東京１０棟目の火災保険を更新しました。

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東京１０棟目の火災保険の更新をしました。今回の更新で例によって値上がりです。

対策として、電気機械事故補償を外して少しコストを軽減させることにしました。



東京１０棟目の保険更新のご提案が保険代理店さんから届きました。もう５年が

経過するということか・・・時が経つのって早いなあ・・・。



あれはまだ私がイケイケで物件を買いまくっていた２０１８年のことでした。

当時、年間６棟とかガンガン買っていたんですよ。金融機関さんが緩かったので

それに乗じてドカッと増やした形になりました。中には変な物件もありましたが、

その一つが今回話題にする東京１０棟目。通称「薄いビル」です。



土地が３坪ちょっと、建物は５坪以下の３階建Ｓ造。倉庫想定の作りになっており

設備は何もありません。電気・ガス・水道は通っておりましたが、都内であるにも

関わらずガスはプロパン想定のインフラになっておりました。



物好きな物件を買うねえと言われれば、本当にその通りだなと思います。

あの頃はなんだかんだで融資が出てしまっていたので、意味がわからない物件でも

とりあえず安ければ買っとこ！みたいなモードでした（笑）



この物件は自分がサラリーマンを辞めた時に事務所として使おうということを

考えておりましたので、リフォームしてトイレと電気温水器を設置。あとは私の趣味で

オールドアメリカンダイナーのような内装にして楽しみました。



３フロアのうち２フロアを自己使用、１フロアは執務室で１フロアは会議室という形で

内装まで済ませたのでした。でも当面サラリーマンを辞める予定ではなかったので

その間はレンタルスペースにして貸しておこうということで、今は貸会議室運用を

しています。そんなにいい立地ではないので、たいしたお金にはなってませんけど。



購入時は住宅設備が全くなかったので事業用の火災保険にせざるを得なかったのですが

事業用だと地震保険が使えないと言うデメリットがあります。リフォームをした際に

トイレやお湯を出す施設などを追加したので、一応住居として使えないこともない、

という立て付けになりました。このタイミングで保険代理店さんにご相談して、

住居系の保険に変更していただいたのでした。



私は火災保険の契約を基本的に５年契約の年払いで組んでおりますので・・・

あれから５年が経過するのですね。本当に早いなあ。早すぎてやばいと思います。

歳をとるにつれてどんどん１年の経過するスピードが早くなっていく。



東京１０棟目は１０年融資で購入しているので、折り返しを過ぎたことになります。

あと５年頑張れば残債がなくなるのかあ。憧れの残債のない世界。最高だー。



・・・と昔は思っていたのですが、最近はちょっと考え方も変わってきておりまして。

残債がなくなったらホールドせず売却してしまいそうな自分がいます。売却して

含み益を可視化して、次の物件購入に充てる方がいいんじゃないのかなと。



でもまあ東京１０棟目は正直マニアしか買わないと思うので、売らずにキープを

し続けそうな気もしています。



話を火災保険の更新に戻しましょう。



火災保険が大きく値上がりしたタイミングがありましたが、あの時東京１０棟目は

保険のかけ直しをしていませんでした。なので、今回の火災保険の更新により

大きく保険料が上がることはわかっておりました。保険料は７５％アップでした。

おえー。ゲロ吐きそうな価格です。私好みの古くて高利回りな物件は火災保険で

むしり取られる構図がデファクトスタンダードになりつつあります。



保険代理店さんからは、電気機械事故補償を外すことで保険料を下げることもできると

ご助言をいただきました。この形にすると４５％アップまで抑えることができます。

ここまでくるとだいぶ我慢できる範疇になってきたかなという気はします。



電気機械事故補償は近年非常に適用が厳格になり、メーカーからの意見書を求められる

ケースもあると聞いております。そして東京１０棟目にある電気機械設備と言えば、

照明・エアコン×２・電気温水器×１だけです。保険をつけるほどの利用頻度でも

ないような気がするので、外してもいいかなと思いました。

ということで、外していただいた価格で契約しますとお伝えした次第です。



５年前と比べても、利回りは下がり保険料は上がりリフォーム代は上がりました。

激変ともいえる環境変化がある中、うまく適応しながら利益やキャッシュフローを

維持していくためには、契約の内容なども少しずつ見直さないといけないのでしょう。

心がけていきたいと思います。



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溜まりに溜まった作業をなんとかこなした一日。

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ただの頑張りましたＰＲブログで申し訳ないのですが、昨日はかなり頑張って

事務作業をいろいろと終わらせました。誉めてくれてええんやで（ウザ）



とにかく事務作業が溜まりまくっています。サラリーマンを辞めていれば屁でもない

ボリュームなんだろうなあと自分でも思うのですが、サラリーマンをやりながらだと

なかなか大変なボリュームです。ま、まだ辞めないという選択をしたのは私自身なので

そうしたのは自分自身ということになりますけどね。だからそのこと自体にどうこう

言うつもりはないですし、そもそも隙間時間をうまく使ってギリギリでタスクを

やっつけるのは仕事上も含めて私自身のスタイルだとも思っています。それができなく

なった時は引退する時なんじゃないかなあ、なんて。



要は忙しいことが嫌いじゃないということなのだと思います。暇でぼーっとしているより

忙しい方が断然いいです。そういう性格なもので。



とはいえ、ちょっと昨日は溜め込みすぎました。いや、先送りにしていたタスクが

周辺環境の変化によって締切が早まったとでも言えばいいのか。



例えば、年末年始にやる予定だったけど時間が取れずにできなかった金融機関さん向けの

現状報告資料の作成。こちらなんかは、今度買付が通る見込みの案件があるので、

その時に金融機関さんに持っていかなくてはなりません。物件なんて買える気がしないと

うそぶいてサボっていたのですが、ここにきてやらなくてはいけなくなった、と。



これはあくまで一例です。そんな感じの話がちょっと重なってしまい、このたび大量の

事務作業が発生したということでした。



では、昨日頑張って対応した作業を片っ端から挙げていきましょう。



・確定申告で発生した所得税の納税

・個人、仙台法人、東京法人のレントロール最新化

・個人、仙台法人、東京法人の事業概要資料とりまとめ

・水面下案件の銀行提出資料準備

・仙台法人の決算承認合宿の役員会の段取り（新幹線予約）

・太陽光発電の今期分税引前キャッシュフロー額がわかる資料作成

・太陽光売却に向けた質疑応答対応

・顧問税理士の先生への諸々確認

・札幌９棟目を売却した際に建物いくらなら課税業者になるか確認

・サラリーマンのお仕事対応（資料微調整と書籍購入の領収書用意）

・東京１０棟目の火災保険更新プラン検討、決定事項のご連絡

・関東→札幌の大家会運営対応（イベント検討、勉強会告知、幹事との相談など）

・太陽光運用報告資料提出

・東京３棟目借地料支払関連問い合わせ

・今週の飲み会のお店の予約

・富山１棟目エアコン交換工事の調整

・東京１５棟目の置き配手配した荷物の確認



なかなかのボリュームですね、こうやって書き出してみると。中には５糞で終わった

お仕事もありますので、お品書きほどの仕事量ではないところもあるかもしれませんが

それでも結構やってる方じゃないかなと思っています。



特に時間を食ったのは、レントロールの整理と銀行提出資料の作成でしょうか。

銀行提出資料に関しては、残債を返済予定表から読み取るところが大変なんです。

そんな正確にやらずにＥｘｃｅｌの数式で簡易的にやってもいいようには思うのですが

今はまだ頭出そう思っているだけでやり方を変えるには至っておりません。



レントロールと残債を最新化して、その内容を資料に反映する。あと東京１５棟メガ

増えたので、その内容を資料に反映する、など。割と時間がかかります。

なので年１回お正月にやるという方針でいたのですが、今年はそこまで手が回らず

サボりにサボって今になってしまった、と。



これに関しては買付が通ったら某政府系金融機関さんに提出しなくてはならないし、

東京法人のメインバンクさんも毎年１回出してねと言われているやつなので・・・

いよいよおしりに火がついて頑張った、という感じです。



あとは太陽光売却に向けての質疑応答対応や運用実績報告の作業も。運用実績の報告は

義務になっていることを把握しておらず、太陽光仲間の友人から指摘されて気が付いて

あわてて対応をしているところですが・・・これも尻に火がついてなかったので

だらだらとやっていたら、売却の際に終わっていないのはまずいのではないかという

空気になってきたので今更慌ててます。



しかしこの報告が時間がかかるんですよ。申請してから承認まで１〜２ヶ月かかります。

今回、２０１８年の実績まで終わったので、あと５年だから最低でも５ヶ月。

うん、太陽光の売却が固まるまでに終わる気がしない。計画的にやらなかった私が

全て悪いのですが・・・なんでこのくらいの実績承認に２ヶ月もかかるのさ！？

もうちょっと効率よくやれんのですかねえ？



そんなことをいろいろとやったのですが、質問しないと解決しないこともあったので

顧問税理士の先生には何通もメールをぶん投げてしまいました。確定申告が終わったから

多少質問多めに投げても大丈夫じゃない？と思うことにします。



うん、頑張ったよ私。よく頑張った。昨日はちょっとだけドラクエウォークしたけど

それ以外はだいたい作業してたからね。頑張った自分を褒めてあげたい。

自分で称賛しておこう。うん。偉いぞ私。



・・・ちなみにまだまだ作業は残っています。仙台法人の決算対応とか。嗚呼。



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稼働率は９５％前後をキープ、とにかく仙台２棟目がアカン。

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そろそろ銀行さんに確定申告と一緒に稼働率やレントロールの情報も提出しなくては

ならないので、この場を借りて稼働率の集計をさせていただこうと思います。



【札幌６棟目】

稼働状況　４／４　１００％



２ヶ月に１回まとめて入金してくる人がいるのは相変わらずなのですが、それ以外は

特に問題なし。この冬は除排雪が１回だけありましたが、その１回我なかなかの

金額で吐きそうになりました。ガソリン代も高騰してるし、路地裏だから人工も

かかるんですよね。



【札幌７棟目】

稼働状況　１７／１７　１００％



今年に入ってからは落ち着いています。退去予告もなく、再び安定した時期に

突入したのではないかという期待が持てます。このまま安定した感じで推移してほしい。



【札幌８棟目】

稼働状況　１２／１２　１００％



あれだけ苦労させられた札幌８棟目がこんなに安定するとは夢にも思いませんでした。

管理会社さんの力量によって大きく変わるのだなと改めて認識。感謝感謝です。



【札幌９棟目】

稼働状況　１２／１２　１００％（退去予告２）



売却がほぼ確定的になっている最中、テナントさんの退去予告が発生してしまいました。

美味しい居酒屋さんだったので残念です。でも私としては、売却が決まった頃合いでの

退去予告だったことは不幸中の幸いでした。満室のまま売却といきたいところです。



【札幌１０棟目】

稼働状況　１／１　１００％



札幌の地続き戸建の先に買った方です。引き続き、持ってることを忘れるレベルです。

安定が一番。



【札幌１１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



札幌の地続き戸建の後から買った方です。こちらの入居者様の方が何かとトラブルを

起こしがちですが、管理会社さんがうまく抑えてくれています。助かります。



【札幌１２棟目】

稼働状況　１９／１９　１００％



入れ替わりの多い物件ですが、引きもいいので空室期間はそんなに長くないです。

競争力がなくなってきた頃合いに、徐々に広告料が負担になるかもしれないなあと

思っていますが、まだそれはもう少し先の話かな。



【東京１棟目】

稼働状況　２／３　６６．６％（入居申込１）



繁忙期中に１つの部屋に２件の申込をいただくことができました。ありがたいです。

現在、その片方と契約締結中です。繁忙期中に埋まってくれてよかったです。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％



安定稼働中。どちらかといえば、既存入居者様の家賃をどうやって上げるかを

考えなくてはならないフェーズに来ております。特にテナントさん。従前より

入居いただいているテナントさんと、去年ご入居いただいたテナントさんの間で

家賃の差が１．５倍まで拡大しております。



【東京３棟目】

稼働状況　２／２　１００％



退去予告騒ぎがありましたが、結局退去しないで現状維持という形になりました。

入替が発生しないならそれに越したことh嗚呼りません。ありがたい。

このまま満室キープでお願いします！



【東京５棟目】

稼働状況　１／１　１００％



ここの入居者様ももう５年お住まいになっていただいております。思った以上に

長期入居になってくれて助かります。なんか１回くらいサービスしてもいいかも？



【東京６棟目】

稼働状況　４／４　１００％



ようやく安定してくれたように思います。コロナ禍も明けて、オフィス街至近の場所に

住む価値が見直されたのかもしれません。元に戻った、という言い方が正しいか？

入れ替わりが発生したら、都度コロナ前に戻せるよう家賃を再検討したいですね。



【東京８棟目】

稼働状況　７／７　１００％



１部屋入れ替わりがありましたが、再度満室になりました。よかったです。

先日、入居者様とのコミュニケーションを兼ねたＢＢＱをやってきましたが、

楽しく過ごせたので良かったです。



【東京１０棟目】

稼働状況　３／３　１００％（退去予告１）



最近はレンタルスペースの稼働率も低調なので、少しテコ入れしないとですねー。

現地に宣伝の看板を掲示してみようと思います。

倉庫利用のテナントさんは特に問題なく家賃が発生しております。民泊のリネン庫と

聞いていますので、今のご時世なら儲からないわけがないか。しばらく安泰でしょう。



【東京１１棟目】

稼働状況　２／２　１００％



ターミナル駅徒歩圏、商店街至近。部屋は狭いけど入退去はさほどなくいい物件です。

裏手の土地を買ってアパート建てないなあと妄想。



【東京１２棟目】

稼働状況　２／２　１００％



自宅から徒歩圏の物件です。ド安定。出入りゼロ。ありがたいです。



【東京１３棟目】

ホテルなので除外。



【東京１４棟目】

稼働状況　２／２　１００％（退去予告１）



思いのほか早く退去予告が入ってしまいました。何が理由なのか気になるところです。

物件が原因でなければいいのですが・・。



【東京１５棟目】

ホテルなので除外。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



学生さんの卒業で多少入れ替わりはありましたが、引きも良く特に問題ありません。

ちょっと家賃が下落気味なのが気になるところです。設備投資して上げるべきか？

といっても室内洗濯機置場をつけるくらいしかないと思いますが。



【仙台２棟目】

稼働状況　１１／１５　７３．３％



他が順調なだけに、ここがとにかく埋まらず大問題物件になっています・・・。

しかも１部屋おそらく空室になるだろうという見込みのへやもありますし、

更にはプチ滞納されているお部屋もあります。



こんな調子が続くなら、売却を考えた方がいいかもしれませんね。

資産の組み換えは重要です。



【富山１棟目】

稼働状況　８／８　１００％（退去予告１）



しばらく安定していたのですが、先日入居者様が病院で亡くなってしまったため、

１室の空室ができることになってしまいました。繁忙期も終わったタイミングで

なんともばつの悪い・・・。管理会社さんに募集を頑張っていただくことにします。

客付強いので何とかなるでしょうと期待。



【千葉１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



ゆるっと売り出しつつ満室キープです。売れればラッキーという価格で出してるので

そんなに簡単には売れないと思いますけどね。



【合計】

現時点稼働率ベース　９６．９％（１２８部屋中１２４部屋稼働）

※東京１３棟目・東京１５棟目を除く（総数１３１部屋）

申込・退去含めると　９４．５％（退去予告４、入居申込１）



仙台２棟目が足を引っ張りまくっていることがよくわかりました・・・。

まあ知ってましたけどね。圧倒的な空室率ですから。なんとかしないとなー。



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口頭で指値OKの連絡をいただいたので、正式に買付を入れました。

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先日のノールック買付の話の続きです。どうも希望の指値が通ってくれたようです。

先方に正式な買付をお送りしまして、返事待ちという形になります。



先日ブログに書きました札幌の極小物件への買付の件の続きです。

久しぶりにネットで物件を見ていたら、ちょっとだけ気になる物件があったので

そこに向けて買付を入れてみた、というのが前回までのあらすじですね。



札幌も以前の基準で物件を買おうとしたら無理な状態になっております。

多少目線を下げないともはや購入し続けるのは無理ではないかと・・・。



そんなことを考えていた矢先に、今回ノールック買付を入れた物件に出会いました。

珍しく物件検索などしていたら引っかかったのです。札幌の極小物件です。

札幌では規模を求めるのが私の中ではセオリーだったのに、なぜか小さい木造に

手を出してしまうという。そして小さすぎて新築の種地にすらならないという。



じゃあ何のために買うの？と言われると、なんとなく保有し続けて利回りで食って

同じくらいの価格でするっと売れればいいな、みたいなすごくふんわりした理由です。

個人で持ってた札幌９棟目の売却がようやく見えてきたので、なんとなくその代わりに

物件がほしいなあーと思ってしまったこと、たまたま手元資金でもどうにかなりそうな

物件の情報を見てしまったこと、といった理由が重なったので、まあ指値が多少

通るなら買ってもいいかなと思った、くらいの動機です。



端的に言えば、お買い物をしたいという欲求を満たすためのものかもです（苦笑）



そんなしょうもない理由で問い合わせをした物件ですが、下調べとして仲良くしている

管理会社さんに代理で現地を見てきていただきました。中はそこまで激しく玉砕は

していないようです。２年以上使ってないというところから、配管が心配なのですが

そこもまあ信じるしかないでしょうね。配管の分は指値でリスクヘッジすればいいかと。



管理を任せる前提で管理会社さんにこのくらいの予算感でいくらで貸せるか、みたいな

話をして、今どきならそのくらいで回ればまあいいかなという数字が出たので、

それではということで指値を入れた買付を出していいか仲介業者さんと会話を

はじめました。



変な指値を貰っても先方の手間を増やすだけになってしまいます。ちゃんとその指値で

交渉できるかを事前に仲介業者さんに聞いて、いけそうなら指値を入れる。そんな幹事で

私は買付を入れております。



以前も売りに出していたことがあるということでして、仲介業者さんも以前の履歴と

今回改めて売りに出した動機など諸々勘案して、このくらいならいけるだろうという

予想の値は頭にあったようです。私の申し出た価格がそのレンジに収まっていたようで

そのくらいならぶつけられるかもしれないから、売主さんに事前に相談してみると

言っていただくことができました。



ここまでが前回のあらすじです（半分以上あらすじやんとか言わないで〜）。



やや時間が経ってから、仲介業者さんより連絡をいただきました。

時間がかかって申し訳なかった旨と共に、正式回答は正式な買付を貰ってからになるので

買付をいただきたい、おそらくご希望の指値は通ると思われる、という内容でした。

これは・・・戯れ半分の問い合わせが成立してしまいそうな予感。



買付を正式に入れるとなると、誰名義で購入するかを考えなくてはなりません。

仙台法人もしくは個人事業主で買付を入れるつもりだったのですが、果たしてどっちが

いいかなあという点を義母と検討。元々義母は利回り１２％くらいと聞いてやる気を

出していましたが、諸事情により手元資金が必要になりそうなので、あまり会社のお金を

減らしたくないモードになっていました。それだったら私名義で買いましょうかー。

個人の減価償却もだいぶ減ってきていたので、若干ですが追加しておかないと。



一応現金で購入のつもりではあるのですが、融資を引けるなら引きたい気持ちも。

仲介業者さんに、某政府系金融機関さんに持ちこんで回答を貰うくらいの時間は

いただけるかと確認したところ、多少は待てると思うけど、そもそもこの物件を

担保に取ってくれないのではというコメントでした。そこは金額が小さいので

無担保融資を考えていますので大丈夫（？）。



そんなやり取りをしてから、正式な買付を入れました。それから３日経ちますが

まだ回答はありません。あれー？なんか予定外のことでも起こっているのかな？

それとも売主さんが忙しくて対応できていないだけかな？まあ、崩れたら崩れたで

私自身はそこまで困らないから、大人しく待ちましょう。



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富山１棟目で入居者様がお亡くなりになりました。

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富山１棟目で退去予告が届いてしまいました。入居者様ご本人が病院で亡くなって

しまったとのことでした。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



この繁忙期は無風状態で静かに過ごすことができた富山１棟目。管理会社さんを

変更する前は満室もおぼつかなかったのですが、客付に強い今の管理会社さんに

なってからは、最初はちょっと苦戦したものの、ここのところは満室が続いています。



この物件、めちゃめちゃ安く買えたので、当初の妄想利回りが１００％でした。

１部屋あたり３万の家賃が撮れる８部屋のアパートを３５０万で購入できれば、

どんなに田舎であっても死ぬことはないですね。内装が玉砕していたらそうも言って

いられないのですが、幸いにして内装もそこそこ使える状態で大規模なリフォームは

必要なかったのもその判断を後押ししました。



とはいえ、立地が決して芳しくない物件なのは私自身もわかっております。

じっくり時間をかけて埋めるしかないよねという感覚で取り組んでおりましたが、

満室になるまで３年以上の歳月を要しました。しょうがないことではありますが

時間かかったなあ。



管理会社さんを１回変更しているのですが、その管理変更後の管理会社さんは

客付に強いという定評があり、そこに変更したら稼働率が良くなったように思います。



この管理変更も、あまり望んで行ったものではありませんでした。旧管理会社さんの

方から管理を辞めたいと一方的に通達されて、やむなく変更したのです。私、そんなに

嫌なオーナーでした・・・？と少し凹みました。一応、遠隔地で手が回らないオーナーや

過去にご迷惑をおかけしたオーナーに関して今回管理を解約させていただくという

書面だったので、うちは遠方カテゴリーであると信じたいところではありますが。

こればかりは真相は闇の中です。



ただ、結果としてこの管理変更が功を奏した形にはなったのだと思います。

怪我の功名とでも言うべきでしょうか。客付以外の面では疑問に思うことがないわけでは

ないのですが、満室キープしていただけるのであれば様々なことに目を瞑ることは

できると思います（笑）



しかしこの度、冒頭で書いた通り満室が崩れることになってしまいました。その理由も

入居者様が亡くなったという何とも言い難い理由です。



元々、今回お亡くなりになった入居者様は、通院に便がいいと言う理由で富山１棟目を

選んでいただいておりました。通院のためという理由となると、それだけ頻繁に

通院しなければならない病状だったということなのかもしれません。



詳しい状況や病名などはわかりませんが、所定の１ヶ月前予告の期間が満了したら

解約となり、その間にご親族の方が片づけなどを終えるという計画のようです。



親族の方が荷物を片づけてくれるというだけでも、その方がそれなりの人生を

送ることができていたんだろうなと思います。不動産賃貸業をやっていると、

家庭環境が崩壊している人もたくさん見てきていますので。身内が連帯保証人に

なれないほどに関係が悪化しているご家族も世の中にはそれなりにいます。

親族と関係が作れているだけでも素晴らしい、と思ってしまう私です。



大家の都合みたいな目線の話で、故人の方や親族の皆様には少々不謹慎な物言いに

なってしまうかもしれませんが、病院で亡くなったというのも大家としてはありがたい

お話だと思っております。お部屋で亡くなると、状況によっては事故物件扱いに

なってしまう可能性がありますので。ガイドライン上問題ない状態だったとしても、

小さな地方都市、その中でも田舎に属する場所なので、誰かが亡くなったという

だけでも噂や騒ぎになりかねません。これもまた不幸中の幸いでした。



原状回復がどの程度必要か、などの情報は何も入ってきておりませんが、その辺りは

管理会社さんが取りまとめて後日報告してくださることになっております。

お手数ですが、どうぞよろしくお願い致します。



残念ですが、これで富山１棟目の満室は崩れました。そして４月に入ってからの

解約というあまり時期的にもよろしくないタイミングになってしまいました。

でもこれは仕方のないことと思います。受け入れて先に進むしかありません。



故人のご冥福を祈りつつ、次に向けた動きをとっていこうと思います。



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