現在８位です。本日、札幌から東京に戻ります。東京は暑いだろうなあ・・・。
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札幌出張や東京１５棟目決済の裏で、東京法人の決算の処理をバタバタと行って
おりました。保険の処理の間違いがあり、当初想定と全然違う着地となり焦りました。
私は法人２つと個人事業主の合計３つで不動産を保有しております。
特に戦略があったわけではなく、個人事業主としてスタートの後、仙台１棟目を
購入する時に地元の方が有利な条件を引き出せるということで仙台に法人を設立、
そして東京の購入の時に個人事業主で買い続けるのもどうなのかなと思って
東京法人設立・・・という流れです。
多少のルール無視物件はありますが、保有のルールとしては仙台法人が東北・北海道の
エリアにある物件を保有し、東京法人が東京及びその近郊の物件を保有。個人事業主は
それ以外のエリアを持つ想定です。
イレギュラーなのは千葉１棟目（仙台法人所有だが想定は東京法人所有）と富山１棟目
（東京法人所有だが想定は東京法人）の２棟くらいでしょうか。前者はたまたまその時
仙台法人がお取引している某政府系金融機関さんで融資が出そうだったから、仙台法人に
急遽切り替えました。後者はまだ東京法人としての売上が少なかったので、売上を
増やしたいというところで東京法人での購入としました。
それ以外にも個人保有の東京物件がいくつかありますが、単に法人がなかった時代に
購入しているとか法人の実績が足りなくて個人でしか買えないとか、そういう時に
個人で買っている形です。
今現在でずれている物件はどうしようもないのでこのままにしておくのでしょうね。
不動産取得税や登録免許税など再度払ってまで是正する必要はないと思ってます。
仙台法人は２月末、東京法人は７月末が決算なので、２月〜３月（確定申告）、
４月（仙台法人決算）、９月（東京法人決算）はバタバタしがちです。
昔はギリギリにならないとやれない人だったので大変でしたが、最近はそれだと
着地の予想もできないし顧問税理士の先生にも迷惑をかけるしで大変だと考えるように
なりまして、気が付いた時にできるだけ領収書の整理をしておくよう心がけてます。
今回、東京法人の決算対応がありましたが、これも７月段階である程度計算はできており
１８０万くらいのプラスになるという話で顧問税理士の先生からは伺っておりました。
まだ物件が２０棟にも満たない東京法人ですので、このくらいの利益であれば十分すぎる
レベルです。インバウンド復活で東京１３棟目が伸びた分が上振れにつながっているのが
よくわかった次第です。
９月に入り、差分の領収書や通帳などの情報を提示し、最終の数字を出してもらうべく
顧問税理士の先生に依頼をしました。いくつかのＱ＆Ａを経て、出てきた数字は・・・
なんと驚きの５００万オーバー！
(； ･`д･´)ﾅﾝ…ﾀﾞﾄ!?
ちょっとなに言ってるかわからない・・・。
さすがに倍以上のずれというのはちょっとシャレにならないと思います。
なんでそうなったのか。私が伝達すべきことを伝達しきれておらずにこうなったなら
私の方に改善が必要ですし、そうではなく先生の方で何かミスってたなら改善を
求めないといけません。これだけ大きくずれると納税額も大きくずれるはずです。
もうめちゃくちゃです、になってしまいます。
大きくずれた要因は保険の処理でした。逓増定期保険などの保険の処理を間違えており
資産計上すべきものを経費として計上していたそうです。これによって大きく金額が
ずれてしまったとのこと。
この点に関しては、今後は保険を提案してくださった生命保険の保険代理店さん
（よく出てくる火災保険の保険代理店さんの他にもう一人生命保険関係の代理店さんと
お付き合いしており、そちらの代理店さんです）にお願いをして、毎年保険の処理を
仕訳レベルで提示して貰う、という形でご協力をいただくことにしました。
さすがにこのレベルのずれが出るのはヒヤヒヤしすぎますので。
そして気になる今年の納税額の増加ですが・・・思ったほど増えず、納税額という
観点では問題はありませんでした。なぜかと言うと、少し前に事前の着地など一切
見ていない状態だった時に１度赤字を出してしまったことがありまして、その分の
累積赤字をぶつけることで納税額自体は大きく増えずに済む状態だったためです。
顧問税理士の先生はそれがわかっていたので、涼しい顔をして売上が想定より
増えたことを報告してこれたのだと思います。いやまあメールなので涼しい顔を
していたかはわかりませんが、文体は普段通りで大きく増えても冷静そのものといった
感じだったので・・・。
顧問税理士の先生からは、低圧太陽光発電所売却の影響で今期は課税事業者になるので
高額の修繕や設備購入、大規模修繕など考えているなら今期がおすすめとのことでした。
消費税還付が狙えるからということです。
これは東京１５棟目を仕上げるのには追い風かと思います。
消費税法の改正「居住用賃貸不動産の仕入税額控除の制限」は、建物価格が１０００万
未満であれば適用されないそうです。例えば、建物価格１００万円の物件に、７００万の
資本的支出（リノベーション）をほどこせば控除は可能ということでした。
東京１５棟目も小さい物件なので、これで還付が狙えそうということになります。
あとは今期の着地から類推して倒産防止共済も少し上げてもいいのではないかという
話がありました。それもまたごもっともですね。考えなくては。
そんなこんなで、金融機関さん向けには大きく売上が伸びましたという報告ができるので
悪くない話ですが、今期に多くの課題を残した決算処理でした。
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