またまた鍵がない騒動。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。うちの猫がご飯はよと言わんばかりにまとわりついてきてかわいい。

応援クリックよろしくお願いします→



またまた鍵騒動です。細かい状況はわかりませんが、入居者様から鍵を持ってないか

確認がありました。どこで保管するかは要検討ですが、予備の鍵の運用を考えます。



ペット多頭飼いを推奨するコミュニティ物件、東京８棟目。他の物件では私が表に

出ることはまずないのですが、この物件だけは出ていくようにしております。

コミュニティを作るところは私が動かないといけないですからね。丸投げ主義の私も

さすｇにそれは投げられません（笑）



東京８棟目では以前入居者様が鍵を忘れるというトラブルが立て続けに２回発生した

事があります。いずれも管理会社さんの営業時間外で、鍵の１１０番的なサービスを

使って鍵を開けざるを得ない状況になりました。



入居者様の鍵を大家が持つのも今のご時世だと微妙だし、そもそも他の物件に関しては

大家と入居者様の接点がないから持つ必要もないよねということで、これまでは鍵を

持つことはありませんでした。しかし東京８棟目だけは私が関与することもありますし

入居者様にとって利便性が高いサービスになるのであれば私が持っていてもいいかなと

思ったので、もし皆様が良いなら私が鍵を持ってもいいですよという話をしたのでした。



細かい話は当時のブログをご参照ください。



結局、鍵を私が持っておきましょうかという案内に対して、希望はなかったので、

私としてもそれ以上特にアクションは起こさずにおきました。しつこく伝えるのも

微妙だしなあと思ったためです。お前、部屋の鍵をゲットして何か狙ってるんかい、と

思われても嫌ですしね。



しかし、ここにきて鍵問題が再び・・・。



前回、出かけるにあたりペットシッターさんをお願いしたにも関わらず、シッターさんに

鍵を渡すのを忘れたということで合鍵がないか問い合わせされた入居者様から、再び

鍵の件の確認があったのです。



今回は細かい事情は聞かなかったのですが、鍵がない状態で部屋に戻ってしまったようで

前回合鍵を持っててほしいって話、お願いしてましたっけ？という形での問い合わせが

ありました。もう夜になっていたので管理会社さんは営業していないはず。そして私も

前回の時に依頼までは受けてない認識なので持ってないです、という回答をしました。

管理会社さんの担当の方にもその後連絡して確認しましたが、すぐに連絡はつかず。



入居者様が最終的にどういう形で対処したかはわからないのですが、翌日確認したら

とりあえず何とか家に入れたということでしたので、よかったです。

窓の鍵を１箇所かけ忘れてるから、ハシゴがあれば入れる、みたいなことを最後は

言っていたようですが・・・ご近所さんでハシゴ持ってる人がいて、その人と

仲良くしている入居者様がいたはずですよということはアドバイスしたので、

そのルートでハシゴを使って入ったのだろうか。顛末はちょっと気になるけど、

後日お会いした際にでも聞いてみようかな。



鍵について正式に手配を受けたので、管理会社さんにかくかくしかじかなので

鍵を渡していただけますかと相談。管理会社さん、すぐの電話には出なかったですが

その後気づいたようで入居者様とのやり取りをしている間に返信がありました。

（鍵を渡すことは出来なさそうだったので入居者様には連絡とれた旨伝えませんでした）



鍵については、合鍵を作って私のところに送るという話で合意。ありがとうございます。

鍵の保管方法について、やり取りしている間に２〜３回くらい「キーボックスに入れて

入居者様にて現地保管がいいと思いますが、如何でしょうか」とおススメされたのですが

そもそも入居者様が今まさに鍵がなくてバタバタしているところに、鍵の保管方法なんて

相談しても迷惑だろうし、そもそも一般の方に「キーボックス」と言ったところで、

すぐに話が伝わるとも思えません。なので、その時は「おススメの管理方法については

理解しましたので、後で入居者様と相談します」という形の塩対応をしてしまいました。

感じ悪かったかな・・・。色々考えて助言してくれてたのでしょうけど。



以前、告知をした時にも、管理会社さんの社長から「少なくとも第三者が鍵を取りに

来るという時の対応はお勧めしません。防犯上絶対に止めた方がいいと思います。」と

コメントをいただいており、管理会社さんとして本当は私が鍵を持つことを推奨したく

ないという思いがあるのだろうなと思います。変な意味ではなく、私と入居者様の

双方の安全など考えてのことなのだろうと思います。



実際、現地にその部屋の入居者様専用のキーボックスを設置し、そこに鍵を入れて

おく方が合理的だよねということは私も思いますので、入居者様と具体的な保管方法に

ついて話す時には、キーボックスとは何かから説明した上で、キーボックス保管を

おすすめしてみようと思います。



まあでも、一番いいのは入居者様が鍵を忘れないことですけどね〜（笑）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

太陽光発電所、売却に向けて交渉中。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１５位です。今日も一日頑張りましょう。

応援クリックよろしくお願いします→



太陽光発電所の売却が案外いい線で決まるような雰囲気になってまいりました。

まだまだ予断は許しませんが、この調子で進んでほしいところです。



今年は売却するぞと言っていたにも関わらず、結局ここまで売却案件は成立しないまま

年の瀬を迎えてしまいました。売却って難しいですね・・・。



昔から思っていますが、購入は自分が頑張ればいいだけの話であり、頑張った結果が

報われなくても、精一杯やったことだからと諦めがつきます。でも売却は違います。

基本的には相手がどれだけ頑張るかであり、自分の頑張りは加味されません。

むしろ相手が頑張らないで話が立ち消えになったりすると、なんでそこでもっと

攻めないんだろうとモヤモヤすることすらあります。あそこの金融機関さんとか

まだまだちゃんすありそうやんけー！とか思って悶々としたり。



ということで、自力で頑張れる購入と違い、他力本願にならざるを得ない売却は

大変難しいと思ってます。価格を下げれば買付は来るかもしれませんが、そこから先は

現金客でもない限りは融資が必要であり、融資に難航したらおしまいという話ですから。



なので、現金客ってすごくいいですよね、と思うわけです。もしくは絶対に融資に

困らない属性の人とか。



今回、太陽光発電所の売却を手掛けているのですが、そんな夢のような買主さんが

現れており、現在交渉中という状況になっております。



太陽光に関しては、高圧を１つ持っております。その高圧は隣地も太陽光になっており

そちらは私の友人の投資家さんが持っています。２区画合わせると５００ｋＷｈの

大きさになります。



今年になって、太陽光を売却しようという方針を掲げたのですが、売却するにあたり

私単独で２５０ｋＷｈで売却するか、２区画合わせて５００ｋＷｈで売却するかを

模索しておりました。ご紹介いただいた業者さん２〜３社にヒアリングしたり、

具体的な査定をしていただいたりもしましたが、１社だけ２区画にまとめることで

大手企業や上場企業への売却も可能になり価格が上がる可能性があるということを

提案してくださった仲介業者さんがいらっしゃいました。



高く売れた方が嬉しいので、今回の売却は友人と相談の上で２区画まとめての売却で

進めることとしました。



そして今、最終的に買付の意思をいただいた会社さんが現れております。

誰もが知ってる超大手企業さんです。え、私ここと取引しちゃうの？などと一瞬ひるんで

しまうくらいです。



こちらの思惑の金額には足りていない状況ではあるのですが、それでもまあ売却すると

決めて査定をお願いした時から半年以上経過しているのに、他社さんで査定して貰った

金額で売れるというのはそこまで悪くないと思います。太陽光発電所は年数が経過して

ＦＩＴの期間が短くなればなるほど、売値は安くなります。なので、経過期間を考えると

やっぱり割高に売れてるということになります。２区画まとめる作戦、悪くなかった。



ただ、元々の希望価格には到達していないというのもまた事実。更にここから

仲介手数料の支払なども発生します。もう一声上乗せできないもんかねえと思う

今日この頃。なので、現在仲介業者さんにそこのところの交渉をしていただいてます。

うまくまとまればありがたいのですが。



太陽光の売却なんて考えもしなかったのですが、時代は進んだものですねえ。

一般のアパマンに比べて取扱業者数はかなり少ないものの、対応してくれる業者さんが

出てきているのですから。それだけでびっくりです。



今回のお話、うまくまとまりますように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１５棟目のホテル化に向けていろいろと作業中。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。体重減らす方向に動かないと（と口では言うけど・・・）。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１５棟目はリノベ工事と並行で旅館業法の申請準備を進めております。

これはこれでまた調整が大変です。一度やってるからまだいいんですけどね。



今年は購入の実績としては東京１５棟目のみとなりました。本当はそれすら買う予定は

なくて、もっと大人しく過ごすはずだったのですが・・・一本釣りで購入しませんかと

持ちかけられてしまって、かつ条件もギリギリ合う感じだったので、それだったら

買わないわけにもいかんだろということで買ってしまいました。そのせいでリノベ工事が

発生して、金策が必要になり、銀行融資を得ることになった結果、売る予定だった物件を

共同担保に取られてみたり、借入がまた増えたりするイベントが発生してしまいまして

これは買うべきだったのだろうかと少し悩んでしまったのでした（苦笑）



今回の物件、いくつか選択肢はあったのですが、その中でも一番振れ幅が大きいけど

うまくいくと一番儲かる「自分で旅館業法に則った無人ホテルを運営する」ルートを

とりました。



このルートは儲けが最大化されるものの、準備が一番めんどくさいルートでもあります。

初期費用も当然一番かかります。家具家電の調達、近隣から何か言われた時の対応、

作りこみにかかる各種調整、運用時の故障やトラブル対応など。しかもそれだけの

めんどくささがあるにも関わらず、家賃と違って入金金額は保証されません。

もしコロナみたいなことが起これば収入は一気にゼロになりますからねえ。

それなりのリスクはあると考えております。



そういうことを踏まえ、あまりポートフォリオが宿泊業に偏りすぎないように

考えています。今のところ、ホテルは今回の案件も含めて２戸ですので、そこまで大きな

影響は与えないことでしょう。コロナ禍の悲惨な民泊や宿泊業を見てきた私としては

この領域に全部ベットするのはちょっと怖いと思っています。なので、ダメならダメで

諦めのつく範囲で旅館をしている、という感じですね。



さてさて、今は旅館業法の申請とリノベとインテリアコーディネートなどなど諸々の

準備を進めております。



リノベーション

ボロイ家を奇麗に直して使えるようにする作業



旅館業法の申請

この建物を宿泊業の用途で使います、という申請を保健所に対して行う

付随して消防検査も発生する



インテリアコーディネート

宿泊の用途に使えるよう、家電や家具、小物類を選定して貰い調達する

リノベで使う壁紙やＣＦの指定なども含まれる



その他諸々

上記に含まれない雑多な作業

インフラ整備（電気・ガス・水道・インターネットの契約）

インテリアコーディネートに含まれない物品の調達（防犯カメラやデジキーなど）



だいたい上記のようなことを行う必要がありますね。



最初にリノベプランを入れて貰い、その図面に応じてホテルの宿泊定員を決めます。

その図面と定員を前提に、インテリアコーディネーターさんが壁紙やＣＦの指定をし、

電源やシーリングの位置を調整します。並行して、消防対応のための設備に必要な

電気工事の電源もここで確保します。



リノベ図面が確定したら、インテリアコーディネート観点では他の家具や家電を

検討します。この納期に対して、旅館業法の申請が絡んできます。ベッドと防犯カメラと

デジキーあたりが揃っていれば保健所の検査が受けられるので、コーディネート分の

ベッドの納期から逆算して旅館業法の申請時期を決めます。申請の上で現地への

看板掲示や近隣説明など必要な措置を行います。



リノベ引渡〜保健所の検査の間に、私の方で防犯カメラやデジキーの設置を手配します。

これは引き渡し後に作業することになります。さすがにリノベ工事と並行でやるわけには

いかないですから。万が一の時に責任の所在があいまいになるので、順序だてて実施。

あと、消防の工事にもこのタイミングで入っていただきます。



ベッドが届いて組立が終わったら、保健所の検査と消防検査。これにクリアすれば、

晴れてホテルの運営開始、という感じです。



文字にしてみるとそんなに大変な感じはしないのですが、実際やってみるとなかなか

めんどくさいですよ。私はめんどくさいと思っています（笑）



私が調整役として動かないと、どこかがずれておかしくなってしまいますから

タイミングよくうまく手配しなくてはなりません。でもだいたい何かしら忘れます。

この間は旅館業法の申請の依頼をしている行政書士さんに、ベッドが入る日を

回答しなくてはならないのを忘れていて、何日か遅れて気が付いて慌てて回答したり

防犯カメラを何を手配していいかわからず運営会社さんに確認していたけど、

そういえばこれ回答貰ってないぞと慌てて督促したり。



インテリアコーディネートに関しても、コーディネーターさんとベッドだけ先に

納期調整できないかとか、総額の予算がいかほどになるかとか、照明器具にしても

リノベ工事中に設置しなくてはならないものがあって、それを何にするかという話を

私があまりきちんと解釈できておらず、あまり具合のいい調整ができずに最後は

エイヤーになってしまったり。



サラリーマンのお仕事であれば、すべてのタスクを洗い出して線表を引いて、

どこがいつまでに終わらないといけないかを明確化して、それに沿って仕事を

管理するような感じになるのですが、サラリーマンのお仕事をしながらだとそこまでは

管理レベルを上げられないんですよねえ。そもそもその前に領収書を何とかしないと

いけないのに、それを放置してしまっていたり・・・。週末ほんとやらないとまずいわ。



結局ドタバタしながら進めている感じになっちゃっています。

なんとか致命的にダメな事態にはなっていないので、それが救いです。

サラリーマンと並行じゃなければ、もうちょいスマートにやれる気もしますが

結局サラリーマンやりながらになってるのでねえ。



しばらくは旅館関係のことでばたついてると思いますので、いろいろ返事が遅いとか

あっても怒らないでくださいね！（汗）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京３棟目で退去予告・・・でも家賃アップのチャンスかも。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。今週は出社日がちょっと多いのでだるい。

応援クリックよろしくお願いします→



東京３棟目で退去予告が出てしまいました。満室とはいつの時代もはかないもの。

ちょっとしたことで事態は暗転してしまうのでした。とか書くと大げさか。



東京３棟目。一時期売りに出しており、具体的な話もちょっと出てきていたのですが

東京１５棟目の購入の際になんとか共同担保に入れて貰えないかとお願いされてしまい

やむなく受け入れて売却を中止した物件です。本音を言えば、保有してそこそこの

期間も経過しているので、そろそろ売りに出してもいいよねと思っておりました。



徐々に入替していくことは大事で、先日富山で投資家仲間の方と話をした時にも

売りと買いを繰り返して資産を大きくしている様子が見て取れました。上手に資産を

増やしている人は必ずと言っていいほどに売りを活用しております。私も多少は

売却をしておりますが、もうちょっと売却のペースを増やしてもいいと感じています。



太陽光発電所は具体的な話が出てきて売却できそうな気もしてきました。

札幌９棟目、千葉１棟目はまだ引合がありません。

富山１棟目は引合はあれどファイナンスに難ありなので価格を下げてみることに。

現状、そんな具合で動いている次第ですが、もうちょっと売却のペースを速めて

次の資金を増やしていく方向を模索した方がいいだろうなと考えております。



そういった観点では、東京３棟目はあのタイミングで何とか売却しておきたかったです。

まあ今更そんなことを言ってもしょうがないですけどね。



そんな経緯があるからこそ、今このタイミングの退去予告はちょっとモヤモヤする部分も

合ったりします。あの時売れてればここで頭を抱えなくてよかったのになあ、と。



富山出張の最中に、管理会社さんより退去予告の連絡が入ってしまいました。

退去予告を入れてきた人は、昨年入居された外国籍の方です。転勤のための解約という

お話でしたので、引き留めの余地はなさそうでした。



管理会社さんにて類似物件の募集状況を確認したところ、だいたい７．５万〜７．７万と

いうことで、そのあたりで募集してみてはどうでしょうというご提案もいただきました。



前にこの物件は８万くらいまで家賃上げられるって喜んでた記憶がありましたが、

そこから見るとちょっと安い水準に見えないこともありません。

以前の家賃っていくらだったっけ・・・とレントロールを見直してみると、

なんと７．５万でした。なんでこんなに安くしたんだっけ！？全然わからん。



管理会社さんに当時のことを覚えているか聞いたところ、コロナ禍でもあったので

決まりやすい価格ということで少し低めの価格帯で募集していたとのことでした。

確か空室期間がちょっと長くなってしまっていたような記憶はあるので、その辺の

兼ね合いで家賃を下げたのかもしれません（普通に忘れてる恥ずかしい私・・・）



今回はコロナも開けたので元々の価格に戻していきたいところです。

家賃が上がれば利回りも上がりますしね。むしろこれで売ればもっと高く売れるから

かえって良かったのかもしれません（ポジティブシンキングここに極まれり）。



であれば、元々の家賃の最高値である８万を是非狙いたいところ。とはいえ、あまり

いきなりやりすぎるとかえって辛い気もします。



管理会社さんに、いつものように困らせる発言をここでぶち込みます。

もうちょっと高い家賃で募集したいけどどうでしょう、と。

きっと先方も予想はしていたのでしょう。８万までなら、決まらない場合に下げて

いく前提であればありかもしれません、と。

今回の提案家賃は築１５年くらいの物件が７．８万で募集されているのを受けて、

築年数見合いでそれより少し下げて募集はどうかという案だったそうです。



それではということで、７．９万で様子見をしてみるのはどうかなと思いました。

８万だと検索のレンジが一つ上がってしまうので、７．９万でより引っ掛かりやすく

できることを狙うスタイルです。



管理会社さんにも上記で了承いただき、募集開始と言うことになりました。



退去は残念ですが、もしうまいこと４０００円アップで次が成約するなら、売却時の

利回り８％として考えたら５０万円近く売値が上がることになります。これは決して

小さくない金額だと思います。そこを目指して頑張りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

富山出張は現場確認と売値確認、そして交流。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。思ったより雪降らなかったなあ。寒波だと聞いてたけど。

応援クリックよろしくお願いします→



金沢・富山出張の実質最終日。土曜日なのでしっかりと不動産のお仕事をしてきました。

お付き合いいただいた皆様、本当にありがとうございました！



サラリーマンのお仕事で接待風な飲み会を日付が変わるまで行ったがために寝不足気味で

迎えた土曜日の朝。こうなることはわかっていたので、ゆったりめに時間をとって

ありましたので、ゆっくり起きてのんびりブログを書いてました。



１１時半くらいになってからもぞもぞと行動開始。富山１棟目の修繕をやってくださる

業者さんに声をかけてランチミーティングです・・・だがしかし、狙っていたお店が

ことごとくランチ営業していないというピンチ。ここがダメなら諦めて普通にその辺で

ランチしようと思っていたお店が営業していて空席もあり、なんとかミーティングに

こぎつけることができました。



今回の一番の収穫は、この業者さんが冬に限り全国どこでも外壁塗装をやってくれると

いうことがわかったことでした。富山の冬も雪が多いので外構の作業ができないから、

抱えている職人さんの仕事を確保するために長けんまで遠征しているのだそうです。

今も埼玉とかで仕事をしているのだとか。



最近よく妄想している露天風呂付戸建無人ホテルとかやる時は、これまで業者さんとの

お付き合いがない地域でやることになるはずですので、そういう時に現地に行って貰う

ことができそうだなあ、なんて思いました。



その他、お互いの今の状況の話や旅行、猫の話などとりとめもない話題で盛り上がり

気が付くと１時間以上が経過していたのでした。ランチタイムなのに回転率を下げる

行為をしてしまい、お店には申し訳なかったなあと思います。



そこからホテルに戻り、さてカーシェアで車を借りようと思っていたところに

大家さん仲間のお友達から連絡をいただきました。予定外に早く工事が終わったよ、と。

あら、それだったら是非今から合流しません？とお声がけし、合流したのでした。

その後富山１棟目に行くのも付き合ってくださるという話です。ありがたい！



ということで、車に乗って、カフェで少しお茶をして、いろいろと話をしながら

富山１棟目へ。満室なので特にやることはありませんが、簡単に現地のチェック。

融雪装置は出ているな、など確認していたのですが、一緒に来てくださった方から

雪かき用のダンプが劣化して壊れているよと指摘が。





おおう、ほんまや・・・。これじゃ雪かきできませんぜ。

後で交換しておかないと。



ひとまず現場を後にし、管理していただいてる管理会社さんの仲介店舗さんへ。

たまたま店長の手が空いていて、ちょっと雑談しつつお土産など置いてきました。

ダンプの破損のお話とかもさせていただき、これから交換品を買っておきます、と。



そしてその仲介店さんの近所にあるお店でダンプの新品を購入。

富山１棟目に戻り、設置をしてきたのでした。古いやつは管理会社さんに片づけて

貰おうと思います（他力本願寺）



そこからまた３０分以上かけて富山市に戻り（富山１棟目は富山市ではない別の市にあり

かつその市の中でもかなり田舎にあるのです）、不動産投資家から業者成りした

お友達と合流して忘年会。この方に富山１棟目の売買仲介を依頼しております。



忘年会の最中に、当たり前ですが富山１棟目どうしようねという話題が出てきます。

そんなに急いで売らなくていいと思っているだろうけど、と前置きしつつ、もし売るなら

もう一声価格を下げた方がいいと思う、という提案をいただきました。



繋がりのある範囲で買いたい人を探した、実際買いたい人は何人もいたが、いずれも

融資がネックになって成立しなかった、融資を使うことを前提にするにしても

１０年融資で回る利回り２０％のラインを確保した方がいいと思うし、２０％まで

持ってくればレインズやアットホームでも現金客がつく可能性は高い、とのことです。



私自身も、今の価格でスタートして２０％くらいでフィニッシュかな、と感覚的に

考えていたところもありましたので、そこまで下げてみようかなという気持ちに。

同席していた方からのアドバイスもあり、ちょうど利回り２０％に乗っかるラインに

価格改定することにしました。売却活動第二幕の始まりです。



その後、フン様が久々にオープンさせてるという情報をキャッチしたので、二次会で

インベスターズラウンジに行ってうだうだと話し込んでました。フン様に会うのも

なにげに数年ぶり。楽しいひと時をありがとうございました。



これだけ遊んでくださる人がいるのって本当にありがたいです。

皆様に感謝。ありがとうございました。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。