2024年02月04日

自宅にパソコンを忘れてきたので手短な自分語りです。

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今年は週末が誕生日なので、バースデー温泉に来ております。

おめでとう自分。そしてパソコンを家に忘れたのでブログは手短です。



45歳最後の日に忘れ物をするという残念な私でしたが、旧年にダメなものは

忘れてきたと前向きに解釈しましょう。と言いつつ、最近出かけようと玄関を

出た後「忘れ物だー」と家に戻る、という現象が多すぎて自分でも呆れています。

今回も散々確認したのにHDMIケーブル忘れたし(笑)



ただの誕生日なので抱負を語ることも別にないのですが、50歳になるまでは

あちこちに視察旅行に行きたいなと思っています。

年初には台湾に行き、5月にはマレーシアとシンガポールが控えています。

50歳になる前に是非ヨーロッパに行っておきたいなぁ。ベルギービールが

好きなので、ベルギーは外せません。料理が美味しいイタリアも行きたいなあ。



国内もまだ行ったことがない県がいくつかあるので、是非行きたいです。

手始めに青森県に行く予定を立てました。仙台法人の決算内容を承認するための

役員による合宿です。これはまさに重要な会議です!

青森がクリアできると、全く足を踏み入れたことがない県は和歌山県と宮崎県のみに

なります。他は通り過ぎるとかの形も含めてですが、一応クリア。



サラリーマンとしては、一応異動先でも最低限はやれてると思うので、

異動や引き留めに尽力していただいた偉い人の面目は保つことができていると

思いたいところです。この方に恩を返せれば、私としてはサラリーマンを

今度こそ辞めることができるはず。はい、辞める辞める詐欺かもですが(笑)



とりとめのない日記になりましたが、46歳の一年も大切に生きようと思います。

お付き合いいただいてる皆様、どうぞよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月03日

札幌9棟目の融資は果たしてどうなるのか!?

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札幌9棟目の売却、買付を入れてくださった方の融資の行方は果たして?

やきもきする展開になってまいりました。



昨日は不動産投資歴が長い方と飲みに行きましたが、皆さんいずれも先々の売却は

(実際にやるかやらないかは別にして)意識はされているんだな、ということが

よくわかりました。まあ私がそういうことを考えるくらいなので、世の中の古参と

されている投資家さんは同様の動きをとられているのだろうなと思っております。



昔はS造ですら利回り10%で新築が建てられる時代でした。札幌ではRCですら

10%以上で新築が建てられました。そんな時代を知っている人からすれば、

今の世の利回りは隔世の感すらあります。でもそれが今の市場の出した答えだと

言うのであれば、それに合わせた投資戦略を練るしかありません。



私自身も、中古のフルリノベ案件で以前なら都内で10%を目指していたのが、

最近やった東京15棟目であれば8%くらいがせいぜいだなという感じで下方修正した

目線で取り組んでいます。最終的にホテルにしたので収益性の期待値は大きく

延びましたが、賃貸のままであれば8%くらいの目線で仕上げました。



そんな時代なんだから、もうそれに対して文句を言っても仕方はないのです。

その時代の相場の中で、死なない程度のキャッシュフローが出るように購入するしか

ないわけです。過去にとらわれず、今できる最善の一手を打つ。まあそうとしか

言えないですよね。



んで、今できる最善の一手を打つには自己資金が不足しているわけでして・・・。

また、私の場合は融資ゆるゆる時代にジャンジャン借入して購入していた分の

返済比率が重たいというところもあり、この返済比率を軽減すべく売却活動を

展開している、というわけです。



現在売りに出しているうち、最も具体的な動きが出ているのは札幌9棟目でしょうか。

太陽光発電所も具体的な購入意思は出ているものの、価格がまだ妥結できておらず

もう少し時間がかかるだろうと考えられます。札幌9棟目はその点もう買付も来ており

価格も双方で合意が形成されている状態です。今は購入希望者様の中で融資付が

進められています。



地元の大家さんだそうで、融資は地元の信金さんや信組さんで相談していると

伺っております。確かにそれなら可能性はありそうだなと思いました。

札幌9棟目は築古木造なので、普通にやると融資はかなり狭き道になります。

私は某政府系金融機関さんで融資を受けて購入しました。他に可能性があるとしたら

信金さんや信組さんでしたが、札幌に住民票がなかったのでテーブルにはのらなかった

覚えがあります。



ということで、信金さんや信組さんが使えるなら融資の芽もあるかもしれないと思い

待っているわけです。仲介業者さんからは、某信金さんに持ち込んでおり、先日は

支店内でOKが出て本部に持ち込んでいるところだという話が聞こえてきておりました。

いいですね、その流れ。サクッと決まっていただきたい。



これは秒読みと言うことでいいのかな〜などと思っていたのですが、昨日これに対し

誠に残念な話が届きました。本部でかなり減額されてしまったとのことです。

融資自体はOKなのですが、金額が少ないから別の金融機関さんにも持ち込みたい、と。

むむむ、雲行きがやや怪しい感じもしてきましたが、まあこれはその意思を尊重して

引き続き融資付を頑張っていただくしかないでしょうね・・・。



そして、他の金融機関さんでも金額が伸びなかった場合、この買付はどうなるの?

という点がとても気になり始めたので、仲介業者さんに意思確認を依頼しました。

自己資金を出して買うなら契約しちゃった方がいいと思うんですよね。というか

自己資金で買うと言っていただきたいなあ。確定させたいなあ。



売却の時の相手側の融資付って本当にやきもきしますよね。

なんとか成立しますように。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月02日

相変わらず札幌6棟目の除排雪はエグイ・・・。

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札幌6棟目の除排雪にかかる費用がなかなかのエグいやつです。

物価高騰やガソリン高騰のダメージがここにも出ているようです。



札幌はご存じの通り雪が大変多い地域です。雪国特有の対処が必要になる場所です。

前面道路が6メートル以上ない場所は行政による除雪が入らないので人気がないとか、

ロードヒーティングの方が勝手に雪が溶けるので人気があるとか、そういう札幌特有の

あるあるTIPSもあります。



札幌は気温が低いという特徴もあり、これによって北陸地方の除雪ともだいぶ状況が

異なるのです。北陸は意外と0度以下にならないので、噴水のように道路から水を

ジャージャー出して雪を溶かすという手法が主流です。他方、札幌でそれをやると

夜中の0度以下の気温のせいで道路がスケートリンクになってしまいます。

除雪はできても別の問題が発生するため、札幌では融雪剤をまいたり除雪したりする

方法が一般的です。この融雪剤が、車を錆びさせたり、コンクリートのクラックを

増やしたりするという話もあるんですけどね。



最近の新築物件は、駐車場部分にロードヒーティングを設置することが多いです。

ロードヒーティングとは、その名の通りアスファルトの下に電熱線や温水配管を遠し

道路を温めて雪を溶かすものです。



札幌では除雪が重労働と認識されておりますので、ロードヒーティングを入れている

物件では除雪の手間が省けるということで人気があります。



他方、ロードヒーティングはランニングコストがかかります。熱を発生させるのだから

その分お金がかかるのは当然ですよね。電熱線なら電気代が、温水配管なら灯油代が

かかります。札幌12棟目は灯油を熱源としているようなので、たぶん温水配管の

ロードヒーティングが導入されているのだと思います。



人気はあるけどランニングコストが高いのが難点でしたが、最近のロードヒーティングは

センサーで雪が積もった時だけ動くような仕組みもあるそうです。札幌12棟目は

その仕組みにしているので、灯油代は月2万前後でした。まあそれでも充分高いですが、

センサーがない場合はもっと高いみたいなので・・・。これでもマシな方ではないかと。



さて、本日話題にする札幌6棟目ですが・・・いかんせん古いアパートですので

立派な設備はついておりません。そもそも駐車場がないためロードヒーティングはなく、

道路は4mくらいしかなく行政による除雪も入りません。除雪に関しては最低の環境で

あると言わざるを得ないでしょう。



そのくせして、地域的に雪が積もりやすい場所なので降雪量は市内では割と多く、

雪庇もできやすいし、雪が道路付けのない面の小さな庭みたいなところに溜まりまくる、

という何とも言えないダメな環境になっております。雪に関しては逆方向のエリート。

それが札幌6棟目なのです。



なので、毎年雪関係で悩まされています。雪庇が落ちて隣家のドアノブを壊したり

1階の窓を割ったり、2階の手すりをひしゃげたり・・・。事故のオンパレードです。

しかも雪庇を落とした後排雪するにも、道路面ではないから人手で運ばなくてはならず、

普通の物件よりお金がかかるのですよね。なんともはや。



今年もその悩みが早速やってきました。雪が今のところ少なくていいなと思って

いたのですが、いよいよやってきましたよ。管理会社さんからの雪庇の報告が。

毎年恒例とはいえ、かなり憂鬱になりますね。



今年も雪庇が育ってきているということで、雪庇落としで確か3万だか5万だかと

言われました。排雪は別に調整しているということで、そこから追加料金です。



※雪庇落とし:屋根に積もった雪が地面に落ちて事故を起こす前に落とすこと

 排雪:除雪した雪を排出・撤去すること(除雪は雪を除けるだけです)



そして排雪のお見積が先日届いたのですが、これがまた10万オーバーの凶悪な

お値段になっておりました。昨年より高いやんけー。生活保護世帯が中心の4部屋の

小さいアパートなんだから、雪庇落としと排雪だけで普通に1ヶ月分の家賃が

ぶっ飛ぶ計算になります。



管理会社さん曰く、今回の排雪は4トントラック7台分必要という話でした。

管理会社さんもびっくりしたそうですが、そのくらい必要なのだそうです・・・。

ガソリン代も高騰しているしで、こんなお値段になってしまったとのこと。



いやちょっときつすぎでしょーこれは。正直、排雪しないって案はないの?と

聞いてしまいましたが、1階の窓が雪で埋もれている状態で、1階の人は当たり前の

ように排雪してくれると思っているらしいです・・・。あとは万が一隣家に溢れたら

まずいと思っているというお話もありました。



排雪の業者さんも混雑しており、今お願いしてもすぐには入れない状態なので、

発注だけでも今すぐ行ってほしいんです・・・と管理会社さんには決断を迫られます。

しょうがないので電話で発注の依頼をしました。

賃貸経営は辛いなあ。お金かかることが多いですよ。とほほ。



この1回だけで排雪は今後発生しないといいなと強く思います・・・。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月01日

札幌9棟目で一番家賃が高いテナントさんからの退去予告。

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札幌9棟目のテナントさんが退去予告を入れてきてしまいました。痛すぎるー!

でも売却が決まるなら、むしろ私は運が良かったということなのかもしれません。



札幌9棟目は築古木造物件です。年式は古い、大規模修繕はしていない、間取りは

競争力がなく古い、という形で非常に難解な物件です。じゃあなぜ買ったの?と

言われますと・・・利回りが高かったからです。24%くらいだったかな?

そして土地としては接道の良い整形地なので、新築RCの種地として出口が取れるで

あろうというイメージが持てたので購入したのでした。



遠隔地の築古木造かつそんなにロットも大きくない、となれば政府系金融機関さん一択。

某政府系金融機関さんで融資を打診し、10年・元利均等・物件価格の96%の融資を

引き出すことができました。5〜6年前の話です。あの頃は融資が緩くてよかったなあ、

などと過去を懐かしむ懐古厨です。



正直、土地としての価値に重きを置いていたので、稼働率は借入が返済できる程度で

あればいいやと割り切っておりました。だって、3点でもユニットでもないバストイレが

一緒の部屋とかいう衝撃的なスペックの部屋もありましたからねえ。ただでさえ

築古物件で基本的なスペックが微妙なのに、そこに輪をかけてそれだとなあ・・・

という感じです。



かといって、駅からも遠い物件なので、そこにお金をかけるのも果たしてどうなの?

という気持ちもありました。結局、何も直さず激安で貸す手法をとりました。

結果、意外とレジ部分は埋まってくれました。通常の住居として使う人はあまり

おりませんでしたが、家賃が入るならそれでオッケーです。



一番の難物はテナントさんでした。購入して2年以上決まらず。幹線道路沿いなのに

駐車場がなく、近隣にも月極駐車場の空きが全然ないというところが難点でした。

申込は何回かいただいたのですが、そのたびに何かしらのケチがついて取り消しに・・・

というのを2年以上繰り返し、ようやっと今回入居が決まったのが今の居酒屋さん。

家賃が入るようになり、なんて楽なんだと心から安堵したのでした。



借入を返済できればオッケーとか言ってたくせに、埋まってくると欲が出るのが

人間の郷の深いところです。テナントさんが出たら収入が減るよなあとか、

満室のうちに売った方がいいのかなあとか。いろいろ頭をよぎったのでした。



結果として札幌9棟目は現在売りに出しており、買付をいただいた状態になりました。

現在、融資付を先方がやっていますが、先日仲介業者さん(=管理会社さん)からは

支店レベルでは内諾が出て、今本部とやり取りしているところなのでもう少しお待ちを、

という話になっておりました。



最後、仲介業者さんからお願いされて、結構値段を下げた上に指値までOKして

しまいましたので、なんか早まったかなぁと少し悩ましい思いもありました。

そこまでして売らなくてもよかったのかな?とか。



しかし、昨日の管理会社さんからの連絡で、そんな思いは吹っ飛びました。



何かというと、テナントさんの退去予告が入ってしまったとのことでした。

原材料高騰で仕入れ価格が倍以上になってしまい、経営が立ち行かなくなって

しまったとのことでした。3ヶ月前予告なので、4月までは契約が続くとのことです。



・・・これはもしかして、すごく最高のタイミングで売却にかけたということ?



管理会社さんも「オーナー本当に運がいいですね」とびっくりしておりました。

私、昔から変なところで運だけはいいんですよね。今回もその運の良さに全振りされた

パラメーターが全力でいい方向に作用したのかもしれません。さすが運だけでここまで

人生をいなしてきた男だな、私。



ただ、退去するんじゃ話が違うと買付を撤回されるのでは、という不安もありました。

その点に関しては管理会社さんも心配だったようで、事前に仲介部門(=社長)に

話をしておいたそうです。社長は最初「え、それはまずい!」と焦っておりましたが、

その事実を買主さんにお伝えしたところ、問題ないという回答だったそうです。

よかったー。



買主さん、土地として見てるのかなあ?まあそれならそれで、むしろ退去があった方が

営業補償とか払わなくて済むので楽だと思います。そういう意味では、全員ハッピーな

結末だったのかもしれません・・・いや、テナントさんだけはハッピーじゃないな。

ごめんなさい。



ともあれ、退去予告が出てしまったことは残念ですが、なんとなく私からの目線だけで

言えば、被害は大きくなかったということで収束しそうな気がします。

持ってる自分を再認識したイベントでした。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 札幌9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする