繕じゃなかったので良かったです。



昨年は散々な成績だった札幌７棟目。稼働率はいいのですが、これまで超少なかった

退去が怒涛のように押し寄せてくる上に、どれもことごとく長期入居の方の退去で

原状回復費が１００万単位でのしかかってくるという悲惨な状態でした。

今年の繁忙期は静かなので、ようやく嵐が去ったのかな？と思ったりもします。

管理会社さんも入退去が多かったり工事の手配があったりで大変だったと思います。

感謝申し上げます。



元々、札幌７棟目は（当時としては）利回りがあまり高くない物件だけど、ファミリーで

安定するだろうし、駐車場も全戸分＋αあるので競合と比べても多少の差別化は

できるだろうという目論見で購入しました。所有物件の中では一番大きな物件です。

札幌４棟目の売却をした際の売却益を頭金として入れて購入した感じです。

築年数が古くなったものの、規模は倍になったので、まあこれはこれでありだったかと。



購入時は空室もそこそこあり、埋まっている部屋もちょっと安めの家賃だったので

適正水準の家賃と広告料に変更して募集を行い、多少時間を要したものの無事に

満室にすることができました。



前のオーナーさんの募集条件の方が広告料が高くて家賃が安かったのに、なんで

埋まらなかったんだろうなあ・・・と思ったりもしますが、たぶん管理会社さんが

問題だったのだと思います。鍵は現地に置いてないし、審査は妙に厳しいしと

いうことを仲のいい仲介業者さんが言っていたので、おそらく仲介業者さんの中で

あまり評判は著しくなかったのだろうと思います。管理変更でちゃんと埋まる物件に

変わってくれたのでしょう。



限界ギリギリまで家賃を上げつつ、携帯電話の基地局を屋上に誘致するなどもして

副収入も増やしていった結果、現在は利回りが０．５％以上向上しております。

世の中の物件価格の相場が高くなっているので、物件価値向上＋外的要因のおかげで

含み益はかなり増えてきたのではないかと考えます。



昨年はイレギュラーで猛烈な入退去がありましたが、例年であれば０〜１件くらいしか

動かない物件なので、その意味でも大変親孝行なのです。



ただ、いくら安定していると言っても、やっぱり修繕は発生するわけで・・・。

今回もたいした金額ではないですが、小修繕が発生しました。



管理会社さんからＬＩＮＥでテレビ線のコンセント内部品が破損しているので

交換工事を行いたい、１万円（税抜）である、というご連絡をいただきました。

テレビの買い替えで取り付け業者さんからの指摘があったそうです。



仕事中だったので、わかりましたーお願いします！で話は終わらせましたが、

よくよく考えてみると、今まではなんでテレビ見れてたんだろう？という疑問が。

買い替えの時に発覚というけど、なんでそのタイミングでようやく発覚なんだろ？

普通に不思議です。



管理会社さんに後からそこを聞いてみたのですが、どうやらテレビのアンテナの

差し込み口が二つあり、片方だけ壊れていたようなのです。テレビを買い替えた際に

地上波用とＢＳ用の２つの差し込みをすることになり、発覚したとのこと。

なるほどー・・・。私、自宅に地上波のアンテナすら引いてないので知らなかったです。

最近はそんな感じなのね。チューナーレステレビしかもはや使っていない人にとっては

新鮮でした。



今どきのテレビはアンテナを２つ使うことがあるということを学んだと共に、

普段使わないものの修繕イメージがなかなかわかないということを改めて認識した

ちょっとした修繕工事の話でした。



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やっぱりその保険金は非課税でよかったっぽい。

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確定申告の対応を顧問税理士の先生がしてくださっておりますが、

個人なので保険金の余剰分の送金は課税カウントしなくてよさそうかな？



先日のブログで書いた通り、細かな積み重ねのおかげで想定よりも利益が上振れした

状態になりました。これ自体はいいことなのですが、税金を払うという観点から言うと

あまり具合が良くない話にも思います。



中を精査して確認していくと、東京３棟目で保険金の余剰金の送金がありました。

確かこれは、漏水事故があって、それに対して入居者様の借家人賠償責任保険を使って

保険金を支払って貰い、そこから修繕をしたという話だったはずです。そしてその

余剰金を送金してくれていたという記憶が。



確か、個人の火災保険の保険金入金は課税にはカウントしないというルールが

あったはずです。となれば、これも課税ではないのでは？という気がしました。

借家人賠償責任保険だと保険を掛けた人の名義が違うから課税カウントされちゃうのか？

などわからなかったので、ここは顧問税理士の先生に確認することに。



先生にメールで問い合わせたところ、契約者に関わらず試算に加えられた損害に対する

保険金は非課税でＯＫとのことでした。そうすると、今回の保険金の送金も非課税に

なりそうです。



ただし、「いつ」「どのような方法で」支払ったかを教えてほしい、というリクエストは

いただきました。そこは管理会社さんに確認しないといけないなあ。



ちなみに蛇足ですが、孤独死保険の中で遺失家賃に対して支払われた分（孤独死によって

発生した空室損と家賃が下がった分の差額を出してくれる孤独死保険に加入してました）

については課税対象になるとのことです。保険金と一口に言っても違うのね。

資産に対して損害があったかなかったかで判定すればよさそうです。



ということで、管理会社さんにこの時の修繕の情報をくださいとお伝えしました。

夜も遅い時間だったのに、割とすぐ返事が届きました（ちゃんと休んでくださいね）。



曰く、東京３棟目で漏水事故が発生したので、入居者様の借家人賠償責任保険を使って

保険金を支払って貰い、その保険金は一旦管理会社さんが受け取ったとのことです。

そこから東京３棟目の修繕を実施（入居中なので全部はできなかったようですが

やれることはやったとのこと）、全部の修繕ができなかった関係もあり、同時に

発生していた別物件（東京５棟目）の漏水事故の対応もこちらの保険金を使って

支払を実施（当時私はそれを了承しているようですが、たぶん流れでＯＫしたようで

あまり明確に覚えていませんでした・汗）、その残についていつまでも管理会社さんで

プールしておけないので送金した、ということでした。



むむ？東京５棟目の漏水の修繕は経費になるんじゃないの？保険金支払対象の

事故ではなく、経年劣化による漏水ですもんね。



管理会社さんもそれに気が付いたようで、そっちの金額の明細も送った方がいいですかと

聞いてくださいましたので、ぜひお願いしますと回答しました。思わぬところで経費が

増えてくれそうでよかった（？）です。



顧問税理士の先生にはその旨報告して、具体的な金額については管理会社さんから

連携を受け次第報告するとしました。今日、金額情報をいただけることになってますので

それを先生にお渡しすれば、あとは先生が何とかしてくれるでしょう。



ということで、確定申告も大詰めです。頑張ります（顧問税理士の先生が）



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