現在５位です。今日は勉強会と懇親会です。
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東京１５棟目、保健所検査も問題なし。無事に旅館業法の許認可が得られましたー！
早いところ部屋を仕上げてリスティングを作ってもらわなくては。
世は空前の第二次民泊ブーム（と私が勝手に名付けました）。猫も杓子も民泊民泊。
第一次民泊ブームの栄枯盛衰を肌で体験している私としては、ブームが加熱すると
どこかで収束しないかとか、そもそもコロナみたいなやつでまたダメにならないかとか、
ネガティブなことを考えてしまいがちですが・・・そんなこと考えずにやれるときに
やれることをやるという勢いのあるスタンスの方が恩恵を得られるのでしょうね。
所有せず賃貸で民泊を始めている方もいらっしゃいますが、私は何気にこれは
うまいやり方だと思っています。損失が限定されますので。ダメになったら初期費用を
捨てて賃貸を解約すればいいだけです。逃げ切りやすい方法だと思います。
しかも購入に比べたら初期費用もさほどかかりません。損切りして逃げやすいのが
いいところです。これから投資を始めたいという方が、昔は某スルメのような名前の
金融機関さんでサラリーマンの属性を活用して融資を引いて数棟購入していた時代も
ありましたが、あれの代替になる面白いスタートアップの方法だと思っております。
民泊で利回りが取れるからと無理して高い物件を購入してしまうことは、私としては
あまりおすすめできません。いつまでこの民泊の相場が続くかなんて誰もわかりません。
購入するならやっぱり賃貸の価格を基準にした方がいいと思うんですよね。
最悪賃貸で何とかなる、というリスクヘッジができている状態ならいいのですが、
それがない状態には私はビビッてしまいます。
東京１５棟目は民泊から賃貸に戻しても、利回り７％後半は取れる物件です。
本当は８％で完成させるつもりでしたが、リノベの仕様を民泊仕様に寄せちゃったので
民泊ができなくなったら１００万単位の改修が必要になることでしょう。それを見越すと
７％台に落ちるということです。
まあそれでも、借入に対する返済比率は５０％前後ですから、賃貸で問題なく
回すことはできると思います。あえて借入金額を少なくしましたから。
当面は民泊ブームの恩恵を受け、ブームが成り立たなくなった場合もちゃんと賃貸で
回すことができる。そんな買い方ができるなら、何ら恐れることはないだろうと
私は思っております。
なので、今後も賃貸物件として物件の購入は検討をして、もし民泊やホテルで回しても
問題がないものは民泊やホテルにする、というスタンスで今後も購入を検討すると
思います。まぁ、今はなかなか安い物件が出てこない時期なので・・・そうそううまく
事が運ぶとも思えませんけど。地場の業者さんが内々でいいものを持ってきてくれれば、
という感じでしょうかね。
さて、昨年購入した東京１５棟目も、そんな地場業者さんとのご縁で購入できた
物件でした。地場の業者さんが「売主さんの希望価格じゃ売れないと思うので」と
私のところに指値前提で持ってきてくれた案件でした。ギリギリ目線に合うところで
購入できたので、そのまま賃貸物件にと思っていたのですが・・・民泊ブームが
思いのほか続いていたので、ホテル運用にすることにした次第です。
ホテルにするのも色々面倒なんですけど、作ってしまえば運営の手間は基本的に
運営会社さんに委託できるので、最初だけ頑張ればいいということで我慢です。
勿論、運用中もインターネットがつながらないとか備品が壊れたとかちょこちょこと
連絡がきて対処が必要になることもありますが、我慢できる範囲と思います。
今回もバタバタとはしましたが、なんとか無事に山場は越えました。
若干の抜けはあれど、揃えるべきものはほぼ一通りそろえました。
申請の類もだいたい済ませ、写真撮影の手配も済ませました（日程はまだ未決ですが）。
運営会社さんとの打ち合わせも順調に進んでおります。
２月中になんとか写真撮影を終えて、３月からリスティングを公開できるように
進めていければいいなと考えております。この辺の目標の共有を運営会社さんと
うまくやっておかないとですね。
さてさて、今日はその旅館業の許認可の話です。
民泊の場合、基本的には１８０日の営業しか認められません。
（自治体によってはそれ以下になります）
ホテルとして３６５日ゲストを受け入れるためには、旅館業法に則った許認可が
必要となります。
私は基本的に丸投げ星人なので、この許認可に関しても詳しい先生に依頼をして
対応をお願いしております。自分でやる時間が取れないのと、自分でやったら
抜け漏れの嵐で時間ばかりかかってしまうことが目に見えているからです。
苦手なこと、ストレスになることは無理にやらない。プロに任せられるものは任せる。
ストレス少な目で生きていくためのコツです（たぶんね）。
先生から大まかな流れは伺いました。以下のような感じです。
①ホテルをやるということを物件に掲示する
②一定期間経過後、法で定められた範囲の居住者に対面で説明をする
③消防検査を受ける
④保健所検査を受ける
⑤ＯＫになったら許可が出る
④の保健所検査の際、１００メートル以内に学校や保育園がある場合は、そこにたいして
保健所から回覧が発生するとのことです。このパターンになると、④から⑤の間の
時間が長くなるそうです。傾向としては、１～２ヶ月くらい見ておいてほしい、と
先生は仰っておりました。うーん、桜の季節にギリギリ間に合うかなって感じか。
ということで、のんびり待つしかないなあ、その間に準備は進めておこうか。
運営会社さんとやれることをやるって話をしておかないとだなあ。
写真撮影の日程が後ろにずれ込みそうなので、それまでにゆっくりと雑務を終わらせて
対処しておこうか。そんな感じで考えることにしよう。
・・・などと考えていたのですが、事態は急展開を迎えます。
想定外にあっという間に許認可が出てくれたのです。嬉しい誤算！
これがあれば３６５日営業できちゃいます。わーい。
これでまたおしりに火が付きました！
早いところ準備を進めてリスティングを公開しなくては！
運営会社さんと打ち合わせしながら頑張りますー。
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