マイルはクレジットカードで貯めてます。

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昨今のマイル最新情報についていけてないですが、今のところマリオットカード＋αで

マイルを貯めています。難しいことを考えなくていい範囲で効率がいいと思ってます。



不動産を始める前は、ポイントサイトでちまちまとポイントを貯めるのが好きでした。

いろんなところでポチポチしては１ポイントとか２ポイントとかを貰って喜んでいた

ものでした。今思えば、時給換算したらすごく効率悪いことしてたなあと。

最近の言葉で言えばタイパが悪いってやつですね。ちまちまとした話でした。



その延長線上で、クレジットカードもとにかくポイントが貯まるやつを使って

おりました。あの頃は海外旅行はさほど興味がなかったので、とにかくポイントを

貯めては買物で利用していたと思います。なんか何に使ったかすっかり覚えてない

自分もいますけど・・・。



あ、そうか。あの頃プレミアムカードに興味が湧いて、JCB The Classを分不相応に

ゲットしたのでした。集中的にJCBカード使ってインビテーションが来るのを待つ、

みたいなことをやって無事にゲットしたものでした。年会費が高くてびっくりでしたが

カードの券面を見て悦に入っていた若かりし日の思い出。



マイルを本格的に集めることに切り替えたのはいつからだったか忘れてしまいましたが、

たぶん不動産を始めてからです。それまでも集められるものは集めるスタイルで

やっていましたので収集自体はしていたと思いますが、本格的にマイルにシフトしたのは

ここ１０年以内だったはずです。



マイルの何がいいって、まず私の場合は国内出張で札幌に行くことがとても多いですが

その時の移動の費用がマイルで賄えるというところでしょう。飛行機で行かなくては

ならない遠隔地に物件を持っている人にとっては、マイルはとてもありがたいです。



それから、現金換算した時に１ポイントいくらになるかという観点からもマイルは

お得です。うまく交換できれば１マイルが５円とか１０円とかの価値を生みます。

この間、マレーシア→東京のチケットをとりましたが、ビジネスクラスで３万マイルと

いう破格にお得なプランで予約することができました。普通に予約したら１５万近い

お値段になりますので、１マイル５円に換算できたことになります。



身体が元気なうちに海外旅行や海外視察をしておきたいと思うので、マイルに

交換するのが今は最高効率かな？と私自身は考えております。



昔に比べてこの辺を突き詰めなくなったので、今のところ私はマイルを貯めるのも

ゆるふわ勢になってしまっています。メインはマリオットボンヴォイカードの

プレミアムカードを使っています。マリオット系列の無料宿泊券や無料アップグレードの

特典がついているのも勿論いいのですが、一番のいいところはポイントをマイルに

変更する時の使い勝手の良さが素晴らしいところでしょうか。全世界の様々な航空会社の

マイルに交換ができるのです。普段使わない航空会社の飛行機もマイルで取れます。

そしてＪＡＬやＡＮＡのように有効期限があるマイルでも、使う時に交換することで

有効期限を気にせずマイルを貯めることができます。マリオットポイントは使っていれば

有効期限が更新されるタイプなのでそこも安心です。



ただ、マリオットカードにも弱点があり、税金の支払のポイントがしょぼいのです。

基本１％還元なのですが税金は０．５％還元。これはアメックス側の制約のようです。

そして最近になって、税金の支払に対しては３００万までしかポイントがつかないという

制約も発表されました。勘弁してほしいですねー。



ここ最近はアマゾンペイとかを使うと国税はポイントがいい感じに貯まるとかありますが

あの辺界隈は動きが激しすぎてとてもついていけないので、私はサブカードとして

税金支払用にユナイテッド航空のマイルが貯まるマイレージプラスセゾンカードを

活用しております。最大１．５％（諸条件あり）でマイルを貯めることができます。

税金の支払でも還元率は変わらず、ユナイテッドはスターアライアンスに参加して

いるので、ＡＮＡの飛行機が予約できます。国内線だとＡＮＡ本体よりも必要マイルが

少ないので、なにげに重宝しております。



他にもポイントやマイルを貯めるのにいいカードはいろいろとあるのだと思いますが

面倒くさくなく貯めるという観点では、上記のカードでいいのかなと思っています。

あとは楽天カードとか併用して楽天ポイントを貯めるくらいかな。



本当に詳しい人から見たらおままごとのようなことしか書いておりませんけど、

そんなことをやって海外や国内の飛行機代をマイルでちまちま稼いでいる、という

お話でした。



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太陽光発電所、盗難からの復旧工事中・・・売電は無事再開。

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ブログに書き忘れていましたが、太陽光発電所の修繕が終わり、売電が再開されました。

残作業として細かい修繕や防犯関係、あとは休業補償の申請などが残っています。



６月に発生した太陽光発電所の盗難事件。ケーブルを盗まれて売電が全くできなくなり

盗難届を出したり復旧工事を頼んだりと一時期バタバタして大変でした。

もう４ヶ月前なので、詳細は過去ブログで復習いただければと思います。

その１

その２

その３

その４

その５

その６



ずっと借入返済のキャッシュアウトばかりで、売電収入と言う名のキャッシュインがない状態で

過ごしてきました。他の物件があるから大丈夫でしたが、残高が減る形になるので

やっぱりしんどかったなあと思います。



防犯の仕様に関してのやり取りをして、この仕様でよいですという内容に持っていく

ことができました。復旧工事の際に一緒にやる工事も決まり、金額も確定

工事が進められる状態になったのが８月終盤でした。あとは施工業者さんにお任せです。

保安協会さんとのやり取りも施工業者さんにて巻き取っていただけることになり、

私たちは果報は寝て待ての状態です。



準備や材料の調達も含め、だいたい１ヶ月くらいかかるという話でした。義母に話すと

そんなにかかるの？とやや不満げ。すぐやる課なのでタスクが残っていることが

許せない性格なんですよね。私みたいに夏休みの宿題をギリギリまで寝かせて

タスクを積み上げがちな人とは正反対です。



そんな義母をなだめすかしながら待つこと１ヶ月。１０月初旬になって、義母から

「発電再開してます」というＬＩＮＥが届きました。おおー、ようやくです！

ここまで長かった・・・。ようやくこれで売電再開です。



しかしですね・・・その後義母が草刈りの結果を確認しに現地に行ったところ、

「防犯カメラがついてない気がする」「パネル交換がされていない」といったことを

先日の東京出張の時の会議の中で申すのです。あれー、そんなことはないと思ったけど

何か手違いでもあったんかな？



施工業者さんに電話で確認したところ、防犯カメラは手違いがあってまだ設置が

できておらず、パネルも以前見た時より壊れているパネルが増えていたので、

その分を追加で交換する予定で、今も現場に実は来ているところだ、と。

なるほど・・・なんか本当にいろいろとお手数をおかけしており、恐縮です。

この業者さんすごくいい人なので、たぶんその分の追加コストとかの話はしてこないと

思うんですよね。申し訳ないので、今度出張で近くに行った時は一席設けなくては。



売電が再開されたので、今度は休業補償の保険金申請を行わなくてはなりません。

盗まれた分の復旧工事のための火災保険は申請が終わっており、保険金支払も

行われております。盗難から復旧するまで売電はできなかったので、その間は

休業せざるを得なかったということで、休業補償の保険金を申請するわけです。



休業補償の保険金申請に必要な書類は、決算書・過去の売電金額がわかる資料・

復旧工事の工程表の３点です。工程表は施工業者さんに作成いただき、それ以外は

私の手元にあるものを送りました。今は保険金がいかほど支払われるかを保険会社さんが

査定している段階かと思います。家賃と違って太陽光は季節変動もありますので、

そこらへんをちゃんと斟酌していただかないと困るんだよなあ・・・。査定金額が

その辺見てくれてなかったら、ちゃんと不満を申し立てなくては。



保険金支払以外には、残となっている工事の完了を見届ければ、今回の盗難騒ぎは

終了となります。売電はできているのでそこはＯＫですが、どうせだったら早いところ

落ち着きたいものです・・・。



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ＤＸ＠母ちゃん謹製のキッチンと洗面台を東京１５棟目に導入します。

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東京１５棟目、写真映えするキラーアイテムをということで、ＤＸ＠母ちゃんが

手がけたキッチンと洗面台を導入することに決めました。東京第一号です。



ここのところご縁があっていろいろな場所でお会いしているＤＸ＠母ちゃん。

健美家コラムやブログ、X（Twitter）などで幅広く情報発信をされている女性投資家、

いやむしろ女性起業家と言う方が正しいかもしれません。尊敬できるところが多い

素敵なお姉様でした。なんせ起業家マインドがすごいですから。しごとが大好きで

仕事してないと落ち着かない仕事中毒なところとか、わかるわーって共感しちゃいます。



新しいことに踏み出す胆力、周りの方への気配りの上手さなど、すごいなと思うことが

いっぱいあります。大家さんが業者成りする話はいろいろ聞きますが、この間なんか

自分でキッチン作る会社を作ったと聞いて度肝を抜かれました。確かに不動産関係だけど

住設とか競争激しそうだしチャレンジしようと思わないところに突入したなー、と。



お友達の大家さんで、自分の物件の客付を進めるために管理会社さんを作っちゃった人は

一人だけ知ってます。敏腕営業マンをけしかけて独立させて、その金主になった形です。

それも十分にびっくりさせられましたが、今回のＤＸ＠母ちゃんのキッチン製造会社は

それを軽く上回るびっくり度合いでした。フロンティアスピリッツ溢れすぎ。すごい。



キッチンは神戸で見せて貰ったことがありますが、確かにいい感じの品物でした。

写真映えするのが賃貸では一番の強み。細かい使い勝手とかを指摘している大家さんも

いらっしゃいましたが、指摘を受けて今後も改良を重ねていくのでしょうから、

だんだんと良くなっていくことは確実です。



お友達大家さんは「マイセットのsouシリーズと競合するかな」と言っておりました。

確かにマイセットっぽい印象はありますねー。でもご本人曰く「マイセットは研究した」

「マイセットよりモノはいい」と自信をもって仰っておりました。



東京１５棟目は民泊もしくは猫賃貸のいずれかという形で考えておりましたが、

いずれにしても「家賃を高くとる」ことを狙っております。特に民泊は写真が命な

ところもありますので、見栄えのいいものを取り揃えてコーディネートすることが

肝要ではないかと思います。



見栄えがいいと言えば、神戸のあちこちで猛威を振るうＤＸリノベシリーズや

ＤＸ新築シリーズで採用されているＭＯＸＩＥのキッチンでは！？

今なら東京採用第一号になるらしいし、今年はいっぱい遊んで貰ったり学ばせて貰ったり

お世話になった母ちゃんへの多少の恩返しにもなるよねと思ったので、今回のリノベでは

こちらのキッチンと洗面台を採用する方向で話を進めてきました。



まず導入前提でお見積をいただき、その中で何を決めなくてはならないか、オプションに

どんなものがあるかを確認。メッセンジャーでやり取りをしておりましたが、実際に

会話した方が早そうだなと思ったので、ウェブ会議で確認することを依頼しました。



並行して、施工業者さんからもＤＸキッチン導入で了承を取り付け、希望搬入時期と

承認図を早々に貰うというところをリクエストいただきました。また、見積から

キッチン等省いてもらい、改めてお見積をいただきました。



それから、インテリアコーディネーターさんにもこちらを導入することを前提に

側板の色の仕様決めなど協力していただくということで確認をとりました。



関係各位に一通り話を通してアレンジした上で、昨日ウェブ会議を実施しました。

こちらからはコーディネーターさんと私が参加。オプションの仕様の確認とか、

天板の材質の決定、何が購入できて何がこちらで購入しないといけないかの整理など

必要なことをいろいろと会話しました。今回の打ち合わせで整理はできたと思います。



母ちゃんのところも今後オーダーシートとか作ってもうちょっとわかりやすくすると

お話をされておりましたので、今後またわかりやすい形に変わっていくのかなと

思いました。今は立ち上げ期なので多少手間がかかるのは致し方ないってことで。



打ち合わせ結果を施工業者さんにフィードバックすると共に、宿題事項について

コーディネーターさんにて対応いただき、仕様決定まで進めていきたいと思います。

国内工場で作っているそうで、製造リードタイムが１ヶ月くらいという話でした。

となると１０月末までに決めて発注しないと、１２月早々の納品は難しいわけで。

のんびりしてられないぞー（コーディネーターさんが・笑）



私もＩＨの加熱機器部分を明日楽天で購入するなど動かなくてはならず、サラリーマンの

仕事と並行で頑張らなくては！判断・決断することも増えるでしょう。迅速な判断を

心がけ、遅延なく進められるようにしたいと思います。



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稼働率は高水準をキープできています。

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自分の整理のために全世界に発信するのもどうかと思うのですが、稼働率の確認を

この場を借りてやってしまおうと思います。



【札幌６棟目】

稼働状況　４／４　１００％



２ヶ月に１回まとめて入金してくる人がいるのはちょっと気になりますが、必ずその

ペースを守っているので、まあよしとしましょう。それ以外は特に何事もありません。

ストーブの予防修繕をしましたが、古い物件なのでお金がかかりました・・・。



【札幌７棟目】

稼働状況　１７／１７　１００％（退去予告１）



長年お住まいの方が退去予告されて１０月末退去となります。修繕もおそらくたんまりと

かかるであろうと思われるので頭が痛いです。今年は本当に退去の当たり年でした。

札幌７棟目的には辛い一年でした。



【札幌８棟目】

稼働状況　１２／１２　１００％



管理会社さんが変わった後はサクサクと満室になりました。そのまま満室キープで

終われそうな予感がします。管理変更大成功でした。



【札幌９棟目】

稼働状況　１２／１２　１００％



テナントさんも鳥インフルの影響から持ち直したようで家賃は正常化しました。

居室部分も満室なので、大変ありがたいです。このまま満室キープしつつ売りたい。

売却の依頼は出していますが、具体的な話は今のところありません。



【札幌１０棟目】

稼働状況　１／１　１００％



札幌の地続き戸建の先に買った方です。今の入居者様は大変静かに住んでくれており

特に苦情もトラブルもなし。持ってることを忘れるレベルです。



【札幌１１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



札幌の地続き戸建の後から買った方です。こちらは先日排水口を再び詰まらせるという

事故を起こしましたが、事後処理が悪くひと悶着ありました。落ち着くところには

落ち着いたので、今後そういう変な事後処理しないようにと厳重注意です。



【札幌１２棟目】

稼働状況　１９／１９　１００％（退去予告２／入居申込２）



管理変更を控えております。今の管理会社さんに不満があるわけじゃないのですが、

購入時からの約束でもあったので。そして先日の札幌出張でその旨伝達したのですが

解約のタイミングってどうなったんだろう？確認しておかないと。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％（退去予告１）



エアコントラブルで入居わずか半年で退去予告となってしまいました。残念です。

ここ、募集に時間がかかるんだよなあ・・・。うーん。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％



新規入居のテナントさんも家賃を高く設定して入居いただくことができました。

レジ部分は相変わらずの無風状態でありがたいです。ネズミ騒動がありましたが、

その後続報がないので収まったかな。たぶん。



【東京３棟目】

稼働状況　２／２　１００％



売却しようと思っていたのに、東京１５棟目の共同担保に取られてしまいまして

売却一時中断となりました。無念。入居としては満室キープです。



【東京５棟目】

稼働状況　１／１　１００％



壁から雨漏りの疑惑があり、壁を一通り補修していただきました。ここは購入時に

外壁塗装をしなかったので、今になってひずみが出てきているのでしょうねえ。



【東京６棟目】

稼働状況　４／４　１００％



少し時間はかかりましたが、空室も無事に入居申込をいただき満室になりました。

狭い方の部屋の入れ替わりが結構あるのが気がかり。



【東京８棟目】

稼働状況　７／７　１００％（退去予告１）



コミュニティにあまり参加されない方が退去予告を入れてきました。やむなしです。

現在募集中。次に入居される方は是非コミュニティにも参加してほしいところです。



【東京１０棟目】

稼働状況　３／３　１００％（退去予告１）



１階テナントさんの入れ替わりがありました。今回もまた倉庫利用でした。

倉庫以外の利用はないものかと思うのですが、立地的に難しいか。



【東京１１棟目】

稼働状況　２／２　１００％



ターミナル駅徒歩圏、商店街至近。部屋は狭いけど入退去はさほどなくいい物件です。



【東京１２棟目】

稼働状況　２／２　１００％



自宅から徒歩圏の物件です。この物件は購入・リノベ後入れ替わりなし。いいですね。

このまま安定路線でお願いします。



【東京１３棟目】

ホテルなので除外。



【東京１４棟目】

稼働状況　２／２　１００％



無事に決まった後は特に何もありません。いいことです。こちらも自宅から徒歩圏で、

東京１２棟目がすぐ近所。いずれ地続きになればいいなとか妄想しています。



【東京１５棟目】

稼働状況　０／２　０％



民泊仕様にリノベすることに決めました。年末くらいに引渡を受けることになります。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



長期入居されていた方が結婚で退去された後は、専門学校生が入居されました。

学校卒業絵入れ替わるパターンになりそうなので、今後は募集の機会が増えそうです。



【仙台２棟目】

稼働状況　１２／１５　８０％



Ｇ事件で２部屋の退去、加えて１部屋退去があり、入居率が一気に８０％にダウン。

管理会社さんからはまだ快音は聞こえてきておりませんが・・・期待しています！

なので埋めてくださいー！



【富山１棟目】

稼働状況　８／８　１００％



満室に返り咲きました！管理会社さんありがとうございます！

満室記念の宴をやりましょうと持ち掛けたら、コロナが最近流行ってるのでと

やんわり断られてしまいました（泣）

今度の楽天セールの時にでも陣中見舞いを何か贈ろう・・・



【千葉１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



何事もなく無風状態です。そろそろ売却の頃合いとみて、売り出しを始めました。

（売却を正式に頼んでいなかったことがわかったので今度こそきちんと依頼）



【合計】

現時点稼働率ベース　９６．９％（１２８部屋中１２４部屋稼働）

※東京１３棟目・東京１５棟目を除く（総数１３１部屋）

申込・退去含めると　９５．３％（退去予告４、入居申込２）



退去予告の方が増えてきちゃいましたが、それでもまだ９５％は維持できています。

比率としては仙台２棟目の空室が大きいので、ここを何とかする、でしょうか。

何かテコ入れ考えた方がいいのかなー。



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信金さん・信組さんも捨てたもんじゃないですよ。

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信金さんや信組さんとのお取引が多いのですが、独特な方法（割と昭和館漂う方法？）で

お金を一生懸命集めているのが面白いなあと思ってしまう私です。



私は古い物件を再生する手法が割と得意で好んでおります。仙台法人は新築とか

築浅の物件も買っておりますが、東京法人と個人事業主は完全に古い物件に振り切って

しまっています。借入の返済比率が高めなのもあり、なかなか手元資金が貯まらないため

大きな頭金が出せないという個人的な事情（思い込み？）がその理由としてあります。

ついでに、新築は新築用のスキルセットが必要（土地からボリュームを見るとか

建築基準法とか）なので、それを習得することができていないからというのもあります。



結果、見ればだいたいどのくらいリノベの費用がかかるかがイメージがつく相続崩れの

戸建や小さい木造アパートみたいなのがやりやすいし、そういうものばかり選んで

購入してしまうようになりました。そしてそういうものばかり購入しているから、

仲介業者さんも私をそういうキャラとみなし、そういう物件ばかり提案してくるという

いいんだか悪いんだかよくわからない循環に陥っております。



なので、個人および東京法人のお付き合いする金融機関さんは、信金さんや信組さんが

やたらと多いです。なぜって、都銀さんや大手地銀さんから見たら私は完全に債務超過。

評価のしようがない、という状態に見えているはずだからです。消去法で信金さんや

信組さんといった、評価は評価で見るけど定性評価とかもある程度重視してくれる

金融機関さんでないと融資が出ない、ということになるからです。



そんな事情もあり、割と信金さんや信組さんとのお付き合いを深めている私。

基本的には金利はあまり安くありませんが、年数とかは融通をきかせてくれる

ところもあります（個別性があるので必ずみんなそうではないですが）。

規模が小さいのですぐに支店長クラスが出てきてくれるところもあります。

（規模が大きい信金さんだとその限りではないですが）



（３つの事業体に分散しているという）自分の事業規模と照らし合わせて考えると、

一番規模が大きい仙台法人は地銀さんがメインバンクで、それと比べて規模が小さい

東京法人および個人事業主は信組さんがメインバンクというのは、割と妥当性がある

話であるような気はします。結果論とは言え、なるべくしてなったのかもしれません。



さて、資金を獲得する方法が異なる（と聞いている）都銀・地銀さんと信金・信組さんは

お付き合いの仕方も変わります。都銀さんや地銀さんは投資信託とかを買ってあげると

喜ぶのですが、信金さんや信組さんはとにかく積金を喜んでくれます。



都銀さんや地銀さんは中央銀行みたいなところからお金を集めることができるけど、

信金さんや信組さんはそれができないので組合員の預金に頼るしかないらしいです。

だから預金をすごく獲得したがるので、積金で毎月積み立ててくれることが取引の

第一歩になるのだとか。実際、どこの信金さんや信組さんに行っても、積金は確実に

喜んでもらうことができます。積金や定期預金で集めたお金を融資に回す、という

ビジネスモデルだから積金を喜ぶのだと理解しております。



なので、新規の信金さんや信組さんとお付き合いをするなら、とにかく積金から。

積金しますと言って嫌がられることはおそらくないと思います。



あとは少額の取引からじりじりと関係と詰めていけば、いずれ物件取得の融資に

たどり着くのではないでしょうか。



信金さんや信組さんは、預金獲得のため？に謎のキャンペーンを打ちだすことが

あります。人を集めるとか、人に喜んでもらうとかが目的なのだろうと思いますが

なかなか昭和感あふれるやり方が多く、一周回って面白いです。



例えば、私のメインバンクさんでは、定期的に支店長と本部の偉い人が自転車で

回ってきて、業況伺いしつつビール券を置いていくというイベントが発生します。

ビール券はありがたく頂戴していますし、親近感も高まりますが、コストに見合った

効果は出るのかなあと思ったりもします（笑）



あとはお蕎麦やおうどんの乾麺を貰ったり、洗濯洗剤やサランラップなど主婦が喜ぶ

アイテムを貰ったり。災害警戒地域にある信金さんは、防災セットをくれたことも

ありました。あとはその金融機関さんのゆるキャラ的なやつの貯金箱とか（笑）

各行とも趣向を凝らしていますが、都銀さんや地銀さんでは完全に絶滅した光景なので

独自の昭和路線を突っ走っていて面白いなあと思っています。



店頭キャンペーンなんかもあります。野菜を配ってるところ、お花を配ってるところ、

イラストチックなかわいい文字を書いてくれる人を招いてメッセージを書いてもらう

イベントなんかをやってるところもありました。各行それぞれに工夫をしております。



ちなみに野菜を配っていたところは大人気で午前中に全部野菜がはけてしまい、

午後来た人から野菜がないことを叱られていたようです。後日、ＡＴＭの張り紙が

増えており、野菜が足りなかったことに対するお詫びの文書が掲載されてました（笑）

集客でやってることとはいえ、大変だなあと思ったものでした。



私は割と好きです、そんなベタな信金さんや信組さん。これからも頑張ってください！

昭和感漂うその手法、嫌いじゃないので応援してます！



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