東京１５棟目の運営会社さんと懇親会。

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昨日は運営会社さんと東京１５棟目で飲み会をしました。いつもＬＩＮＥでしか

やり取りしていないスタッフの方と話ができて、関係構築にとても有意義でした。



今回、東京１５棟目で始めホテルは、東京１３棟目の運営をお願いしてる運営会社さんに

運営委託をします。東京１３棟目でも稼働率は高めで収益をあげてくださっているので

特に変える理由はありません。エリアも近いのでこのままお任せするのがいいだろうと

思っております。



民泊の運営会社さんもピンキリのようです。最近民泊清掃を始めたお友達がいますが、

入る現場によっては「これ、今までの人清掃してたの？」と首をかしげざるを得ない

なかなかなお部屋に遭遇するそうなのです。掃除は１部屋いくらでお金を貰える

スタイルらしく、数をこなそうとして１つ１つのお部屋の清掃のクオリティが犠牲に

されているようなお部屋が割とあるという話でした。



少なくとも、東京１３棟目でそういうクレームは聞いたことはありません。義母も

何回か泊っていますが、清掃が気になるような話はここまでありませんでした。

私自身も現場には何回も赴いていますが、特にそういうことが気になったことは

なかったので、ちゃんと清掃してくださっているんだなと認識しております。



そんなわけで、今回も同じ運営会社さんに鼻から頼む気満々で考えておりました。

なので、民泊に舵を切ることを考え始めた頃から運営会社さんに色々ヒアリングして

間取りや設備、仕様をそれに合わせていったのです。



お部屋が完成に近づくにつれて、やらなきゃなーと思うことが頭をよぎりました。

それは、現場でスタッフの方を交えて懇親会をやるということです。



私的には、民泊物件を運営委託するなら、運営会社さんと現場で懇親会をやるのは

とてもいいことだし是非やるべきことだと考えます。

・スタッフの方が現場を知ることでより実感のこもった対応ができる

・ホストの人となりがスタッフに伝わり、ホストとの距離が近くなる

・シンパシーを感じるようになり、対応の際のモチベーションの向上につながる

といった効果が見込めるだろうという考えです。



この辺の発想は不動産賃貸業における管理会社さんとのコミュニケーションの取り方に

起因するところがあります。管理会社さんとお付き合いする時は経営層との交流が

多くなりがちです（私が小さい管理会社さんを選ぶ傾向があるからですけど）。

その層と仲が深まることも勿論大事なのですが、結局頑張るのは現場のスタッフです。

現場の方がモチベーション高くやってくれないといい状態は保てません。なので、

経営層と同じくらい現場の方との懇親会などを通じた関係構築にも気配りしております。

これにより、遠隔地でも手抜きや悪質な行為は基本的にない、という良い状態が

生まれていると感じております。



これって、業態が変わったところで同じですよね。東京１５棟目の立ち上げ時には

最初は社長とやり取りを始めましたが、社長も忙しいので個別に来ると返答が遅くなる

こともあるからと言うことで、現在の東京１３棟目の運営ＬＩＮＥグループに

問い合わせは投げて貰ってＯＫという話になりました。そこから立ち上げに関しても

現場スタッフの方も含めやり取りすることに。そうなると余計に現場の方との関係を

深めていきたくなるわけです。現場あっての運営ですからねー。



ということで、社長に相談して、東京１５棟目にスタッフの方をお呼びして、

ホームパーティー風なやつをやろうということで話を取り付けました。

設営も無事に終わったので、タイミング的にはいい頃合いですね。



まあそんなわけで、昨日がその運営会社さんとの懇親会だったわけなのです。

東京１３棟目の時に来ていただいた人と別の方が来てくださいました。

スタッフの皆さんもなかなか個性があり、話してて楽しかったです。

そして仕事にプライドを持ってやってるんだなーということも感じました。



私としても、文字だけのコミュニケーションでは補完できない、その文字に生が宿った

ような感覚になりました。私としても企画してよかったです。楽しく飲めて満足でした。

できれば定期的にやりたいなーと思います。今度やる時はお店かなー。



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札幌１２棟目で退去予告発生。

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退去予告来てしまいましたー。札幌１２棟目です。しかも解約日は４月末です。

めでたい理由なので仕方ないのですが、時期的には微妙だなー。まあしょうがないか。



最近ホテル開業にかまけていて、普通の賃貸用不動産の方に全然気持ちが向いておらず

放置プレイとまでは言わないけど、反応が遅かったり面倒を見れてなかったり。

でもそんな適当で雑な感じでも、なんとか回ってくれてるのだからありがたいですね。



幸いにして、今年の繁忙期は動きが少なく、退去の動きもそんなに出ていません。

予定通りの退去であった東京１棟目くらいでしょうか。札幌９棟目の退去に関しては

たまたま売却のタイミングだったということでノーカウント。仙台２棟目は・・・

ここんとこずっと調子が微妙なのでねえ（苦笑）



あ、札幌１２棟目も退去予告ありました。まあ札幌１２棟目は退去になってもすぐ

決まるから、心配はしておりません。管理会社さんを変更した後も順調です。

（前の管理会社さんが嫌で変えたわけではなく、義理を通すための変更です、念のため）



札幌１２棟目は退去が多いのは今に始まったことではありません。利回りをとるため

札幌にしては狭めな１Ｋ間取りがありまして、ここの退去が多いのです。

でもまあこの間取りはその辺しょうがないかなと割り切って考えていましたので

ある意味想定通りと言えば想定通りです。それでも思っていた以上に退去は多くて

うーんと唸ることもありましたけど。



入退去が多いとはいえ、全体としては稼働率は高いし、半月もあれば次が決まるので

そこまで大きな問題とは思っていません。勿論、広告料がかかるなどの問題はあります。

そこはちょっと困りますが、築古の物件のように広告料が３ヶ月も４ヶ月もかかるような

物件ではないので、経費負けするほどではないだろうと考えております。

（でもやっぱり入退去はない方がいいなー・・・笑）



さて、札幌１２棟目ですが、残念ながら退去予告が発生してしまいました。

この繁忙期で２件目の退去予告です。



今回の退去予告は竣工時からお住まいになっている方でした。１Ｋ間取りです。

また１Ｋかー。まあしょうがないですね。割り切っているつもりではいますが

退去多いなーと少し無念な気持ちになる身勝手な私です。



退去の理由はご結婚とのこと。これは引き留めようがないお話ですねえ。

おめでとうございます。お幸せに！



今回も３０００円アップで募集をします。新築時より高めの家賃に設定しても

すぐ埋まるんだから、ここのところのインフレ？スタグフレーション？みたいなやつが

家賃にもようやく波及してきたのかなーとか。まあそれ以外に、札幌１２棟目の

競合が少ないとか、最近人気がある場所で市況自体がいいとか、そういう事情も

ありそうですけどね。



そういえば最近都内は家賃が上がっているとネットニュースなどで見かけますが

札幌も地味に上がってるんですよ、家賃。新築の利回りが取れないから高めの家賃を

設定するようにしたら、それに引きずられて全体的に家賃が上がってきた、みたいな

流れのようだと私はとらえております。想像ですのであってるかはしりませんが。



今回も３０００円アップでどうでしょうと管理会社さんからお話がありましたので

それでＯＫですと返しておきました。欲張ってもう少し家賃を上げるのも一案かも

しれませんが、今はそこまで無理しなくてもいいかなって感じです。

賃貸物件に気持ちが向いてないところもありますし（汗）



ちなみに管理会社さんからの確認に対しても、結構時間をおいての返答になって

しまいました。面目ないです。そこは早くやれてて話なんだと思いますけど・・・。



こちらも早いところ埋まってくれることを祈りたいと思います。

管理会社さん、よろしくお願いします！



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確かに、それだけ借りてこれしか儲からないの？という見方はできるのですが・・・。

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不動産投資は実業をやってる人にとっては少しかったるいビジネスかもしれません。

兼業大家だと自分の身を守るいい武器になると私自身は思っていますけどね。



不動産賃貸業をしていると、いろいろな人と会って話すことがあります。

それは入居者様の時もあれば売主さんの時もありますし、情報交換として懇親会などで

参加されていた方とお話をする時もあります。



昔、不動産投資に興味を持ち、情報を集めている経営者さんとお話をしましたが

その方は不動産投資を「まどろっこしい」と評していました。１億円の借入をして

年間２００〜３００万しか手元に残らないなんて時間軸がゆっくりすぎる、と。

ビジネスを既にやってる方ですと、もっと割が良く稼げる経験をしていると思うので

余計そう感じるのかもしれません。また、せっかちで早く結果を求める人も、

そんな反応になることがあると思っております。



合う・合わないは勿論あるので押し付けることはしませんが・・・

ディフェンシブな資産として持っておくことは決して悪くないんじゃないかな、と。



実業を持っている人の場合、どんな業態によるかもあるかもしれませんが、万が一

何かあって売上がゼロになってしまったとか、そんなことが起こらないと保証できる

わけでもありません。本当に何かあってヤバいと思った時に、不動産賃貸業の収入が

多少なりともあると安心できると思うんです。



兼業大家・サラリーマン大家の場合は言わずもがなと思います。

そもそも実業なんかできないですからね、大多数のサラリーマンは。

比較的手間もかからず、借入額に対して小さい利益だったとしても、それが助けに

なってくれることだってあると思うんです。



私も不動産をやっててよかったと思うことは多々あります。

サラリーマンのお給料だと食べに行けないような贅沢なご飯を食べることができて

お金のことをそんなに気にすることなく旅行にも行けて・・・これは不動産投資を

していなかったら得られなかった恩恵だと思います。



そして更に、私の場合はサラリーマンの会社の待遇改善にも寄与してくれました。

不動産があるから会社を辞めても大丈夫という安心感をもって行動した結果、

会社を辞めようと思っていた理由になる不満が全て解消されてしまったのです。

辞めることができない状態だったら、あそこまで突っ込んだ話はしなかったと思います。

これもまた不動産投資による心とお金の平穏が保てていたからなのでしょう。



不動産投資も万能ではないですが、比較的悪くないと思っている私です。



今日は睡眠不足と二日酔いでしんどいので、このくらいにしておきます。

まとまりがない文章なのも二日酔いのせいです（知らんけど）



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東京１棟目、無事に募集開始になりました。

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東京１棟目の短期入居は予定通り３月上旬退去となります。２月を少し過ぎたあたりから

管理会社さんにて内見可能の形で募集を開始してくださっております。



東京１棟目。割と苦戦することが多い物件です。１Ｋ間取りでバストイレ別なのですが

間取りが縦長で一般的ではないのが原因なのかなあと私は勝手に思っております。

縦長ってどういうこと？という顔ですね。それはですね、狭小敷地に建てた物件ゆえに

高さを活かしたメゾネット形式になっておりまして、そこにロフトまでついてるから

２階建＋ロフトなのに２０平米あるかないか、という謎の仕様の物件に仕上がって

いるから、というわけなのです。



基本的に東京１棟目は間取りが弱めです。バストイレ別の１Ｋが１部屋とバストイレ

一緒の１Ｒが２部屋。流行らない間取りであることは否めません。特に１Ｒの方が

１５平米以下ということで非常に弱いと感じております。



ただ、意外と１Ｒの方が早く埋まるし入れ替わりも少ない印象です。家賃が安いことを

求める生活保護や高齢の方がお住まいになっているケースが多く、不思議な安定が

あるような印象です。１Ｋのお部屋の方が出入りはあり、かつ決まりも悪いような

感じがします。これは家賃が高いってことなのかなあと薄々思ってはいるのですが

下げるのも悔しいので今は下げずに募集をしております。



でも、遺失利益を考えたら家賃を下げることも考えていいのかもしれません。

決まらないことの遺失利益もバカにならないし、高く売れるようにという意味合いでの

家賃維持ではあるものの、そもそもこの物件借地なのでそんな高く売れる見込みも

ないっちゃないですし。



もうちょっと残債が減って、借地の更新期限が来るくらいまではキープにならざるを

得ない気はしておりますが、どこかで売却するということは間違いなく既定路線です。

家から近いのはいいのですが、どうしても仕様が弱くて苦戦する物件ですからねえ。

家から近いのはいいですけど、管理は管理会社さんに委託しているので、気分的な

ものだけと言われればそれもそうだなって気しかしませんし。



あとは管理会社変更という手もあるのかもしれませんが、その手はあまり使いたく

ないなあと思っております。東京の物件は全部同じ管理会社さんにお任せしてますが

東京１棟目だけは購入時の売主である不動産会社さんに管理委託をしております。

ここは家族経営＊パートのお姉様で運営されており、とにかくどの人もすごくいい人。

同じ町内でもあるので、あまり足蹴にするような行為はしたくないなあと思って

いるわけです。だからできるだけ今の会社さんのままでうまくやっていきたいなと。



いろいろと悩ましい物件ですが、幸いにして今は満室です。ただこの満室も期間限定。

３ヶ月だけ入居という短期のお客様を受け入れているので、すぐに満室から陥落する

宿命なのです。



私もなんか血迷っていたもので、３月前半で退去する３ヶ月限定のお客様を、空室が

かなり長引いていたし、入居即退去みたいなパターンでガッカリしていたりもあって

管理会社さんがそんな問い合わせがあって入れたいです〜と言ってきた際についＯＫを

出してしまったのです。３月前半退去って繁忙期を完全に逸するやんけ！と後で

冷静になって気が付き、やっちまったと思ったのでした。



管理会社さんの隣にある居酒屋さんの運営会社さんが賃借人になっており、おそらく

両社の関係性は悪くないのであろうと判断。できれば退去前から募集を開始して、

賃借人さんにも早めの募集と内覧希望時にご協力をしていただけるようお願いして

いただきたいと申し入れました。管理会社さんからは交渉してそれでＯＫということで

承諾をいただいたと回答あり。最低限の手は打ったからよしとしましょう。



さて、先日そういえばそろそろ退去まで１ヶ月を切ったかなという頃合いに、

東京１棟目の前を通りがかりました。すると、なにやら貼り紙がしてあります。

なんだろうと近寄ってみると「入居者募集中」の張り紙でした。お、いいですね。

そろそろ募集お願いしますってメールでもしようかと思っていたところだったので

先回りして対応していただいていることを嬉しく思ったのでした。



アットホームを見るとネット掲載も既に完了。うんうん、いいですねー。助かります。

あとは反響を見ながら家賃を調整すればいいかな。



その後しばらくしてから管理会社さんより「予定通りの退去ということで連絡が

ありました」というお知らせメールと共に「募集開始しております」ということが

伝えられました。ありがとうございます！大変助かります。



家賃は早めに調整した方がいいかなとも思うので、その辺も含めて管理会社さんと

こまめに連絡を取るようにしたいと思います。早期決着になればいいなあ。繁忙期だし。



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東京１５棟目のオープンの時期を運営会社さんと調整中。

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時間があまりないので手短になりますが、東京１５棟目の準備を進めております。

写真撮影の日程もほぼ決まり、運営会社さんとの連携も開始しております。



東京１５棟目の準備も大詰めになってまいりました。なんとか桜の季節の前には

オープンできるのではないかと思います。段取りをもうちょっと華麗に進めていれば

もうオープンできていたのかなという気もするので、そこはちょっと残念ですが・・・

まあ仕方のないことであろうと思います。自分が悪いことですから。



先日、残っていた家具家電もだいたいホテルに配送されました。

追加で調達していた壁掛けフック（クローゼットの使い勝手が今一つなのでコートや

洋服をかけるフックを設置します）は在庫が不足しており、木曜日に取り寄せて貰う

予定で進めております。これが揃えば一通り荷物は準備できます。あとは現地に行って

設置すればおしまいです。



そこまで進んだら、運営会社さんのターンになります。初回清掃の手配をしていただき

写真撮影ができる状態にします。そしてリスティングの作成。



並行して、私は写真撮影の手配をします。撮影の手配はまだ確定ではありませんが、

カメラマンさんが既存の予定をやりくりして調整してくださっているとのことで、

３月に入ったあたりで実施できそうな情勢です。



元々、撮影に関してはお願いしたカメラマンさんが直近の予約がびっちりと埋まって

しまっているという話でした。民泊の撮影は小物の撮影など色々あるため、すべてを

きっちり撮影しようとすると一日仕事になってしまうとのことです。そこで、誰が

撮影してもたいして変わらないカトラリーなど機能性を示す写真に関しては、

運営会社さんで撮影して貰い、写真の腕が問われる部屋全体の写真などはカメラマンの

方にお願いするという分業でいくことをこちらから提案しました。その結果、

写真の枚数が減ったので、なんとかなりそうということで調整していただいた次第です。



運営会社さんにもこの話は共有しており、運営会社さんから追加のカトラリーなどの

撮影作業のお見積もいただきました。



写真の納品が３月半ばになると思われますので、それまでは仮の写真で募集サイトを

完成させておいて、速やかに宿泊者さんを募れるようにしておこうと考えております。

この辺の細かい話は今週末運営会社さんと話をするつもりです。



運営会社さんとは、この週末に東京１５棟目を会場にしたホームパーティーをして

決起集会的な感じで顔合わせをして、親睦を深めようと思っております。

実際に使ってみることで運営する側も意識が変わる部分もあるだろうと思いますし、

中身を知ることでより適切な対応も期待できます。あとはやっぱり、ご飯を振る舞った

ホストの方が振る舞ってないホストより気持ちが乗ってくるに違いないという純粋な

下心もあります（笑）



初回清掃が終わって、仮の写真で募集サイトが作れれば、そこからいよいよ募集が

始まります。あとはレビューを蓄積させて軌道に乗るのを待つばかり。



他のことをいろいろと放置してしまっており、ご迷惑をおかけしてしまった方も

いるかと思います。大変申し訳ないですが、ご容赦をいただければ幸いです。



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