2023年11月30日

送金明細の扱いに困る私。

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送金明細って微妙にどうしていいかわからなくないですか?紙で送られてきた送金明細が

積もり積もってかなりのボリュームに・・・。捨てるのも忍びないしどうしたものか。



不動産賃貸業を営んでおり、かつ管理会社さんに管理委託をしている方であれば、

何らかの形で送金明細を目にしていることと思います。家賃の入金と経費の出金が

記されている紙ですね。



最近は送金明細をアプリ化・Web化する会社も徐々に出てきており、そういう

管理会社さんでは紙を送らずに全てネットで完結させているところもあります。

しかし大半の管理会社さんはまだまだ神の明細を月に1度送ってくるのが主流です。



ちなみに、Web化している会社さんの中でも、本当に全部電子化できている

会社さんもあれば、本当に送金明細だけがWeb化されて、それ以外の清掃報告や

電気代の領収書コピーなどは郵送で送ってくる会社さんもあります。それって

Web化した意味あるんかな・・・?郵送費も従前と同様にかかり、アプリの

利用料も余計にかかってると思うんですよね。すごく無駄なことをしている気がする。

こういう微妙なことをしている会社さんのところに行ってIT化のアドバイスを

したくなるのはサラリーマンの職業病なのでしょうか(笑)



送金明細も各社各様ですが、賃貸管理のソフトウェアを使っているのだろうなと

思われる会社さんもあります。複数の会社さんで同じフォーマットの送金明細が

送られてくるので、たぶんこれはそういうソフトが売られているんだろうな、と。

他方、Excelで手作りしたと思われる送金明細を送ってくるところもあります。



私の場合、メールで送金明細を送ってほしいと伝えているので、メールと紙の両方が

送られてくることになります。メールでほしいと言っているのは、そっちの方が

スマホで手軽にみられること、および顧問税理士の先生にそのまま転送できるので

利便性が高いことを意識してのことです。本来なら郵送だけの会社さんにも、

個別にお願いをしてメールで送ってもらったりもしています。



そんな感じなので、ぶっちゃけ紙の送金明細を見る機会はほぼありません。

送っていただいているのに申し訳ないなと思いつつも、それが実態です・・・。

たまに送金明細の中に情報を入れてる会社さんもいて「確認いただけましたか?」と

聞かれて焦ることも。やべー、紙の送金明細見てなかったわ、みたいな。



さて、そうやっていろいろな会社さんから送られてくる送金明細なのですが、

私はだいぶ前からサボってしまっており、とりあえず送られてきた送金明細を

部屋の中に積んでおりました。いずれ片づけよう、いずれファイリングしよう、

と思っているのですが、その「いずれ」はいつやってくるんだい?と問われると

「まあそのうち・・・」としか答えない日々が続いておりました。



送金明細はすくすくと成長し、今では私の膝丈くらいまで積み上げられています。



・・・さすがにやばいんだよなあ。最近これ油断してると雪崩起こしそうだし。

嫁ちゃんにも邪魔だと言われるし。これがあるから私の部屋の中に入れないと

不満を申されてしまっております。



しかし、膝丈となると一体何年分の送金明細なんだろう・・・考えただけでうんざり。

これをちゃんとファイリングして保存する作業だけで1日つぶれそうな気しかしません。

参ったなあ。溜め込みすぎたわ。



他にも、部屋の中に散らばっているものとして、最近の契約書や重要書類が山になって

置かれている場所とか、顧問税理士の先生から送られてきた決算書類が山になって

置かれている場所(もう既に土砂崩れを起こしている・・・)とか、買ったけど

読む時間がなく積ん読状態で放置されている山とか、いろんな山があります。

我ながら本当に汚い部屋でビビる。まあ全部自業自得ですけど。



これ、いい加減部屋自体何とかしないとやばいなあ・・・。床が見えないし。



先日、それを気にして収納棚を購入しました。重要書類に関しては多少そこに入れて

整理し始めたのですが、まだまだ床が見える状態には程遠いです。しかもこの棚には

送金明細が入るスキはないですし。



そもそも送金明細を紙で保存しておく意味自体あるのかよくわからなくなってますが

収納するための四苦八苦はしばらく続きそうです。



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月29日

旅館業法の申請を開始するも、すぐに先に進めない事情が。

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旅館業法に準拠したホテルとして運営するための準備を進めるべく、行政書士さんに

手続きの依頼をしました。着手金の振込も済ませたのですぐ動きたいところですが・・・



現在絶賛リノベーション中の東京15棟目。先日現場確認をさせていただいたところ

スケルトン状態だった室内は床が貼られており、だんだんと進んできたなという

感じがしました。いいですねー。



東京13棟目と同様、天井を抜いて梁をむき出しにする仕様で考えているのですが、

丸太の形を維持した梁が1本、四角っぽく加工された梁が2本の合計3本が出てきたので

いい感じだなと思っております。オイルステン塗ってつやを出すと、雰囲気のいい部屋に

仕上がりそうです。見た目がいい分、天井がないので保温性が多少失われるという

リスクはありますが、写真映え優先で考えたのでやむを得ないでしょう。



価格は東京13棟目に比べてかなり値上がりしていますが、物価高や円安などの要因で

今はリフォーム代が当時の1.5倍くらいするのが普通になってきてしまっているので

高くなるのも世間の状況からはやむを得ないかと思います。



リノベーションは順調に進んでおりますので、並行してホテルとして運営するための

旅館業法の申請をしなくてはなりません。東京13棟目の旅館業の申請をしてくださった

行政書士の先生に申請をお願いすることにしました。そちらの先生なら、ホテル運営を

委託する運営ギア者さんともつながりが深いので、連携をとって動いてくれるはずです。



お見積をお願いしたところ、リピートなのでと少し値引してくださいました。

ありがたいことです。感謝。



行政書士の先生には、消防関係の工事の手配と役所や消防に対する申請への対応一式を

依頼させていただきました。そしてここで先生からコストダウンのご提案が。

非常用照明と防犯カメラの電源について、リノベーションを今やっているのであれば

そちらで一緒に対応していただいた方が安上がりになると思うので、依頼してみては?

というお話でした。



確かに、一度クロスを貼った後改めてそこに穴をあけて電気の配線を通すのは

明らかに効率が悪いです。せっかく貼ってもらったばかりの壁紙を再度剥がすなんて

意味もないから、先生のおっしゃることはごもっともだなと。



ということで、工務店さんに追加費用なら追加費用で構わないのでという前提で

そのことを相談したら、もうすぐ電気工事が終わるから大至急設置場所の情報を

出して、それがあれば対応しておくから、とのこと。ありがとうございます!



その話をした日に現地に行って現場監督ともそんな話をしたのですが、監督曰く

明日で電気工事が終わるというタイミングだったようです。本当にギリギリだったのね。

私は相変わらず悪運だけは強いようです。



ということで、これで旅館業法の申請手続きを開始できる・・・と思ったのですが

一つ大事なことを忘れておりました。



まだ近隣へのご挨拶をしていませんでした・・・。



ホテルをやりますとまで言うつもりはないですが、賃貸で貸すということは事前に明確に

伝えておいた方がいいでしょう。私道持分がないので、近隣との関係をおかしくすると

いろいろと厄介になります。というか、あわよくば私道持分をほんの少しでいいので

売ってほしいと思っているくらいです。



挨拶では「賃貸するんです」「民泊やりたいって問い合わせも多いですね」とだけ

言っておいて、少し時間を置いてから旅館業の掲示を現地にする形にしようと

思ってます。謄本まであげられたら自分でやっとるやんとバレバレになりますが

挨拶に行くのは私個人で、法人名義で旅館業という形であれば、ほとんどの興味がない

人からすれば、別の人がやってると誤認する可能性が高いかなと。そうすれば私が

責められる可能性が減ります(姑息)



そういうわけで、その挨拶周りをしないといけないのですが、先週はなんだかんだと

忙しくなってしまい、行けずじまい。今週末は札幌にいるので物理的に無理なので

最短でも来週末になってしまいます。となるとそこから最低でも1週間は間を置いて

掲示としたいから、12月後半の掲示になってしまうでしょうねー。掲示してからが

本格的な申請の始まりなので、タイムロスが発生してしまいます。



ロスも勿体ないから、新成虫は民泊で回すとかできないかなー。運営会社さんに

相談しておこう。



ということで、ホテル運営に向けて歩みは遅いですが作業を進めております。

近隣ご挨拶、来週こそ絶対やらないと。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京15棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月28日

札幌9棟目の売却、動き鈍し。

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札幌9棟目の売却に関しては、価格を少し下げたものの反響はあまりないようです。

まあ間取りがかなりアレだからしょうがないと言えばしょうがないかな。



札幌9棟目。最後土地で売却するつもりだったアパートです。でも今は収益物件として

売りに出しています。なにやらうまいこと満室になってしまいましたので、それなら

収益で利回りでの売却をした方がいいんじゃないかと思ったためです。



こちらの物件、収益目線で言えば今無理に売る必要がない物件だと言える気はします。

満室ですし、利回りは高いです。10年返済で5年返しているので、このままあと5年

持ち続ければ完済という状態です。今からまだ美味しいところが残っているという

ことだと思っております。



それでも売るのはなぜなのか。出がらしになる前に売った方が売りやすいという発想も

ありますし、自分が儲かると思っている時は他人も儲かると思う時なので売りやすいと

思っています。買った人が何もいいことなく損をするというのもちょっと忍びないので

お互いに美味しい思いができるのであればそれがベターであると思いますから。



そして、札幌9棟目はどこかで外壁を何とかしなくてはいけないタイミングが

やってきますが、それがここ5年〜10年くらいなのではないかという危惧もあります。

なので、そのタイミングが来る前に売り抜けてしまおうという考えも多少あります。

当面が良くてもいずれ何か事件が発生するのは賃貸経営の宿命ですからね。

期間リスクをとらずに利益確定させるのも一つの発想であると考えます。



あとは今あまりにも手持ち資金が少ないというのもあります。そりゃ虎の子の資金を

いろいろとかき集めればお金がないわけではありませんけど、それにしたって

日常的な運営をするにあたっての資金はかなりカツカツです。手元資金を厚くした

ところで、インフレヘッジにはならずむしろお金の価値が減っていく結果になるかも

しれませんが、それでも今は利益確定をさせて手元資金を増やして借入返済をする

といった作戦で、財務基盤を安定させることが必要だと思っております。



とまあそんな形で、割と売りやすそうだし売ればそこそこのまとまったお金になると

考えた札幌9棟目を売りに出しているわけですが・・・正直言って反響があまり

ありません。



売りに出してから1ヶ月ほど経過した時に、反響が悪いからと価格を下げました

そこから2週間経過した先日、元付になっていただいている管理会社さんから

ご連絡をいただきました。資料請求1件、問い合わせ1件で合計2件の反響しか

得られていない、ということです。



でもまあ、価格改定前は1ヶ月で1件の問い合わせだったのに比べれば、

その半分の2週間で倍の2件の問い合わせが来ているのだから、4倍の反響が

得られたということですからね!いいことです(ポジティブシンキング)

元付の業者さんも別にこれで更なる改定をという話をしているわけではなく、

このまま様子を見ましょうというスタンスです。私もその考えでいいと思ってます。

なので、このまま様子見でと返答をしました。



まあ、本音を言えばもうちょっと問い合わせをいただけないと、商談に結びつくことは

ないのかなという気はしておりますけどね・・・。でもまあそれはもう少し様子を見て

考えてもいいことであろうと思っています。焦って安売りするのもあまり得策とは

言えないと思いますから。



購入も難しいですが、売却ってもっと難しいですよね。購入は自分が頑張ればどうとでも

なる可能性が高まりますが、売却は自分が頑張ったところでどうにもなりませんから。



ま、持ってて損するわけではないですし、ご縁があればくらいの感じでゆったりと構えて

焦らずやっていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月27日

東京8棟目の入居審査は無事完了し満室確定。

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東京8棟目の入居審査は無事に通過となり、本日から入居の運びとなりました。

つつがなく進んでくれてよかったです。これで満室返り咲き。



冒頭の話と全然関係ないのですが、結局4連休は最終日に失速してあまり進まず、

以下の内容が残ってしまいました。



・部屋の書類の片づけ

・水槽の水交換

・領収書整理

・27日の引落の準備



引落に関しては本日昼休みを使って入金させて終わりにしないとまずいやつです。

水槽の水交換はまあ来週でもいいかな。部屋の書類も収納を追加で購入はしたけど

そこに書類を入れるプロセスには至っておりませんが、緊急性はないのでまたの機会に。

一番やばいのは領収書かなと思っています。個人の着地を見るのにそろそろ情報を

出さなくてはならないので、できるだけ進めておきたかったのですが・・・。

結局未着手になってしまいました。



昨日は朝ゆっくりめに起きて猫の世話してブログ書いたら午前中が終了してしまい、

ランチを外で食べてから晩ご飯の食材の買い出しでスーパーに行き、ポケモンドーナツを

思わず買ってしまったり、書類の収納棚を無印で買ったりして帰宅。戻ってきてから

洋服棚の整理をやって、領収書に取り掛かろうと思ったら嫁ちゃんがこれから龍が如くの

クライマックスなので一緒に見ようと言われ、2時間ばかり一緒に見てました。

(ラストシーンでちょっとうるっとさせられちゃいました)

その後関東→札幌の大家会の幹事会で来年の運営について議論。白熱してしまい

2時間も打ち合わせてしまいました。終わったら晩ご飯で、一日が終了。

領収書、やばい。札幌出張中にやるか・・・?



ということで、尻に火が付いた状態で領収書をやる羽目になりそうです。

これがある程度着地が見えないとふるさと納税をどこまでやるかも見えないし・・・。

いろいろと難しいので、なるはやで終わらせるようにしたいと思います。



そんなことをやっていた昨日でしたが、管理会社さんから東京8棟目の入居審査について

連絡がありました。結論としては冒頭に書いた通り審査OKでご入居いただけることに。

ありがたいです。



BBQやってる間にお申込の連絡のLINEが届いていたので、BBQに参加されていた

入居者様とはその情報をシェアしております。



・日本生まれの外国籍の男性

・中型犬1匹

・入居希望日が11月中



あまり書きすぎるとアレなので、ふわっとこのくらいにしておきます。



若干気になったのが、中型犬1匹なら他の物件で受け入れてくれるんじゃないの?

という点と、入居希望日早すぎて何があったの?という点です。



正直、東京8棟目は家賃が高いです。近隣より1万円くらい高いです。

普通にRCマンションに住めるお値段です。コミュニティや多頭飼いといった

付加価値をつけているからこその強気設定なのですが、1頭しか飼ってないなら

他にももっといい選択肢があるんじゃないかなーとか思ったり・・・。

そして入居希望日が短いお客様は傾向として何か怪しい傾向があるという経験則も

あります。



この辺について、管理会社さんが面談で一通りヒアリングをしてくれたようでして、

理由がはっきりしました。急いでいる理由はなるほどと納得のいく内容でしたので

この点は特に問題なし、たぶんうちの物件にした理由もその急いでいる理由があって

すぐ入れるところにしたいという気持ちから来ているのかなと類推できました。

(細かいことはブログでは伏せさせていただきます)



管理会社さんとしては、入居の方向で問題ないと思うという結論でしたので、

私からも入居の方向で進めていただくようお願いをしました。



ひとまずこれで東京の空室は東京1棟目のみに。東京1棟目は管理会社さんが

異なるので、東京のメインの管理会社さんの物件は全部満室になったことになります。



この調子で順調に満室キープできますように。

そして入居者様がコミュニティに溶け込んでくださいますように。



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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月26日

ふるさと納税も活用しています。

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今年もふるさと納税を活用しております。

制度の是非はあれど、制度になっている以上は活用させていただかないと。



最初の頃は盛り上がっていましたが、最近は淡々と作業的にこなしているだけだったので

ブログで書くほどではないよなという感覚があり、あまりネタにしていませんでした。

なので動静はあまりお伝えしていなかったものの、ふるさと納税自体は継続しています。



基本的なスタンスとしては、純粋なショッピング感覚というよりは、地縁があるとか

その地域が好きとか、そういう基準でなるべく選ぶようにしております。たまには

相手の好みを考えて、そういう基準を外れることもありますけどね。



例えばプレゼントとして活用する時なんかは、どこの自治体かという話は度外視して

選ぶことがあります。このケースは義母が相手の時によく発生します。



毎年恒例の例として、義母はユリが大好きなので、オリエンタルリリーをふるさと納税で

贈ることがありますが、あまり縁のある自治体でオリエンタルリリーを返礼品にしている

ところがないため、適当に選ばざるを得ません。



あとは単発で出てくるのが「テレビで見たアレを買いたいんだけど」というケース。

今年はオリーブオイルコンフィなるものを所望されたので、試しに検索してみたら

香川県の自治体で扱っているところがあったので贈りました。香川県もまた是非遊びに

行きたい自治体なので、これはこれでいいかなと思います。うどん食い倒れツアーに

嫁ちゃんと行きたいなあ。



このように、相手に贈るものが固定されているケースではやむを得ないかなと考えます。

(普通にネット通販しろって?いやーどうせなら得したいし・・・)



他方、うちの両親は花が好きなのですが、特に花の種類にはこだわりはないので、

私の地元の返礼品に花があり、それを贈ったことがあります。地元に寄付して

地元の企業にお金を落とす。たぶんこれがふるさと納税で想定されていた理想的な

姿なんじゃないかなと思っています。



あとは旅行して楽しかった場所にお礼の意味を込めてふるさと納税するケースも。

高知県はご飯が美味しくとても楽しい旅行になったので、毎年ふるさと納税して

美味しいカツオをいただいております。カツオを食べながら、また高知行きたいねーと

話をする光景が割とよくうちでは見られています。



北海道も不動産で散々お世話になっている地域なので、ちょこちょことふるさと納税を

しております。周辺自治体はもとより、昔に比べて札幌市もふるさと納税が充実して

きておりますので、ご縁があった自治体に寄付という意味では好ましい状況です。



ちなみに個人的におすすめ(割がいいとかというより好きかどうかです)なのは・・・

空港でもなかなか買えない生ノースマンあたりでしょうか。






あと、思いきって普段なら買わない贅沢品を返礼品に選んだこともあります。

超高級つめ切りとか。ニッパー型でやすりを使わなくても切れた爪はツルツルです。

ネットで評判を見て気になっていましたが、昨年のふるさと納税で導入してみました。

爪が飛び散らないように気を付けて切らないといけないですが、切れ味は鋭くて

使い心地は大変満足です。



普段なら入手することがないものを選ぶことができるのもふるさと納税の面白いところと

思っております。そして選んだ自治体に愛着が出て次の旅行先に選ぶ・・・みたいな

循環も時には発生しますので、そういう意味ではその地域に最終的に貢献できるのかな、

みたいな感じです。



あまりにも露骨に「税金に取られるくらいならショッピング感覚で代わりにモノを

貰ってやる〜」というマインドで臨むのも意地汚いような気がしてしまうから、

こういうきれいごとを後付けで作って装飾しているだけじゃないの?と言われれば、

まあそうなのかもしれません。とはいえ、納税先に愛着を持てるようにしたいなと

きれいごとでも思っていれば、意外とそれに結果がついてきたりすることもあります。



世の中、どんな些細なことだって、意識してれば何かしらの縁につながるものです。

ただのふるさと納税だって、そこからその地域に行くきっかけになるし、もしかしたら

その縁で人や物件との出会いもあるかもしれません。どんなことでも貪欲に縁に

つなげていくこと意識しながら人生過ごしていければ、と。



最後に自分用メモ(全世界に公開してどうするんだと自分でも思いつつ)

【対応済】

来年の視察の予定を決める打ち合わせ

東京15棟目の旅館業法に関する打ち合わせ

札幌12棟目の管理移管に伴う打ち合わせ

東京8棟目のBBQの後片付け(クーラーボックス放置中)

病院で腰の牽引

東京15棟目の現地確認

お友達がやってるバーの周年祝を兼ねての情報交換会

返送する書類の記入

メール対応



【進行中】

札幌出張の予定埋め



【未着手】

部屋の書類の片づけ

洋服の整理と収納変更

水槽の水交換

領収書整理

27日の引落の準備(名義に注意)



領収書が丸々進んでないこと以外はちゃんと進んでるぞ、頑張れ自分。



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posted by ひろ* at 10:57 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする