義母の東京出張のアテンドです。

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昨日から義母が東京に出張に来ております。視察や打ち合わせなどこなしつつ、

合間でちょっとした観光も。接待しとかないと（笑）



義母が不動産投資に協力してくれることになったのはもう１０年以上前のことです。

特にこちらで協力をしてほしいとお願いしたわけではないのですが、仙台１棟目を

見つけて買付を入れた時に、地元の銀行がいいとかなんとか言い出したので、

地元の銀行で融資を受けるには私が仙台に引っ越すとかお義母さんが社長になるとか

しないと無理なんですよと説明した際に「じゃあ社長をやるわよ」などと言うので

これ幸いと社長になってもらいました。勿論、連帯債務者になるリスクなども説明して

納得をいただいたのは言うまでもありません。うちの義母は頭がいい人なので、

きちんと理解して就任してくださいました。



最初は私自身も現地の清掃とか入金確認とかしてもらうくらいかなと思って、

管理費の分だけ報酬を払うから管理作業してください、という感じでのお願いを

しておりました。そして仕事を任せたのですが、生来の性格もありきちんとした

仕事をします。何の気なしに、某政府系金融機関さんに書類を届けて貰ったついでに

資料説明こんな感じでできます？と言ってみたら、何のかんの言いながらそれもちゃんと

対応してくれました。あれ、なんか思ってた以上にやってくれる気がする。



それに気が付いてからは、結構なんでもかんでも任せてみることにしました。

人使いが荒いとかブーブー言われますが、それでもお願いしたことはちゃんとやって

くれますし、自分で気が付いたことは追加でやったりもしてくれます。

銀行交渉なんかもしっかりとやってきてくれますしね。社長らしい動きをしてくれます。

今では大変ありがたい戦力として欠かせない存在になっております。



それだけ仕事をしていただいている義母なので、現場を見せる意味での札幌出張も

たまに行って、ついでに（あくまでついでにです）温泉に行ってのんびりするとか、

そんなプランも提供しております。ただ出張するだけだと面白くないし、札幌は

飛行機乗らないといけなくて面倒だ、とブツブツ言うので、あまり遠出したがらない

嫁ちゃんを連れていくことで親子の交流ができるようにしたり、温泉でゆったりと

できる日を１日入れたり、そんな感じで旅程を組んでいます。



たまには出張抜きの温泉旅行（役員への福利厚生？）もします。まあそういうのは

あまり頻繁にはしないですけどね。あくまでたまにです。



そして、こちらが仙台に行って打ち合わせしたり現場を見に行ったりするだけでなく

たまには義母にも東京出張して貰い、東京あたりの勉強をしてもらっています。

仙台法人でも千葉１棟目を保有しているので、こちらの方の知識を持っていることは

役に立つでしょうから。



そして今年も義母が昨日から出張で東京に来ております。ホテルはこちらで用意した

東京１３棟目です。こちらの内装の視察などもしていただきつつ、東京１５棟目の

ビフォーの現場も見て貰いたいと考えております。昨今のリノベーションの値上がり感を

掴んでいただくことも大事でしょう。



あとは税務関係の打ち合わせや、せっかく来ているのでインボイス対応した請求書の

作り方の説明などもしておきたいと思います。



合間で観光も少しばかり。明治神宮への参拝のリクエストが義母からあったので、

今日はそれもやってこようと思っています。あとはうちの猫と戯れる時間とかも。

（義母的にはこれが一番の楽しみっぽい・・・笑）



ということで、今日一日は義母に仕事も観光もお付き合いしようと思います。

日頃の感謝を込めて。



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東京８棟目に追加の猫よけシートを設置して貰う。

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東京８棟目に追加の猫よけシートを設置してきました。これで効果があればいいなと

思いますが、果たしてどうなるか。



１室退去になり、募集をしている東京８棟目。１１月にはお庭のＢＢＱも予定してます。

前回募集時に問い合わせをくださった方に空きましたよと連絡をしていただいたのですが

残念ながら既に次の物件が決まっていたため不発。現在、通常ルートでの募集を開始して

おります。家賃高い物件なので早めに決まれば嬉しいですね。時期はあまり良くないので

過剰な期待はできない気もしますが・・・。



ペット多頭飼いをむしろ推奨する、大型犬でも条件次第でＯＫ，オーナーが世話を焼く、

そんな物件は珍しいので、刺さる人には刺さることでしょう。良い入居者様に恵まれれば

いいなと思う今日この頃。特にこの物件は入居者様と楽しく飲みに行けるのがいいなと

思っているので、波長が合う人が入ってくれればそれが一番です。



特色を付けた物件なので、家賃は近隣の相場より１万円近く高い価格にしています。

隣が藪になっててやぶ蚊とか虫が多く、中古木造で隙間風なども入ってくるという

あまり好ましくない条件もありますが、それでも退去は少なく安定しております。

コンセプト物件の可能性を大いに感じております。



そんな東京８棟目では、最近小さな問題がぽつぽつと発生しておりますが、その中でも

一番面倒なのが動物のフンの問題です。近所の野良猫が東京８棟目の裏庭をトイレとして

使っているのではないか、その証拠に糞がいっぱい落ちている、という問題ですね。

中には砂利の下に隠れているものもあるので猫が砂利をかけて隠したのではないかと

推測をしています。



猫が嫌がる音とか水をぶっかけるとか、そういう方法も考えはしたのですが・・・

入居者様が犬のみならず猫も飼っているので、その猫ちゃんに悪影響を及ぼすことは

避けたいものです。だから取れる手に制限があり難しい、と。



なので、猫よけシートを糞をされているあたりに敷いてみましたが、長さが全然足りず

追加の猫よけシートを購入することにしました。



この辺までは先日のブログにも書いてあるので、よろしければそちらもどうぞ。



さて、その後私は楽天で猫よけシートを追加購入しました。前回５メートル分を

購入して足りなかったので、今回は１０メートル分を追加購入。自宅に届いたシートを

東京８棟目に持っていって敷こうとしたのですが・・・出張やら何やらで忙しくなって

しまった上に、時間がある日に限って雨が降っていて設置作業ができずじまいに。

購入したものの活用できないまま、ずるずると時が過ぎていきます。



そうこうしている間に、入居者様から再び糞に関する連絡がありました。

特にクレームっぽいわけではなく現状の報告って感じで連絡されていましたが

たぶん気を遣ってそういうスタイルで連絡しているだけなんじゃないかな、と。

猫よけシートを避けて糞をしているようなので、一定の効果はあったのかなと思います。

（思いたい、という願望も込みです）



管理会社さんがその連絡のＬＩＮＥに反応して、近日中に対処しますということを

仰っておりました。頭が下がる思いです。本当にありがとうございます。



・・・むむ、ふと思ったけどこのビッグウェーブに乗るべきなのか！？

（自分で敷く時間が取れないから管理会社さんに敷いてもらえないか、の意味）



管理会社さんにもし追加費用が発生するならそれでもかまわないのでという前提で

相談したら、モノを現地に置いておいてくれれば対処していただけるという話に。

ありがとうございます！



ということで、夜中に現地に行ってブツを置いてきました。まあまあ大きめだったから

自転車で運ぶのもちょっと大変でした。



ちなみに管理会社さんは、猫ではなくアライグマの糞なのではないかという説も考えて

おられるようです。アライグマの糞って猫の糞よりもっと大きいイメージでしたが、

確かにこの間物件にアライグマは現れてるしなあ。可能性がないことはないか。



その後、管理会社さんから敷設完了の連絡をいただきました。全然足りないとかそういう

コメントはなかったので、完璧かは別としてそれなりに設置できたのだと思います。

これで改善してくれればいいのですが・・・。



しばらく経過を見守ろうと思います。



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顧問料値上げのお願いをいただいていしまいました。

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顧問税理士さんの顧問料が上がるそうです。これもインボイスの影響とのこと。

それ言われると拒否できないですよね・・・。



顧問税理士の先生とはもう１０年以上のお付き合いになります。元々は個人事業で

始めたので確定申告も自分でやっていましたが、大家さん仲間の先輩から税理士の

ハンコがつかれてない確定申告書は税務署に狙われやすいよという助言をいただき、

それではということでご紹介いただいた先生に顧問税理士になっていただくことに

なりました。



最初の頃は買うスピードも早かったので、先生には苦笑いされながら「そんなに買うと

税務処理も大変なんですけど」と言われたりしておりました。しかし途中からは

諦めたようで「こういうペースで買う人だという認識をしました」と。ご迷惑を

おかけしております。すんませんー。



更に、数年前くらいまではとにかくギリギリにならないと決算に必要な書類を

用意できない病に私が罹患していましたので（通称：夏休みの宿題をギリギリに

ならないと着手できない病）、税理士先生も苦労されていたと思います。

所長と話した時、確定申告最終日にみんな担当分が終わってほっとした顔をしてるのに

私の担当の先生だけは夕方になっても終わる気配がなく、その時処理していたのが

私のデータだったとか・・・。



さすがにこれに関しては今は改善しております。どちらかと言えば、私自身が

予期せぬ黒字や予期せぬ赤字で頭を抱えることが多くなってきたので、ちゃんと事前に

着地を予想しなくてはと考えて動くようになりました。最近は決算１ヶ月前には

そこまでの資料をだいたい出して着地の予想をしてもらうくらいに成長しております。



頼りになる先生なのですが、たまに抜けてることもありまして。先日は東京法人の

着地を倍以上見誤った事件がありました。過去の赤字の繰り延べ分をぶつければ

税金の支払額は変わらないということを仰っていましたが、そもそも着地を間違うのは

ダメだし、そんな理由で赤字を相殺されても困るよねと・・・。



あとはミスを別の形で取り返して還付金にしてきたこともありました。

逆にありがとうございますって気持ちになりました。



私の税務はややこしいと常々言われていますので、多少ミスがあるのはしょうがないと

思っています。たぶん気づいてないだけで細かいミスはいろいろあるのでしょう。

（着地を倍以上間違うのは本当に勘弁してほしいですが）小さなミスであれば、

どんな先生にお願いしても多少は出てしまうことなので、あまりどうこう言うつもりは

ありません。ややこしい税務の面倒を見ていただいているだけでもありがたいです。



そしてこの先生、なにげに間が悪いことも多くて・・・。今回はまさにそれです。

先月末に着地見誤りという豪快なミスをやらかしているのに、このタイミングで

それをぶっこんできます〜？（笑）



先生の説明はごもっともで、インボイス制度が始まり会計処理が複雑化することに起因し

諸費用が増大することは避けられない見込み、よって顧問報酬体系を見直し、全顧問先に

改定後の料金での委嘱契約書の締結をお願いしている、と言うことでした。



この話自体はごもっともなことだと思います。インボイス制度開始前と開始後で

処理の煩雑化が進むと言われればそうだなと思います。それに昨今の物価高の影響で

所員の給与も上げていかなくてはならないことでしょう。経費がよりかかる環境に

あると思いますので、やっぱり上げるしかないだろうなということは想像に難く

ありません。



でもねー。先月けっこうでかいやらかし事案があったところにこれを言われるとねー。

ちょっと苦笑いしちゃいました。なんか前にもあったんですよね。太陽光の税務は

煩雑だから本来は有償なんだけど、ずっと無償でやってました、なので今年から

その分有償にさせてください、という依頼をされた時も、その太陽光の税務の関係で

けっこうインパクトのあるミスをした直後だったんですよねえ。



所長からの号令で動いているのだと思いますから、本人からしてみたら言いづらい

タイミングできちゃったなあという話なのだろうと思います。まあでも、間が悪い（笑）



今回の値上げで、決算料が顧問料の３ヶ月だったのが５ヶ月に、そして消費税申告書の

作成料が顧問料の３ヶ月分（消費税申告があった場合のみ）という形になりました。

最大で顧問料５ヶ月分の値上げです。痛いなぁ。

ちなみにこれまでの決算料は「サービス価格」だったということも触れられてました。

お友達大家さんからの紹介だからサービス料金でやってたけど、それを今回の改定で

本来の料金に戻したいということなのでしょうね・・・。サービス期間終了（苦笑）



これ、受け入れられませんって言ったら別の顧問税理士さんを探さないといけないとかに

なりそうなので、受け入れざるを得ないですよねー。



ということで、許容しますという返答をしました。

「毎回間が悪い時に値上げの話が出ますね」と申し添えてみたところ「間が悪くて

申し訳ありませんが、何卒よろしくお願い申し上げます」と返答をいただきました。

真面目な先生なのよね。やっぱり。



ということで、やむを得ず値上げを許容することになりました。

金のかかる話ばかりでハードモードですねー。

やめよう不動産投資（笑）



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我が家のインボイス対応。

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インボイス対応で請求書を作って義母に渡しました。レクチャーする時間がなかったので

今回分の請求書はこちらで作りましたが、こちらで作業しておいて良かったかも。



仙台１棟目は集合メーターなので、水道代を固定で超亜ぢしております。

しかしその中に１部屋だけ個別に毎月水道代を請求している部屋があります。

元オーナーズルームで寮として使われている部屋です。



１００平米オーバーの広さなので、坪単価で普通に家賃設定をすると相場よりかなり

家賃が高くなってしまうのですが、当時はあまりそういうのわからず家賃を決めて

しまっておりました。転勤族とかそういう人を狙えばいいんじゃないかという気も

していたのですけれども、その価格帯になると転勤族も家賃補助などが出なくて

入らないという感じに。



最終的に仙台進出をする会社さんの社長夫妻が仙台の自宅として使うと言う話で

賃貸が決まったのですが、これが蓋を開けてみたら社員寮としての利用でした。

明らかに多数の人が出入りしている形跡があり、水道代も夫婦で使っているにしては

異常に高いのです。義母が仲介業者さん経由で事実を確認すると、社員寮として

使っていることを白状したのでした。



この時は結局追加で敷金２ヶ月を貰う代わりに社員寮としての利用を見逃すことに

しましたが、礼金２ヶ月を要求したら返ってこないから嫌だと言われたので敷金に

変えたというやり取りもありました。結局原状回復に金がかかる状態であれば、

敷金だって返ってこないんだけど・・・退去時にその辺の交渉があるんだろうなと思うと

若干気が重いです。まあ管理会社さん任せになりますけど・・・。



この時、人数が多いとわかったのは水道代の検針をしていたからなのですが、

なんでこの部屋だけ水道代を検針しようと思ったのかは実はちゃんとは覚えてません。

たぶん、部屋が広くて固定の水道代っていくらにしたらいいんだ？というのが

わからなかったことや、元がオーナーズルームなのでそこだけメーターが適切に

使用量を測ることができる状態だったとか、そういう理由が重なってのことだった

気はします。でも結果としてその水道の使用量を測ることが、入居者さんの変な利用を

検知するきっかけになったので、これはこれでよかったなと思います。



さて、１０月からインボイス制度とかいうクソ制度が導入されました。小規模企業に

対するいじめじゃないかとしか思えないこの制度ですが、導入されてしまったからには

どんなに不満があってもちゃんと対応しなくてはなりません。。。



仙台法人は太陽光発電による売上で課税業者になっていますので、適格請求書発行の

ための登録をして、登録番号を貰いました。とはいえ、特にこの番号が必要な取引は

ないよねと思っていたのですが・・・あったんですよ。ここまでに述べてきた水道代。

これ、毎月請求書を先方企業さんに送って家賃と一緒に水道代を振り込んで貰ってます。

この取引は適格請求書対応しなくてはならなかったです。気が付いたのが１０月初め頃。

めんどくさ！と思いましたが、請求書の書式を変えなくてはなりません。



幸いにして、サラリーマンの会社の仕事で適格請求書対応の内容は理解しております。

とはいえ、いちから作るのは面倒なので、適格請求書対応している請求書の雛型を

探してきました。これを今回の用途に合うように少し改造してあげればＯＫです。



完成したひな型を義母に送りましたが、たぶんこのまま渡してもどこをいじったら

いいとかわからないだろうなあ・・・。数式も入ってるし。シート保護とかして

いじっていいところだけいじれるようにした方がいいかも、とかも思いましたが

原本はこっちにあるからとりあえずいいやと判断。



電話で使い方を説明するとしたのですが、こちらも電話できる時間が夜遅くなって

しまったり、義母の方がこの日は忙しいからダメと言ったりで、結局説明する

タイミングをとれずじまい。そして義母からは「もう請求書来ちゃったわよ」と。

別にすぐ送らなくてもいいでしょ？と言ってみたのですが、以前水道局からの手紙が

遅くなった時に先方から督促を受けたことがあり、その時は当月の水道代が振り込まれず

翌月になって２ヶ月分振り込まれた、みたいな話をしております。すぐやる課の

義母としては許せないんだろうなあ、そういうの。私は来月振り込まれるなら

とりあえずいいんでない？とか思ってしまうゆるふわ勢です・・・。



義母の生来の性格もあいまって、早く送らないと気が済まない雰囲気がひしひしと

伝わってきたので、金額と宛名を教えてくれればこちらで作ります、としました。

義母は今週末東京出張でうちにも来ますから、その時にでも直接お伝えします。

対面でやるのが一番楽だし。



ということで金額とか入れたのですが、税込金額から端数を切り捨てて請求してると

言ってましたので、今の請求書の書式が微妙にあってないなあと。数量×単価で

金額と消費税を出して積み上げる形式なのですが、そもそも税込金額で計算してるから

金額を入れたら内訳として消費税額が計算できる方がマッチしそうです。

水道代の単価もよくわからないので、数量は「１式」で登録したくなることや、

端数は切り捨てているという運用を考えると、余計に合計金額から消費税を出す方式が

マッチするなあと思います。



自分でやってみてよかったかも。ちょっとこれ改造しないと義母は使いにくいぞ。

要件をちゃんと聞かずにシステム作っちゃいけないんだな（サラリーマンのお仕事と

共通ですわ〜）



金曜日に義母が来るので、それまでに直しておこうっと。



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インボイス制度開始とどこから電話番号見つけてきた？問題。

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インボイス制度開始の影響が早速出てきました。義母の家に札幌１２棟目の法人契約の

法人さんから電話があり、登録番号を聞かれたそうです。どこから電話番号を・・・？



１０月１日から始まりましたインボイス制度。私は東京法人と個人事業主は登録せず

仙台法人は太陽光発電所があるので登録しました。登録番号は仙台法人であれば

持っている、という形になっております。



仙台法人は太陽光発電の売上だけで課税業者になってしまう状況でしたので、

太陽光の扱いがインボイス制度でどうなるか読めなかったこともあり、登録しました。

登録してないと電力会社さんが消費税の控除ができず、消費税の分だけ売電金額を

減らされてしまうのでは、と思ったのです。結果としてそういう措置はなかったので

特に登録する必要なかったなという感じではありましたが、どっちみち課税業者に

なっちゃってるので、まあいいかってことにしました。



東京法人は課税業者になるほど課税売上は計上されていないのと、課税売上が

ホテルということで、ホテルなら別に法人需要が見込めなければ気にしなくていいかと

思ったところもあり、登録はしませんでした。



個人事業主は今は賃貸業のみなので、これも特に気にしなくていいやという判断で

登録はしておりません。将来的に、今いるテナントさんから消費税分値引をしてくれと

言われるリスクはありますが・・・その時はその時でしょうかね。出たとこ勝負です。

むしろ賃料が今となっては安すぎるテナントさんもいますので、そういうところには

逆に家賃上げてくれって交渉を仕掛けてもいいでしょう。



仙台法人で所有する仙台１棟目は、水道メーターが集合になっているため、水道代の

請求を義母から入居者さんにしている部屋があります。寮として使っている部屋なので

水道の消費がすごく多く、かつ変動もあるので、そういう運用にしております。

ここも相手が法人契約なので、適格請求書に対応した請求書に書式にしないとです。

書式は作って義母に渡したので、あとは義母に使い方を教えるだけです。



うちで事前に準備できることは上記の通り一通り済ませましたので、あとは粛々と

何かあったら対応すればよいですね。



ということで考えておりましたが、さっそく発生してしまいましたよ。

義母から先日連絡があり、入居者様から電話があって登録番号を教えろと言われた、と。



札幌１２棟目は現在満室（申込ベースで）ですが、法人契約の部屋は１つもなかった

ように思うんですけどね・・・。そう思ってレントロールを見直しましたが、

やっぱりそういう部屋はありませんでした。契約は入居者様ご本人がされていて、

その家賃の支払を法人さんが家賃補助の形で肩代わりしているのかしら？

でもそれだったら支払先は個人だから関係ない気がしますけど。謎だ。



法人さんから義母に対して、書類を送るのでそれを埋めて返送してほしいという

依頼があったようなので、それについては義母の方で対応していただくよう

お願いをしました。



義母はインボイス制度で付与された登録番号を知らないので、私が顧問税理士の先生から

貰っていた資料を転送し、番号を伝えました。これで書類は記入できるはず。



並行して管理会社さんにこんなことがあったよという話をご報告したところ、

今後そういう話があったら管理会社に一任しているから管理会社に連絡を取ってほしいと

言っていただいて構わないということでお話をいただきました。入居者様の問い合わせ

専用コールセンターの電話番号も教えていただきましたので、それを義母に伝えて

今後はこっちに振ってね、ということで連絡も終わりました。



しかしですよ・・・不思議なのは、どこから法人さんは義母の電話番号を見つけた？

という点です。管理会社さん曰く、貸主の電話番号は契約書には記載していない、

とのことでした。それだったら確かにし利用がないはずなんですけどね。不思議です。

法人だからどこかに番号が出ていてもおかしくはないのですけど。

管理会社さんも、以前も別のオーナーさんのところで同じような話があったので

どうやって調べてるんだろうと不思議に思っている、というお話をされていました。



ま、今後は管理会社さんにて対応いただくということで話ができたので、これはこれで

気にしないことにします。



これからも何かしら不測の事態が出てくるのかなー・・・。出なくていいけど、

出ちゃったらまあ都度都度対応って感じですね。



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