その高圧洗浄はダウトじゃないかな・・・？

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札幌１１棟目の戸建で二度目の排水管の詰まりが発生しました。そして何を恐れたのか

その後の処置の筋が大変悪く、ややこしい話になってしまっております。



札幌１０棟目と札幌１１棟目は地続きの戸建です。札幌１０棟目を格安で購入できたので

札幌１１棟目は相場で購入。それでも両方くっつけるといい感じの宅地になる見込みで

頃合いを見て売却を狙っていこうと考えております。



じゃあ頃合いはいつなの？という話なのですが・・・今は両方とも生活保護の入居者様が

ご入居されているので、どちらかの入居者様が退去された時にお隣も退去してくれそうな

雰囲気かをヒアリングし、退去ＯＫだったらそのまま売りに出しつつ退去いただく、

みたいな感じなのかなーと妄想しております。



ただ、元の躯体の状態があまりよろしくなかったこともあり、リフォームにそれなりに

コストはかかってしまっています。それを回収してから売却した方が当然実入りは

いいので、その辺のバランスも考慮しながら動くことになります。札幌１０棟目は

購入から５年経過しているのでそれなりに回収できてると思いますが、札幌１１棟目は

まだ２年しか経過していないので、こっちに関してはまだ微妙だよねというのが

今の見解です。でもそれも、いくらで売れるかという点がはっきりして、その価格なら

売ってしまえという判断ができるなら、積極的に売ってしまえのスタンスに変わる

可能性もありますね。



あまりランニングコストをかける気はないので、この状態で維持できればいいかなと

いうのが今の感覚です。というかできるだけお金かからない状態で今の人が住み続けて

くれることに期待をしている、といったところですね。



なので、札幌１１棟目に事件が起こるのは好ましくないのですが・・・

起こってほしくないところに限って事件が起こるのはなぜなのでしょうか（苦笑）



今回は札幌１１棟目で発生した排水管つまり（２度目）について書きたいと思います。



札幌１１棟目では、以前も排水管の詰まりによる高圧洗浄が発生したことがありました。

この時は高圧洗浄を管理会社さんにて実施したのですが、ビニールなど本来なら

流しちゃいけないものがいくつか出てきて、それが原因で詰まっているという話でした。

管理会社さんから入居者様に厳重注意をいただいた次第です。



今回、管理会社さんからあった報告は・・・

入居者様から排水管が詰まった旨の連絡があり、管理会社さんにて対処する場合

前回のこともあるから今回は費用負担になるかもみたいな話をした（報告内容うろ覚え）

ところ、自分の知人に見て貰うということで一旦保留になったそうです。

そして次の報告は、排水管詰まりを高圧洗浄で解消して貰った、前回の施工がイマイチと

業者さんは言っていたのでこれだけ払ってくださいとクラ〇アン的な業者さんの請求書を

渡された、とのことです。



・・・その業者さんのどこが知り合いやん（苦笑）

しかも５万以上取られてるし。知り合い価格でもないというか相場よりかなり高いよ？



管理会社さんが前回の高圧洗浄が甘かった証拠の写真とか業者さんから貰ってないの？と

確認するも、口頭で言われただけだと言い張っているそうです。



動き方を見るに、排水口に流しちゃいけないものを相変わらず流し続けていたものと

推察されます。だからそれを高圧洗浄で突き付けられて、自分たちでお金を払う羽目に

なるのが怖くて、自分たちで手配して前回のが悪いと言われたことにして、大家から

お金を出させたかったのでしょう。仮に事実がそうでなかったとしても、そうとしか

見えない動きをしているので、そう判断せざるを得ません。



正直に話してくれれば、もうちょっと考えようもあるのですが・・・

そういうことをされてしまうと、こちらも態度は硬化せざるを得ないですよね。

正直にごめんなさいって言ってくれれば、こっちで負担するか折半にして分割払いで

穏便に済ませるなどの対応もできたものなのですが・・・。

ずるいことをした人に寛大な措置ができるほど人間できていません。

相手の態度は鏡ですから。



ということで、ちょっとこれはＮＧですな。これ許しちゃうのはダメでしょ。

ただ、現実的に生活保護である入居者様にとっては５万はかなりの大金です。

支払能力があるのかという点に関してはかなり疑問です。そうすると家賃滞納が

発生して退去というルートも考えられます。



万に一つの可能性として、前回の高圧洗浄が不十分だったという立場に立つなら

そのせいで発生した被害に対してはこちらで補填しても・・・という考え方は

できなくはありません。そんな可能性は万に一つだとしても、まあ一応は、ね。



その立場になった折衷案として、管理会社さんの依頼している業者さんに頼んだ場合に

かかったであろう金額として、半額をうちが負担する、残りは頑張って払いなさい、

という折衷案を提示しようと思いました。本音で言えば冗談じゃないという気持ちは

大いにありますけどね。



この案で提示していいかを義母に確認したところ、まずそんな誠実さを欠いた相手に

そこまで礼を尽くす必要はないのでは、という意見でした。全額払わせればいい、と。

仮に半額負担するにしても、そういうズルい発想をする相手が残り半額をきちんと

払うだけの誠意を持ち合わせているのか、それがないのにうちばかり折れる意味はない、

という趣旨の話をしておりました。



まあそれもそうかなと思ったので、管理会社さん経由で（半額払う可能性ありとは

言わずに）大家さんが負担しない可能性が高いけどあなたたちどうやって払うの、

と確認をしていただきました。相手の方は奥様と相談すると言っているものの、

その後音沙汰がなく本当にどうする気なのか・・・というのが管理会社さんからの

報告でした。本当にどうするんだろうね、これ。



このままいくと家賃滞納まっしぐらです。保証会社さんを入れているので、最悪は

そっちで代位弁済できるから私たちの懐には被害はないのですが、一回滞納すると

そこから復活するのは大変じゃないかなという気はします。そうなれば最終的には

退去という方向になっちゃいそうです。



・・・売るにはまだ早いんだよなあ。もうちょっと回収してから売りたいなあ。



まあでも、どうなるかは相手の出方次第なので、あとは見守るしかないですね。

出方次第でその次の手を考えようと思います。



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結果として還付金が振り込まれることになりました。

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法人事業税の還付があるという連絡を顧問税理士の先生からいただきました。

過大だったり過少だったりが混同して、最終的に過大になったので還付だそうです。



顧問税理士の先生に税務申告等々をお任せしたのは、もうかれこれ１０年くらいだった

気がします。時が経つのは早いなあとしみじみと思います。



先生をご紹介してくださったのは、大家さん仲間の先輩でした。顧問税理士をつけずに

自分で申告していると税務調査で狙われやすくなるよ、というお話でして、その先輩が

税務をお任せしている先生を紹介してくださったのでした。



不動産に強く、ちゃんと税務調査が来た時にバチバチに戦ってくれる先生だということで

お願いをして、今も顧問税理士として動いていただいております。



たまに抜けてる時もあったり、意外とアナログだったり、意外と人間味のある先生でして

いろいろと助けていただいております。お酒が好きな先生だということなので、

一席いかがですかと持ち掛けたこともありましたが、所長から顧問先と飲みに行くのは

禁止されているので・・・ということで実現しませんでした。真面目な事務所です。

私ならこそこそと飲みに行ってしまいそうです。



先生には、着地が若干の黒字になるくらいだといい感じなので、そこを目指して

減価償却の取り方など考えてほしいという話をこちらからはしております。

事前にきちんとすり合わせをしておけば、そこを目指して動いてくださいます。

不動産の税務が得意な先生なので、うまいこと感じよく仕上げてくれます。

この点は大変ありがたいです。



一口に税理士の先生と言っても、先生ごとに得意・不得意はあります。

相続税が得意とか、消費税が得意とか、不動産の税務が得意とか・・・。

そして各先生はあまり「これが得意です」という看板を掲げずに、ふんわりと

税務全般できますという感じで顧問先を募集している事務所が多い気がします。



これがお医者さんだと「内科」「外科」「眼科」「整形外科」といった形で、

自身の担当できる内容が明記されております。尾根化が痛いのに外科の先生のところに

行くことはないですよね。それは先生の専門が何かを見分けられるからです。



しかし税理士の先生になると、とたんにそういう情報がなくなります。

不動産税務が不得意な先生が、満足のいく税務処理ができるのか。怪しいですよね。

だから、不動産が得意であるという実績が伝わる先生を大家さん仲間から紹介して

貰うのが一番確実ではないかと私自身は考えております。



そうやって紹介してくださった先生であれば万能で完璧かと問われると、決して

そんなことはありません。うちの先生もちょいちょいミスはしております。

直近だと、着地の見込みを豪快に見誤った話があります。これは保険の仕訳を

誤って処理していたことに気が付いた結果大きく上振れしてしまった、という話でした。

再発防止策は講じていただけるとのことだったので、今後は大丈夫でしょう。



そして今回の還付金の話は、太陽光発電絡みで処理を誤ったことで発生したようです。



顧問税理士の先生から、１０月中に還付金が振り込まれるという連絡がありました。

経緯としては、税務署さんからＲ４年度の事業税申告額が過少ではないかと言う

問い合わせがあり、それ自体は確かにそうだったのだそうです。しかし、その時に

先生が確認したところ、Ｒ５年度は逆に過大に申告していたとのことでした。

税務署さんもその事実を確認し、両年度の過大と過少を相殺して、少し過大に

なっていた文を還付金として税務署から振り込んでいただけるということでした。



そしてほどなくして義母から「還付金が振り込まれました」という連絡があり、

実際に実行されたのだなと把握することができた次第です。



こういう処理になってしまった原因として、太陽光の売却が絡んでおりました。

そこから発生した消費税の処理の分類を誤っていたとのことです。

太陽光は専門ではないから間違えたということなのでしょう。

それ自体は仕方のないことだと私は思います。人間誰しもミスはしますから。



今回は結果として返ってきたからよかったです。まあ返ってきたといっても、

１０万に満たない金額ではありますけど。それでもないよりは全然ありがたいです。



うちの法人の場合は太陽光もあるし宿泊もあるし、売買も比較的多いので、ややこしい

処理が多くミスも増えるのは仕方ないことなのでしょうね。ややこしい税務の面倒を

見ていただき、ありがたいです。感謝しないと。まあ勿論、できればミスは減るに

こしたことはないですけどね（笑）



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お客様情報の定期的なご確認、とやらがめんどくさい。

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最近、実質的支配者が誰だとか、外国ＰＥＰｓがどうこうとか、そんな届け出をしろと

連絡がくることがありませんか？あれ、金融庁さんが何か指導してるんですかね？



銀行さんとお付き合いしていると、いろいろな話が出てきます。信金さんや信組さんは

預金してくれとか積金してくれとか出資してくれとかが多く、地銀さんは投資信託やら

保険やらを勧めてくる傾向があります（個人の感想です）。



インターネットバンキングに入ってくれってところもいくつかありました。

給与振込とかできるガチめなやつで、そんなに高機能なのいらないんですがと

言いたくなるようなレベルのものです。まあこれもお付き合いと思って入ってますけど

使った試しがないです（苦笑）



あとは数字をあげようと小口の融資の営業をされたりすることも。

融資のタイミングを何とかここまでに！みたいな話も割とありますね。

融資絡みの話ならむしろ歓迎します（現金なやつ）



こういう話は基本的に支店の担当者さんや支店長さんから届くわけですが、それ以外に

本部から直接来る話もたまにあります。こういう話、だいたい支店の人は知らない

ケースが多いです。



最近よく来てるのが「お客様情報の定期的なご確認」みたいなやつですね。

これ、ネットで答えられるように整備されていればまだいいんですけど、紙でしか

回答できないやつとかちょっと面倒くさくなりがちです。そして更に言うならば

個人より法人の方が面倒くさいです。なんせ法人の謄本が必要とか言われるので。



アンケートに回答するくらいなら別になんてことはないんですよ。

ＱＲ読んでスマホからホイホイと回答できるなら別に構わないと思うのです。

ただ、そこに「筆記＆郵送」という手間がかかることが出足を鈍らせているし、

更に「法人の謄本を法務局で取ってきて」とか言われたらますますやる気がなくなるのは

必然ではないでしょうか。え、私だけ？じゃあ個人的な意見でもいいです！



銀行さんと取引をしたいなら、定期的にお金と手間をかけて法務局に謄本を取りに行く

必要がある、と言われてるような気持ちになり、うーんと思ってしまいがちです。



この手の情報収集の話は、だいたいが「国際社会におけるマネー・ロンダリングおよび

テロ資金供与対策の重要性が高まっており〜」とか書かれております。質問内容も

実質的支配者が誰でその人が外国ＰＥＰｓとかいうやつ・・・外国の政府等において

重要な地位を占める者（外国の国家元首等）とその地位にあった者、それらの家族

および実質的支配者がこれらの者である法人のことを指すらしいですが・・・とかが

主たる質問なので、マネロンとかの絡みでこういう話が出てきているのだろうと

推察はできます。



金融庁さんとしても、こういう対応をせざるを得なかったところはあるのでしょうし、

そのためにルールを作って対処しているというのも理解は示します。



でもさー、なんで法人の謄本いるわけー？それいらなくない？

なんでこれ出させられてるのかが理解できない・・・。

理解できたとしてもめんどくさいです。金融庁さんが勝手に謄本取ればええやんけ、と。

国家権力なんだから謄本くらい取れるでしょ？知らんけど。



個人のやつは謄本とかそういううるさいこと言われないので、郵送でも我慢して

返送したりしています。ただねー、法人は本当にうっとうしくてねー。謄本が。



とまあ不満ありありで今まで優先度が全く高まらず、ずっと後ろ倒しで対応せず

逃げていたわけですが・・・最近「東京１５棟目の決済」というイベントがあり、

嫌でも法務局に印鑑証明書を取りに行かなくてはならなくなりました。

お、これはチャンス？どうせ法務局に行かなくてはならないなら、謄本も一緒に

ゲットしてくればいいのではないかと思った次第です。



ということで、嫁ちゃんに頼んで印鑑証明書と謄本の両方を取ってきて貰いました。

これで話が先に進められそうです。



今日は雨が降っていて予定も特にない三連休最終日。領収書の整理と共に、お客様情報の

定期的な確認とやらも全部やっつけてしまおうと思います。

休みの日を有効に使わないとね。



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札幌８棟目の小修繕の話。

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札幌８棟目で網戸の貼替などの軽微な修繕が発生しました。軽微な修繕なので

チャッチャッと進めていただくことにしました。



一時期はトラブル大量発生と空室が埋まらない事案でお荷物状態になっていた

札幌８棟目。管理会社さんを変更したら空室問題はあっさりと改称され、以前は頻繁に

発生していた故障や事故も管理変更後は特に何も発生しておりません。事故に関しては

外壁も一応一回やったし、共用部の防水もしたし、屋上防水もやったので、結果として

材料が出尽くしたのかな？などと思ったりしています。



築は古いけどＲＣだし、広さも２ＤＫは確保できてるし、ＪＲとは言えども駅から

徒歩３分の立地だし・・・落ち着きさえ取り戻せば、別にそんなに悪くない物件の

ような気もしてきました（手のひら返し）



でもこういうのって、悪くないと思っている時にこそ売るべきな気もするんですよね。

来年１月からは長期譲渡になるから税金もそんなにかからなくなります。ただ残債が

そこまで減ってるわけではないから、利回り何パーセントで売却できるかが鍵ですね。

１０００万単位で抜けるなら売却もありかもしれません。



基本的な路線としては、個人も多少は残すものの法人で今後は買い進めるべきかと

思っているので、個人保有物件は適宜売却し、その売却益で法人の物件を買い進めるのが

良いのかなと考える次第です。



その一方、個人を減らしすぎるのもどうかなーという気持ちもありまして・・・。

個人の家賃収入を減らしすぎると、法人からの給与所得を増やさなくてはならなくなり

社会保険が重くなってしまうよねという点が気がかりです。なので、あまり減らしすぎず

法人からの給与は最小限で個人の家賃収入で食っていく方が実はいい？とかも考えたり。

どうするのが正解かわからないのが悩ましいですね。



法人から個人に業務委託費を払ってるお友達大家さんもいると聞いているので、

うまいことやれば法人で収入をあげて個人に社会保険をあまりかけずに還流することも

できるのかもしれませんが、個人個人で自身の状況にあわせて組み立てていくしか

ないのだろうなと思っております。



って、話が相変わらずずれたり飛んだりしまくっている私のブログ。

話が読みづらくて申し訳ないと思いつつも、朝ぼーっとした頭で書いてることなので

許してやってください。え、反省の色なし？うーん、確かにそうかも。



えっと、札幌８棟目の話題でしたね。たいした話ではないのですが、管理会社さんから

先日ご連絡があり、小修繕が発生してしまったので対応していいか、という話でした。



リビングの網戸貼替をしたことがあるお部屋だったのですが、洋室の網戸も劣化が

進んでしまったそうです。そのため、洋室の網戸も貼替対応してほしいと依頼が

あったそうです。



また、浴室の扉の立て付けが悪くなってしまい、調整が必要とのことでした。

立て付け悪いとイライラするでしょうからねえ・・・。



ということで、これら２点について対応を進めて良いか、というのが管理会社さんからの

ご連絡内容でした。お見積も一緒についていて、両方あわせて２万程度です。

もっと安くなるとかいろいろ意見はあるのだと思いますが、私はパートナーである

管理会社さんにも利益は取ってもらわないといけないと考える派なので、このくらいの

話であれば細かいことは言わずに発注します。



もっとでかい話の時に「前回は何も言わずに発注したから、今回は・・・」と相見積を

取る方向にすればいいのです。１回譲ったから１回我を通すよ、という形で、

回数で同等という感覚になってもらって、金額ではこちらがメリットを得る形で

対応すればいいのです（腹黒）



まあ、こんな話をしなくても、今お付き合いしている管理会社さん達はそこまで

高くないお見積でやってくれると思いますので、言ってはみたもののそういう話に

なること自体考えにくいんじゃないかなと思ってはおります。



今回もすぐに進めていただくよう返信をしました。管理会社さんだって、オーナーが

やるって言ってくれないんですよなどと入居者様に説明しなくてはならないのは

嫌でしょうからねー。こういうのはとっとと決めるに限ります。



修繕した結果、更に長期入居になってくれればいいなと思います。

そしていつもこういった対応を受けてくださる管理会社さんにも深い感謝を。



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東京８棟目で入居者様の鍵トラブルが立て続けに。

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最近、東京８棟目で立て続けに鍵を忘れた系のトラブルが発生しております。

入居者様と気軽に連絡を取る運営をしているから、鍵をうちに持ってた方がいいんかな？



東京８棟目以外は管理会社さんに完全丸投げをしている私。東京８棟目だけは

コンセプト型の物件なので自分でそのコンセプトを維持するための活動をしなくては

ならないため、私がしゃしゃり出ることも多いです。



ペット多頭飼いを推奨する物件として運営しているので、ペットの鳴き声とかの

トラブルが発生しがちと思っています。知らない人のペットだと不満を覚えるけど

知ってる人のペットだと鳴いてて大丈夫かしらと心配になる、みたいな感じで

住人の皆様同士で仲良くなってもらおうという考えでそうしております。



年に２回のお庭でＢＢＱとか、飲み会とか、お土産を渡すとか・・・

そんな形でのコミュニケーションは割と取っていますので、入居者様同士が顔と名前を

知っている状態にはできているかと思います。そういうアパートは暑苦しいと

思われる可能性もありますが、そういう雰囲気が合う人が住んでくれればそれで

いいかなとも思っています。



今のところ、その運営は比較的うまくいっていると思います。入居付も最初こそ

時間がかかったものの、最近は割とサクッとできておりますしね。



しかし、そうやって入居者様と近しい関係になっているからこそ、管理会社さんの

九郎を垣間見ることもあります。最近そう思うことがありました。



ある日、サラリーマンの会社の大きなイベントの打ち上げ的なやつの幹事をしていて

いろいろと気を遣いながら飲んでいた時に、スマホがぶるぶる震えました。

見ると入居者様からのＬＩＮＥ通話です。あらら、通話とはいったい何があったかな？

何か厄介なことが起こりそうな予感がします。



少し経って、隙を見て折り返したところ、鍵を仕事場に置いてきてしまって家に

入れないという内容でした。鍵・・・私は持ってないのですよ・・・。ごめんなさい！

管理会社さんにご連絡していただかないと、なんとも言えないのですよね・・・。



その旨お伝えしたところ、管理会社さんにも連絡していて、さすがに夜だから

鍵を持っていくことができないからと言われてしまったそうです。結局、鍵の救急車的な

やつを呼んでご自身で対処するということでした。お金使わせてしまい申し訳ないです。



それから２〜３日後。今度は別の入居者様からＬＩＮＥで着信が。これもまたすぐに

出られず、少し経ってから折り返したところ、旅行だか帰省だかで家を出た時に

鍵を全部持っていってしまい、頼んでいたペットシッターさんが家に入れなくなって

しまったそうなのです。鍵を持っていればと思って電話したとのことでしたが、

残念ながら鍵を持ってはいないのですよ・・・。すみません・・・。



結局、当座は鍵の救急車的なやつを呼んで対処して貰い、二人のうち一人が一時的に

旅先から家に戻って鍵を置いてくることになったそうです。



確かに、私が入居者で鍵を忘れて大家の連絡先がわかれば、大家さんに連絡してみようと

いう気持ちになるのはわかります。だから皆さんが私に連絡してくるのもごもっとも。

管理会社さんでなく私のところに連絡が来ること自体も、運営が浸透しているという

意味でありがたいことと受け止めるべきなのでしょうね。



その一方で、２４時間こういった形で就業時間外でも連絡が来る管理会社さんって

本当に大変だなと思います。管理費だって絶対額で見たらさほど高くないわけだし、

その費用の中で２４時間稼働を実現しているのだから、相当なものだと思います。

勿論、仕組み化してコールセンターで外注するスタイルもありますけど、それだって

少ない管理費の中から工夫してそうしているわけですからね。どんなやり方にせよ、

５％程度の管理費でこういう対応が私のところに来なくなるというのはすごいことだと

感じております。管理会社さんに対する感謝の念は深まりました。



私自身は、入居者さん的には大家さんが鍵を持っていたらなんか嫌なんじゃないかなと

思っているので、鍵は全部管理会社さんに預けるようにしております。でも、ここ最近の

鍵トラブルブーム（？）を見るに、私が持ってた方がいいのかなあという気も

してきました。嫁ちゃんも鍵を取りに来たのを渡すくらいなら対応できると言ってるので

管理会社さんや入居者さんに相談してみようかなと思います。



アパートに入居している方々にとっては、鍵の救急車的なやつも決して安くはなく

経済的にもしんどいのではないかと思っています。うちに置いておく方がいいかなー、

と思う入居者様がいるなら、私が保管しておきますって形でグループＬＩＮＥで

伝えてみようかな。



ということで、こういうちょっとしたことから運営の改善を狙っていきたいと思います。

少しでも快適に住んでいただけるなら何より、ですね。



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