仙台２棟目で夜逃げ発生。

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仙台２棟目、知らぬうちに空室増えておりました・・・。いろいろ問題を起こしていた

おじいさんが夜逃げ同然の感じでいなくなってしまったとのことです。



家賃帯が低めだからなのか、仲介業者さんがそういう人を呼び寄せてしまうのか。

以前より仙台２棟目の入居者様は癖のある方が多いと感じておりました。

ちょっとしたことでもガンガンメールをしてリクエストをしてくる入居者様とか、

Ｇが万単位いる部屋になっても住み続ける入居者様とか、窓からタバコをポイ捨てする

ことをやめられない入居者様とか・・・。あまりに役者揃いのため、義母が自主管理を

断念して管理委託するほどでした。



その中でもずっと「困った入居者様だなあ・・・」と思っていた入居者様がいます。

（Ｇ様がいる間はＧ様が一番でしたが、彼はもう引っ越したので）

それが本日の主人公であり、結果として夜逃げ同然にいなくなった入居者様です。



この方は生活保護を受給しているのですが、過去に滞納をしたり、競馬詐欺に

引っかかったり、（自主規制）されたり、どうも詐欺の片棒を担いでいるのではないかと

疑わざるを得ない行動をしてみたりと、なかなかやんちゃな感じのおじいさんでした。

義母もマークしており、あれはちょっとやばいというモードだったようです。



とはいえ、生活保護を受給している方なので、使い込みさえしなければ家賃はそこから

払っていただけます。その意味では多少の問題行動があったとしても、財務安定の

観点からは問題ないだろうと。どうしても管理会社さんが管理しきれないなどの問題が

発生するようであれば別ですが、そうでないならこのままお住まいになっていただくのが

いいのかなと思っておりました。



先日、仙台２棟目の空室ってそういえばどうなったのかなと思って、管理会社さんに

状況どうですか？とＬＩＮＥをしました。しかし返事がありません。繁忙期なので、

賃貸仲介の方が忙しいんだろうなと思って、義母に今空室何室？と聞いたところ・・・



「●●●がいなくなる、○○○が夜逃げだから５室空きになりました」



・・・パワーワード来ましたねえ。いなくなるって蒸発ですよね？それはそれで

ワイルドだけど、夜逃げの方が今回の主役のおじいさんなので、今日はその話題を

掘り下げていこうと思います。蒸発の方はまた後日。



夜逃げの詳細はあまり義母からは引き出せなかったので、もうちょっと落ち着いたら

管理会社さんに改めて聞こうと思っていました。そしてそこからさらに数日後、

夜中に管理会社さんからのＬＩＮＥが返ってきました。繁忙期なので忙しそうですねー。

お身体に気をつけて業務を遂行いただきたいところです。



昨年末より行方不明状態となっているそうです。そのため、区役所では保護一時停止の

措置をとったとのこと。周囲の入居者様から情報を募ったところ、昨年末に大型家電のみ

運び出す引越作業を行っていたという話があったそうです。これを受けて、区役所も

もう戻ってくることはないだろうと判断し、保証会社さんと連携して１月末退去という

扱いにすることで話を進めたということでした。



話の内容からするに、残置物が色々あったのだと思いますが、保証会社さんが

処分をしてくださったのだろうと思われます。保証会社さんがいてくれて良かった。

ありがたいことです。保証会社さん的にはいい迷惑でしょうけど・・・。



１月末退去で募集は開始しているのだろうと思いますが、原状回復はどうなってるのか

ちょっと気になるところです。あと１階なのがねー。でもあの物件はご高齢の生活保護の

人も多いから、その意味では１階の方が好ましいすらあるかもしれません。

そこまで大きなマイナスにはならないでしょう。それに２階も３階も空いてますしね！

え、目から水が？べ、別に泣いてなんかいないんだから！



気になったことがあるとすれば、「１月末で解約の方向で予定しております」と

２月半ばの今言っていることくらいでしょうか。まだ確定してないのか・・・？

遡及して解約扱いにできるとかありなの！？と家主の立場としては思わなくもないです。

まあそんなこともあるんだろうなというくらいで納得するしかないですけどね。



いろいろ残念ではありますが、管理会社さんの頭を悩ませるトラブルメーカーが

いなくなったということで、管理会社さんの業務負荷が提言されることに関して

前向きに捉えるしかないかなと。



とにかく今、仙台２棟目に空室が集中しているので、これを何とか改善して貰うことが

急務であろうと考えます。管理会社さんにはお手数をおかけしてしまいますが、

引き続きご対応をよろしくお願い致します。



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仙台１棟目、連続紹介記録がここで途絶える。

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仙台１棟目で予定通りに専門学校生を卒業する方が退去されることになりました。

紹介で募集なしの入居が続いてましたが、今回は紹介がなさそうで一般募集です。



仙台には２つの物件があります。仙台法人を設立するきかっけとなった仙台１棟目と

数年前に久しぶりに仙台で物件購入ができてうれしかった仙台２棟目です。



仙台は東日本大震災の後の復興特需あたりからずっと価格が高騰してしまっており、

なかなか値ごろお手頃な物件が出てこない状況が続いておりました。仙台での物件購入が

なかなか進まなかった理由の中に間違いなくそのことは挙げられるでしょう。

あとは物件情報の入手ルートが少ないという点もあるだろうと思います。他地域に比べて

物件情報を持ってきてくださる営業マンとのお付き合いが薄いという点があり、

購入が今一つ進まない要因になっていたように思います。



そんな中、ネットで大手不動産仲介業者さんが出していた仙台１棟目は大ヒットだったと

思います。２０１２年という震災復興特需が始まる直前の購入で、仙台駅から歩ける

良い立地で、利回りは（売り出し当時の水準で）１３％台。あの頃の感覚からすれば、

利回りはもうちょっとほしいという時代でしたが、仙台で物件を買いたいなと

思っていた私だったので、まあいいやとそのまま進めて購入に至りました。



その後、家賃を上げて利回りアップに成功し、いい感じに収益性が向上していきまして

今は１５％以上で回っております。ロットはそんなに大きくないですが、優良物件で

孝行物件に育っています。



この物件のいいところは、入退去が比較的少ないところです。７部屋ありますが、

購入時からずっと入れ替わりなくお住まいなのが２部屋。購入時に客付した後

入れ替わりがないのが２部屋。昨年初めて入れ替わったけど、それまで入れ替わりなしで

あったお部屋が１部屋と、かなりの入れ替わりの少なさです。



入れ替わっているお部屋も、１部屋は義母が懇意にしていた不動産屋さんが借りてくれて

その後入退去がない部屋が１部屋、専門学校生がお住まいになっていて２年に１回ほど

入れ替わるものの、郷里の親御さんが地元のママ友繋がりで次の入居者様を紹介して

くださるテレホンショッキング（古いなおい）な部屋が１部屋という感じで、

ここのところほとんど一般募集をしていない状態でした。ここ５〜６年で１回しか

一般募集をしていないって、なかなかすごいことだと思います。



お友達紹介で入居者様が決まってきたお部屋は、今の入居者様が３代目です。

最初の女子のお母様が次に入居する女子を紹介してくれて、その女子のお母様が

今の入居者様の男子を紹介してくださいました。そして今の男子入居者様がちょうど

２年経過するので、そろそろ入れ替わりの時期と言うことになります。



義母も入れ替わりがあることはわかっていたので、今の入居者様に、引っ越すなら

早めに連絡してね、と伝えていたとのことです。１ヶ月前予告だけど、１ヶ月と言わず

なるべく早めにお願いね、と。うんうん、義母いい動きしてる。素晴らしい。



そして昨日義母からＬＩＮＥで連絡がありました。曰く、入居者様が３月１０日で

退去になると連絡をしてきた、と。早めに連絡してと言っておいたのにとぶつぶつ

言ってましたが、まあしょうがないんじゃないでしょうかね。３月末で退去するとか

言わなかっただけ良しとするしかないかな、と。



そして今回はお友達紹介もないようです。３世代続いてきた伝統、ここで途切れる。

残念です。まあもうしょうがないですね。ここまでがラッキーすぎたのです。



ということで、仙台１棟目はこれから募集することになりました。

一般募集は昨年結婚でずっと住んでいた女子が退去した時以来です。

前回の募集で家賃相場などもなんとなく把握はできたし、今回は前回と同じ条件を

踏襲して募集すればいいから手探りで動く必要もなく、しかも繁忙期ということで

動きは取りやすいだろうと思っております。



前回募集した時、家賃が少し下がっていたので、今回もその少し下げた家賃で

募集することにしました。今の専門学校生の方が入っている家賃よりも安めになりますが

この辺は相場の動きの話に連動するのでやむなしかなと思います。むしろ洗濯機置場が

ない物件なのに、高稼働率・高家賃水準をよくキープできているよねと思うべきか。



仲介の依頼を駅前の不動産屋さん３社くらいに義母が早速投げておりました。

早いところ入居が決まるといいなと思います。時期も悪くないので。



ということで、いい感じにことが進むことに期待したいと思います。

仲介業者の皆さん、どうぞよろしくお願い致します。



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東京１３棟目で電気ケトルが緊急事態。

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東京１３棟目で事故発生です！ゲストの方が物件に用意した電気ケトルを普通の

ケトルと勘違いして、火にかけてしまって焦げ焦げになってしまったとのことです。



昨日は東京１５棟目をお友達に見ていただき、そのまま情報交換を兼ねた懇親会を

しておりました。私が漠然とやりたいなーと思っていることを先行してやっている人が

いたので、参考になるお話を聞くことができ、ありがたかったです。イツメンとばかり

情報交換しても、いつもの情報しか出てこないですからねえ。



イツメンではない人と飲みに行って情報交換するのも良いですね！最近になってから

Ｘ（Ｔｗｉｔｔｅｒ）もたまに開いて内覧会とかの企画をしたりしております。

こういうのも普段あまり話をしない方との交流になっていいなあと思っております。

また何かあれば企画しようっと。



さて、先日既に稼働している東京１３棟目の民泊で、外国からのゲストが事故を

起こしたという一報が運営会社さんから入りました。電気ケトルを普通のケトルと

勘違いして、ガスコンロで思いきり温めてしまったのだそうです。





あーあー・・・これは笑うしかないなあ（苦笑）



見た感じが確かに普通のケトルっぽかったというのはあるかもしれません。

おしゃれですからねー。なんせこれバルミューダのケトルですから。

１万円以上の高級品です。



・・・高級品を焦がされてしまったよ（泣）



運営会社さんからのお話によると、特にホストからの意見がなければ、１万円以下の

場合はゲストに弁償は求めていないとのことです。レビューへの影響を考慮しての

ことだと思われます。今回はどうしますか？と確認をされたのですが、まずこのケトルが

いくらなのかを確認しないとですね・・・。



当時の購入履歴を見ると、１２，８００円でした。さすが天下のバルミューダさんやで。

お高いでんなぁ〜（なぜエセ関西弁になる）



でもこれを買ったのはもう３〜４年前のこと。今はもうちょっと値段がこなれている

可能性もあります。あるいは原材料高騰でむしろ高くなっている可能性も！？

ということで早速調べてみました。

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１１，０００円弱。うーん、なんとも微妙な価格。請求するか悩むわこれ。



ちなみにゲストの方は、弁償すると自分から申し出てくださっているとのこと。

これがチェックアウトまで隠してごまかそうとしている人だと辛口査定になるのですが、

そういう誠実な態度で接してくださる方だと判断に情緒的な面で影響を及ぼすんですよ。



少し考えましたが、まあここはあまり文句を言わずに気持ちよく日本を旅していただこう

ということにしました。つまり、請求はしません。私が自腹で買い替えます。

自分から申告してきたというところがやっぱり大きかったです。



この話を前述の飲み会でしたところ、宿泊業をやってるお友達も、それはいい判断で

あったのではないかなという感想でした。やっぱりせっかく日本に来てくれて

楽しく旅行をしているんだし、楽しい思い出を作って帰ってほしいよね、と。



よくよく考えれば、私が海外旅行をした時だって、使い方がわからずに戸惑うものは

いろいろあります。先日台湾に行った時も「ここはトイレに紙を流していいのか？」と

悩むこともよくありました。間違えて流してトイレを詰まらせてしまったとして、

その時に自分がホテルから請求されたら、払うのは払うけど少し寂しい気持ちには

なるだろうなあと。逆に払わなくていいよと言われれば、そのホテルに対する好感度は

爆上がりです。



１万円でレビューを買ったと思えばいいんだな。お泊りになってくださった方が

気持ちよく過ごしてくれて、日本のことを好きになってくれれば、それは全体として

いいことだと思います。



こうして、なんとなく自分をすっきりと納得させることができたのでした。

日本の観光業への貢献のために１万円を拠出してやりましたよ（大げさ）



お泊りのゲストの方の旅が楽しいものになりますように。



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太陽光の売却はもうちょっと先になりそう。

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高圧太陽光発電所の売却に関して、ちょっと暗雲が。買うと言っていた法人さんの動きが

目に見えて鈍くなっているようで、仲介業者さんが別の買い手を並行で探し始めました。



仙台法人が持っている太陽光発電所。バリバリに高圧で、そこそこの大木さんです。

２５０ｋＷｈなので、低圧の５倍の大きさ。入ってくる収入もそれに見合った金額で

１０００万以上の売上をたたき出しております。



この発電所、初期費用を補助金で賄っているため、最初から自己資金の回収は

終わっているという、投資の観点ではとても優良な太陽光発電所です。ＣＦ観点だと

融資の条件がそんなに良くなかったので微妙な金額なのですが、そこはご愛敬・・・。

１５年融資で利回り１３〜１４％くらいなので、キャッシュは本来ならそこそこ出ると

思うのですけど、保証協会さんの保証付融資で、毎年保証料を取られていたのが

キャッシュフローを出す足枷になっていました。ようやく保証料の金額も下がってきて

かなり落ち着いたので、今はそれなりにＣＦが出る形になっています。



この太陽光発電所、難産でしたので印象に残っております。とにかく大変でした。

我ながらよく頑張ったよなあと今でも思っています。



朝一番の新幹線で仙台に行って銀行さんと打ち合わせてから東京に戻り午後から

サラリーマンの会社に出社するだとか、事件があって仲介業者さんがもうお前らには

売らないと言い出したのをこれまた朝一番の新幹線で仙台まで行って謝罪したり、

途中で太陽光発電所を作る人が不祥事を起こして別な人に変わったり、２区画

まとめてだとどうしても融資が出ず、諦めて１区画だけに縮小したり、その縮小した

区画を友人に紹介して融資先も一緒に開拓したり、補助金を得るために四苦八苦しながら

何回も徹夜して書類を作りこんだり、補助金の期日までに売電の手続きが終わらない

可能性が高いと言われてあらゆるつてを総動員して電力会社さんと交渉したり・・・。



プロジェクトＸとかが密着取材してくれたら、かなり充実した取材になったのでは

ないかと思います（笑）



やっぱり、どこかで苦労しないと儲けって出ないんだなと今では思っております。

この案件はとにかく最初に苦労しまくったので、その後は安定して利益を出して

くれております。利回りも１３％だか１４％だかで悪くない水準です。

他方、融資から何から全部お任せで買った低圧太陽光は利回り１０％で、当然ながら

ＣＦも全然出ず、挙句分譲扱いされて経産省が権利の移転を認めないという状態になり

地主さんは勝手に草刈りとかして勝手に請求してくる困った人だということが

購入後に判明、と散々でした。



儲けが出る案件は何かしらの苦労は必要なのでしょうねー。これ自然の摂理。たぶん。



そんな太陽光発電所ですが、売却を考え始めたのは昨年のことでした。手元資金を増やし

返済比率を下げる活動をしたいと思ったのがきっかけです。お友達の元銀行マンの

大家さん仲間の方にいろいろと情報を出してご助言をいただきましたが、その中で

太陽光は売って現金にしてもいいのでは、という話がありました。



太陽光発電は市場があるのかもわからなかったので、基本ホールドの方向で考えて

おりました。しかし、周りを見ているとちらほらと太陽光の売却をしている人も

見かけるようになり、中古市場が形成されつつある機運は感じていたのでした。



たまたま、その相談した大家さん仲間の方が今勤めているところでも中古太陽光の

お客様へのあっせんをしているらしく、私と隣の区画を合わせれば売却案件として

動かすことができそうだとのこと。隣地の方にもＯＫをいただき、２区画あわせて

売却に臨むということにしました。



いくつかの会社さんが興味を示してくださり、その中でも上場企業さんが具体的な

価格を提示してきました。双方ともに購入・売却の意志あり、あとは価格交渉で

どこを着地点にするか、という状態であると伺っており、思ったよりサクッと売却が

進みそうだとほっとしたのでした。



・・・はい、こういう書き方をしている時点でもうおわかりかとは思いますが。

話がちょっと怪しくなってまいりました。



年明けに価格や決済のこと、２月以降に現調に行くという打ち合わせをしたと

伺っていたので安心していたのですが、どうもその後、仲介業者さんと先方担当者さんの

コミュニケーションのスピード感が鈍っているようなのです。上場企業でかなり大きな

会社さんなので、社内の意思決定プロセスが重厚長大であることは予想していたものの

予想していた以上に遅いので、なんかあまり良くない雰囲気を感じているとのことです。

現地調査の話があったのに、その調整の連絡をしても返答がない、と。



仲介業者さんも万が一のことがあると危ないかなと思い始めたようで、追加でいくつか

別の会社さんに声をかけてみるということでした。



まあそもそも価格はまだ折り合っていなかった状態ですしね・・・。

価格交渉ではなく、価格は今のまま受け入れて、その分決済を後ろ倒しすることで

入金を増やして結果として実入りを増やすような作戦の方がいいかも、という話もあり

もうちょっと先になりそうとは思っていたんですけど。



少し時間がかかること自体は問題ないので、多少なりとも価値を最大化した状態で売却が

できる方がいいかなあと思っております。何年も引っ張られるのは望ましくないですが

今年中に売却できるくらいなら別にいいかなーと。売電収入はこれからがハイシーズン。

いっぱい貰える季節を通り過ぎてから売るというのも悪くはないのかも（ただしそれに

よって売却価格が毀損されないことが前提）。



ということで、春先くらいには何とかなるかなと思っていましたが、もうちょっと先に

なりそうな太陽戸の売却案件でした。



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札幌７棟目でビルトインコンロの故障。

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札幌７棟目でビルトインキッチンが故障したという話がありました。

修理の手配をしましたが、果たしていくらかかるのだろうか。ちょいビビります。



昨年は散々だった札幌７棟目。ずっと退去もなく静かな物件だったのですが、

昨年は長期入居の方ばかり５部屋（だったかな）も退去ですよ。長期入居の上に

２ＬＤＫの間取りだから原状回復のお金もかかるし、大変でした。義母が全然お金が

貯まらない、むしろお金が減っていくとブツブツ言ってました。まあそうだよね。

数百万単位でお金が消えたもんなあ・・・。ダメージでかかったですわ。



しかも、ここのところ札幌でもエアコンの設置も必要になってしまいましたからねえ。

募集時にエアコンの要否を確認し、エアコンが必要なければ家賃を下げるとしたものの

全員エアコンが必要という話で・・・。東京と違ってエアコンも高いんですよね。

元々エアコンなんか想定していない作りだからなのか、工事費が高いのです。

それもまた辛かったなあ。



そんなこんなで結構大変でしたが、相変わらず入居付けは悪くなく、昨年最後に空いた

お部屋も申込をサクッといただけました。家賃は近隣相場に比べて割と高めに

設定をしているようなのですが、管理会社さんの腕前がいいのか、その大変さが

あまり感じられないくらいの早さです。その点は本当にありがたいです。



これ以上退去や故障、原状回復がなければいいのですが、まあ現実はそうもいかない、と。

今回も札幌７棟目の管理会社さんからちょっと残念なご連絡がありました。



一つの連絡はありがたいお話で、入居申込をいただいていた方と無事に契約まで

締結することができました、というお話。これは良かった話ですね。

もう一つが・・・冒頭で書いた通り、ビルトインコンロの故障の連絡でした。



札幌７棟目は私の物件にしては珍しくそこそこ仕様がいいやつです。

ガスのビルトインコンロがついております。見栄えはいいのですけど、故障などが

あった時に辛いんだですよねー。



今回はまだ修理費のお見積をしてもらっているところなので、具体的にいくらかかるかは

まだわかりませんが、５年前に壊れた時の見積書を引っ張り出してみると８万円台。

今は更に高くなって層な予感です・・・。辛いなあ。１０万は覚悟した方がいいのかなあ。

家賃１ヶ月分以上余裕でぶっ飛びます。



とはいえ、入居者さんに快適に暮らしていただくためには、こういった出費も

しょうがないことです。ガスコンロが使えないということだと、生活にも支障が

出てしまうでしょうからね。さっさと修理して元の状態に戻さないとです。

（お財布には辛いですが・・・笑）



入居者さんが快適に過ごせるよう、こちらも適切な対応を心掛けたいと思います。



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