仙台１棟目に問い合わせありの現場の様子を見ることができました。

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仙台１棟目に入居申込が入りそうです。あくまで入りそうというだけですけど。

経緯は不明ですが仲介業者さんがその状況を公開してくださいました。



私の所有物件は全体的に静かな繁忙期を迎えております。何が静かって退去がです。

あまり退去予告が入らないんですよね。前からわかっていた退去予告はありますが

それ以外で不意の退去予告はそんなに多くありません。安定運営と言う面では

ありがたいことです。



札幌９棟目　（テナントの退去で痛いけど売却予定だから一応影響なしのはず）

札幌１２棟目（ここは間取りが狭めな単身なので出入りが多いです）

仙台１棟目　（専門学校生の卒業なので前からわかってるやつ）

仙台２棟目　（繁忙期関係なくそもそも空室が多くて悩ましい）

東京１棟目　（短期入居の方が３月上旬に出る予定になっていた）



今のところ退去予告や退去があったのはこの辺ですね。全体の部屋数から考えると

少ない方じゃないかな？と思っております。



この中で引きがいいのは札幌１２棟目と仙台１棟目。引きが悪いのはそれ以外です。

札幌９棟目のテナントさんなんて決まるのに２年以上かかりましたからねえ・・・。

申込がなかったわけではないのですが、どういうわけかことごとくキャンセルになり

全く成約せず頭を抱えたものでした。東京１棟目も間取りが弱く優位性が低いため、

時間がかかる物件です。仙台２棟目は埋まる時は埋まりますが、埋まらない時は

なかなか埋まらない印象がある物件ですね。今は埋まらない期。



札幌１２棟目は空いた傍から埋まる物件なので特に心配はしておりません。

仙台１棟目もよほど間違わない限りは埋まる物件ですので、大丈夫でしょう。



などと言ってたら、仙台１棟目に入居申込・・・とまでは言いませんけれども

確度の高い問い合わせが来ているようです。



私と義母と仙台２棟目の管理会社さんのＬＩＮＥグループがあるのですが、そこに

仙台１棟目の話がポンと飛び込んできました。義母と管理会社さんは割とよく

電話や訪問などで話をしているらしいということ、仙台２棟目の管理会社さんは

仲介部門もあるので客付もできることなどから、おそらく何らかの理由で直接会話し

その流れから、こういう話もありましたよ、みたいな内容が送られているのだろうなと

類推しております。



さて、その内容なのですが、問い合わせがＬＩＮＥか何かでお客様から来ており、

仙台１棟目は既に成約済みか？という内容でした。これが２月の後半のメッセージです。



これに対して仲介業者さんは空いてるので申込を入れてくれれば募集を止めることが

できますという案内を返しておりました。内見とかじゃなくていきなり入居申込の案内を

しているのですね。なるほど、こうやって確度の低い無駄な申込が量産されているのかと

納得しました・・・（苦笑）

などと書いたものの、もしかしたら遠方の学生さんで見に行くことができないという

話なのかもしれないなと思い直してもみたり。一面だけ見て決めつけるのは良くないので

いろんな可能性を考慮しておこうと思います。



これに対して、入居を検討されている方は５日後にわかりました的な返答をしています。

ここで５日空くのかー！とびっくりでした。



そして少し間が飛ばされて、仲介業者さんが問い合わせが増えてるので早めに申込書を

提出した方がいいという返答をしているシーンが出てきます。まあきっと、何かしら

その間にやり取りをしたのでしょうね。



しかしかたくなにお申込書は送られてこず、３月になったら事務所に直接書類を

届けに行こうかと思うと言う返答が先方から届いておりました。これに対して

仲介業者さんは基本線承知しつつも、書類を出してくれないと募集を止められないから

箇条書きでもなんでもいいので申込書を書いてほしい旨を返信しておりました。



まあ、ここまで書かないのであればきっと申込書も書かないまま当日を迎えるのでは

ないかと思います。その間に別の仲介業者さんから申込が入って部屋止めされた日には

ここまでのコストが無駄になり売上も立たないわけですから、そりゃ必死に申込書を

書かせようとしますよね・・・。気持ちはわかります。



なんでここまでかたくなに申込書を書きたがらないのかな？という心理もちょっと

興味があるので、私が仲介業者さんなら来店した時にその辺の理由を聞いてしまうと

思います。聞いた上で、その理由に対して何かしら対策が打てることであれば、

今後はそうさせないようにうまく動くこともできますからねえ。



なかなか見ることができない、仲介の現場の動きを見ることができたので、私的には

とても満足で面白かったです（笑）



こういう事例を集めて、想定問答集とかそもそもこういう動きが起こらないような

初動とかをマニュアルとして整備できると、きっと面白いんじゃないかなと思います。

昔のように口頭のやり取りばかりではなく、ＬＩＮＥのように文字が残るやり取りが

多くなっていますから、客観的にそういう見方をして整備することは可能だろうなと。



まあ今は仙台１棟目にちゃんと反響があるということを喜ぼうと思います。

そして管理会社さんにおかれましては、仙台１棟目の仲介業務もありがたいのですが

仙台２棟目を何とかしていただきたいと思います・・・（苦笑）



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いよいよ金利上昇が本格的に始まってしまった兆候が・・・。私の周りだけかもですが。

東京のメインバンクさんの金利が爆上がり中です（汗）



確定申告の作業は私のターンが無事に終わり、顧問税理士の先生が頑張る番に

なりました。送るべきものは全部送った認識、対応すべきことは一通りやった認識です。

ここ数年に比べて提供が遅くなってしまった感は否めませんので、今回はまた最終日に

ギリギリになってしまうかもしれません。まあそれはそれでしょうがないか・・・。



んでまあ、それをやっている中で気が付いたことがありました。メインバンクさんの

融資の金利が上がっているのです。前々からメインバンクさんはちゃんと変動金利の

運用をされており、上がったり下がったりはしておりました。他の金融機関さんは

変動金利とは名ばかりで全然金利が動かない状態でしたが、メインバンクさんだけは

なんか０．１％単位で金利が上がったり下がったりしていたのです。



あの頃はそんなもんなんかなというくらいにしか思っていなかったのですが・・・

まさか今回こんなことになるなんて・・・



まず、私が私の目で見て素直に最初そう感じたことを書きます。



「金利が低い融資が０．５％、金利が高い融資は０．１％、その中間の金利は０．３％

　それぞれ金利が上がった！しかも支店長は何も私に言うことなく！」



事実だけ見て私はそう感じました。おいおいこれはちょっと支店長いくらなんでも

よろしくないんじゃないかい？と。いう感想を抱いたのもやむを得ないでしょう。



メインバンクさんは小さい金融機関さんなので、決して金利は安くありません。

世の中の優秀な不動産投資家さんに比べたらバカ高い金利を払っていると思います。

タイボー？なにそれ？食べれる？



その金利を気持ちよくお支払いしている私に、この仕打ちは辛くないー？

それがもうほんと素直な私の感想でした。



しかも、金利が安いところだけ狙い撃ちで金利を高くしているわけですよ。

難あり融資で金利がもともと高いやつもありますが、そういうのは０．１％とか

小さな変動だけですからねえ・・・。これはいったいどういうことなのかと。

銀行さんも収益性上げたい情勢なのだろうとは思いますけど、せめて一言相談をしてから

やってほしいものですよ。



ということで、そうそう銀行さんに対して不満は申さない私なのですが、今回は

さすがに言わないわけにもいくまいということで、メインバンクさんに積金を

持っていくついでに支店長にこれはどういうことなのさと質問してみたのです。



支店長、金利酷くないですかー？と言ったら「え？」みたいな顔をしておりました。

いやだって一番借入額が大きくて金利が低かったやつの金利がいきなり０．５％も

上がったとか、返済額にも結構な影響が出るし、予告なしにこれは酷いじゃないですかと

補足したところ、支店長は「うちの融資は長プラ連動なので・・・」と。



私の借入金利を引っ張り出してきて支店長が確認しつつ、説明をしてくれました。

基本的にプロパー融資の変動金利は長プラ連動にしている、短プラではない。

長プラは今上昇傾向なので、それに連動して変動金利が動いている。

金利が低いところばかり高くなったように見えたかもしれないが、金利の見直し時期に

たまたま長プラが動いたということであり、狙い撃ちでどうこうしたわけではない。



ふーむと思って長プラの動きを見ましたが、確かに一昨年くらいから上昇傾向に

なっており、２０２２年〜２０２３年の間で０．５％上がっております。

この動きのせいであり、別に支店として金利をどうこうしたわけではないという

話だと言われたら、そっかーそうなのねーと言うしかなさそうです。



ということで、支店長には次の融資は是非もっと優遇金利でお願いします！

できれば全体的に下げてね！とふんわりお願いするくらいしかできませんでした。



正直、自分の融資が短プラ連動か長プラ連動かなんて気にしたことがなかったけど

こういう形で金利上昇が目に見えてしまうと、あまり他人事ではいられないなあと

思うのも正直なところです。ただちにどうこうするような話ではありませんが、

徐々に返済を速めていくとか、不動産賃貸業にプラスアルファした収益性の高い何かに

ポートフォリオを振り向けるなり、やらなくてはならないことがあるなと感じました。



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東京１５棟目、結局まだバタバタしてます。

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落ち着いたと言いながらも、まだ結構東京１５棟目の作業に従事しております。

昨日も運営会社さんとやり取りしたり現地に行ったりしておりました。



昨日は朝から晩まで、サラリーマンの仕事をしている時と夜の飲み会の時間以外は

運営会社さんとのやり取りをしていた気がします。大詰めなので意思疎通はしっかりと

図っておかないとですね。



前日深夜の時間に日曜日の作業報告として東京１５棟目の運営さんとの通話用端末を

設置した旨を報告すると共に、東京１３棟目に設置する運営さんとの通話用端末および

Amazon Fire Stick TVを準備した旨をお伝えしました。最近はネトフリ見れますかという

問い合わせが多いようなのです。東京１５棟目はネトフリが見られるテレビを選択して

いたので良いのですが、東京１３棟目は普通のテレビでネトフリ非対応。なので外付けで

ネトフリを見られるように追加投資をした次第です。



東京１３棟目への設置については、東京１５棟目に置いておいてほしいとのことでした。

初回清掃時に運営会社さんが回収し、東京１３棟目の清掃時に設置しておいてくださる

とのことです。助かります。



併せて、東京１５棟目の気になるところ（消火器の場所、クローゼットが開けづらいので

中にある荷物の置き場所を考えた方がいいかも）を伝えておきました。



朝になってからふと思い出したので、使えなかった電子錠（ドアが細すぎて設置できず）

を運営会社さんで別案件で引き取ってもらえないか相談。何か案件があればその時に

引き取りを検討するということでした。



それから、東京１５棟目の公開がいつになるかを確認。清掃を今週中に実施し、

運営会社さんでの仮の写真撮影を今週末に実施。来週早々にAirbnbに公開するという

流れということでした。これなら桜の季節に無事に間に合いそうです。

写真撮影した分のうち、メインの写真は私の方で手配したカメラマンさんが撮影して

くれることになっております。そちらの写真と将来的に差し替えということで

運営会社さんと認識を合わせました。運営会社さんが撮影したものをそのまま

撮影する分（カトラリーなど機能の説明に相当する写真）のお見積もいただいたので

それで進めていただきます。



それから、シングル３台ダブル１台のベッドなのに、なぜかシングル２枚ダブル２枚の

羽毛布団が現場にあった件について、再度シングルの羽毛布団を１個注文したこと、

およびその到着日について連絡をしました。楽天の履歴を見てもシングル３ダブル１で

注文しているはずなんですけど、もう梱包も解いちゃったし返品のやり取りをする時間も

ないので、１つは予備の布団として確保しておくことにしました。



到着日より前に初回清掃が終わってしまうスケジュールだったので、布団に関しては

追加対応で到着日に設置をしてくださるそうです。ありがたいです。



それから、電子錠が開錠せず、設置業者さんに不具合報告をしたのですが、電子錠の

設置業者さんより不具合の修正をしたいので現地で作業をさせてほしいとの依頼が

あったとのことです。私は通話用のガラケーを忘れてしまっており、そちらに対して

電話での連絡を取ることができずじまい。申し訳ないと思いつつ、運営会社さんに

依頼して連絡をしていただくよう頼んでしまいました。雑務を押し付けてしまい

申し訳なく思います。運営会社さんと施工業者さんでやり取りしていただき、

本日現地で修理をするということになりました。



そして夜。現地に友達を連れていき、石膏ボードでも設置できるフックを設置しました。

先日私が行った時に自分だけで設置しようと思っていたのですが、説明書を開いて

不安になり、援軍を呼ぶことにしました。なんせ過去何回もＤＩＹとも言えないような

しょうもない代物ですら失敗していますからね・・・。自分の腕前を自分が一番

信用しておりません。



幸いにして、最近民泊清掃の仕事を始めたという手先が器用な人が東京８棟目の

入居者様の中にいまして、ヘルプを要請したら設置を手伝ってくれると快諾。

一緒に設置して貰ったら、あっさりと対応が終わりました。やっぱり自分の力は

信じちゃいけないなと改めて思った月曜の夜でした。お手伝いのお礼の気持ちを込めて、

設置完了後に入居者様を連れて近所の居酒屋さんでご飯を振る舞ったのでした。

そして運営会社さんにも設置完了の報告をして、昨日の仕事はおしまい。



そして今気が付きました。東京１５棟目にネトフリの設定をしてこなかった（苦笑）

今日は出社する日なので、明日仕事が終わったタイミングでネトフリ設定してこよっと。

なかなか手離れできない、段取りが苦手な私でした。



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東京１５棟目、公開に向けての最終調整中。

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東京１５棟目のオープンに向けて、最後の詰めを行っております。昨日はガスの開栓の

立会に行ってきました。あと水道も利用開始の手続きを行っております。



いきなりですが、今月の東京１３棟目の送金明細が運営会社さんから送られてきたので

どれどれと見てみたのですが・・・なんと送金額が過去最高を更新しておりました。

売上額も過去最高を若干塗り替えております。うん、絶好調ですね。



今月の送金額は５９万でした。ほぼ６０万ですね。融資の返済とかインターネット代や

光熱費、地代など支払ってもかなりの金額が手元に残ることになります。



コロナ禍の真っ最中にオープンさせた頃は、まあ当然ですが儲かりませんでした。

価格を安くしていたので、閑古鳥ということはなく常にゲストはいて稼働率は高めを

維持していたのですけど、いかんせん価格が安いので普通に賃貸で貸した方が

儲かるんじゃないの？という金額でした。



でもそこで粘って稼働させたことで、レビューがかなり蓄積されまsチア。

それがコロナ禍モードが終わった瞬間に一気に花開いた感じです。

途中であきらめずに粘っておいてよかったと今は心から思っております。

ある意味、私の現状維持バイアスがいい方向に作用した事例ではないかと。

（威張って言っていいことなのかはわかりません）



この成功に気を良くした私。元々こんなバブルが続くはずはないと思っていましたが

１年経っても収まる気配がないので、今から作っても回収はできそうだなと判断。

東京１５棟目は賃貸だとそんなに面白くない利回り（８％程度）でしたので、

ホテル運用に切り替えて二匹目のどじょうを狙いに行くことにしました。



９月末に購入した物件ですが、１１月からリノベーション開始で１２月に終了。

そこからホテルに必要な備品を購入したり、許認可をとったりして、何とか今は

ホテルの許可も得られた状態になりました。あとは細かいことを調整した上で

Airbnbに情報を掲載して運営を開始させるだけです。



その細かいことをサラリーマンのお仕事と確定申告対応の合間を縫ってちまちまと

やっているのが最近の近況となります。なんかねー、すごく大変なタスクがあるわけでは

ないのですけど、何かとちまちまとやることが入ってきて気が休まらない感じです。

その合間に作った東京１５棟目で宴会をしたりもして楽しんでますけどね。



で、この間東京８棟目の入居者様をお誘いして、東京１５棟目のモニターとして

利用して貰いましたが・・・到着して水道をひねると水が出ないのです。あれ？

運営会社さんが何か作業したのかな？と思って聞いてみましたが、心当たりは

ないとのこと。室内を見てもよくわかりません。そこにいた人が首をひねる中

独りの参加者さんが言うのです。「水道の元栓が閉まってるとか？」と。



・・・あ、契約するの忘れてた（汗）

水道の元栓を見ると止められておりました・・・。



電気は最近スマートメーターだから契約しないと作業ができないので契約締結済、

ガスは給湯関係だけなので契約していなくて困ることもなかったので放置、

水道は普通に出てたから契約しなくてはならなかったところをすっかり忘れており

検針に来た方が水道の元栓をひねったのではないかと思われます。



ということで、慌てて水道の契約をすることに。そのついでにガスも契約します。

ガスに関しては立ち合いが必要だったはずなので、サラリーマンのお仕事がお休みの

日でないと都合がよくありません。この三連休がチャンスです。



東京ガスも東京都水道局もネットから申込ができるので楽でいいですね。



ガスはネットで開栓可能時間から何から調整できる上に、クレジットカードでの

支払手続きまでワンストップで対応できました。これは楽でいいです。



水道はネットで進めていたのですが、メーターの番号とかがわからなかったので

住所で登録を進めようとしたところ「特定できないから電話してください」という

メッセージが出てしまいました。同じ住所の物件がいっぱいあるのでしょうねえ。

その後電話して、この日から使いますと説明して手続きは完了しました。

クレジットカードの登録は後日ということになってしまいましたが・・・。



そんなこんなで、水道はこれで問題なし。ガスは昨日ネットで予約しておいた

開栓の立ち合いをしてきました。特に大きな問題もなく、お湯が出ることを確認して

作業は完了。これで今度こそインフラは整いました。



本当はこの待機時間中に壁掛けコートフックの設置をしようと思ったのですが、

これは一人でやったらヤバいやつだと認識。ただ単に石膏ボードにピンで押し込んで

設置するだけなんですけど、位置合わせ用に養生テープで壁にこれを貼りつけてとか

若干ではあるものの微妙に手間がかかる内容も入っており、これを２つ設置すると

私のポンコツＤＩＹスキルだと１時間以上のコースになると直感的に思いました・・・。



近所に住んでるお友達にお願いして、ご飯をおごる代わりにお手伝いして貰うことに。

ＤＩＹに関する私自身の無能さは私自身でもよく認識しておりますので・・・。

迂闊なことはしませんよ。危険は極力避けるべし。

ということで、今日も物件に行って壁掛けコートフックを設置することにします。



あと現地に行くついでにネトフリの設定もします。最近はネトフリついてます？という

問い合わせが多いと運営会社さんから伺いましたので、スタートダッシュをかけるために

ネトフリを物件のアカウントで見られるようにしておく方がよさそうと判断しました。

幸い、嫁ちゃんがスタンダードプランでネトフリを契約しているので、２台までは

設定可能です。自宅で１個使っているので、もう１個を東京１５棟目に設定します。

（これでネトフリを堂々と経費にできます・笑）



この辺の作業が終われば、ここから先の工程が見えてきます。

運営会社さんにて初回清掃→私が手配した写真撮影→予約ページ作成・公開

写真は私の分はすぐには納品されませんので、運営会社さんで仮に撮影した写真で

公開をしてもらうことになると思います。なんとか桜の季節の前に稼働できそうです。

どうも来週くらいからは予約開始できそうということで、ありがたい限り。



あ、間違えて発注したダブルの布団をシングルに変更しないとだ・・・。

それだけさっさとやろう・・・。



ということで、なんとなくめども立ってきて公開できる日も近づいてまいりました。

さて、最初はどのくらい予約が入るか楽しみです。



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確定申告の準備がだいたい整い、税理士さんにバトンタッチ。

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確定申告の準備を進めています。昨日でだいたいの準備はできました。今日返済予定表と

通帳を送る準備ができれば、あとは投函するだけです。



数年前まで、確定申告はギリギリになってようやく準備を始めるのがいつもの私でした。

このスタイルは顧問税理士の先生に多大なる負荷をかけます。そして自分の税務にも

思いきり跳ね返ってきます。赤字とか黒字とかが確定申告の終了日になるまで

わからないというのが常態化しておりました。



確定申告最終日の１９時とかに「○円の黒字です」と言われて納税額に絶望したり

「○円の赤字です」と言われてしまい、どちらとも取れる経費は別の法人につけたりして

調整する時間も取れずに受け入れるしかなかったり。全部自分の怠惰が招いた事態なのは

理解しているので何かを言う気はないのですが、やっぱりこれはいかんよなと・・・。



何回か痛い目を見たので、さすがに反省して仕事のやり方を変えました。

定期的に税務処理をして、なるべくこまめに先生に情報を送るように変えました。

これにより、一番最後のギリギリまでわからないということはなくなりました。

ここ数年は最終日までもつれ込むこともなくなり、事前にある程度の着地予想が

できるようになったので良かったです。



え、それが当たり前？まあそう言わずにー。当たり前ができない人もいるんですから。



今年はインボイスの処理がすごいめんどくさかったです。１０月からは全てのネットで

買ったものの領収書を提出するよう言われておりまして・・・。今まではクレカ明細で

処理してくれてたんですけどねえ。しかもその領収書が登録番号が入っているかも

確認しなくてはならないし、事務の手間が増えてしまいました。しんどいわー。

誰だよこんな制度考えたやつはー。



ぶつぶつ言っても仕方ないことなので、今年はせっせとその流儀に従って処理しました。

領収書をダウンロードして保存して、それとクレカ明細の照合をかけて・・・

みたいな作業が増えた分、時間がかかってしまいました。でもこれ、税理士先生も

余計な時間を明らかにかけさせられる仕様になってますよねえ。そりゃ顧問料も

値上がりするわけだ。こんなん喜ぶ人いるんかいな。まったく。



今年はまだ半年分しか提出できておらず、４ヶ月分くらいは整理していたものの

郵送していない状態でした。私は２ヶ月分だけやればいいけど、先生は一気に半年分

処理しなくてはならないのか・・・これは悪いことをしてしまった気がします。

もっとこまめに送るべきだったと反省。



昨日はそれ以外にも東京１５棟目のライフライン（ガスと水道）の開通作業なんかも

やってましたし、必要な記帳もしておりました。なので、そんなに集中して作業ができた

わけではないのですが、晩ご飯の後もちまちまと作業を続け、なんとか全部終わらせる

ことができました。



残作業としては、通帳の写真を撮って先生に送ることと、返済予定表をスキャンして

整理して送付することでしょうかね。それが終われば次は先生のターンです。

一旦、肩の荷が下りる形になります。早く荷を下ろしたいわー。



税理士先生が頑張ってくださっている間に、私は東京１５棟目の作業を終わらせるよう

動かないといけないですね。まだもうちょっと作業が残っております。ガスと水道の

開通作業、写真撮影、館銘板作成あたりは私のボールになりそうですので、適宜対応を

進めていきたいと思います。



ということで、確定申告が早く終わりますように（自分が遅いくせに何言ってんだか）。



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