札幌９棟目、２度目の値下げを断行。

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札幌９棟目、売値を下げてみることにしました。なんか仲介業者さんにうまく誘導されて

いるような気もしますけど、付き合いもあるしもうそれでいいかな・・・。



私が今売りに出している物件は、札幌９棟目、富山１棟目、千葉１棟目あたりです。

東京物件をもうちょっと売りに出したいけど、共同担保に取られちゃったとか

まだ慌てるような時間じゃないとか、いろいろと理由もあって売りに出せては

おりません。本当は東京３棟目あたり売りに出したかったのですけどねえ。

まあまあいい話も出てきていたし、あそこで売れればよかったのですが・・・

東京１５棟目の共同担保に取られてしまいました（泣）



ちなみに上記の売りに出している物件は不動産賃貸業関係のものだけです。

太陽光はまた別途売りに出しておりますが、そっちは何とか話がまとまるような

気もしてきております。まとまってほしいわー。お金ほしいわー。



太陽光以外の販売状況は決して著しいものではありません。

札幌９棟目は価格を１回下げたものの反響は乏しい状態でした。

千葉１棟目は著しい反応がないのだと思います。何かあればちゃんと連絡してくれる

仲介業者さんですが、今のところ何も連絡ありませんので。

富山１棟目はこの間の出張で売値を下げてみましたが、それまでは興味はあるけど

ファイナンスが難しく購入できないパターンが多かったように思います。



富山１棟目にはテコ入れしたから、次は千葉１棟目あたり年明けから少し価格を

動かしてみるか、そのまま様子を見るかを考えた方がいいかな〜と思っておりました。

しかし別のルートから相談が来るのでした・・・。それは札幌９棟目です。



先日、札幌９棟目の仲介業者さんから「売値を下げませんか？」というＬＩＮＥが

届きました。一度価格を下げてみたものの、資料請求が数件あるだけで動きが活発とは

言い難い状況である、ということでした。そこで売値を下げてみませんか？との

ご提案をしたい、と。具体的には利回り１５％に届くような価格設定にしたいそうです。



なんか今までとトーンが違うなあ・・・。元々、今は満室で推移しているし、

お金も入ってくるのだから、別三今売らなくてもいいんじゃ？という感じでした。

仲介業者さんは管理会社さんも兼ねていますので、そういう言い方になったのだろうと

思っております。希望の売値を話した時も、大規模修繕もこれから必要になるし、

売るならそこも考慮してもうちょい安くしないと、みたいなことを言ってました。

まあそこを何とか、という感じで売りの方向に持っていったのです。



なので、あまり売ることに対して積極的に取り組んでいないんじゃないかなと

考えていたので、今回の反応にはちょっとビックリでした。急にどうした？と。



しかし今回は「自信があります！」と言ってます。もしかして見込客が見つかった？

でもなー、そこまで価格下げたくないような気もするんだよなー。それこそその値段なら

持っててもいいんじゃないの？とかねえ。



でも、この物件はあまり立地も良くないし仕様も微妙です。しかも大規模修繕には結構な

金額がかかることもわかっております。もち続けるよりは売った方がいいような感覚も

あるんですよね。多少安くなったとはいえ、残債も減っているのでそれなりにお金は

残るんじゃないかという気もします。それに、今は売りに出して手元資金を増やす方向で

動こうという方針にしたはず。だったらここは売り方向で動いた方がいいのでは？



などと考えた結果、今回の相談をＯＫすることにしました。じゃあご提案の通りで

動いていただいてＯＫですよ、と返答。



その後やり取りを続けましたが、案の定、ハマりそうなお客様が見えていたようです。

自己資金このくらいでこういう属性のお客様がいて、もしこのくらいの価格になるなら

ファイナンスはあそこの金融機関で対応して貰って・・・みたいな絵を描いてました。

本当にその通りに進むなら結構なことです。売って手元資金を作り、繰り上げ返済などを

進めたることもメリットがあると思いますから。



年明けくらいに何かしら進展あるかな？という感じで捉えておこうと思います。

あとは顧問税理士の先生にこの値段で売れたらいかほどの手残りになる？も聞いとこう。

来年は売却元年としたいところで、その先鞭が札幌９棟目になればいいなと思います。



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東京１５棟目のリノベーション工事が終わり、引き渡しを受けました！

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東京１５棟目、引渡を受けてまいりました。ここから民泊準備が始まります。

忙しくなってまいりました！いっぱい買物することになります。



９月末に購入し、絶賛リノベーション工事をしていた東京１５棟目。

１０月後半だったか１１月早々だったか忘れましたが、その辺から工事に入っていただき

クリスマス直前の先週の土曜日に無事引渡をしていただくことができました。

１ヶ月半〜２ヶ月の工期です。早いですね！ありがたいです。



私の段取りがあまり良くない部分もあり、民泊に必要な消防工事などの準備のための

電気配線に関するリクエストがギリギリになってしまったり、施主支給したキッチンも

設置の際にちょっとバタついたりしていたようです。いつもみたいに丸投げスタイルなら

トラブルは発生しなかったと思うのですが・・・すみません・・・。



今回の物件は、基本的には一階と二階に分離してアパートスタイルで使う予定です。

ただ、今は民泊の方が美味しいというところがありますので、そういう仕様に将来的に

転用できるように作りこんでおいて、当面は戸建として運用することにしました。

玄関ドアは２つあるけど、室内に入るとどちらからも同じ空間に入るスタイルです。

配管も将来的にお風呂やキッチンを作る予定のところに引き込んであります。



内装はインテリアコーディネーターの方にお願いをしました。自分のセンスほど

信用できないものはありませんから・・・（苦笑）

おかげでいいものができたと思います。



そしてＤＸ＠母ちゃんの作ったキッチンと洗面台も採用させていただきました。

東京で設置されるのはこれが初めてだそうです。第一号案件ゲットです！







こんな感じで設置されました。うんうん、写真映えするやつです。良いですね。

旅館業にしても賃貸業にしても、やっぱり写真によるインパクトは大事ですから。

いかにおしゃれな雰囲気に見せて好印象を写真で与えるかという点、意識しておかないと

過当競争になった時に負けてしまいます。



特に、今回の物件は賃貸で言うとちょっと引きの弱いエリアなので、きちんと意識して

作っておかなくてはなりません。その意味でも競争力を得られるキッチンを導入したのは

プラスになるだろうと思っております。



友人や大家の会の仲間向けに内覧会を実施しましたところ、おおむね好評でした。

インテリアコーディネーターさんを入れた内装に関しては、丸パクリしたいなどの

声もありましたので、好評だったのではないかと思います。



んで、出来上がってみてから気が付いたこと。

エアコンとウォシュレット入れ忘れてました（笑）



普段からエアコンは自前でネットで頼んでいたのですが、すっかり忘れておりました。

そしてウォシュレットです。普段は設置しないのですあ、今回はホテルなので

つけておかなくちゃいけなかったんですけど、それも施工業者さんに言い忘れました。

なので普段の仕様通り、ウォシュレットなしになっておりました。



この辺はまあ後で自分でつけるかー。幸いにして、その辺の仕事を頼める業者さんも

近所にできましたので、個別に聞いてみようと思います。



あとは電気の契約の切替だな。ネットから手続きしておかないと。



今後はホテル開業に向けて準備を進めてまいります。これはこれで忙しくなりますが、

基本的には、家具家電を揃えること、旅館業の申請をすること、こちらで工事する

防犯カメラやリモートロックの工事をすること、インターネットの契約をすること、

などが挙げられるかと思います。



特に、インターネットの契約を早くやらないとなあ・・・。

週末やる予定でしたが、たまりにたまったメールの処理とか年賀状どうする問題とか

関東→札幌の大家会の対応とか、いろいろやってたので全然追い付かずでした。

申込だけだから早いところやってしまわないと！



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休業補償の再査定の結果は良好。

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高圧野立て太陽光発電所のケーブルが盗まれた件で休業補償の支払を申請していましたが

査定額に不満ありということで再査定を依頼した結果、少し金額が上がりました。



太陽光発電所の盗難、最近増えていますよね。ケーブルが盗まれるのですが、これが

高く売れるので窃盗団が狙っているみたいです。太陽光発電所は私のようなド素人が

作っているケースもありますから、防犯対策もザルだったりするし、そもそもの立地が

あまり市街地ではないというところもあるでしょう。私が泥棒だったとしても、

確かに逮捕されるリスクは少なく、やりやすい商売であると考えそうです。



うちの太陽光発電所も、さすがに今回盗難に遭ったことで防犯体制は少し整えました。

具体的には、防犯カメラの導入と防犯灯の導入です。正直、そんなに予算のある

発電所でもないので、あまり厳重な警備はできないよねえと。それでも明るくなると

目立つことを恐れて犯罪の可能性は減るでしょうし、防犯カメラも抑止力になることが

期待されます。これだけでも、他の何もしていない発電所に比べたら狙われる可能性は

減るのではないかと思います。



防犯対策はして復旧工事も終わらせました。あとは休業補償です。



盗難により発電ができなかった間の収入はゼロです。それは辛いので、休業補償の保険に

加入していた権利を今こそ行使するタイミングだと思います。休業補償は使うと

次の更新で保険料が上がってしまうのが辛いところではあるのですが、実際問題として

収入が何百万単位でなくなっているのですから、保険料の値上がりとか気にしている

場合ではありません。ここで使わなくていつ使うのか、です。



というわけで、過去数年分の売電売上の情報とか、保険会社さんから要求された情報とか

いろいろと提出して、保険会社さんからの査定を待ちました。時間がかかると聞かされて

おりましたが、最初の査定が出るまでに１ヶ月かかってしまいました。



出てきた金額は・・・１年前の売電実績と同等の金額ということでした。え、そうなの？

昨年って天候不順で最も売電金額が少なかった一年なんですけど・・・。

代理店さんも事前に保険会社さんに平均で見るよう要望されていると伝えてくれたとの

ことでしたが、それでもこの査定だったそうです。代理店さん的にもないわーという

感じだったみたいですが、時間がかかっているので一旦この回答を送って判断を仰ごうと

考えてくださったとのことでした。



私の考えとしては、とりあえず１回突っ返して、要求の通りに複数年の平均で考えて

いただきたいと返したいと思っています。ただ、義母がどう考えるか・・・。

義母はせっかちなので、いつになったらお金振り込まれるのよ！と騒ぎそうな予感。



まずは義母の判断を聞こうと思って、査定額とか状況をそのまま伝えました。

どう思う？に対しては、ちょっと損してるかも、ごねてどの程度プラスになるか

わからないし、どんだけお金欲しいんだと強欲な印象与えない？みたいな回答でした。

支払遅くなってもいいなら一回ごねてみるのは別に普通にありだと思いますよ、と

伝えたところ、じゃあ一回交渉してみましょうという方向に。



その形で保険代理店さんに連絡をして、保険会社さんに再度査定をしていただくよう

お願いをさせていただきました。



そこから半月くらい経過。義母から「お金まだ振り込まれないの？」と連絡があったので

最初の査定が１ヶ月かかってるんだから再査定も１ヶ月くらいかかってもおかしくないと

思いますよと回答したら、そんなにかかるんだったらごねないでＯＫしておくんだったと

さわいでおります。いやさ、そっちの口座には割とお金あるのを私は知ってますよ？

どんだけ手元にないと不安なのかと（苦笑）



そんなやり取りをしているところに、保険代理店さんからＬＩＮＥがありました。

再査定が終わったのでその結果をメールしている、と。どうやら私、メールにまで

手が回っておらず、３日ほど放置してしまっていたようです。失礼しました・・・。



内容を見ると、少し金額が増えていました。平均で見るようお願いしたところ、

その形で査定してくださったようです。最初からその形でやっ・・・げふげふ。

要望を聞いていただきありがとうございます！



義母に金額を伝えたら、それで進めてほしいということでした。お金が早く振り込まれる

ことの方が大事になっているみたいです。なんでそんなに手元資金欲しいのかなー。

お金なんてインフレしたら価値が目減りするんだから、ギリギリまで運用に回した方が

いいと思うんだけどなあ。



まあ何にしても、リクエストをしたことに対してちゃんと聞いてくださったので

そこはとてもありがたかったです。あとは義母のところに書類が届くので、その記入を

して貰うことで、振り込まれるのを待つばかりになります。振り込まれれば、盗難事故の

対応は一通り終了。犯人が逮捕されないのは残念ですが、うちの発電所で再度事件が

発生しないことを祈りつつ、発電実績を積み上げていくことになるのだと思います。



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札幌１１棟目で玄関ドアが開きにくいという連絡あり。

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札幌１１棟目の戸建で、ドアがうまく開かないというお話が管理会社さん経由で

ありました。とりあえず削って開きを良くする方向で修繕します。



札幌では現在５棟と２戸を保有し運営しております。木造ボロアパートから新築ＲＣ、

そしてボロ戸建までいろいろな種類の物件を持っています。東京は割とボロくて小さい

物件のリノベーションという形が多いのですが、札幌はあまり型は定まっておらず

適当につまみ食いしている感じになっております。計画性がない私らしい買い方です。



その中でも異色なのは戸建２戸ではないかと思います。なぜ戸建なのかと言うと、

単にものすごく安く手に入ったからというだけです。そしてその安く手に入った戸建の

隣地を相場なりの金額で購入した、というだけですね。



小さい戸建なので、１戸で再建築すると駐車場もつけられないし、札幌の人の感覚だと

狭いという印象をおそらく抱かれるでしょう。なので、隣地を購入することで、

戸建分譲用地として出口が取れる大きさに持っていきました。



計画的に買ったわけではなく、隣地を売りたいと思った所有者さんが仲介業者さんに

連絡し、その仲介業者さんがうちの物件を見て空き家だと思ったみたいで、よかったら

一緒に売りませんかと声をかけてくださったのです。ちょうど賃貸が決まってこれから

入居というタイミングだったので、もし本当に空き家だったらその時一緒に売ったものと

思います。ただまあ、賃貸が決まって契約も済んでいたから、その状態で売るわけにも

いかないよねということで、私が購入して後でまとめて売る計画にしたわけです。



状態も程度もあまり良くない戸建でしたし、札幌なのでさほど家賃が高く取れるわけでも

ありませんでした。最初に買っていた物件はとにかく購入価格が安かったので、

リフォームして貸してそれなりの利回りで回せていますが、後から買った方の戸建は

面白みに欠ける利回りになっております。まあここは空けておいてもしょうがないから

修繕して貸しておこう、くらいの感覚ですので、そんなに大きな儲けは期待して

おりません。



でもね、その大きな儲けを期待していない方に限って、いろいろとトラブルが

起こってしまうのですよ。収益性がただでさえよくないのに、また悪くなるから

勘弁してほしいですわーほんとに。



ということで、今回は後から購入した札幌１１棟目のお話です。



この物件、詰まりからの高圧洗浄トラブルが３回も発生しております。うち２回は

たぶん入居者様が変なものをキッチンで流していたからであろうと考えられます。

最後の１回がちょっと怪しいのですが、結局調査した結果どうだったんだろう？

調べるようなはなしもあったと思うのですが、顛末聞いてないな。後で聞いておこう。



それ以外にも、あそこがおかしいだのここがおかしいだの、いろいろとリクエストを

いただくことが多いとのことです。管理会社さんが割と抑えてくれているので、

私のところまで直接話が来ることは実はあまり多くないのですが・・・

細かいことは任せているのでそこまで把握してないですけど、飲みに行ったりすると

入居者様とうまくコミュニケーションをとって抑えたり、施設賠償責任保険とかも

活用して私のところに請求がいかないように処理したりと色々やってくれている

みたいです。そういうのを聞くと、こっちもありがたいと思うので、飲み代から何から

こちらで負担しがちです。結果、プラマイゼロかもしれません（笑）



そんな担当の方からＬＩＮＥで「ちょっと電話する時間あります？」と言われると

だいたいろくなことじゃないんだよなあという反応に（苦笑）



先日もあったんですよ、このパターン。きっと何かトラブルなんだろうなと思いつつ

電話をすると、ドアが傾いて開きづらいという話が来ているということでした。



建物もだいぶ古いので、傾きの１つや２つあっても全然不思議ではありません。

だいたい、ダイニングキッチンのお部屋なんて、真ん中が盛り上がってますからね。

あまり傾きとかを気にしない私ですら、ジンギスカンの鍋かよ！と思うくらいに

真ん中がもっこりと膨らんでいるのがわかりましたから。いやこれで人住むの？と

心配になりましたが、無事に入居が決まるという不思議体験をしたものでした。



そんな古い物件なので、傾きの一つや二つは当たり前だよねー、などと冷静に受け止める

私でした。そして次に思ったのは、いずれ売却で解体になる未来がある以上、そこまで

コストはかけたくないなあ、ということでした。はい、ドケチ大家で恐縮です。



管理会社さんもその辺は心得たもので、ドアを交換しましょうなんて提案は絶対に

してきません。提案されたのは「ドア削っていいですか？」でした。そうそう、それよ。

わかってらっしゃる。あぅまで延命なのでそういう提案でいいんですよ。



入居者様からしたら、そんなんで済ませるなや！と思ってしまうかもしれません。

ただ、ドアってなかなかいいお値段しますからね・・・。なのでごめんなさい。

ドケチで申し訳ないですが、ドアの開きを良くするために削れば、目的は間違いなく

達せられますから・・・。



ということで、管理会社さんには是非それでお願いしますと依頼しました。

できるだけお安くお願いします、というところもしっかり認識してくださっており

頼りになるなあほんとに・・・と感謝することしきりです。



しかし、同じくらいの年式の札幌１０棟目と札幌１１棟目で、こうもトラブルの量が

違うってのは、建物の状態もさることながら、お住まいになっている方の特徴なんかも

影響しているのだろうなと思います。同じようなトラブルがあったとしても、お住まいの

住人の方の性格によっては、気にせずそのまま使う人もいるでしょうし、気になって

直してほしいと依頼をしてくる人もいると思います。後者の場合、手間が増えたり

費用がかかったりしますが、前向きに捉えるなら事態が大きくなる前に対処ができている

わけですし、結果としていい面もあるだろうと思います。札幌１０棟目、退去した時に

果たしてどんな状態なのかなあ、みたいなところは気になっちゃいますね・・・。



とまあそんな感じで、管理会社さんに修繕を進めていただこうと思います。



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東京３棟目の退去予告は撤回されました。

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東京３棟目で退去予告がキャンセルになり、引き続きお住まいになっていただけることに

なりました！家賃アップの機会が失われたと言えばそうかもですが、良かったです。



最近、東京３棟目の退去予告以外は賃貸関係は平和が続いているなあと思っていましたが

昨日〜一昨日くらいはなにやらいろいろイベントが起こり少しバタついておりました。

そしてそのばたついてた話の中に、東京３棟目の退去予告のキャンセルの話題も。

むしろこれはありがたい話題なのかなとは思いますけどね。



売りたかったのに売りそびれた東京３棟目。東京１５棟目を購入するために融資を

受けた際に、東京１５棟目に担保価値がないと本部で判定されてしまったため、

やむを得ず東京３棟目、東京１２棟目あたりの返済が進んだ分の担保余力を使って

東京１５棟目の融資実行にこぎつけたのでした。この時に第二抵当をとられて

しまったので、東京３棟目は当面売ることができなくなってしまいました。



今年は売却して短期の借入を減らして返済比率を低くするぞという目標を掲げて

いたのですが、結局ここに至るまで１棟も売れておりません（苦笑）

共同担保の話がなければ、東京３棟目は今頃もう売却済だったと思うんですけどね。



一応、太陽光発電所とか札幌９棟目とかが具体的な話が出てきていますので、

来年早々にはある程度売却の話ができるんじゃないかなと思ってはおります。

何を返済するかを考えておかないとだなー。



んでまあ、その東京３棟目の話ですが、管理会社さんから先日連絡がありまして、

退去予告が取り消されたという嬉しいようなちょっとだけ残念なような話が届きました。

え、嬉しくないの？何が残念なの？と読者の方は思うかもしれません。その理由は、

退去後にガッツリ家賃を上げる気になっていたからです・・・。



今回の退去予告は、外国籍の入居者様からのご連絡でした。理由としては転勤になるから

という話で、これは止めようがないわとあきらめの境地に至ったのでした。

それがなぜ退去をキャンセルになったのか・・・。管理会社さん曰く「転職が関係して

いるようで」ということでした。勝手な予想ですが、転勤が嫌で転職をすることに

したのかもしれませんね。



そんな感じなので、もしかしたらこの話まだひっくり返る可能性はあるのかも、と

私自身は考えています。転職がうまくいかなかったりすれば、諦めて転勤するかも

しれないし。あるいは転職したけど給料があまり高くないからとグレードを下げる形で

引越とかあるかもしれないなあと思っています。管理会社さんも状況はまだ不安定と

みているようでした。



まだ入居して２年経ってない方なので、あまり短期で出て行かれるのも悲しいから

残ってほしいなあと思う気持ちもあり、その反面、家賃を上げたくなったので

退去になってくれても構わないなあという気持ちもあり。複雑です。



こちらとしては動静を見守るしかないですねー・・・。

最後どこに落ち着くかは予断を許しませんが、どう転んでもいいように準備を

しておくようにしたいと思います。



一応、退去予告はキャンセルとして考えると、現在の空室は・・・

仙台２棟目：３室

札幌７棟目：１室

札幌１２棟目：１室

と言う感じで合計５部屋になるかと思います。なかなかここからが埋まらない・・・。

札幌７棟目は心配していないですし、札幌１２棟目も管理変更の分で少し時間が

かかるかもしれないですが、まあどこかで大丈夫になるだろうと思います。

問題は仙台２棟目ですね・・・。一進一退の攻防が続いています。

ここが安定すると大きいんだよなあ。管理会社さん、頑張ってください！



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