現在７位です。最近また太ったので節制しないとなあ・・・。
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東京１５棟目の方向性、引き続き検討しております。ホテルを意識した戸建形式で
一旦仕上げて、ホテルがダメになったらニコイチに割れるようにしておく、かな。
先日のブログで、通常賃貸や特化型賃貸ではなく旅館業法や民泊を意識した仕様で
当面は回していこうと決めました。やっぱり家賃が通常の用途で貸すのに比べて
かなり高めに貸せる魅力は大きいです。
では旅館業法や民泊に合わせていく時、間取りをどこまで変えるべきなのか？
できれば私としてはそのまま賃貸に転用できるくらいの簡単な改修にしておきたい
ところではあるのですが・・・。でも借りる方も儲かってくれないといけないので
その改修がどこまで売上に影響を及ぼすか？で考えなくてはならないかと思います。
東京１３棟目をホテルとして運営していますが、その運営会社さんに今回は意見を
いろいろといただき、間取りに反映していこうと思います。
運営会社さんの意見としては、以下のような印象だということでした。
・キッチンは２階のみにして１階は設置しない
・お風呂は２階のみにして１階は設置しない
・２階のクローゼットをなくす
・１階と２階をつないで戸建として使用する
・東京１３棟目と同様に天井を高く設定する
現地を見に行っていただきましたが、２階の陽の光の抜けがいいので、リビングは
２階にして１階を寝室にするのがいいのでは、ということでした。
そして東京１３棟目よりちょっと面積が狭い仕様なので、宿泊者数を稼ぐために
できるだけ広いスペースを１階に取れるようにした方がいいという意見でした。
宿泊者数が多い方が差別化もできるし収益力も高まります。一貫してそこを意識した
意見を述べてくださっていることは理解できますし妥当と思います。
１階と２階を別々に貸す場合はビジネスホテルと競合してしまうので内装を差別化する
などの工夫が必要であろう、という話もありました。なるほど。
ビジネスホテルと同じ土俵で戦ったところで絶対に勝てませんので、民泊仕様にするなら
１階と２階をくっつけて戸建仕様で攻めた方がいいというのは私も同感です。
東京１３棟目と同じような仕様で仕上げれば、同じくらい売上が立ちそうな気がします。
仰ることの妥当性は理解できますので、あとはそれをどこまで受け入れるかですね。
本当はすぐにでも１階と２階を分離できるような形で作りたいのですが、今回の提案を
全て受け入れると、賃貸に戻す時に二期工事が必要になってしまいます。そこがやはり
気がかりです。今回のコストと二期のコストの２回に分かれるとコストアップ要因に
なりそうな気がします。
来週、施工業者さんとの打ち合わせがあるので、その時にでも確認かなー。
そして、この物件で行う民泊を、自分でやるか他人に貸して家賃だけ高くとるか、
という選択肢も考えなくてはなりません。賃貸で貸すつもりでしたが、少し欲が
出てきました（苦笑）
ただ、今の民泊バブルはそう長く続かないはずなので、バブルの間だけしっかりと
稼がせていただき、目標の数字に到達したら譲渡して賃料を貰う方針に転換するのが
いいような気もしております。
たまたま昨日関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会があったのですが、その中で
旅館業法をとって転貸でホテルをやってる方がいたので、情報交換ができました。
やっぱり今はバブルだから長くは続かないだろうという意見で、数年後にＭ＆Ａの形で
いい時期に撤退も視野に入れているとのこと。なるほど、賢明です。
でも確かに、数年は自分で回してそこから譲渡するというのは面白いなーと。
ありかもしれません。
あと、ホテルの内装の話もあり、１つはジャパンディを採用しているとのことで
東京１３棟目と同じだなーと思いました。コーディネーターさんに今回の内装も
ジャパンディでお願いしますって言ってみようかなー。
ふんわりと方向性が見えてきたかなという感じで、あとは来週の打ち合わせで
一気に決めてしまおうと思います。
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