現在８位です。今日は一日会議漬けだな・・・。
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札幌出張、無事に全部の予定を完了することができました。管理変更や売却の話の
具体化など、懸案事項を進めることができた出張であったと思います。
先日のブログで札幌出張中であることとその目的は書かせていただきました。
本日はその出張の後半の日程でやったことなどをつらつらと書こうと思います。
出張前半では、管理変更先の管理会社さんとの打ち合わせを兼ねた懇親会や、
各管理会社さんの担当さんを一堂に会しての懇親会、大家さん仲間との会合などを
設定させていただきました。
出張後半となる一昨日は、昼間は札幌６棟目および札幌９棟目の管理会社さんと
ランチミーティングからスタート。札幌９棟目の売却の話をするためにお誘いしました。
天ぷらを食べながら売却についてしばし意見交換。築年数もかなり古いし、今後の
大規模修繕も見込まなくてはならないので、維持費は割とかかってしまいます。
そこまで織り込むと、価格設定は本来ならシビアにならざるを得ません。
何で売る物件なのにそんなことを気にしているかといいますと・・・
購入時のブツ元が管理会社さんなので、売却時も元付にすることが前提であること、
管理をしたいと考える以上は次のオーナーさんにかかる費用のことも考えた値付けを
したいと考えるであろうことを気にしているからです。
他方、先のことをあまり考えずに売却に出すのであれば、相場から類推するに
利回り１３％〜１５％くらいであれば問題なく売却できるであろうと想像します。
今回、社長とは次の管理は取りに行かずに高く売るという方向で合意をしています。
なので、利回りベースで考えると１３％でスタートかなという感覚です。
坪単価の面から考えると、もう一声のっけてもいいような気はしますが・・・
満室でテナントもある物件なので、更地解体して売るイメージが持てません。
なので、利回り案件としての売却になるのだろうという想定です。
来年の１月から長期譲渡の税率になるので、決済は１月以降ということも伝えました。
税率が段違いですからね。
だいたい話がまとまったので、あとは売却活動を頑張っていただくということで。
よろしくお願いします！
そして夜はすすきので不動産投資家仲間との懇親会でした。全国各地から集結した
美味しいおつまみとお酒がアクセントの不動産ジャンキーの宴。これまた楽しい
ひと時でした。ありがとうございました。
翌日は昼間はテレワーク。ただ、ホテルはチェックアウトしてしまいますので
場所を確保しないと・・・ということで、札幌１２棟目の管理変更先の管理会社さんの
会議室をお借りしてテレワークにいそしむことにしました。
図々しいお願いを快く聞いてくださる社長に感謝です。
そのままランチミーティングなども実施。今まできちんとお話をしたことがなかった
管理のリーダーの方とも話をすることができ、有意義なランチ会だったと思います。
テレワークを終えて管理会社さんを後にし、その足で札幌１２棟目の現管理会社さんへ。
管理変更を正式にお伝えしに行きました。
内々では、売買の時に同行していた管理担当の方から当時の約束（いずれ売買仲介で
片手で入った会社さんに管理変更する）のことを聞いていたようで、事情は把握して
おりますというトーンで建設的な話ができたと思います。こちらからは、これまでの
客付能力の高さに対する謝意をお伝えし、別の物件で客付に困ることがあれば
是非また管理委託したいということをお伝えしました。
希望としては１１月末の前後くらいとしましたが、管理契約上は３ヶ月前通知なので
１月になってしまうかも、ということでした。別物件の管理は引き続き委託して
くれているから、その点踏まえて上に融通を利かせるか相談するとのことです。
どんな結論になるか、まずは様子見って感じですね。
ということで、これで全日程終了。今回は売却の話と管理変更の話が具体的に
動き始めたという点が成果であったと思います。売却の方は買付まで含めての
成果が早々に出ることに期待したいところです。
お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！
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