旅館業法が変わり、事業譲渡がしやすくなりました。

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旅館業法が改正される旨の連絡が行政よりお手紙で届きました。

歓迎されるべきは、旅館業の譲渡ができるようになったことではないでしょうか。



友人から旅館業法の改正があるということは聞き及んでおりました。

その友人曰く、旅館業法に則って宿泊業の許認可を得たとしても、第三者に譲渡すると

その効果が失われ、譲渡された側は改めて旅館業法に則って申請をしなければ

ならなかったところが、今回の改正で許認可の譲渡ができるようになる、という

話でした。なかなかいい話だし、旅館業のＭ＆Ａが進む、流動性が高まる、許認可を

取った状態で権利を売却する、みたいな動きが増えそうだな、と思っておりました。



先日、行政からお手紙が届きました。旅館業法の改正に関して、区内で旅館業の許認可を

得ている人に改正内容について送付しているとのことでした。



だいたい以下のような内容であると理解しました。



・宿泊拒否事由の追加（カスタマーハラスメントが発生した場合の宿泊拒否が可能に）

・感染防止対策の充実（特定感染症※の際に感染防止措置に協力を求めることが可能）

　※一塁感染症、二塁感染症、新型インフルエンザ等感染症、指定感染症、新感染症

・宿泊者名簿の記載事項変更（連絡先を追加、職業を削除）

・感染防止対策による宿泊拒否にかかる差別防止の徹底

・事業譲渡にかかる手続の整備



事業譲渡の話以外に、コロナ対策みたいな感じの話が快晴のポイントみたいですね。

事業譲渡以外の話は全部コロナ対策に近い話のように見えます。



私の中では事業譲渡が一番大きな話だと思います。私自身はそうできなかったのですが、

不動産仲間の友人は「宿泊業は最初から別法人で、ある程度の規模になったところで

民泊ブームの状況を見ながらＭ＆Ａで売却」というビジョンを描いている方が

いらっしゃいました。とても面白い発想だし、コロナとか色々ある中で長期的に

事業に対する利益が確約できないものだから、流動性を高めておこうという発想は

共感できます。



他方、旅館業法の縛りで、旅館業の許認可は譲渡することができないということも

頭には入っておりましたので、その点どうするのかなというのはありました。

別に今まで旅館として営業していたところなので、許認可が得られないということは

ないと思いますが、改めて許認可を得る手間とか、旅館営業の空白期間ができてしまう

可能性があることとかね・・・。許認可だって外部に委託すればお金はかかります。

その分値引してくれという話にもなるかもしれません。



そんなわけで、個人的には譲渡に伴う許認可の取り直しは流動性を阻害する要因に

なるだろうと思っていたのですが、これが撤廃されるのであればその点は問題には

ならなくなりそうです。



さて、事業譲渡観点で書類に記載されていた内容を改めて確認してみますと・・・

事業を譲り受ける者は承継手続きを行うことで新たな許可の取得を行うことなく

営業車の地位を継承するものとされたそうです。おおー、素晴らしいー。



私がホテルをやっている区では、譲渡人および譲受人がその譲渡および譲受について

事前に保険所長の承認を受けることが必要になるそうです。この辺の手続きは

行政区ごとに異なる可能性がありそうです（○○区の場合、という注釈が書類に

ついていたのでそう判断）



そして、地位を継承したものの業務の状況を６ヶ月以内に最低１回は調査をする、

ということでした。まあそりゃそうか。譲渡した相手が適正な運営をしていないと

今回の改正はむしろ悪法ということになってしまいますからね。



行政的には、事業譲渡よりカスハラ問題の方が重要視されているようでした。

カスハラで宿泊拒否にできる対象はこんなのです、ということがわかりやすく書かれた

リーフレットも一緒に入っておりました。



不当な割引、過剰なサービスを求める行為や、要求の内容の妥当性に対して実現のための

手段・態度が不相応なもの（暴力や脅迫、土下座の要求など）に関しては、宿泊を

拒否して構わないということです。これはこれでありがたいですね。



ということで、投資目線で言えば、ホテルの流動性が高くなったことは歓迎されるべき

内容ではないかと思います。こういう改正はどんどん行ってほしいですね。



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札幌７棟目のビルトインコンロの見積が出てきた・・・。

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札幌７棟目のビルトインコンロのお見積が届きました。うーん、たかーい・・・。

どうにもならない話なんだとは思いますけど、高いですー。辛いですー。



先日、札幌７棟目の話として挙げたビルトインコンロの故障。

ビルトインなのでそこそこ高いだろうなと思って過去の見積を探してみたら、

５年前に故障した時の修理代は８万円台でした。普通の外付けのコンロに比べると

かなり高いとは思うのですがビルトインコンロだからそんなもんなのかなと思って

おりました。なんせビルトインコンロの物件なんて札幌７棟目以外ないから・・・。

比較の仕様がないのですよ。



ＳＮＳのコメントでは、３．５万くらいで交換できるとコメントをしてくださった方も

いらっしゃいました。それを聞くとそもそも当時の８万もだいぶ高いようには思います。

私は細かいことはわからない人なので、特別な仕様があるのかとか、工法がややこしい

仕様なのかとか、そんな細かいことはわかりません。というかすみません、正直言えば

わかろうとしていないです（クズ野郎で恐縮です）



建築のことを全く知らなくていいとは思わないのですが、プロに対して素人が

付け焼刃な知識で対抗しようとしたって、どだい無理だというものと割り切ってます。

ただ、本当にいいなりになるとなると、ボッタクリにあっても気が付かない可能性が

あるため困ります。よって、私はそうならないように業者さんととにかく仲良くなって

変な価格が出てこないようにする方向でそのリスクに対処しております。



札幌７棟目の管理会社さんとは、数ある管理会社さんの中でも仲良くしている度合いは

かなり上位なので、もしこれで管理会社さんにボッタクられてたとするならもうそれは

しょうがないです。そこまでの関係しか作れなかった私が悪いということです。



なので、きっと管理会社さんの出してきた価格にも何らかの理由があって、妥当性が

ある金額なのだろうと思います。



ということで、今回も出てくる見積は妥当な内容であろうという前提です。

さてさて、いくらの見積が出てくるかなー。



・・・１３万台だって（泣）



管理会社さんからも「前回より価格が上がってしまっています（泣）」との報告が

ありましたので、あちゃーと思いながら見積を開いたらこの有様でした。

もー。ビルトインコンロこわーい！（まんじゅう怖いの類ではありません）



ちなみに先日東京１５棟目で購入した、工事してキッチンに埋め込むタイプの

２口ＩＨコンロは６万ちょっとでした。こっちに変えた方が安いんじゃ？（苦笑）



もうどうしようもないので、これでそのまま進めるしかないですねえ。

お金のかかることばかりですわー。はぁぁ。

ま、宿命なので淡々とやるっきゃないですねー。入居者様も困っていると思いますし

早々に対処を進めたいと思います。



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東京１５棟目、旅館業の許認可を貰うことができました！

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東京１５棟目、保健所検査も問題なし。無事に旅館業法の許認可が得られましたー！

早いところ部屋を仕上げてリスティングを作ってもらわなくては。



世は空前の第二次民泊ブーム（と私が勝手に名付けました）。猫も杓子も民泊民泊。

第一次民泊ブームの栄枯盛衰を肌で体験している私としては、ブームが加熱すると

どこかで収束しないかとか、そもそもコロナみたいなやつでまたダメにならないかとか、

ネガティブなことを考えてしまいがちですが・・・そんなこと考えずにやれるときに

やれることをやるという勢いのあるスタンスの方が恩恵を得られるのでしょうね。



所有せず賃貸で民泊を始めている方もいらっしゃいますが、私は何気にこれは

うまいやり方だと思っています。損失が限定されますので。ダメになったら初期費用を

捨てて賃貸を解約すればいいだけです。逃げ切りやすい方法だと思います。

しかも購入に比べたら初期費用もさほどかかりません。損切りして逃げやすいのが

いいところです。これから投資を始めたいという方が、昔は某スルメのような名前の

金融機関さんでサラリーマンの属性を活用して融資を引いて数棟購入していた時代も

ありましたが、あれの代替になる面白いスタートアップの方法だと思っております。



民泊で利回りが取れるからと無理して高い物件を購入してしまうことは、私としては

あまりおすすめできません。いつまでこの民泊の相場が続くかなんて誰もわかりません。

購入するならやっぱり賃貸の価格を基準にした方がいいと思うんですよね。

最悪賃貸で何とかなる、というリスクヘッジができている状態ならいいのですが、

それがない状態には私はビビッてしまいます。



東京１５棟目は民泊から賃貸に戻しても、利回り７％後半は取れる物件です。

本当は８％で完成させるつもりでしたが、リノベの仕様を民泊仕様に寄せちゃったので

民泊ができなくなったら１００万単位の改修が必要になることでしょう。それを見越すと

７％台に落ちるということです。



まあそれでも、借入に対する返済比率は５０％前後ですから、賃貸で問題なく

回すことはできると思います。あえて借入金額を少なくしましたから。



当面は民泊ブームの恩恵を受け、ブームが成り立たなくなった場合もちゃんと賃貸で

回すことができる。そんな買い方ができるなら、何ら恐れることはないだろうと

私は思っております。



なので、今後も賃貸物件として物件の購入は検討をして、もし民泊やホテルで回しても

問題がないものは民泊やホテルにする、というスタンスで今後も購入を検討すると

思います。まぁ、今はなかなか安い物件が出てこない時期なので・・・そうそううまく

事が運ぶとも思えませんけど。地場の業者さんが内々でいいものを持ってきてくれれば、

という感じでしょうかね。



さて、昨年購入した東京１５棟目も、そんな地場業者さんとのご縁で購入できた

物件でした。地場の業者さんが「売主さんの希望価格じゃ売れないと思うので」と

私のところに指値前提で持ってきてくれた案件でした。ギリギリ目線に合うところで

購入できたので、そのまま賃貸物件にと思っていたのですが・・・民泊ブームが

思いのほか続いていたので、ホテル運用にすることにした次第です。



ホテルにするのも色々面倒なんですけど、作ってしまえば運営の手間は基本的に

運営会社さんに委託できるので、最初だけ頑張ればいいということで我慢です。

勿論、運用中もインターネットがつながらないとか備品が壊れたとかちょこちょこと

連絡がきて対処が必要になることもありますが、我慢できる範囲と思います。



今回もバタバタとはしましたが、なんとか無事に山場は越えました。

若干の抜けはあれど、揃えるべきものはほぼ一通りそろえました。

申請の類もだいたい済ませ、写真撮影の手配も済ませました（日程はまだ未決ですが）。

運営会社さんとの打ち合わせも順調に進んでおります。

２月中になんとか写真撮影を終えて、３月からリスティングを公開できるように

進めていければいいなと考えております。この辺の目標の共有を運営会社さんと

うまくやっておかないとですね。



さてさて、今日はその旅館業の許認可の話です。



民泊の場合、基本的には１８０日の営業しか認められません。

（自治体によってはそれ以下になります）

ホテルとして３６５日ゲストを受け入れるためには、旅館業法に則った許認可が

必要となります。



私は基本的に丸投げ星人なので、この許認可に関しても詳しい先生に依頼をして

対応をお願いしております。自分でやる時間が取れないのと、自分でやったら

抜け漏れの嵐で時間ばかりかかってしまうことが目に見えているからです。

苦手なこと、ストレスになることは無理にやらない。プロに任せられるものは任せる。

ストレス少な目で生きていくためのコツです（たぶんね）。



先生から大まかな流れは伺いました。以下のような感じです。

�@ホテルをやるということを物件に掲示する

�A一定期間経過後、法で定められた範囲の居住者に対面で説明をする

�B消防検査を受ける

�C保健所検査を受ける

�DＯＫになったら許可が出る



�Cの保健所検査の際、１００メートル以内に学校や保育園がある場合は、そこにたいして

保健所から回覧が発生するとのことです。このパターンになると、�Cから�Dの間の

時間が長くなるそうです。傾向としては、１〜２ヶ月くらい見ておいてほしい、と

先生は仰っておりました。うーん、桜の季節にギリギリ間に合うかなって感じか。



ということで、のんびり待つしかないなあ、その間に準備は進めておこうか。

運営会社さんとやれることをやるって話をしておかないとだなあ。

写真撮影の日程が後ろにずれ込みそうなので、それまでにゆっくりと雑務を終わらせて

対処しておこうか。そんな感じで考えることにしよう。



・・・などと考えていたのですが、事態は急展開を迎えます。

想定外にあっという間に許認可が出てくれたのです。嬉しい誤算！





これがあれば３６５日営業できちゃいます。わーい。



これでまたおしりに火が付きました！

早いところ準備を進めてリスティングを公開しなくては！

運営会社さんと打ち合わせしながら頑張りますー。



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札幌９棟目、たぶんこれで融資確定で売却も確定かな？

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札幌９棟目、買主さんの融資の内諾が支店レベルでは出たようです。良かったです。

順調にいけば３月上旬には契約、３月中に決済となります。



売却に向けて活動をしているいくつかの物件のうち、一番早く話が具体化しそうなのが

札幌９棟目であるというのはちょっと意外でした。太陽光が先行していたので

そっちの方が先に行くかなと思っていたのですが、そうでもなかったです。

あと現金で手ごろな金額で購入できる富山１棟目の方が早いだろうという予想も

していたのですが、こっちもまた微妙に再建築不可チックなのがネックになってるようで

思ったより時間がかかっているようです。



札幌９棟目は築古木造アパートで、これから大規模修繕の費用もかかるであろうという

タイミング。建て替え用地として購入を検討する人はいると思いますが、建て替えに

しても現在満室なので時間はかなりかかることでしょう。私もそんなに埋まらなくて

土地で最後売るイメージをしていたものですから、満室になった時はびっくりした

ものでした（自分でびっくりするなって）。



満室になったので収益物件として売る流れにしたのですが、買付が入った後で

テナントさんの退去が決まり、このまま購入の意思を継続してくれるのだろうかと

心配になりました。テナントさんの家賃の比率、高めなんですよねえ。



仲介業者さんも同じことを懸念して、買主さんに確認をとってくださったとのことです。

結果、買主さんは「問題なし」とのことでした。新築への建て替えを想定しての

購入ってことみたいですね。良かったです。



そんなこんなで購入に向けての融資付が進んでいたのですが、最初に持ち込んだ

金融機関さんで金額が思いのほか伸びなかったという話がありました。

仲介業者さんから、別の金融機関さんに持ち込ませてほしいので、もう少し待って

貰えないかと。そのこと自体はＯＫなのですが、仮にそちらでも融資が伸びなかったら

今回内諾が出た金融機関さんで購入してくれるの？という点が気になりました。



この点を確認したところ、仲介業者さんも気になっているとのこと。

確認してきます、と言ってくださいましたが、その後確認結果が連携されることは

ありませんでした。うーん、心配だなあ。



そんなやり取りから１０日ほど経過した先日のことでした。仕事中に電話が鳴ったので

ひとまず放置しつつ、名前だけ確認すると札幌９棟目の仲介業者さん。

タイプ的に電話してくるってことはいいことがあった時なのだろうと予想したのですが

ほどなくしてＬＩＮＥでメッセージが送られてきました。



売主さん、納得のいく金額で融資の内諾を得られたそうです（支店レベルで）。



よかったー！これはほぼ確定と考えていいでしょうー！支店レベルの内諾でも

割と確度高めと判断できるからこその連絡でしょうからねえ。



いろいろと書いてありましたが、いくつか簡単な条件を金融機関さんから提示されたと

言っておりました。あー、金融機関さんも建て替えを意識しているんだなとわかる

条件ばかりでしたね。仲介業者さんも特に問題はなさそうな条件なので融資に影響は

ないだろうという見立てでした。



特に気にされていたのが、店舗の契約内容だったようです。普通の２年契約ではなく

特殊な・・・立ち退きを妨げるような契約になっていないかを確認したいという

意図みたいですね。この辺が金融機関さんも含めて建て替えの方向で考えているのだなと

思った根拠でした。



その後、仲介業者さんとも電話してこの辺の感覚が間違っていないことを確認。

３月初旬には本部の承認が出るので、その後持ち回りで契約して３月末までには

決済をするというスケジュール感で合意した次第です。



なんとなく売却にめどがついた気がするので良かったです。

手元資金をどこに使うかが悩ましいところですねー。

どこの借入を返済するか、今から悩もうと思います（気が早い）



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仙台２棟目、退去予備軍は放浪癖のある生活保護受給者さん。

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仙台２棟目で発生したもう一つの問題について今日は書こうと思います。

入居者様がふらっといなくなってしまった、という話です。いやはや・・・。



昨日のブログに書きました通り、仙台２棟目では私が把握していない間に夜逃げが

発生しておりました。初期の頃は荒れた物件やニーズが厳しい物件を購入していたので

夜逃げとか割とちょいちょいありましたが、不動産投資歴１５年でまだ夜逃げのある

物件を保有しているとは思っていませんでした。昔の自分が見たら呆れるな（笑）



そして昨日は細かく書かなかったのですが、それ以外にも問題があるなあと思われる

動きはあったのでした。それが「生活保護を受けているのに保護かに連絡なしで

勝手に引っ越した」という案件です。これはこれで社会性のなさにびっくりです。



管理会社さん曰く、発覚の流れは以下のようなものでした。



・１月下旬に区の保護課から管理会社さんに「他の行政区（かなり遠いです）から

　生活保護の申請があったが何か聞いているか」連絡があった（勿論寝耳に水）

・本人に確認したところ、その地域の方が仙台より住みやすいので移住したいという

　ご意向であった（たぶん家ももう決めてるはず）

・現在、双方の保護課で話し合いをしているところ

・保証会社さんには本件連携済み



また新しいパターンが出てきましたわー・・・。



義母曰く、今回のお話の主人公は放浪癖があるようです。なので別の土地にフラット

出て行ったのではないかという話でした。



いやね、引越自体はいいんですよ（大家的には良くないけど）。でもね、普通に考えて

生活保護を貰っているのに、その保護費をくれている役所との連携が一切ないまま

引越をしてしまうのって、どういうことなのでしょう・・・。しかも調整しないまま

新しい行政区で生活保護を申請しているという。報・連・相が必要と社会人生活で

教え込まれた私からしたら、どうしてそうなるのか理解に苦しむ行動だなと感じます。



あと、保護課にお世話になったという感謝の気持ちがあるなら、その気持ちをちゃんと

保護課に伝えるという意味でも、挨拶くらいはするのが普通じゃないかと私としては

思うのですが・・・そういう感情もおそらくなかったのでしょうね・・・。



あと、これは誤解を与えかねないので先に言っておきますが、生活保護の方が引越を

してはいけないということは全然ありません。人間らしく生きる権利の中には引越をする

権利もあるわけです。なのでそのこと自体は別に構わないのですが・・・。

この方の引越の理由や引越の頻度、生活保護という国民の血税を使って生活している割に

いくらなんでも自由すぎません！？あなたの引っ越し代を稼ぐために私は固定資産税を

納めているわけではないのですが・・・。それに不要不急の引越でもなさそうですよね？

放浪癖があってなんかちょっと別の場所に行きたいなーくらいの話ですよね？

保護費使って楽しそうじゃねーかコラ、とか言ってはいけないのは重々承知して

おりますが、なんかとても複雑な思いになってしまいます。



今どきの考え方なら「それも個性」ということなのだろうと思いますが・・・

一般社会の中で普通に暮らすには難しいパーソナリティをお持ちなのであろうなあ、と。

私が経営者で誰か雇わないといけないとしても、今回の入居者様は従業員としては

雇えないです。報告なしで勝手に進める、ふらっと会社を休んだり辞めたりする、

みたいなことを考えると恐ろしくて。



現時点で、この方はまだ退去扱いにはなっておらず、仙台の保護課と引越先の保護課で

調整をしているところだということです。まあでも普通に引越確定でしょうねえ。

いつまで行政から家賃が振り込まれるのか、というところだけだと思います。



ちなみにそれ以外に家賃を滞納しているおじさんも住んでおります。

本当にタレント揃いですわ、仙台２棟目。



ということで、何かと想定外のことが起こりがちですが、気を取り直して募集の方を

頑張っていただかないとです。現在１５部屋中４部屋空きで、この放浪癖のある方が

恐らく退去になるから５部屋空きです。ここだけ異常に埋まっておりません。

管理会社さんも認識はしており、頑張ると言ってくださっておりますので・・・

何卒、よろしくお願いします！



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