２０２３年を振り返る。

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今年も一年お世話になりました。一応季節感を出して、年末らしく今年あったことを

印象に残っているものについて振り返ってみたいと思います。



今年はなんと言っても仙台法人の受難の年であったと言えるでしょう。

今は仙台の嫁ちゃんの実家に戻っていますが、義母からは「今年は散々だった」

「トラブルは多いし残高は増えないし」と故・野村監督ばりのボヤキ節が炸裂して

おります。その影響で、東京１５棟目のリノベの支払のために●百万の役員貸付の

返済を約束して貰っていたのに「その話そんなに本気であてにされていると思って

いなかった」「△百万までならいいけどそれ以上は残高が不安」とか今更言われて

いやいや勘弁してくださいよと交渉をする羽目になっております（苦笑）



仙台法人でお金がかかったことと言えば、やっぱり札幌７棟目でしょう。

まさかの１７部屋中５部屋が入れ替わり、それも長期入居ばかりで一部屋あたり７０万弱

かかってしまうという・・・。これまでが退去も全然なくものすごく安定していたので

楽さが激しいというか、どっかーんとここまでに蓄積されていた問題がまとめて

降りかかってきたというか。全然残高増えないどころか減ってるわよと不満を申す

義母でしたが、退去はこちらでコントロールもできないしね・・・。時の運です。



これでも管理会社さんでだいぶコストを抑えてくださっていたり、募集時に家賃を上げて

長期的に回収できるようにしてくださったり、大変な中でもプラスが多少なりとも

出るよう腐心いただいたことは承知しております。ありがたいことです。感謝。



それと双璧を為す一件が、仙台２棟目のＧ騒動でしょう。こちらは金銭的な被害は

さほどでもありませんでしたが、精神的なダメージと２部屋の退去という結果を

もたらす凶悪なものでした。片づけができない入居者様が仙台２棟目のお部屋を

汚部屋にしてしまい、室内にＧが大量繁殖してしまう（その数、数万単位！）という

とんでもないお話でした。



こちらも管理会社さんにご尽力いただいた事案でした。入居者様との交渉とか、

役所との調整（生活保護の方なので）、費用が安くなるよう動いていただいたり

Ｇが隣の部屋にあふれてしまった際のクレームの窓口など、かなりのご負担を

強いてしまったものと思います。こちらについても感謝申し上げます。



そして太陽光発電所で発生した盗難事件です。ケーブルを根こそぎ盗まれて、

警察の現場検証やら被害届やらの対応に始まり、復旧工事の手配、保険金申請など

思わぬ形で手間が増えたものでした。これも参りましたね・・・。保険のおかげで

金銭的な被害は最小限にとどまりましたが・・・。ここにきてまた新しい経験が

できるとは思っていませんでした（苦笑）



逆に東京法人は順調な一年でした。物件も小さいものですが１棟購入できましたし

入居率も改善されて満室で推移することが多かったです。



特に大きかったのがインバウンドの復活でしょう。これが半端ない勢いでして、

バブルを感じさせられる状態です。東京１３棟目の売上が１２月末送金で再び

過去最高額を若干更新しました。１１月末送金の時に記録した過去最高を少しだけ

上回っており、いつまでこのバブルは続くのだろうという感じです。



この状況を受け、利回り８％のアパートとして運用する予定だった東京１５棟目を

急遽ホテルに変更することにしました。将来的に２部屋アパートで賃貸に戻せるような

仕掛けは施してあり、民泊・インバウンドバブル崩壊やコロナ再びといった事態にも

対応できるように準備はしてあります。備えをした上で攻めるということです。



これらに比べれば小さな話ですが、富山１棟目が満室で安定したこともとても良い

ニュースだと思います。かれこれ５年近く満室にならず、満室になったと思ったら

その申込がキャンセルになるとか、満室になったのにすぐ別の部屋で退去とか、

そんなのばっかりだったので・・・。今のこの状態がとても幸せです。

これも管理会社さんのご尽力の賜物と思います。ありがとうございます。

ただしポンプの制御盤の劣化による交換３０万は痛かった・・・。



個人事業主としては、基本的には稼働率がいい状態でずっと推移しておりました。

札幌８棟目でブレーカー劣化による電気工事が発生したとか、東京１棟目でエアコンの

トラブルでせっかくご入居いただいた入居者様が半年と経たずに出て行ってしまったとか

ちょっと残念な話はありましたが、基本的には稼働率も高くいい感じで推移したと

思います。



全体的な話で言えば、インボイス制度の導入で税務処理が面倒になりました。

領収書に登録番号が記載されているかをいちいち気にしなくてはならないし、

今までカードの明細だけで処理してくれていたネット通販系についても、全部

領収書を出さなくてはならないという話になりましたし・・・。めんどくさー。

課税売上１０００万以上か否かで判定される課税事業者or免税事業者の概念と別に

インボイスの登録業者or非登録業者の区分けが発生してしまうのがややこしいです。



あとはサラリーマンとしての話でしょうか。完全に辞める気満々だったのですが

辞めるどころか出征してしまいました・・・。この辺の話は一昨日のブログを

ご参照いただければと・・・。



そして完全にプライベートなことですが、猫を飼い始めました。めっちゃかわいいー。

そして長年パニック障害やら躁鬱やらに悩んでいた嫁ちゃんがアニマルセラピー効果か

快方に向かってきています。薬も減ったし、朝も以前よりだいぶ早く起きられるように

なりました。体調不良になる回数もかなり減ったように思います。なにげにこれが一番

嬉しかったことかもしれません。



ということで、ざざっと一年振り返ってみました。大なり小なり色々ありましたが

致命的に悲惨なこともなく、良い一年だったのではないかと思います。

今年の目標達成度と来年の目標については改めて新年早々のブログにて書きます。

では読者の皆様、良いお年を。



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東京８棟目の清掃担当が思わぬ形で交代。

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東京８棟目の清掃担当の方が諸事情で当面交代したいというお話がありまして、

入居者様に月次の清掃業務を委託することにしました。



東京８棟目。ペット多頭飼い推奨アパートです。ここだけは私と入居者様の会い会で

コミュニケーションなりやり取りなりがあります。基本的な目的は私がモデレーターに

なることで入居者様同士が仲良くなってくれて、他の家のワンちゃんの声とかがしても

「うるさい」ではなく「大丈夫かしら」と思っていただける環境を作ることなのですが

コミュニケーションをとること自体も割と好きな性格ということもあり、これはこれで

私自身も楽しんでいるのでした。



入退去があると、歓迎会や送別会なんかもやったりします。そういうのを求めてなくて

すっと退去されていく方もいらっしゃいますが、転勤などやんごとなき事情で

しかも溶け込んでいる人だと、そんなこともありますね。



そういえばまだ新しく入居された方の歓迎会をやっていなかった・・・。。

来年新年会と称して実施しよう。うん。



入居者様コミュニケーションの一環として、物件の庭でＢＢＱなんかも企画してます。

このＢＢＱには、物件の運営に関わってくださっている方であったり、物件を作る時に

ワンちゃんの生態を教えてくれた人だったり、入居者様だけでなくそういう方々も

お誘いしています。ワイワイと盛り上がる企画で楽しんでおります。

前回のＢＢＱも清掃担当の方がいらっしゃって、入居者様と一緒にＢＢＱを楽しんで

おられました。



ＢＢＱは準備もちょっと面倒なんですよね、本当は。事前に段取りを決める、

人を呼ぶ、買い出しに行く、下ごしらえをする、設営をする、後片付けをする、

といったこまごまとしたプロセスを積み重ねていくと、意外とめんどくさいという

話になります。



でも、これをきっかけにコミュニケーションが生まれることを期待してのことですから

その意味ではそこに苦痛はないです。これで入居者様同士がわかりあって仲良くなって

くれるなら、その苦労も報われるというものです。



今回、意図とは少し違うけど、その培ったコミュニケーションで話が進んでいった事例が

ありました。そういう進み方をしたかーと私自身もびっくりというか感心というか、

そんなことを思ったものでした。



物件の清掃担当の方が入居者様に代わりました（笑）



清掃担当の方から連絡がありまして、清掃業務を降りたい、ついては先日のＢＢＱで

入居者様と話をした時に清掃業務に興味を持っている人がいたので、もし可能なら

その人に交代できないか、と。



なるほどねー。そういう会話をするのもありっちゃありなのね。面白いなあ。

私自身はすごく面白い話を聞けたと思ったものでした。入居者様、最近になって

民泊の清掃の仕事を始めたと言っていたので、その意味でも親和性はありそうです。



早速入居者様に連絡を取り、清掃の仕事の引継とかどう？と聞いてみました。

やりたいという意思表示もいただいたので、本格的に検討開始です。



段取りとしては、引継のために１回だけ一緒に清掃に入っていただくことにしました。

そうすることで、手順とかを覚えていただき、自律的に仕事ができるようになるはず。

私は現場業務をわかっていないので、私から教えることができません（笑）



ということで、まず１回、この日に清掃するという日に入居者様にも来ていただき

こういう形で清掃しますということをお伝えいただきました。後日、現清掃担当の方から

こんな感じで教えた、この備品とこの備品は私物から今まで出していたので、

足りなくなるから買っておいて、といった連絡を受けました。一部、私物の清掃用品を

物件に置いておいてくれるそうです。大変助かりますー。



入居者様からも連絡があり、段取りは問題なさそうということでそのまま依頼する

形で進めていきました。入居者様が自発的に入居者様グループＬＩＮＥに清掃を

引き継ぎましたと連絡をしており、こういうのも助かるなあと思ったものでした。



お金の支払についても、その間に管理会社さんと会話をしまして、入居者様から

管理会社さんへの送金は清掃代を差し引いた金額に、管理会社さんから私への送金も

当然同額ですが、内訳として入居者様から満額入金した形として、そこから清掃費を

差し引いた形で入金したような形で明細を作ってもらうこととしました。家賃自体を

下げたという形にはあまりしたくなかったので。



そしてその翌月。入居者様から「この日に清掃に入ります」とＬＩＮＥグループに

連絡が入り、清掃の報告も適切に行われました。うんうん、ありがたいことです。

月末の振込も１本減って事務手続きが少しだけ楽になった気もします。



普通に想定外のところから想定外の連携が生まれたので、面白かったです。

こっちが想定しないものがこうして生まれるの、なかなかいいですね。

コミュニケーションからの思わぬ副産物も楽しみの一つなのかも。

またこういう面白い話が生まれてくれればいいなー。



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サラリーマンのお仕事は無事仕事納め。

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サラリーマンの仕事納めが終わり、冬休みに入りました。不動産のやることは

いっぱいあるので、あまり休んでる暇はないですけどねー。



いろいろおかしな話になってしまいました。何がかって？サラリーマンの仕事です。

そもそも今頃はサラリーマンを辞めて悠々自適に自営業をやってるはずだったんですよ。

それなのになぜか仕事納めの日まで仕事して、年始も早々から出張が入っていて、

挙句同僚と納会ブッチして飲みに行ってるんですから。めちゃめちゃ社畜ですよ。



今年の１月の時点では、もう潮時だから本当にサラリーマンを辞めて自営業をしよう、

辞める辞める詐欺から卒業しよう、と思っていたのですよ。そのために会社でも

円満に辞められるようタイミングを伺い、かつ周りから「ああ、あいつ辞めたのか・・・

そんな雰囲気醸し出してたもんな・・・」みたいな反応になって引き留められないよう

根回しもしていたんですよ。



誤算だったのは、上の上からその件でヒアリングを受けて、こういうところが不満ですと

しっかり述べて、どうしてもというなら決断は尊重するしかないよねと言われた数日後に

不満のなさそうな部署への移動を打診され、その後の評価なんかもその上の上の人が

頑張ってくれたみたいでしれっと昇進してしまい・・・。不満を言っていた内容が

全て解消されてしまったのでした。そこまでやってもらってしまった以上は、いきなり

辞めるわけにもいかないよねと・・・。ということで、もう数年はサラリーマンを

継続することが確定になったのでした。



少し出世した形になってしまったのと、部署異動になったことで、私が部長の次くらいの

役割を担うことになってしまいました。部員の面倒を見ることも仕事のうちになり

気を遣うことも増えたように思います。



仕事自体は以前より楽になったと思います。定時で帰るのが普通な生活になりました。

長期出張もなくなり、単発の出張がちょこちょこと入る感じになりました。

仕事の締切も自分で設定できるので、仕事の仕方はだいぶ楽になったと感じます。

それでいて給料もちょっと上がりました。



辞める理由がなくなってしまったかも（苦笑）

本当に海外旅行したいとか日本を放浪したいとか、自分でこれをやりたいみたいな

欲求が出てくるか、５０歳になるか、そのどちらかが次に辞めることを考える

タイミングかも、と今は思っております。



そんな感じの変化があり、サラリーマンとしてもうしばらく働くことも確定した私。

ま、必要とされて給料もらえて不満がさほどないうちは別にこれでいいかな。



冬休みはサラリーマンの仕事をしていてなかなか進まなかった不動産関係のことや

家のことを粛々と進めようと思います。なんせ今年は１１連休ですからねー。



・銀行持ち込み資料の更新

・返済額まとめ資料の更新

・クレジットカード明細の整理

・領収書など顧問税理士へ提供する情報の整理と郵送（管理費支払履歴も整理）

・東京１５棟目のリノベ費用支払の準備

・レントロール最新化

・太陽光収支最新化

・部屋の掃除（年明けになりそうですけど）

・コストコで買物



こんなところでしょうかねー。全部できるかはわかりませんが、ともかくやれるだけの

ことはやりましょう。



ということで、本日は嫁ちゃんの実家の仙台に帰省します。年末年始は仙台で。

今回は猫も連れていくので、気を遣う帰省になりそうです。



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東京１５棟目の消防工事が完了しました。

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東京１５棟目、消防工事が完了したとのご連絡をいただくことができました。

着々とホテル化への道が進んでおります。



先日、リノベーション工事を終えて引渡を受けた東京１５棟目。お風呂もない物件が

とても奇麗に生まれ変わりました。生まれ変わらせるための工事費用もなかなかの

ものでしたが、それを投下しても収益が出せるということであれば問題なしです。



本当は賃貸物件で貸しておこうと思っていたのですが、利回りが８％なのがやっぱり

微妙だよねという感覚があり、ホテルで運用することにしました。場所柄としては

ホテル運用に向いている地域ではありますし、東京１３棟目からもそこまで遠くない

場所なので、似たような数字がたたき出せるのではないか、と。



ただ、ホテルにするとなると、元々想定していなかった費用なんかも出てきます。

わかりやすいところで言えば家具家電ですね。これらを揃えるだけでも余裕で

２００万〜３００万はかかることでしょう。それから旅館業法を申請するための

書類作成等々を行政書士さんにお願いするので、その費用も必要になります。

そして許認可を得るために必要になるのが消防の検査に対応するために必要な

消防工事です。



ホテルや旅館、あとビルなんかに行くと、「非常口」と書かれた人間が外に向けて

走っているピクトグラムがついた緑色の看板があるかと思います。あの看板は

消防法で設置が義務付けられているものです。それ以外にも、物件規模によりますが

熱感知器だったり自動火災報知機だったり、あとは消火器なんかも消防法の絡みで

設定されているものですね。



ホテルをやるにあたっては、保健所の許認可の他に消防検査も必要です。

消防検査を通過させるための工事が必要になります。



今回、この分の追加工事を依頼し、対応をしていただきました。

申請の支援をお願いしている行政書士さん経由でご紹介いただきました業者さんに

依頼をさせていただいた次第です。東京１３棟目の時にお願いした業者さんより

多少安かったような気がします。



引渡の後で工事を行うということで調整をしていただいておりましたが、その工事が

昨日行われたということで連絡をいただきました。



工事写真が添付されてきましたが、やっぱり大きく変わるのは「非常口」の看板が

設置されたことでしょうか。あの神庭、美しくないですよねー（笑）

まあ法令で決められたことなので仕方ないのですが。

あとは消火器の設置と熱感知器の設置を数か所、といった感じでした。



ここの業者さんは、行政書士さんと連動して動いてくださるので、私がその辺の日程の

調整をする必要がないという点はとてもありがたいです。トラブルが発生する原因として

割と頻繁に挙がるのが、業者さんの日程調整にミスって工程が進まないって話なので。

それを防止してくれるだけでもありがたいです。



この後もやることはいろいろと続きますが、引き続き対応を進めていきたいと思います。

早いところ開業させて収益化を狙っていこうと思います。



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ホテルは売上はあがるけどその分ちょっとしたトラブルも多い。

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東京１３棟目のホテルで、備品が壊れるトラブルが発生しました。こういう細かい

運用がちょっとめんどくさいなと思うのですが、その分儲けは出てるので仕方ないです。



コロナ前には結構な数の民泊をやっていました。所有物件での民泊もやったし

転貸での民泊もやりました。東京だけでなく札幌でも民泊をやりました。

物珍しさもあり、割と色々とやっていたような気がします。



あの頃は民泊は直球ど真ん中ではなかったし、民泊という言葉ができる前なんかだと

そもそも法的にもどうなのかよくわからないとか、いろいろと思うところもあったので

あまりブログにはその辺書いてなかったような気がします。民泊新法ができるまでは

何がセーフで何がアウトになるかもわからなかったですしねえ。



民泊新法施行後は、法的にＯＫ／ＮＧがはっきりしたので、方に準じて民泊を

行う分には特に問題はないということになりました。新法により大きく盛り上がりを

見せた民泊は雨後の筍のようにどんどん物件が増えていくのですが、そんな風に

隆盛を極める民泊の前に立ちはだかるのがコロナでした。コロナ禍で旅行客が消失し

需要が激減。結果、民泊物件も死滅の方向に向かうのでした。



私の場合は、なんかバブルで嫌だなと思ったため、民泊武家ｋんは全て事業譲渡するか

クローズするかの対応をしていたため、被害は特にありませんでした。間接的には、

民泊をしたい人に少し高めの家賃で貸していたお部屋がことごとく退去になり、

空室率が高まって辛くなったという問題はありましたが・・・札幌８棟目に関しては

この問題が大きく尾を引き、最終的に管理変更を決断するまでの数年間の間は

稼働率が全く高まらずに苦戦をしたものでした。



民泊に再チャレンジしたのが２０２０年のことでした。コロナが収束すれば、

再び活況になるであろうと予想できたこと、２０２０年には東京オリンピックが

控えていたので、少なくともそこではある程度稼げるだろうと思ったことなどが

このタイミングで民泊を改めて始めようと思った動機です。



結果は皆様ご存じの通り、東京五輪は無観客開催というオチで、コロナは２０２２年まで

続いてしまい、約１年半くらいは血を垂れ流す結果になりました。それでも稼働率事態は

そこそこ高い水準を維持できていたので（その分宿泊費を安くしていましたから・・・）

レビューはいっぱい蓄積できたので良かったと思います。レビューをお金で買っている

状態だったと言えるのかもしれません。



コロナが開けた後はどんどん単価が上がり、稼働率も９０％〜９５％くらいは常に

維持できているのではないかと思います。正直、想像以上の好転でした。

１１月の送金は過去最高額を記録しております。当初想像していた以上の成績です。

本当にありがたいことです。我慢した甲斐がありました、ということかもしれません。



民泊や旅館業は収益性は高いですが、それなりに手間も経費もかかります。

私の場合は基本的にプロに任せる主義なので、ホテルに関しても運営代行会社さんに

運営委託をしております。そうなると手数料が発生しますので、その分収益性は

低くなります。ＯＴＡサイトへの手数料とか、清掃委託とか、水道光熱費とか、

そういった諸々の経費を差し引いていくと、手元に残る税引前キャッシュフローは

売上の５０％〜７０％くらいでしょう。賃貸に比べると経費率はとても高いです。



あとは備品が壊れるとか、インターネットが正常に動作しないとか、そういった

突発的なトラブルも発生しがちです。正直、トラブル対応はちょっとめんどくさいです。

収益性が高いということは、それなりに手間も発生するということ。まあそうは言っても

運営会社さんが大部分は処理してくれるので、あくまで賃貸に比べたら手間がかかると

いうくらいのものだと思っております。



先日発生したトラブルは「ドライヤーが壊れた」という内容でした。備品の故障は

運用から３年半が経過したので、最近ちょこちょこと発生するようになってます。

少し前はフライパンが経年劣化で交換が必要と言われて、運営会社さんにて交換品を

手配していただきました。消耗品がこうして壊れるのは仕方のないことですが、

ドライヤーってもうちょっと寿命長いもんじゃないかい？と少しだけ残念な気持ちに。



このまま壊れたままにしておくわけにはいきませんので、交換をしなくてはなりません。

運営会社さんに特別な要件がないことを確認した上で、こちらにて代替品をネットで

発注。３０００円台の安いドライヤーを適当に注文して、ホテルに直接届ける形で

対処しました。現地での受け取りに関しては運営会社さんからゲストの方に連絡して

対応していただけるそうです。



割とこんな感じの話がちょいちょい発生するので、そういうのが面倒と思う人には

あまりおすすめできないかなとも思います。でも、このくらいの手間だったら

まあいいかと思う人には、今なら勧めてもいいのかもしれません。いつまでバブルが

続くかわからない、コロナのような感染症リスクもある、トコジラミ問題もある、

賃貸に比べて初期セットアップがめんどくさい、などなど他にも諸事情はありますが

今の市況であればきっと当面は儲かると思います。



まあでも結局のところ、「投資は自己責任」ですからねー。ご自身で納得のいく方法で

進められればいいのではないでしょうか。



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