2024年03月31日

仙台法人の決算対応に着手しております。

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融資案件対応しつつ、仙台法人の決算の準備をしております。サラリーマンの仕事が

期末になってようやく落ち着いたので、なんとか今週〜来週で終わらせたい。



最近、忙しいばかり連呼してる私です。1年前よりはそれでも時間は作りやすくなってる

はずなのに、その空いた時間を嫁ちゃんとの家族の時間に充ててることもあって、

不動産の仕事や諸々の仕事が加速していないように自分でも感じています。



今までの仕事内容だと、家にいることすらままならない、出張でひたすらお客様の

ところに行きっぱなしという状態だったこともあり、嫁ちゃんを放置プレイせざるを

得なかったところがあります。そういうことをしなくて済む職場環境になったので、

できるだけ嫁ちゃんのことを大事にしたいという気持ちから、なるべく家で嫁ちゃんと

一緒の時間を過ごそうというモードになっています。



嫁ちゃんが好きなアニメを一緒に見たり、家で一緒にお酒を飲んだり。

そういうの時間を中心に動いてるところがありますので、空いた時間を仕事のスピードを

早くする方向に持っていけてないことはご容赦いただければと思います。

なんせうちは子供もいないので、嫁ちゃんと過ごす時間を大切にしたいのですよ。



などと前置きをして仕事が進まない言い訳を必死にPRしている私なのですが、

今一番優先しているのは仙台法人の決算対応です。



私の中での法人の位置づけは以下の通りです。



個人事業主:

積極的には増やさない、基本はどちらかの法人での購入を優先する

法人で拾いきれない時に対応する

※チャレンジエリアとか新業態とか個人だと融資が出そうとか



仙台法人:

代表は義母

北海道〜東北エリアの物件を所有する

比較的堅実に不動産賃貸業を中心に回す

オーソドックスな新築〜中古の1棟ものを攻める



東京法人

代表は嫁ちゃん

東京近郊の物件を所有する

宿泊業やレンタルスペースなど新しい案件にも積極的に対応する

小ぶりな築古物件のリノベーション投資が多い



仙台法人は規模が大きくなりがちでキャッシュフローも多くなる傾向があります。

東京法人はそれほどキャッシュフローは出ないものの、売却の含み益があるので

いろいろ切り売りすればキャッシュリッチになれるだろうと妄想しております。



さて、上記3事業体のうち、仙台法人は2月末決算です。確定申告と仙台法人の決算が

近いので、例年2月〜3月は税務であたふたすることになります。もうちょっと均等に

決算のタイミングをずらせればよかったんですけどねえ。そこまで考えが及ばず。



個人の確定申告は落ち着いたので、今週から仙台法人の決算対応を始めました。

仙台の物件のことと細かいお金の動きは義母に一任、私は私自身が使った分の

クレジットカードや領収書の整理をして、札幌案件に関するレントロール等を

提示するだけという形になっております。



仙台法人の分を整理すると言うことは、必然的に他の法人の分もセットで整理することに

なりますので、やっぱりなかなか時間がかかってしまいます。2ヶ月分の領収書を

整理して、クレジットカードの明細と領収書を突合して、ネットで購入したものは

領収書を確保して・・・そんな作業をせっせとやっております。



今回は間の悪いことに東京法人で取得した東京15棟目のホテル立ち上げの分の

ネット通販の費用が山ほど計上されており、そこの処理に時間がかかっております。

仙台法人と直接関係ないところで躓くという・・・(苦笑)



まあでも、通帳の記帳とかスキャンとかがないだけ作業は少ないので、そこが救いです。

通帳関係は義母が処理して顧問税理士の先生に送ってくれるので、だいぶ楽です。

通帳を記帳して回るのって結構時間かかりますからねえ。



・・・万が一義母が動けなくなってしまったら、通帳の記帳どうしよう?

考えたくないなあ。でも将来そういう時はやってくるんだよねと思うと、その辺も

しっかり考えておかないといけないんだろうなあ。でも今は先送り・・・。



通販系のクレジットカードの明細がまだ残っていますが、そこを除けばなんとなく

昨日片づけられたと思います。とはいえここからが重いんですよね、通販の量は多いし

領収書が必須となってしまったことで作業量も増えてしまったので。



などと文句を言ったら誰かが忖度して勝手に終わらせてくれるわけでもないので

コツコツと本日も作業を続けたいと思います。昼間ちょっとだけ内々の内覧会の

用事がありまして(ピンポイントで別の内覧会のお誘いもあり、ダブルブッキングに

なるためそちらは泣く泣く辞退しました)、その分出かけてくることもあるので、

来週に一部持越しになりそうだなあ。来週も内覧会のお誘いをいただいているけど

果たして終わらせて参加することはできるのだろうか。



まあそんなわけで、今日も事務作業を頑張ります。応援してね!

諸々滞留させてしまっている件は、必要のある時期までには対応します!



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posted by ひろ* at 10:57 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月30日

札幌9棟目の売却で課税業者になってしまう可能性が。

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札幌9棟目が売却できた場合、課税業者になってしまいそうです。

諦めて課税業者になっときましょうかねえ・・・。



札幌9棟目の売却に関しては今のところ4月初旬に契約を締結し、4月末には決済と

いう方針で進めていると仲介業者さんから伺っております。これが成立すると、

買値の3割増程度で売却できることになります。リノベをやって手元資金が枯渇している

現状において、こういうまとまった資金は大変ありがたいですね。



売却に想定外はつきものなので仕方のない話ですが、先方の融資がなかなかまとまらず

持ち込む金融機関さんを変更したり、金融機関さんから追加資料の要求を受けたりで

融資の確定に時間がかかっております。3月末には売却を終えられるだろうという

最初の予想からは1ヶ月くらいずれている状態です。この辺はやむを得ないでしょう。

私だって売主さんに待ってもらったことはあります。ちゃんとグリップできているなら

同じように待ってあげていいと思います。



待っている間に、先方から契約書についての要望がありました。建物価格をこのくらいに

して貰えないか、という相談です。なるほど、減価償却とりたいわけですね。

築古木造を普通に買ったらその建物価格にはなりませんから・・・。



売主さんの気持ちはよくわかりますのでOKしようと思ったのですけど、ふとここで

思ったわけです。それをOKすると私は2年後に課税業者になってしまうのでは?



それ以外にも私が気づいていないことで何かあるかもしれないと思いましたので、

顧問税理士の先生にこの土地建物比率を契約書に明記することで手残りなどに

影響はあるか、という質問をさせていただきました。



回答は「手残りには影響しない」「譲渡所得の計算に使うのは簿価」「課税業者になる」

ということでしたので、課税業者になることだけが問題かなと思いました。



では、具体的に課税業者になってしまうとどのような影響があるかですが・・・

まず売却の売上額に対して消費税がかかってしまうことが一番大きい影響でしょう。

大物を売れば売るほど消費税が大きくのしかかってくることになります。

逆に言えばそれだけなわけですけどね。



ということは、建物価格を1000万以下にするなら回避できるのか?と思ったりも

したのですが・・・ああそうか、個人でも少しテナント物件がありました。

あれは課税売上ですね。



東京2棟目の一部、札幌9棟目の一部、札幌8棟目の駐車場、東京10棟目の一部が

課税売上になっています。ただし、札幌9棟目は売却が確定していると考えると

三分の一くらいで済むでしょう。ざっくり400万〜500万くらいは課税売上が

計上されてしまうだろうと思います。



課税業者になると、簡易課税であれば売上の4割が控除できますので、支払消費税は

札幌9棟目の売却分を超ざっくり100万くらいマイナスで考えて300万〜400万に

なりますので、消費税額30〜40万から控除額12万〜16万を差し引くことで、

18万〜24万を支払うこととなります。それだけで済むならまあいいかという気も

しなくはないですが、追加の売却とかはその1年間はできなくなります。



まあ、そこそこのお値段で買っていただけることだし、これはこれで許容するしか

ないのかなーと思ってはおります・・・。



そういえば今簿価っていくらなんだろう?減価償却を何年で取ってたかわからなくなって

しまったので、確定申告書を見直してみました。



4年償却で既に減価償却0円でした(汗)



これ、金額書かなければ課税業者避けられそうだな・・・。

簿価で処理するって言ってたもんなあ。



でも先方の気持ちもわかるからなあ。あまり無下にしたくないとは思うのですよ。

というかあまり考えずに1000万切るならオッケーって一次回答しちゃってるので

むこうはもうそのつもりでいるだろうなあ・・・。



まあもうしょうがない、率直に今の状況を仲介業者さんに話して、あとはあちらで

どこまでこちらの意をくんでくれるか考えて貰おう。それで一度回答した内容を

買主さんがもう前提にしているなら、これはこれで諦めよう。



ということで、不動産投資って難しいですね。無知はお金を減らすというやつです。



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posted by ひろ* at 10:34 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月29日

札幌12棟目は退去前に入居申込。

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札幌12棟目で朗報です。退去前に入居申込をいただくことができました。

前管理会社さんに負けず劣らずの募集能力を見せてくださっています。ありがたいです!



札幌12棟目。札幌でだいたい2年半くらい前に買った新築物件です。

まさか2年半でこんなに建築費が値上がりして新築利回りが下がるなんて思っても

いなかったことでした。この時に購入した札幌12棟目は利回り8%弱。

今、新築で8%が出る案件なんてほぼないと思います。関東→札幌の大家会の

一部メンバーには「それ本当に大丈夫なの?」「自己資金が薄いとその案件で

打ち止めになりそうだからもう少し考慮してもいいのでは?」みたいなご意見も

いただきましたが、結果として思わぬ相場上昇で問題なくクリアになりました。



ただでさえ含み益が出ている状態なのに、そこに加えて今もまだ家賃を上げて

募集を続けております。1部屋出るごとに3000円くらいは家賃を上げていますが

それでも募集は問題なく進んでいます。いやはや、なんとも親孝行な物件であります。



強いて言えば、間取りが狭いので入れ替わりが多いというところは難点かもしれません。

札幌は初期費用が貰えず広告料がそこそこかかるので、あまり短期で入れ替わりが多いと

広告料負けするリスクは秘めております。とはいえ、見た目の利回りは高い状態なので

先々の売却という観点だけで見れば大きな問題にはならないだろうと思います。

長期保有で考えるなら問題はありますけど、そこはもう長期保有ではなく短期〜中期での

保有と割り切ればいいだけのことです。



現在、退去予告が2部屋あるのですが、片方は4月末というだいぶ先の退去予告です。

こちらはご結婚ということでしたので、笑顔でお見送りするしかないパターンのやつ。

もう一つの退去予告は3月末。部屋の内装を見ることができない状態での募集ですし

時期も今一つ。ちょっと苦戦しそうだなという感覚はありました。

とはいえ、引きがいい物件なので、意外と大丈夫なんじゃないかという気持ちも。

これまでも割と大丈夫でしたし。



ということで、まあきっと平気だろうというゆるふわな気持ちで様子見をしてましたが

やっぱり特に問題はなかったなと確信させられました。はいそうです、入居申込です。

嬉しいですね!



今回の入居申込は社会人の方です。そこそこの年齢の方で、正社員。社宅代行会社さんを

利用されると言うことで、それなりの規模の会社さんにお勤めです。車も持っています。

札幌で考えるといい入居者様なのではないかなと思います。



管理会社さんからは、退去から入居までの間が短すぎるので多少の制約を許容してほしい

という依頼が事前にありました。何かと言いますと、原状回復のお見積を精査いただく

時間がないかもしれないので、その場合はリフォーム内容を一任してほしいということ。

それと、鍵交換の費用が発生することも許容してほしいということの2点です。



詳細を聞いてなるほどと思ったのですが、鍵に関しては複数の部屋が空いた場合に

空き部屋間で交換して使いまわしているのだそうです。なるほど!そういう手が

あるのか・・・。とても納得です。いろいろ考えてコストダウンを図ってくださって

いるのだなと感謝したのでした。



今回は同一期間で空室になるお部屋がないため、その技が使えないということでした。

なので鍵を新規購入するしかないのでそこはご容赦いただきたいというお話です。

勿論ご容赦させていただきます!ご容赦どころか今までの工夫に大感謝です。



こちらの管理会社さん、誰が担当しても同じクオリティの仕事がアウトプットとして

出てくるんですよね。きちんと仕組みが作れている証拠です。不動産屋さんは得てして

KKD(経験・勘・努力)が主体になりがちな業界なので、そこでこれだけの

均一なアウトプットを出せるってのはすごいなと思います。素晴らしい〜。



これで札幌12棟目は1ヶ月先の退去予告以外は全部埋まり満室になりました。

退去予告のお部屋もこのペースで順調に埋まってほしいなあ。期待!



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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月28日

能登半島地震の復興ボランティアをしてきます。

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ボランティア活動に従事するような人間ではなかったのですが、年をとったり

不動産に関わるようになったせいか、少し考え方が変わったような気がします。



私の基本的なパーソナリティーは「自己中心的」です。昔は酷かったですよー。

新卒で入社した会社の同期には問題児扱いされていましたし、実際にあまり素行が

よかったとは言い難いです。結婚するということで当時の同期に嫁ちゃんを紹介した再に

私がトイレに行った隙に「あいつで本当にいいの?」「今ならまだやめられるよ?」

などと心配されたという話を後から嫁ちゃんに聞かされましたからねえ・・・。

なんてことを言うんだお前らは、と思う気持ち半分、まあそう言われるよなと思う

気持ち半分でした。



実際のところ、まあ言われてもしょうがない所業はしていたと思います。

そのダメな性格を嫁ちゃんが頑張って是正してくれました。その意味でも嫁ちゃんには

感謝してもしきれないくらいの恩があります。根がそういうのと程遠いタイプの

人間なのでしっかりできているかは何とも言えませんが、昔よりはだいぶマシに

なっていると思います。



この辺の大きな性格の変化に加えて、自分のことだけで精一杯という状況では

なくなってきた(経済的な余裕とか会社での立ち位置的に下の子の面倒を見ることを

求められるようになってきたとか)とか、「自分のこと」と思える範囲が広がって

きたこと(不動産をやることで自分が関係する場所や人が多くなった、など)とかが

状況の変化としてあるような気がします。



上記のような環境や自分自身の変化に伴い、従来では絶対にしなかったような行動が

できるようになったような気がしています。その一つがボランティアだと思います。



正直、ボランティアなんてするようなキャラじゃないんですよ、私。そんなん

めんどくさいし自分のことで手一杯だし、と思いがちです。でも今回の能登半島地震で

すごい被害が出てしまっているのを見ると、東日本大震災で仙台のお友達や義母が

被災した時のことを思い出してしまうんですよねえ。



それに金沢や能登半島は遊びに行ったこともあるし、お友達でそっち方面に物件を

持っている人の顔が何人も浮かんできます。そういった関わりまでコミコミで考えると

無下に「私は関係ない」とは言えないよねえと。



地震発生からしばらくの間は、事情がわからない人が現地に行っても何もできないと

思ったので、そういった活動はその道のプロにお任せするようにしておりました。

行政からもボランティアはまだ来ないでと言われていましたしね。



これはある意味サラリーマンとして組織に属していることのメリットなのかも

しれませんが、会社のネットワークで政府と連動しながらボランティアをやっている

会社さんの活動に参加することができる、という話があったので、それであればと

参加してみることにしました。なかなか個人でそういうルートを見つけるのも大変なので

こういう時は組織の力をフル活用させていただきます。



日帰りでのボランティアなのでたいしたことはできませんが、現地の方の役に立てるよう

心を込めて活動してきたいと思います。



「ボランティアやってるとかわざわざネットでPRしなくてもいいんじゃない?」

「売名行為なんじゃないの?」という意見もあると思います。そういう考え自体は

否定しませんし、私もどちらかといえばそう考えてしまうタイプです。



じゃあなぜ今回それをわざわざブログに書いたのか・・・

ネタ切れだからという側面が全くないわけではありません(苦笑)

でも、それ以上に「ボランティアをやっていると書くことで地震の事実を風化させない」

「他の方がボランティアをやろうという気づきになるようにあえて書く」という意図が

強いです。



嫁ちゃんから聞いた話なので詳細はわかりませんが、欧米ではボランティア活動を

していることを積極的に話す傾向があるようです。なぜかと言えば、そうやって

宣言することで他の人もボランティアをしようという気持ちが芽生えるからなのだ

そうです。日本では奥ゆかしさが美徳とされる傾向がありますが、最近は(それ自体の

良し悪しは別として)いろんなことが欧米化しつつあり、ボランティアに関しても

欧米のように発信する方が良しとされる傾向があるということでした。



なので、たいしたことができるわけではありませんが、私もそういう活動に参画している

事実を発信しておこうと思った次第です。



本日は不動産と全然関係ないブログで恐縮です。

それでは、準備して活動に行ってきます。



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posted by ひろ* at 06:54 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月27日

今日は腑抜けさせていただきます。

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ブログの下書きをしたのですが、しっくり来なかったので消しちゃいました。

また後日改めて書くかもしれませんが、今何かを書くには微妙だなと思ったので。



誠に恐縮ではありますが、本日ブログ休載にしようと思います。



サラリーマンのお仕事の大事なミッションが無事昨日終わったので、今日はぐだっとした

一日を過ごす予定です。準備もそれなりに時間がかかったし、少しくらいのんびりしても

罰は当たらないでしょう。きっと。なのでブログも休むし仕事もまったりとやります!



あ、仕事をサボるわけではないですよ!気楽な作業をやるってだけです。

根を詰めて仕事をするような作業は後回し。あとは部署でこれも読んどけって渡されてる

書籍を読んでもいいかなと思っています。



本当はそのまったり気味な時間で不動産の仕事をやっつけたいのですが、なかなか

そういうわけにもいきません。サラリーマンのお仕事で就業している間は、会社の

仕事をしなくてはなりません。時間を切り売りする商売、それがサラリーマンです。

無関係な仕事をしているのは信義則に反します。



仮に自分が社員を抱えたとして、その社員がお給料を払っている時間に自分の会社の

仕事をせずに副業に精を出していたらどうでしょうか。明らかにダメですよね・・・。

やられて嫌なことはしない。私の基本的なスタンスでもあります。



結局1回分書いて消す時間がかかったので、あまりブログを休んだ気持ちには

なってないのですが、公開するという結果がついてこない以上サボったと言うしか

ありませんね。ということでサボらせていただきます!



なお、明日は早起きしないといけないので、これまたブログをサボるかもしれませんが

その点ご容赦いただければ幸いです。



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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする