事業継承について漠然と考える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。にゃんこの避妊手術が終わり、本日お迎えに行ってきます。

応援クリックよろしくお願いします→



事業継承ってテーマは自分が元気だと真剣に考えないものですけど、いざという時に

なってから考えるのでは遅い話なんですよね・・・。どうしたものか。



最近、周りの大家さんから事業継承の話がちらほらと聞こえてくるようになった気が。

主にお子様がいらっしゃる家で、誰に何を相続させるとかを意識しながら法人や物件を

整理しているような話が多いような気がします。中には財産を均等に分けるために

ホールディングス化を検討している大規模大家さんもいらっしゃいました。

（なんでＨＤなのかは細かく理解出来てないのでこれ以上は触れません）



先日、関東→札幌の大家会の会員さん発表で、事業継承の話が出てきました。

継承先はどのお子様なのか、どういった手順で継承するのか、継承するにあたって

大賞のお子様がどう動いているのか、みたいなところをご発表いただきました。

親として、不動産賃貸業の先輩として、気になってつい口を出しすぎてしまい

嫌がられたりしているなどの話もあり、なるほどなあと思ったものでした。



さて、私の場合はどうなのかと言いますと、そもそも継承する相手がいないという

ところから話が始まります。子供がいないもので、継承といってもその相手がいません。

女性の方が長生きしがちという話はあれど、嫁ちゃんだって似たような年齢だから

私が先に死んだとしても何十年と賃貸経営するわけじゃないでしょう。

なので、継承相手はいないという前提で考えなくてはなりません。



町工場が事業継承者がいなくて廃業する話なんかもニュースで見たことがありますが

それと同じようなケースになるのかな？と勝手に思っております。そりゃあやり方次第で

Ｍ＆Ａとかもできるのかもしれませんが、その相手を自分で見つけるのも面倒ですから。

メインバンクさんあたりが見つけてくれるなら乗ってもいいかもしれませんけど・・・。



なので、店じまいをする準備を計画的にやらないといけないのでしょうね。



６０歳くらいから徐々に物件を整理し、６５歳くらいで大きめの物件数棟に集約。

あとはその物件をどこかで売却して、残った現金でゆったり過ごすとかなんですかね？

大きい物件に集約するのは、私がポックリ死んだ時にそれだけ売れば話は終わりという

状態にしておいた方がいいかなと思ったからです。小さいのいっぱいある状態だと

売却にも時間がかかりますからね・・・。まとめた方が残された人は楽でしょう。



などと書いたものの、自分でもあまりそのイメージが湧いてないのが正直なところです。

深刻に余命あと何年とか言われないと準備は進まないんだろうなあ・・・なんて。

相変わらずの夏休みの宿題はギリギリにならないと着手できない派です。



前半の話と矛盾しますが、事業継承する相手を今から探しておくのもいいのかなと

思ったりもしました。今のうちにこの人になら事業譲渡したいと思える人を見つけて

渡してしまうという案です。



ただ、そういう人を見極めるのも結構難しい期はしています。お友達としてお金が

絡まないお付き合いをするならよくても、お金が絡むと「あ、そういう感じか・・・」

となってしまう人は今まで何人も見てきました。私自身にそこを見極められる眼力が

あるとも思えないんですよねー。



うちは弟も義弟も結婚していないので、親族から子世代に引き継ぐというのも

割と難しいんですよね。成績がよくて真面目な親戚のＪＤがいるっちゃいますけど

義母の弟の娘さんなのでそこまで近しい関係ってわけでもないし。義父のお葬式の時に

話した感じだと真面目でいい子だなとは思ったんですけどね。



いっそ、規模をぐぐっとでかくしてしまい、会社組織として誰か雇える規模に拡大して

社員の中から後継者を選ぶというのもあるかもしれませんが・・・

私自身がそこまで大きくする気があるか、というところは微妙かもしれません。

周りにそこまでやってる大家さん仲間の人もいるので、やれないことはないかも

しれませんけどね。あと、結果としてその規模になるならそれは大いに受け入れたいと

思いますけど。



なるようになる、流れに任せる、だときっと何もしないんだろうなーと自分でも

わかってはいるのですが、具体的にどうしたいというのもなく、ピンとくるやり方も

全然ありません。どうしたもんかなー。どうにもならんかなー。

そんなことをしばらくはグダグダ言い続けてそうです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１５棟目、どこまで派手に民泊仕様に寄せるか悩ましい。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。最近また太ったので節制しないとなあ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１５棟目の方向性、引き続き検討しております。ホテルを意識した戸建形式で

一旦仕上げて、ホテルがダメになったらニコイチに割れるようにしておく、かな。



先日のブログで、通常賃貸や特化型賃貸ではなく旅館業法や民泊を意識した仕様で

当面は回していこうと決めました。やっぱり家賃が通常の用途で貸すのに比べて

かなり高めに貸せる魅力は大きいです。



では旅館業法や民泊に合わせていく時、間取りをどこまで変えるべきなのか？

できれば私としてはそのまま賃貸に転用できるくらいの簡単な改修にしておきたい

ところではあるのですが・・・。でも借りる方も儲かってくれないといけないので

その改修がどこまで売上に影響を及ぼすか？で考えなくてはならないかと思います。



東京１３棟目をホテルとして運営していますが、その運営会社さんに今回は意見を

いろいろといただき、間取りに反映していこうと思います。



運営会社さんの意見としては、以下のような印象だということでした。

・キッチンは２階のみにして１階は設置しない

・お風呂は２階のみにして１階は設置しない

・２階のクローゼットをなくす

・１階と２階をつないで戸建として使用する

・東京１３棟目と同様に天井を高く設定する



現地を見に行っていただきましたが、２階の陽の光の抜けがいいので、リビングは

２階にして１階を寝室にするのがいいのでは、ということでした。

そして東京１３棟目よりちょっと面積が狭い仕様なので、宿泊者数を稼ぐために

できるだけ広いスペースを１階に取れるようにした方がいいという意見でした。

宿泊者数が多い方が差別化もできるし収益力も高まります。一貫してそこを意識した

意見を述べてくださっていることは理解できますし妥当と思います。



１階と２階を別々に貸す場合はビジネスホテルと競合してしまうので内装を差別化する

などの工夫が必要であろう、という話もありました。なるほど。



ビジネスホテルと同じ土俵で戦ったところで絶対に勝てませんので、民泊仕様にするなら

１階と２階をくっつけて戸建仕様で攻めた方がいいというのは私も同感です。

東京１３棟目と同じような仕様で仕上げれば、同じくらい売上が立ちそうな気がします。



仰ることの妥当性は理解できますので、あとはそれをどこまで受け入れるかですね。

本当はすぐにでも１階と２階を分離できるような形で作りたいのですが、今回の提案を

全て受け入れると、賃貸に戻す時に二期工事が必要になってしまいます。そこがやはり

気がかりです。今回のコストと二期のコストの２回に分かれるとコストアップ要因に

なりそうな気がします。



来週、施工業者さんとの打ち合わせがあるので、その時にでも確認かなー。



そして、この物件で行う民泊を、自分でやるか他人に貸して家賃だけ高くとるか、

という選択肢も考えなくてはなりません。賃貸で貸すつもりでしたが、少し欲が

出てきました（苦笑）



ただ、今の民泊バブルはそう長く続かないはずなので、バブルの間だけしっかりと

稼がせていただき、目標の数字に到達したら譲渡して賃料を貰う方針に転換するのが

いいような気もしております。



たまたま昨日関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会があったのですが、その中で

旅館業法をとって転貸でホテルをやってる方がいたので、情報交換ができました。

やっぱり今はバブルだから長くは続かないだろうという意見で、数年後にＭ＆Ａの形で

いい時期に撤退も視野に入れているとのこと。なるほど、賢明です。

でも確かに、数年は自分で回してそこから譲渡するというのは面白いなーと。

ありかもしれません。



あと、ホテルの内装の話もあり、１つはジャパンディを採用しているとのことで

東京１３棟目と同じだなーと思いました。コーディネーターさんに今回の内装も

ジャパンディでお願いしますって言ってみようかなー。



ふんわりと方向性が見えてきたかなという感じで、あとは来週の打ち合わせで

一気に決めてしまおうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

千葉１棟目を売却に出してみるかなと。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。週末もやること結構いっぱいあります。バタバタです。

応援クリックよろしくお願いします→



千葉１棟目、売りに出すことにしました。手元のキャッシュを増やそう大作戦です。

首尾よく売れればいいんですけどねー。こればかりは祈るしかありません。



保有している不動産をいくつか売って、手元のキャッシュを増やしていこうという

作戦を意識したのは、お友達の大家さんに財務状況とか見て貰った結果です。

決算書ベースだとやっぱりキャッシュフローが手薄な感が否めない、とのことです。

うん、それは実感としてわかります。キャッシュインに対してキャッシュアウトが

多くて、あまり手元に資金が残っていないような感覚があります。



比較的キャッシュが貯まる物件は仙台法人が保有しているので、あちらはある程度

手元資金に余裕があります（とはいえ義母はもっと手元資金がないと不安なようで

お金がないわよとよく言ってますが）。余裕があまりないのは東京法人と個人事業主。

なんせリノベでやたらとお金を使うので、リフォームの融資などで借入過多に

なりがちです。それゆえにいつもカツカツです。



キャッシュフローはそんなに出なくても、売却したらキャピタルゲインを得られる

物件が多いはずだから、売却して手元資金を増やして借入返済に充てると楽になるのでは

というごもっともな意見をいただきましたので、その方針で進めようと思った次第です。



では何を売るか？前にも書いた気がしますが

・太陽光発電所（仙台法人）

・千葉１棟目（仙台法人）

・東京３棟目（個人）

・札幌９棟目（個人）

・富山１棟目（東京法人）

あたりを候補にしております。



太陽光発電所は業者さんに当たって査定して貰い、その中で一番高く売れそうな

ところに当たっているところです。うまくいかなければ、価格を下げて別の業者さんに

アプローチすることも考えるかもしれません。



東京３棟目は具体的な話が出てきて進みそうな雰囲気だったのですが、東京１５棟目の

購入に当たり共同担保を求められてしまい、やむなく売り止めにしました。

手元資金が欲しいのに、逆に手元資金がなくなってしまう購入を進めてしまった私。

おばかさんですねー。はい、わかってます。



富山１棟目も売りに出してはいるのですが、やっぱり融資がネックになってしまい

なかなか買い手が見つからないようです。まあそれもやむなしですね。田舎だし。

（物件所在地は富山市ですらないです）



札幌９棟目は先日の札幌出張で売りたいという話を管理会社さんの社長にぶつけて

売る方向で調整を済ませました。業者さんの売り物件一覧には入っているはずです。

こちらもいい話があればいいなと待つばかり。



で、残ったのが千葉１棟目です。

私の持ってる物件の中で見るとエリア外な感じはあったのですが、ご縁もありましたので

購入した次第でした。たまたまその時、某政府系金融機関さんが仙台法人にたいして

融資をしてくれそうだったので、エリア的には個人もしくは東京法人なんだよなあと

思いつつも、融資を意識して仙台法人での保有にしたのでした。



埋まっている時は静かでいい物件なのですが、一度空くと少し苦戦しがちです。

駅からの距離とか、家賃設定とか、その辺が要因なのでしょうね。勿論、そういう

デメリットがあるからこその高利回りということではありますから、わかっていた

ことなのでそこにどうこう言うつもりもありません。



やむを得ない事情で管理変更もあったり（私がもうちょっと気の利く動きができていれば

変更しなくてもよかったのだろうなと反省する機会を与えていただき感謝しております）

しましたが、そういった時期を除けばタンタンと稼いでくれる良い物件だと思います。



今は安定しているので、そういう時こそ売り時であろうと思います。特に積極的に

売る理由がなかったので保有してましたが、手元資金を増やすという目的ができた今は

積極的に売りに出していいだろうと判断しました。



ということで、千葉１棟目を売却したいという意向を管理会社さんにお伝えして、

査定をしてもらうことにしました。そして査定の結果・・・



・・・あれ、査定金額いかほどだったっけ。なんか利回り〇％〜〇％くらいの

レンジだよねって話をした記憶があるのですが、はっきり覚えてないや。



ということで会話の履歴からその辺を思い出そうと、ＳＮＳの履歴を見てみたのですが

なぜかそういう話をしている箇所が見つかりません。あれれー？利回りの話を

した記憶があるんだけど・・・



まさかの話したつもりになっているだけ症候群！？うわ、恥ずかしー！

とうとうそこまでボケてしまったか・・・。



電話で話して済ませたから記録がないだけでちゃんと売りに出ているのか、

はたまた私が本気でボケてて売りに出ていないのか。管理会社さんに確認してみます。

事態は急展開、待て次号！（なにが次号だアホ）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

猫の糞が敷地に放置されているという話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。出張で暴飲暴食してしまったから控えないと・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



東京８棟目の共用庭の裏手の方に、猫の糞が放置されることが多くなっているようです。

近所の野良猫の仕業ということはわかっているので、猫よけシートを敷いてみるか。



東京８棟目を購入した頃の話になるのですが、４部屋のアパートと１戸の戸建の２棟が

建っていたにも関わらず、アパートの方に１人お住まいになっているだけ、かつその

アパートに一人住んでいる方が、元々東京８棟目を所有されていた法人さんに勤務してる

外国籍の方でした。



ほぼ空き家に近い状態、かつ言葉もあまり通じない人だけしか住んでいなかったせいか、

どうやら近所のおばちゃんがそこで野良猫に餌付けをしているらしいという話を

近所の方から聞くことができました。庭の奥の方には猫の餌が置いてありました。

内覧の時も何匹か敷地内に猫がいましたし、戸建の雨戸を開け放っているうちに

戸建内に猫が侵入してきたこともありました。



私が購入してリノベ工事を始めると、人の出入りが増えたことを嫌ったか、猫の姿は

だいぶ減りました。餌付けする人もさすがに入ってこなくなりましたので、当時に比べ

野良猫度合いはかなり減ったような気はしたものでした。それで完全にいなくなった

わけではないですけど。



その後は特に野良猫に関する話が入居者様から出てきたこともなかったので、

あまり気にしなくて大丈夫だろうというモードになっておりました。

しかし、そういう時こそ何かが起こるものでして・・・。



予兆はありました。月次で清掃をお願いしているのですが、清掃をしてくださっている

方から「裏庭に猫の糞が落ちてる」という話をいただいたことがありました。野良猫が

糞をしているのかなと思いましたが、たまたまかなと思ってそれに関して問題視する

動きをその場で取らなかったことは良くなかったなと思います。



それからだいぶ時が経過したある日、入居者様より管理会社さんに対して、猫の糞が

大量にあり、入居者様自身にて砂利の上に乗っかってる糞は片づけたものの、

砂利の下に潜り込んでるものもあるので、片づけをお願いしたいという連絡だったとの

ことでした。管理会社さんにてひとまず片づけられるものを片づける対応をする、

とのことでした。



猫は糞を隠すんですよね。うちの猫も猫砂の上で糞をするのですが、その時は必ず

砂を後ろ脚でかいて糞の上に砂を乗せ、糞を隠しています。猫はきれい好きなのです。



敷地の砂利部分に糞をしていて、かつ砂利に潜り込んでいるということは、きっと

野良猫が同じように糞を隠したのでしょう。



お掃除の方から聞かされていたのに、そこをスルーしてしまった私のミスだと思います。

反省しなくては。



入居者様が気にされているということは、何かしら手を打たないといけないでしょう。

効果があるかないかも勿論大事なのですが、効果がなかったとしても「手を打った」

という事実が満足度を押し上げるはずです。



とは言ったものの、対応をどうしたものか。放水や嫌がる音を出して追い払うのは

入居者様の飼っているワンちゃんや猫ちゃんに悪影響を及ぼしてしまうかもしれません。

なので迂闊な対策をしづらいというのが正直なところです。



そこでまずこれを試してみようと思ったのが猫除けシート。

daim 猫よけ 猫除け ここダメシート 10m巻 ここだめシート 猫よけグッズ 猫よけ対策 ねこよけ グッズ トゲトゲ シート マット セット イタズラ防止 とげとげ 野良猫 対策 野良猫対策 害獣 侵入防止 侵入対策 立ち入禁止 立ち入防止 防獣ネット 害獣撃退 送料無料 価格：5,480円（税込、送料無料) (2023/10/13時点)

置くだけなので設置は楽だし、異臭や異音などがするわけでもないから入居者様の

ワンちゃん猫ちゃんに影響を及ぼすこともないでしょう。値段もそこまで張らないので

手軽に対策しやすいと思います。



その後、仕事が立て込んだり他のことに気が向いたりしていて、購入するのが

遅くなってしまいました・・・先日ようやくこちらを購入して現地に設置してきました。



裏庭が思ったより広く、全然足りませんでした（苦笑）



追加でもう２ロール購入したので、今度の休みにでも設置してこようと思います。



これで多少なりとも改善されればいいのですが・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１５棟目は民泊・ホテルの方向性で進めることになりそうです。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。出張先のホテルからブログ更新中。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１５棟目のプランを決めるためにぼちぼち動いております。

方向性は民泊する人に貸す感じになりそうです。



先日無事に融資を受けて購入した東京１５棟目。据え置き期間半年ありますので

その間に気合入れて埋めなくては、と思っております。



決済の後、東京１５棟目に関してまず最初に行ったことは、鍵をリノベしていただく

施工業者さんにお渡しすること。出張なども重なっており、あまり時間もとれない

状態だったので、自宅にキーボックスを設置して業者さんに持っていって貰いました。

ついでにそのまま現地にキーボックスつけておいてくださいと図々しく依頼。

これで鍵の設置は完了です。



ほどなくして、リノベをやっていただく施工業者さんより図面を受け取りました。

１階１室、２階１室の１Ｒ間取り２部屋という構成です。まあわかってはいたんだけど

やっぱり小さめのお部屋になっちゃいますよね。エリア的にこの地域の中ではあまり

引きが良くない場所でもあるし、当初もくろんだ家賃取れるかな・・・（不安）



ひとまず、この図面をいつもお願いしている管理会社さんにお渡しして、家賃査定を

していただきました。やはり１Ｒなのが弱いのと、収納があまり取れていないことを

考慮すると、私が想定していた家賃より若干下がってしまいそうです。



ちょうどその頃、東京１３棟目のホテルの管理会社さんから連絡がありました。

以前、東京１５棟目を購入検討している時に、このくらいの広さの物件がこの辺に

あるんだけど、これって借り上げとかできます？と聞いたら、できますという

回答がありまして。その件どうなりました？と先方から連絡があったのです。



これは良いタイミングと思ったので、図面と住所の情報を渡して査定いただきました。

なんと、賃貸の１．７倍の家賃で借りてくれるとのことです。ゴクリ・・・。

これは民泊したい人に貸す方が収益性は高そうです。



ということで、ここからは民泊向けにプランを練り直す方向になりました。

具体的には、１階と２階を内側で行き来できるようにすることと、キッチンを

１階のみ設置して２階は外すこと（将来的に賃貸に戻した時に設置できるように

穴とか管とか必要なものは通しておく方針）は私が思いつく範囲での対応内容です。

今は民泊の運営会社さんに図面のどこをどうしてほしいかリクエストを出して

いただいているところです。リクエストが出そろったら施工業者さんにぶつけて

対応可否の確認をします。



あくまでベースは普通賃貸なので、普通賃貸で競争力を失うような改修はしたくないと

思っています。なるべく安価に１階と２階に分離した賃貸物件に戻せるような範囲で

民泊仕様に寄せる感じで考えたいと思います。



あとは写真映えするよう、キッチンの仕様を少しいじろうかと思っております。

施工業者さんにお願いすると、一般的なＩＨキッチンが準備されます。コストを考えれば

これが最高なのはよくわかりますが、民泊でいくなら写真映えするやつにした方が

稼働率は上がることでしょう。ついでに普通賃貸に戻した時も差別化要因になるかも。



キッチンといえば、ここのところ仲良くしてるＤＸ＠母ちゃんが作ったキッチン、

ＭＯＸＩＥがあるじゃないですか。関東だとマイセットが競合しそうだし、マイセットの

方が実績あるんじゃないという話もお友達からは出ておりましたが、まあそれはそれ。

知ってる人が儲かってくれた方がいいじゃないですか（笑）

ということでキッチンと洗面台のお見積も取りました。施工面でも少しやり方が変わると

思いますので、どのくらいのコストアップになるのかを相談してみないとです。



あとは内装のデザインをいつものインテリアコーディネーターさんに依頼。

センスよくまとめてくださることを期待しております。

コーディネーターさんには、民泊と猫賃貸のどちらでもマッチするデザインでという

無茶ぶりをしています（笑）



あーそうか、多少コストあがっても屋根を抜いて天井を高く見せた方がいいかも。

民泊やる分には写真映えするし広く見えるし、賃貸に戻した後も猫賃貸でいくなら

上が高い方が猫にとっても過ごしやすいはずだし。そこのコストアップが前回と

同じくらいになるかを聞いておこう。



天井抜いたらいいんじゃないかという話はコーディネーターさんから出たものでした。

なので、コーディネーターさんの話題を出した時に思い出したんですよね。

引き出しが増えたことに感謝したいと思います。



今後の工程です。

・民泊運営会社さんから間取りの要望を出して貰う（今週中）

・キッチンや洗面台を施主支給、および運営会社さんから出た間取りの変更案を

　施工業者さんに見せて、見積金額の差異を把握しプラン確定（今週〜来週）

・並行で内装のプラン出しをして貰う（１０月末）



サラリーマンの仕事をしながらこの辺やるのもなかなか大変ですが、毎度のことです。

出張が減ったのでむしろ楽になったかもしれません。今回もきちんと仕上げられるよう

頑張って進めたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。