雑務をいっぱいこなした一日。

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昨日はお休みでしたが、終日事務作業や自分の用事やらで忙しくしておりました。

たまにこういう事務関係を一気にやる日を作らないとダメですね・・・。



以前に比べたらかなり時間の余裕はできるようになりましたが、サラリーマンの仕事が

期末に向けてなかなか忙しくなってきております。プロジェクト的な仕事ではなく、

社内で来期に向けての部門展望の計画をいろいろな人にプレゼンしなくてはならず、

その準備を今はガリガリとやっているところです。



サラリーマンを辞めようと思っていたタイミングで上司からいろいろと調整をして

いただいてしまい、それまでの不満が一気に解消されてしまう部署に異動になりました。

そこからは今までと毛色が違う仕事になったものの、忙しさという観点ではかなり

緩和されたので、不動産活動もやりやすくなるなと思ったものでした。



ところが、意外とそうもならないんですよね・・・。

勿論、勝手が違う仕事なので順応するのに少し時間を要したとか、そういう理由も

あるとは思います。一方、私の性格もここは影響していると思います。



異動前の仕事は、１００ある自由時間のうち、３０は睡眠時間、５０は仕事時間、

２０は自分の時間という配分だったと思います。

他方、今の仕事は、１００ある自由時間のうち、３０は睡眠時間、３５は仕事時間、

３５は自分の時間という配分に変わったような感覚を持っています。



じゃあ時間増えたんでしょ？となりそうなものですが・・・地味にそうでもなく・・・

今までは、その３０の睡眠時間を削って自分の時間を作り出し、その中で不動産に

力を注いでいました。それが今度は時間ができたということで、自宅で嫁ちゃんと

一緒に過ごす時間を増やすようになりました。嫁ちゃんも、今まではいないのが

当たり前だったのが、いるのが当たり前な状態に認識が変わりつつありますので、

今までならそうは言わなかったよねと思うこと・・・例えば一緒にアニメの映画を

ご飯を食べながら見る時間とか・・・そういうのも確保できるという認識になったので

そっちに自由時間の一部を割くようになりました。



不動産の仕事に対して時間が１０必要だったとしましょう。

従来）睡眠時間３０、仕事時間５０、不動産時間１０、自分時間１０

現在）睡眠時間３０、仕事時間３５、不動産時間１０、自分時間１０、家族時間１５

結局不動産にかけられる時間はあまり変わっていない、というのが正直なところです。

特に平日夜は一緒にご飯を食べる習慣になったので、意外と帰ってきてから不動産の

時間をとりにくくなったように思います。



ということで、仕事をしない言い訳をひとしきりしたところで、昨日やった事務作業に

ついてざざっと書き出してみましょう。たまにこういう日を作らないといけないなと

思っております。仕事進まないので。



・確定申告した分の納税

・某不動産投資情報サイトの原稿チェック

・東京１０棟目作業概要打ち合わせ、予約ブロック

・以前ノールックで口頭で買付を入れた物件の交渉が完了し正式な買付発射

・東京１５棟目の予備のシャンプーボトルディスペンサー購入、配送手続き

・ご招待する分の飛行機予約

・市場調査の結果報告、レビュー記入

・太陽光発電所買主候補へのＱ＆Ａ回答

・仙台法人のレントロール整理、義母への送付

・美容室に行く

・嫁ちゃんとランチして晩ご飯用のお買い物をスーパーで行う



補足しておこうと私が主観で決めたものについて、以下に軽く記述。



納税は実際にはまだアマゾンペイにチャージしただけできちんと納付したわけでは

ないのですが、あとはスマホからちゃっちゃっと納付するだけなので通勤中にでも

やっつけてしまえばいいかと思います。



東京１０棟目の作業は、外部にレンタルスペースの看板を設置することを考えてます。

看板と言っても小さいものですけどね。以前デザインは考えて貰っていたので、

それを実体化させて現地に掲示する対応を考えております。私自身が看板を作って

掲示するつもりでしたが、あまりにも気乗りせず後ろ倒しにしてしまっていたので、

思いきって外注することにしました。



札幌で口頭買付入れてた物件が正式に指値が通りそうという話になったので、

正式な買付を希望の指値額で発射しました。仙台法人で買うか個人で買うかを

義母と調整しましたが、義母は別の物件でほしいのが出てきたからそっちに資金を

振り向けたいという意向だったので、私が個人で購入する方向で買付を出しました。

某政府系金融機関さんの無担保融資でも久しぶりに引きに行こうかなー。



太陽光は先日買主候補の方が現地視察を行いました。いろいろとＱ＆Ａが出てきたので

それに対して回答を一通り記載しました。本格的に交渉になったら、施工業者さんにも

多少動いてもらわないといけなさそうです。その分の費用もお支払しないとなあ。



そして義母が「これ欲しい」という物件が仲良くしている仲介業者さんから出てきたので

銀行さんにお渡しする資料など現在急ピッチで仕上げているところです。その関係で

レントロールの最新化を行い、義母に情報を送りました。



個々の話題の細かい話はまた別途ブログネタにしたいと思います。



ということで、だいぶ片付いたと思いますが、まだまだやることは残っています。

某政府系さんに持ちこむために個人のレントロールも更新しないといけないですし、

納税もちゃんとやらなきゃですね。銀行さんに提出する資料も作らなくては。

週末も引き続きその辺の対応を進めていきたいと思います。



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札幌９棟目の買付の行方は・・・。

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札幌９棟目の売却にかかる買付の状況ですが、おおむね順調に推移しております。

今は土地建物比率の按分をどうするのかという会話をしているところです。



売却案件が今は４つあります。札幌９棟目、富山１棟目、千葉１棟目、太陽光発電所の

４件です。それぞれ、潮時かなと思ったとか、注力立地ではないから一旦リセットとか、

売却で利益を出して利確した方がいいかなとか、いろいろと考えはあります。総じて

手元資金を少し増やして借入返済に回して返済比率を下げようという意識に基づいた

行動ではあります。あと規模が無駄に大きくなりすぎてもしょうがないとか。



私は買い方が乱暴なので財務基盤は脆弱です。最近でこそ返済比率をかなり気にしながら

買っています（と言っても５０％を切るくらいなので他の優秀な方と比べたらゴミカス）

が、以前はとりあえず買えればなんでもオッケーと思って、無担保でもなんでも

借りまくっていました。極論、借りた資金が次の物件の手元資金に化けてることも

なかったとは言いません。いろいろとあかんやつでした。



そんな事情もあり、特に個人と東京法人は無駄な無担保借入が山ほどありまして、

どうにもこれが片付かないと落ち着かないよねという気持ちに・・・。なので、

高金利だったり返済期間が短かったりするものを順次返済していこうと思っています。

その原資として売却益を活用したいなと。



富山１棟目が売れるとそこそこの手元資金が入るのですが、残念ながら富山１棟目は

今のところ買付などは入っておりません。条件があまり芳しくない物件ですので、

じっくり待つしかないよねーという感じで焦ってはおりません。キャッシュフローは

しっかり出ていますし。



千葉１棟目もテラスハウスなので金額はたいした額ではありません。よって、

これもじっくり待つスタイルでいいかなと思っています。



太陽光発電所は某大手企業様とじりじりとやり取りは続けております。最近になって

ようやく先方が本気モードになったように思いますので、この機を逃さずに売却まで

進めていきたいところです。そのためには私が超滞留させてしまっているＱ＆Ａに

対応する必要があるのですが・・・。すみません、今日お休みなのでできるだけ頑張って

仕上げようと思います（確約はできないですけど）。



そして一番話が進んでいるのが札幌９棟目。新築の種地として購入されるイメージの

ようなので、テナントさんの退去にも動じておりませんでした。ありがたいです。

あのテナントさんが退去になるから賃料収入は割と減ってしまうし、それが原因で

売却が壊れるのではとビビッてましたが、大丈夫そうです。



１月半ばに買付を貰ってはや２ヶ月。現時点でまだ契約もできておりませんが、

仲介業者さんがきちんとグリップはしてくれているようなので、そこはあまり

心配はしておりません。



買付を受領して１ヶ月くらいで先方の融資が固まったはずが、金額が少なすぎると

いうことで急遽別の金融機関さんも当たりはじめ、そこで内々でオッケーが出たものの

確定申告の時期だから確定申告書を貰ってからにしてとかいろいろと余計な話が出て

なかなかすっきりと確定といえない状態が続いております。



先日、この話に進展がありまして、仲介業者さんから土地建物の金額をこのくらいで

設定できないかという連絡があったそうです。その金額は、たぶん減価償却を

とりたいんだろうなと思われる建物の金額が高めの設定でした。



先方の気持ちはよくわかるので、できるだけ叶えたいとは思うんですよね。

逆の立場なら私だってそうしたいと思いますし。

なので、これに応じると私の手残りが変わったり不利益があるかを顧問税理士の先生に

確認してみました。



・手残りには影響なし（簿価を使って譲渡所得を計算するため）

・建物価格を書く場合、基本は時価、目安は固定資産税課税明細の価格

・今回先方から指定された金額を契約書に記載すると、令和８年から課税業者になる



なるほど、問題になるのは課税業者になってしまうことですね・・・。それは避けたい。

個人では課税売上は他にはなかったはずなので、今回の取引で１０００万以下の建物の

金額に抑えることができるなら、問題はないということになりそうです。



ということで、仲介業者さんには申し訳ないけど１０００万以下でないとk対応しかねる

旨を回答しておきました。私が課税業者でないならという注釈付きでの先方からの

質問でしたので、必須要件ではないのだろうと推察します。話が壊れることはないと

思っています。



話が順調に進むことに期待・・・。３月中には契約したいねと仲介業者さんとは

話をしております。そうなってくれればいいなと。



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東京１棟目、２件のうちどちらを受け入れるか決めました。

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東京１棟目、法人さんの社宅利用の申込を受けることにしました。

原状回復の負担に応じてくれたことが決め手となりました。これで満室です！



東京１棟目の入居申込の話題、先日から続けております。

ここまでの経緯を振り返ってみましょう。



前入居者様が管理会社さんの対応が悪いようなことを仰って短期退去された後、

なかなか埋まらなかったところに３ヶ月だけの短期入居のお話が入り込んできて、

仕事がばたついててあまり考えずに受け入れてしまったものの、よくよく考えると

３月前半で退去って割と危険じゃない？と気が付き、受け入れなければ良かったと

反省したものでした。



そこから管理会社さん経由で入居者さん（社宅扱いだったので交渉したのは契約名義の

法人さんですね）と会話をしていただき、２月くらいから募集開始すること、

その際に内見の希望があったら入居中であってもご協力をいただきたいことを

許容いただきました。これで一応繁忙期普通に募集できる体制が整ったはずです。



実際に、２月に入ってから物件の前を通りがかると、管理会社さんによる募集中の看板が

掲げられておりました。ネットを見てもアットホームに掲載されており、対応して

いただいているのだなということを感じた次第です。



そんな管理会社さんの地道なご協力もありまして、無事に繁忙期中にお申込をいただく

ことができたのです。しかも２件も同時に。どちらも一長一短あり、悩みました。

細かい話は先日のブログをご参照いただければと思いますが、４月から就業する

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/502691704.html

若者と、土木・建築系の法人さんの寮としての利用の２つでした。



オーソドックスに行くなら若者の方がいいような気はします。ただ、どうもこの物件は

若い人との相性が今一つで、２年以上住んでくれた若者がこれまでいないという

記録を持っております・・・。長く住んでいただけるのは、ある程度お年を召した方。

そしてそういう方が孤独死をするという話もあります（過去２回孤独死あり、３部屋の

小さなアパートなのに・・・汗）。



普通の感覚なら若者をとるだろうけど、私はこの辺の物件特性が引っかかったので

法人さんをどちらかといえば主軸において検討をしておりました。



ＳＮＳで皆様からのご意見を伺ってみたのですが、どちらかといえば若者が優勢。

ただ、６：４くらいの割合での優位性だったので、法人の寮を選ぶ人も少数派とまでは

言えないのかなと思いました。



入れ替わりで一番気になる意見は「原状回復」でした。不特定多数が住む場合は

責任の所在があいまいになるし、汚く住んでも自分が払うわけではないという感じで

適当な使い方をされるのではないかというリスクを感じました。今回の法人さんは

職人さんを住まわせるという話でしたので、一般論として荒っぽい使い方をされる

可能性が高くなるかもしれないという懸念（個別性があり、今回の法人さんや

職人さんがそうだと言っているわけではないです）もありました。



逆に言えば、ここをクリアできれば法人さんの入居で決着できるわけですね。

それなら解決する手段を講じてみましょう。



ということで、原状回復を１００％借主負担とする、東京ルールを全く順守しない

特約を盛り込むことはできるか、という相談を管理会社さんからして貰いました。

原状回復として必要と判断した最小限の工事に関して、経年劣化も含めて借主さんの

負担で対応いただく、という形です。



実際にどこまで請求するかはその時考えればいいと思いますが、こういう特約を

つけておけば、先方も奇麗に使うようお住まいになる方に伝えるのではないかなと。

実際のところ、裁判をやられれば負けますし、法人さんが倒産してしまえば無い袖は

振れなくなります。完全にこれで担保できるということではないと思っています。

ただ、抑止力として有効ではないかなと。先方もそういう話をしたという記録が残れば

話し合いはスムーズに進むのではないかという期待を込めて、といったところです。



この条件を提示して貰ってから数日経過。あまり両方の申込を待たせ続けるのも

断る方に対して申し訳ないと思い、管理会社さんに私からメールでその後の状況は

どうでしょうかとお伺いを立てました。進みが悪いようなら若者の方に申し訳ないから

腹をくくって法人さんで決めちゃおうかなと思っていたので。



管理会社さんから返信があり、その条件でＯＫと先方に言っていただいたので、

契約を進めることにしますという回答内容でした。ふー、良かった。



さあ、退去の時にどのくらい汚損されているか。今回のＳＮＳでのご相談の際に

若者がいいと言っていただいた方、めちゃめちゃ汚くなってて特約もごねられて

全部自腹になっていたら笑ってやってください。私も笑いながらブログネタが増えたと

書いていると思います。勿論、諦めの乾いた笑いですからね？（苦笑）



何にせよ、これで満室に返り咲くことができました。管理会社さんの努力に深い感謝を。



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東京８棟目のＢＢＱは大盛況のうちに終了。

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昨日は東京８棟目恒例のＢＢＱでした。先日ご入居された方にご挨拶ができたり

お友達大家さんのワンちゃんとお会いすることができたりと、有意義な一日でした。



東京８棟目だけは自分で管理の最前線に立つようにしております。いや、最前線は

言い過ぎですね。管理一般の作業は管理会社さんに委託して、私はコミュニティや

イベントといったところだけをやっています。矢面に立つことは管理会社さんに

お任せして、私は楽しいことだけやっているというズルい話でございます。



東京８棟目はペット多頭飼いを推奨する共生型のコミュニティアパートです。

ハード面でも防臭・抗菌の壁紙やＣＦを遣ったり、ペットの足洗い場を作ったり

ドアの前や壁面にペットのリードをつなぐフックを設置したり、といった工夫は

しております。でもそれ以上にソフト面で特色を出せるような運営を心がけています。



ワンちゃんに関しては、どんなに対策をしても絶対に吠えますし、吠えた時の声は

仮にＲＣであったとしても相当お金をかけて対策しない限りは他の部屋に漏れます。

であれば、そこにお金をかけるより、鳴き声が気にならなくなる環境を作った方が

間違いのない対策になるのでは？



ということで、このアパートは私がコミュニケーションが生まれるきっかけ作りを

作る人になって、入居されている方同士が仲良くなってくれることを目指すことに

したのです。その一環として、飲み会とか売っ軒のお庭でＢＢＱとか企画しています。



今のところ、その効果はきちんと出ているように思います。ＢＢＱやイベントに

毎回のように参加してくれる方は勿論のこと、たまにしか参加しない方であったり

土日が仕事でイベントに参加できない人も、入居者様同士でＬＩＮＥのやり取りを

したりしているという話をちらほらと耳にします。そういうコミュニケーションが

できてくると、多少のことがあっても（多少であれば）許せるということになるはず。

狙った効果が出ているのだなと感じます。



私自身も、これは仕事として義務感でやっているわけではなく、自分自身が楽しみながら

やっていることなので、とても楽しいです。楽しくないと続かないですからね。

しゃしゃり出すぎず、引っ込みすぎず、ほどほどに盛り上げることを心がけながら

楽しくやっております。



東京８棟目は都内の物件にしては庭が広いので、ＢＢＱをやるのにちょうどいいです。

車も停められるし、１０人くらい集まっても余裕の広さです。ここで年に２回ほど

ＢＢＱを実施しております。だいたい季節は春と秋ですね。真夏や真冬はワンちゃんに

とって過酷すぎるので、できるだけそういうことがない季節を選ぶようにしています。



物件の人だけだと、あまり集まらない場合に微妙な空気になりそうなので、お友達の

大家さん仲間でワンちゃんに造詣がある人や物件に関係している人をお招きしています。

意外とそんなところからも仕事が生まれるなど新たな交流が生まれたりしています。



このスタイルでＢＢＱを開始してからもう５年くらい経過しますかねえ・・・。

準備は一日がかりで大変といえば大変です。嫁ちゃんも動員してお肉の下味をつけたり

野菜を切ったりもしますし、コストコへの買い出しも付き合って貰っています。

家業として手伝ってくれる嫁ちゃんには感謝しかありません。



前日はコストコだけでなくＩＫＥＡにも行って、東京１５棟目用のフェイクグリーンも

ついでに購入。フェイクグリーン選びにも意見を述べて貰いました。ありがたい。



昨日のＢＢＱは

・アメリカ牛のミスジ

・アメリカ牛の牛タン

・でっかいソーセージ

・鶏肉の塩麹

・万願寺唐辛子

・長芋

・シイタケ

・御歳暮でもらったスイーツ各種

といったところを準備しました。他、参加いただいたゲストの皆様からも日本酒だの

魚介類だのといった差し入れをしていただき、とても助かりました。



昨日は某大物ブロガーさんがＢＢＱに愛犬を連れて初参加。常連の大きなワンちゃんは

今回は所用ができてしまい不参加でした。他、焼き係と不測の事態に対応する係として

いつもお呼びしている２名の大家さん、そして入居者様３組という構成でした。



直近でご入居された方は不参加、他のお部屋の方は日曜がお休みとは限らないお仕事を

されているため、都合がつかなくてなかなか参加いただけない、という感じです。

新規入居の方も、聞く限りは土日は休みではない仕事をされているように思いますので

当面はこの３組の皆様を中心としたＢＢＱになるんだろうなーと考えています。



宴が始まってからかれこれ２時間以上が経過した時に、その新しく入居されたお部屋の

ボイラーから暖かい風が。あ、入居者さん部屋にいるなこれ。シャワーかな？

ＢＢＱの告知時に、在室の方におかれましては騒がしくなることをご容赦願いますと

一言コメントはしていましたが、室内にいるとしたら外が騒がしくて微妙な気持ちに

なっただろうなあと心の中で申し訳なく思っておりました。



そこから更にしばらくしたら、そのお部屋のドアが開いて入居者様が登場。

出かける時間になったから出てきた、といったところでしょうか。

在室していたにも関わらず参加しておらず申し訳ない、といったことを爽やかに

仰っていたので、皆で少々会話。お酒も嫌いじゃないようなお話だったので、

今度別枠で飲み会やりましょうみたいなことを申し述べておきました。

いい人そうだったから良かったー。これで全員と挨拶できました。



夕方までワンちゃんを愛でながら盛り上がった後、某有名ブロガーさんはワンちゃんが

帰りたがるそぶりを見せ始めたので一足先に帰宅。これをきっかけに、全体としても

お開きの雰囲気となり、現地を撤収させて近くの居酒屋に移動し更に飲みましたとさ。



二次会もなかなかの爆弾発言が入居者様から飛び出し、面白かったです。

今回も全体的に楽しい一日で、またイベント企画しようと思った次第でした。

ご参加いただきました皆様、どうもありがとうございました！



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東京１棟目、入居申込を同時に２件いただく。

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東京１棟目に関して、入居申込をいただくことができました。しかも２件同時に。

どちらの方にするか検討中です。



東京１棟目はいつも引きが悪く苦戦する物件です。入居付するにあたって、仕様が

ちょっと微妙とか、間取りが癖があるとか、いくつか理由はあると思いますが・・・

定着率がとにかく悪いです。前回の入居者様は半年経たずに退去されていきました。

長期で入居される方も勿論いますが、なんとなく短期になってしまう傾向があります。

そして長期の方はお亡くなりになっての退去が多いです・・・。孤独死２回という

あまり嬉しくない記録を持っております。



部屋によって使用は異なりますが、今回募集中のお部屋はメゾネットの１Ｋで

バストイレ別のお部屋です。メゾネットなのに１Ｋなの！？というところに関しては

癖があるポイントだと思っています。普通損な間取りないですよね。でも買った時から

そういう間取りだったのでしょうがないです。なんせ東京で初めての物件でしたし、

家からとても近い新築ということで盛り上がってしまったのですよ。この謎が深い

メゾネットも「戸建みたいでいいじゃない！」と当時は思っていました。欲しいがゆえに

どんな内容でも良い方向にとらえてしまっていたのでしょうねえ。当時の自分に

そんなに盛り上がるような内容じゃないから冷静に見てみなさいよと言ってあげたい。



若い女性をターゲットに作戦を練ったりステージングをしたりしていたのですが、

結局入居されるのは生活保護の高齢者とか、仕事をしているおじさんとかが多く

ターゲット想定とは全然別の方が入居されておりました。



この物件に限った傾向として、若い方の方がすぐ退去され、おじさんやおじいさんは

長く入居される傾向があるように思っています。一般的にもそうなのかもしれませんが

今はこの物件の傾向としておきましょう。



そんなところも踏まえ、今回のお申込のお話です。



管理会社さんから、ほぼ同時に２件の入居申込があったという話がありました。

２件も申込をいただけるなんて、東京１棟目にしては望外の喜びです。

いつも引きが弱くて悩んでいますから・・・。



申込２件はそれぞれ次のような内容でした。

１．個人、４月から就職、２０代前半、家賃は年収の１／３くらいを占める

２．建設業の会社の社員寮、入れ替わりあり、法人契約



２は複数の人が入れ替わりで住むということです。会社がうまくやるでしょと責任感が

低くなり、使い方が乱雑になる可能性があります。原状回復の費用が厳しくなることが

リスクとして考えられます。



他方、入れ替わり想定ということは、法人が傾くなどの要因での解約はあるかも

しれませんが、個人に比べて長期入居になる可能性が高いと考えます。



１の個人の方は、これから働くという点で仕事場が水に合わなかった場合に無職になり

退去するリスクもはらんでいるのかなと思います。また、年収がちょっと少なめなので

生活は大丈夫かな？という点も心配です。



ＳＮＳでつながっている皆さんにもアンケートを取ってみましたが、１の方がやや郵政と

思うものの、そこまで大きな差はなく・・・どちらの意見もあるのだなという感じを

受けました。



私個人の考えとしては、この部屋は若い人の長期入居の実績に乏しいところがあるのと

募集するたびに苦戦しているのとがあるので、２の寮でいいんじゃないかなという

感覚はあります。ただ、職人さんが住むということなので、使い方が荒っぽくなることは

気になるところです。



管理会社さん曰く、入れ替わりを想定しているとはいえ、コロコロと入れ替えるつもりは

なく、今住んでる方が退職されるなどのイベントがあれば入れ替わりをするという想定と

言っていたとのことでした。また、過去の実績として外国人の従業員はいないという

お話もされていたそうです。そうそう、最近建築とか土木とか解体とかって、異国の方が

働いてるケースが多いですからね。外国の方だからどうこうという話ではなく、

生活習慣の違いでややこしくならないかという点は気になるポイントです。なので

（今後どうなのかはわかりませんが）現時点で外国人従業員の実績がないという点は

ポイントが高いかなと思いました。



東京ルールには反するけど、原状回復の負担を１００％先方という特約を結べるなら

２の契約でいいかなと思っております。管理会社さんにその点確認して貰ってますが

３〜４日経っても返答がなく、１の方を待たせるのも限界があるだろうということで

管理会社さんにこのブログを書きながらメールで状況伺いをしておきました。



ということで、繁忙期中に東京１棟目が何とか埋まりそうということにほっと一息です。

１２月前半〜３月前半の入居を受け入れてしまった時は、なんで受け入れちゃったのかと

反省したのですが、結果オーライでした。よかった！



これで東京は退去予告がある東京１４棟目を除いて満室になりそうです。

一番心配していたお部屋が埋まりそうなのでほっとしました。



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