ＤＸ＠母ちゃんの作ったキッチンを導入するためのいろいろな仕様決めを実施中。

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東京１５棟目のリノベーションの仕様決めをやっております。キッチンと洗面台の仕様が

固まってきましたが、丸投げでなく自分で決めるのって大変ですねー。



東京１５棟目。先日購入した小ぶりな築古物件です。内装はボロボロでお風呂も

なかったので、いろいろ一気にやるしかないという状態でした。東京ではそんなノリの

物件ばかり購入しているので、毎度おなじみの話ではありますけど。



自分に特異なセンスや素晴らしい才能があるとは微塵も思っておりませんので、

基本的にはその道のプロにまるっとお願いするスタイルです。今回で言えば、

いつものパターンならリノベプランや施工管理はいつもお願いしている施工業者さんに

一任して、決めるべき箇所だけ先方から出してもらって決める、それも面材の色とか

床や壁紙の色とか、そんなことを決めるだけという感じです。たいしたことは

決めておりません。



これで成り立つのは、パートナーとして選んでいる各業者さんが優秀かつ誠実だから、

ということになるでしょう。不動産関連の業者さんは７割嘘つきという話があるくらい

嘘の多い業種です（苦笑）



そんな不動産業界の業者さんに生殺与奪の権利を与えてしまうなどとんでもない！と

考える方がいらっしゃるのは当然ですし、本来そうあるべきかと思います。

私の場合は、本当に運よくそういう信頼のおける業者さんを各所で見つけることが

できたからこその今の動きなわけでして。そういう方がいらっしゃらなければ、

何をこのブログ主はお人よしの間抜けなことを言ってるのだ、としか思わないでしょう。



運が良かったというのが８割、残りの２割はとにかくいろいろな人と会って仲良くなり

その中で一任できる業者さんを見つけたから、という行動力の部分があるのかなとは

思っております。



そういう素敵な業者さんを見つけることができたからこその、業者さんに一任できる

スタイルなのですが・・・今回は少しだけ様子が異なる部分がありまして・・・。

それがＤＸ＠母ちゃんが販売を開始したキッチンを採用するという話の部分です。



このキッチンに関しては施工業者さんは取り扱ったことがありませんので、私の方で

一通り決めなくてはなりません。施工業者さんからは搬入日程と承認図を早めに送るよう

指示を受けております。



ということで、その希望納期を満たせるように発注をかけなくてはならないということで

やり取りをしたのですが、オプションなどもあり、一度これは直接話を聞いた方が

いいなということで、ウェブ会議を設定させていただきました。こちらからは

東京１３棟目以降で内装の慣習をしてくださっているインテリアコーディネーターさんも

打ち合わせに参加していただくことにしました。施工に関しても知見があるので、

大変頼りになる方です。



打ち合わせの結果、各種オプションの理解はできました。ＤＸ＠母ちゃんからも、

純正部品を使うよりもＩＫＥＡでこの水栓買ってきた方が安いよ、などの助言を

いただくことができ、プランニングがはかどりそうだなと思った次第です。

一度このキッチン見てるので、その点に関してはイメージつきやすいです。



納期は発注から１ヶ月は見ておいてほしいということでした。施工業者さんの指定納期が

１２月初旬なので、キッチンの面材の色などのオプションを１０月中に決めて発注内容を

確定させる必要があります。



インテリアコーディネーターさんに、打ち合わせ内容を踏まえて色やオプションについて

ご提案をいただきました。キッチンまわりでは面材の色に加え、オプションの棚を

どうする、熱源をどうする、レンジフードをどうするといった点を決める必要が

ありました。いずれもパートナーが作っているものもあれば、自前で調達しても良い、

という感じです。



水栓はＩＫＥＡが圧倒的なコスパだったのでそれで決まりになったのですが、

レンジフードに関してはコーディネーターさんからスクエアフードとフラットレンジ

フードの２種類の提案を受け、どちらも捨てがたく悩んでしまいました。

最終的には、最後に猫賃貸にする可能性が残っているので、猫ちゃんがレンジフードの

上に乗っかってしまうのはあまり好ましくないと思い、フラットレンジフードは止めて

スクエアフードにすることにしました。



・・・これを決めるだけでもだいぶ疲れました（苦笑）

新築とかやってる人は、こういうのを１個ずつ全部やってるのかと思うと尊敬です。

ゆるふわ勢にはその根気が真似できません。だいたい私なんて選んで貰ってさぁどれに

しますかと選ぶだけなのに息切れしてるんですから・・・。最初から全部自分で選んで

決めてる人はすごすぎます。



ということで、インテリアコーディネーターさんからＤＸ商事（仮）に仕様決定の

ご連絡をしていただこうと思います。とりあえず山を１個越えた気分です。

（本番はこれからなのに何を言ってるのやら）



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火災保険の値上がりがすごい。

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今に始まったことではないですが、保険がものすごい勢いで値上がりしておりますね。

以前のように気楽に保証額を最大額にするとかしづらくなってきました。



突然ですが、私が持っている物件を数字で出してみますと・・・



【東京】１２棟

築浅：１／築古：１１

木造：１０／Ｓ造：２／ＲＣ：０



【札幌】７棟

築浅：２／築古：５

木造：３／Ｓ造：０／ＲＣ：３



【仙台】２棟

築浅：０／築古：２

木造：０／Ｓ造：１／ＲＣ：１



【富山】１棟

築浅：０／築古：０

木造：１／Ｓ造：０／ＲＣ：０



【千葉】１棟

築浅：０／築古：１

木造：１／Ｓ造：０／ＲＣ：０



上記を合計しますと・・・

【全体】２３棟

築浅：３／築古：２０

木造：１５／Ｓ造：３／ＲＣ：４



という感じで、棟数だけ見ると圧倒的に木造と築古が多い感じになっております。

木造かつ築古の物件も相当数あるのは想像に難くないことでしょう。実際そうです。



個別の物件により、リノベーションしてるから新築同様のものもあればリアル・ボロも

ありますので、一概にどうこうとは言えませんが・・・数字で見れば木造の古いものが

多いのだろうなということは見て取れます。



ちなみに、地域差もかなりあり、東京はひたすら木造の築古ばかり、札幌は築浅のＲＣも

ありそうということが見えてきます。これは、その地域で購入するには何を買うべきかを

「買いやすさ」で選んでいるということになります。「戦略」ではなく「戦術」を多用し

「買うべきもの」ではなく「買えるもの」を買っているわけですね。これ、良い子は

真似をしちゃいけないやつです。自分のあるべき姿を見据え、そこにたどり着くには

どう物件を購入するのがいいか、という観点で不動産賃貸業のビジネスを推し進めるのを

お勧めします。私みたいなやり方は「とりあえず買えればよかろうなのだ〜」という

ことであり、そこには戦略のない行き当たりばったり感だけが存在しています。



話を戻して・・・

こうして数字を出してみると、何かお気づきになることはないでしょうか。

本日の冒頭で書いた「保険」・・・つまり火災保険の観点で見てみましょう。

私が持っている物件は、火災保険の観点では圧倒的に費用がかかるのです。



保険料はＲＣ造＜Ｓ造＜木造の順番で高くなり、築浅＜築古の順番で高くなります。

木造かつ築古なんて、盆と正月がいっぺんに来たくらいのお祭り価格です。

そこに「共同住宅」という属性が加わると、無敵の高さになります（泣）



ということで、基本的に超高い保険料を払っている私、ということになります。



それでも昔はまだ許容できる範囲だったような気がするのですが・・・

ここ５年くらいは値上げに次ぐ値上げで保険料もだいぶ高騰しております。

それだけ災害リスクが高まっているということなので、やむを得ない部分はあるのは

頭では理解しております。でもマジで価格上がりすぎじゃない？と。



わつぃが不動産投資を始めた２０００年台後半とかは、築古木造であっても２０年とか

３０年で火災保険をかけることができました。それが長期の火災保険がかけられなくなり

災害が増えたことで保険料も徐々に値上がり。そして昨年１０月からの保険料の

大幅かつ一斉に値上がりを経て、本当に倍どころじゃない保険料になっているんじゃ

ないかなと。数えていませんけど。



昨日も大家さん仲間と情報交換会をしていましたが、そこでも「火災保険が重い」という

声は聞こえてきました。昨年１０月に皆さん切り替えているケースが多く、今年１０月の

支払額がなかなか凶悪な金額になっているという話も耳にします。というか私自身も

そのパターンです。保険ばっかりです（苦笑）



今までは何も考えずに物件の評価額上限ギリギリまで補償額を増やし、フルオプションで

加入するのが当然と思っていました。しかし、ここまで保険料が高くなってしまうと、

それが果たして正解なのかも疑問符がついてしまいます・・・。もっと頭を使って

保険をどうかけるかを考えなくてはならない時期に来ているのかもしれません。



外してはならないオプションと、外してもいいオプションがあると思いますので、

そこはバランスを見ながら考えないといけないでしょう。いろいろと悩ましいですが、

この辺もっと整理して費用を無理なく圧縮できるように動いた方がよさそうです。



皆様は保険のかけ方で工夫されておりますでしょうか？

何か面白いことをやってる人がいれば、是非お聞かせください。



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仙台２棟目に２件の入居申込！だけど・・・。

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仙台２棟目に２件のお申込をいただいたと管理会社さんからご連絡をいただきました！

１件はダメっぽいけどもう１件はなんとなくいけそうです。賃料発生は先になりますが。



仙台２棟目が今一番空室が多く、全体の稼働率を押し下げる要因になっております。

私の持ってる物件で空室多い三羽ガラスと言えば、仙台２棟目・富山１棟目・札幌８棟目

（四天王になると札幌９棟目も入ってきます）。仙台２棟目も一時期は満室になり

三羽ガラスの仕事からは外れていたのですが、先日のＧ万匹騒動（過去ブログ参照）で

一気に２部屋の空室、そしてダメ押し気味に追加の退去予告も発生し、満を持して

三羽ガラスとして復活してきました（泣）



ちなみに四天王のうち今空室があるのは仙台２棟目だけです。漫画やゲームなら

「皆やられたか・・・ここは俺が出るしかあるまい・・・楽しませてもらうぞ！」とか

独り言を言いながら参戦してくる場面ですね。いや空室は困るので早くラスボス倒して

平和（＝完全満室）を取り戻してほしいですけど。



はい、そんなわけで本日は仙台２棟目の話です。今日お届けするのは明るい話題です。

え、他人の不幸は蜜の味？失敗談だけ書いてりゃいい？いやまあそこは本当に失敗だけに

なっちゃうと不動産賃貸業から退場になってしまうので、それもちょっとねーと

思いますから、たまには楽しい話も聞いてやってくださいな。ちゃんとオチというか

それらしき話も用意してますんで。



金曜日はサラリーマンの出張で終日全く身動きが取れなかったです。朝から新幹線で

移動して、終日お客様対応して、最終の新幹線までお客さんと飲んでましたから。

新幹線の中では完全なる爆睡でした。



なので、電話もＬＩＮＥも完全無視になってしまったのですが・・・その連絡の中に

仙台２棟目の管理会社さんからの連絡がありました。曰く、申込が２件入っているが

義母に連絡する前に一度私に説明しておきたい、とのことでした。いつものパターンね。



ということで、昨日この件について管理会社さんに電話して詳細を聞きました。



１件は「たぶん保証会社さんの審査が通らないと思う」という前置きがありました。

よくわからないですが、偽名で入居申込をしてきているようです。動画配信で

生計を立てている？みたいな話でした。たぶん偽名というかネット上のハンドルネームで

申込をしてきているのかな、と思った次第です。まあその段階で常識がやや欠けている

印象を持ってしまいますが・・・。



管理会社さんからしてあまり心象が良くない感じを受けたので、こちらは保証会社さんが

もし審査ＯＫになるなら考えますけど、ないものとして考えた方が心の平穏は保てそう、

と思った次第です。



もう１件のお申込は生活保護の方です。３ヶ月ぶり２度目のお申込とのことです。



・・・え？２度目のお申込？どういうこと？ちょっと何言ってるかわからない。



話を聞くと、どうやら以前入居申込をしたけど身内のバタバタがあって引越が

できる状態ではなくなってしまったということでキャンセルされた方のようです。

たぶんこのブログで書いた人じゃないかな。たぶん。



おじいさんが入院されるということで一人暮らししてる場合じゃないという話になる

キャンセルしたものの、おじいさんの件が落ち着いた（「もう出てこれない」みたいな

話を管理会社さんがされていたので、あまりいい方向の解決ではないのでしょうね）ので

改めて申込をしたい、というお話のようです。



一度諦めたのに再度ここに住みたいと申込をしてくださるのはとても嬉しいですね。

そういうお話であれば、是非お住まいになっていただきたいと思います。



ただ、入居希望時期は「２月」なのだそうです・・・。なんでそんなに遠いの？



今はおじいさんの名義で市営住宅に住んでいるのですが、その市営住宅があると

生活保護が受けられないので解約しないといけない、でもおじいさん名義で借りてるから

解約に手間がかかり手続きが遅くなりそう、役所も協力はしてくれているけど、

一番遅い場合は２月までかかってしまう可能性がある、ということらしいです。

なるほどねー。



管理会社さんとしては、２月まで契約を引っ張ることは可能かを事前に私に確認して

おきたかったようです。



２月かー・・・とは思いましたが、私としては受け入れてもいいんじゃないかと。

１室キープしたところでまだ２室の空室があります。仮に１１月に１室決まったとしても

１２月は動きはないでしょうから１室募集中の状態で年越し。そして１月にもう１室が

決まれば２月から契約。ここで予約されていた１部屋が２月に契約開始になれば、

はいお見事満室です。



つまり、そこそこ順調にいったとしても、キープすることで大勢に影響はないだろう、

ということが言えると思うのです。



ということで、もし先方が入居したいというきもちでいてくれるのであれば、

２月までキープすることは個人的にはＯＫと伝えました。あとは義母がどう考えるか、

だと思います。仙台法人は義母の意向もしっかり拾って運営しておりますので。

義母がＮＧであれば、私の独断でＯＫするわけにはいきません。とはいえ、

義母も３部屋空いている状況なので、嫌だとは言わないんじゃないかなと予想。



うまく話が進めば、残りの空室は１〜２部屋となります。まあたぶん２部屋かな。

この調子で埋めて貰えれば素敵です。いつもありがとうございます！



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ガソリン代高騰のあおりを受けて除雪代も高騰・・・。

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昨今の燃料費高騰の影響が賃貸経営にもじわっと出てきております。

札幌７棟目の除雪費が２割アップになってしまうようです。くぅ〜、辛い！



東京に住んでいると、ガソリン代の高騰に関して直接的に実感する機会は少ないです。

間接的には、いろいろなものの値上げという形で転嫁されているのはわかっていますが

あくまで全体的な物価高の１つの現象と言う捉え方になっているように思います。



なんせ、私自身は車を持っていないですからね・・・。ガソリンを入れる機会が

ほぼありません。東京で車を使う時は、カーシェアを使うかタクシーに乗るかの

いずれかになります。カーシェアだとガソリンをこちらで入れる場合も価格は

気にする必要がありません。カーシェア専用のカードが車に積まれているので

それを使って給油すればいいだけです。なので、直接的に価格の高騰を実感する機会が

ないのですよねえ。



ニュースなどで見ている分には、確かにすさまじい価格になっているなあと思います。

ただまあ、所詮はニュースで見ている現象という感じで、なかなか自分事として

捉えてはおりませんでした。



しかし、そのガソリン価格高騰のしんどさをとうとう実感する日が来てしまったのです。

不動産賃貸業という側面から。



札幌７棟目はファミリー１７世帯のＲＣマンションです。当時は築浅でしたが、

そろそろ四捨五入したら築２０年という頃合い。いつまでも築浅と名乗っていられない

築年数になりつつあります。



２ＬＤＫのファミリー間取りで安定感があり、入れ替わりが少ない物件です。

今年は尋常でないくらいに入れ替わりが発生して辛かったですが、むしろそういう

状況がイレギュラー。普段は静かないい物件です。



駐車場が世帯数分以上あり、土地が広いことも購入を決断した理由の一つでした。

ファミリー層は車を持っていることが多いだろうと思います。駐車場が世帯数分

きちんととれる土地の広い物件はファミリー物件との親和性も高いだろうと思って

購入に至りました。



その観点で言うと、ちょっと誤算だったのは除雪です。土地が広いゆえにシーズンごとの

除雪代が結構かかります。除排雪を定期的にやると更に費用がかさんでしまうため、

除雪のみして排雪をせず、雪留場を作ってそこに置くという手法をとっております。

これにより、貸せない駐車場区画ができてしまいました。駐車場として貸して排雪を

するのと比較して、コストがかからないのは雪留場を作る方だったので、そっちを

採用しましたが・・・結局貸せない区画ができてしまい、当初目論見の利回りに比べ

収益性は下がり、かつ世帯分だけ駐車場がいきわたらないことになってしまいました。



これもきっと、試される大地・北海道ならではの試練なのでしょうね・・・。



そういえば最近「試される大地」見てない気がしましたが、ググったところ

キャッチフレーズとしては引退しているみたいですね。知らなかったー。



そんな試される大地で新たな試練が発生したのです。いやもう冒頭で書いちゃったから

読者の皆様は既に内容はわかってると思いますけど・・・

ガソリン代高騰により除雪の費用を２割増にさせてほしいという申し入れが業者さんから

あったそうなのです。



確かに、除雪の単価は今が安すぎるのかもしれません。実際、一昨年の記録的な大雪の

時には、むしろ経費倒れして廃業する除雪業者さんが後を絶たなかったようですし。

元々の単価設定が安すぎてビジネスとして成立しない状態になっていた可能性は

あります。



まあでも、こちらとしてはそんなことは（なんとなく知ってるとはいえ直接的には）

知る由もないので、今の価格を前提にキャッシュフローは考えていたわけです。

それが急に２割も値上がりするとなると、なかなかね・・・。



管理会社さんとしても、やはりそこはもうちょっと何とかしたい気持ちを持って

いただいており、他の会社さんとかにも当たってくださったようです。

しかしどこも色よい返事は得られず、とりあえず今はこれでいくしかないかなと

いう状態だという話でした。



物価高を放置している増税クソメガネが悪の権化ですけど、増税クソメガネが

いけてないことを除雪の業者さんに転嫁するわけにはいかないですよね・・・。

（しかし本当に面白いあだ名考えますね、増税クソメガネってｗ）

新しいところを探すのも難しそうなので、今回はこちらの業者さんの言い値で

お願いせざるを得ないかな、と判断しました。



本当は去年も値上げの要請があったみたいなんですけど、一昨年に値上げしてるから

オーナーの理解を得られないと管理会社さんが突っぱねてくれていたらしいのです。

本当に苦しいのかもですね・・・。



お金のかかる話ばかりでうんざりですが、頑張りますー。



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札幌１２棟目の管理変更の時期が決まりました。

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札幌１２棟目の管理の切替、２０２３年１２月からスタートということになりました。

新旧管理会社さんの双方に今後ともお世話になりますので、よろしくお願い致します。



９月末に行った札幌出張のメインの目的は、札幌１２棟目の管理変更をするための

打ち合わせでした。



今の管理会社さんに不満があるわけではないのですが、購入する時に仲介してくださった

会社さんが元々札幌５棟目（売却済）の管理会社さんでして、購入当初は売主さんの

業者さんを管理会社として、頃合いを見て切り替えてほしいということで売主さん側も

含めて合意を取っているということでしたので、今回切り替えることにしました。



札幌５棟目の頃の管理を見ていても、こちらの管理会社さんの仕事っぷりは安定しており

担当が誰に変わっても同じクオリティの仕事になるといううまく仕組み化が達成されてる

会社さんです。管理を安心してお任せできる会社さんという認識ですし、私自身も

売主さんの会社さんとのお付き合いがなかったので、その方が安心と思っていました。



腰かけのつもりで管理をお願いした売主業者さん（今の管理会社さんです）でしたが

こちらが想定外にいい仕事をしてくださいまして。空けばすぐ埋めてくれるという点が

すごかったです。入居付特化型だと管理会社さんご自身も仰っておりましたが、

本当に入居付けは強かったです。その分（？）ひょっこりと物件に行くと宅配ボックスが

空っぽなのに全部鍵が閉まってるとか、共用部の片隅に雑誌の束が置いてあるとか、

その辺の甘さはあったと思いますが、それを補って余りある客付能力には感服でした。



切替することは私の中では約束であり実施しないといけないことですが、この客付能力は

惜しいし関係を切りたくないなと思ったので、札幌８棟目の管理をお願いしました。

空室に困っていたのですが、管理変更から数ヶ月で満室にしてくださいました。

強いわーこれ。客付に困ったらこちらの管理会社さん一択だな。



別の物件で管理継続して関係維持はできる状態になったので、いよいよ元々の約束の

管理変更を実施しよう、というのが９月の出張でした。新管理会社さんとの打ち合わせや

マネージャーとの顔合わせ、現管理会社さんへのご挨拶と管理変更の理由の説明などを

こなしてまいりました。



その打ち合わせの中で、現管理会社さんからは「契約上は３ヶ月前通知になっているので

それよりも早く解約していいかを上に確認する」ということを言われておりました。

新管理会社さんとの打ち合わせで、だいたい１２月くらいからの切替が準備期間含めて

ちょうどいいのかな？なんて話をしていたので、その希望切替時期を伝えた結果

そのようなコメントをいただいたのでした。あーなるほど、そこは考えてなかったなあ。

もし厳格に適用されるなら１月からの切替ですが、年末年始は挟みたくないなあ。



現管理会社さんも「今後も別物件で引き続き管理オーナーになるので」ということで

できるだけ希望の時期に添えるように話してみる、と仰っていただけましたので、

希望の通りに進むことに期待しましょう。



そしてそこから１ヶ月近くが経過しましたが、ふとこの話の結論が出ていないことに

気が付きました。そういえばどうなってるんだろう？



現管理会社さんにそういえばどうなりました？と聞いてみたところ、引き続き

管理オーナーでいてくれることを考慮し、希望の日程に合わせるということでした。

そう言っていただけるのはありがたいです。恐縮です。



ということで、その旨を新管理会社さんにご連絡して、手続きを進めていただくよう

お願いをしました。こちらから現管理会社さんの担当の方の情報をお送りして、

あとは管理会社さん同士で動いていただければＯＫというところまでは持っていった

つもりです。



その後、新管理会社さんの担当の方から、１２月から管理切替ということで話をしたと

連絡をいただきました。これで本格的に管理の移管が動き出したことになります。



約束を守れないのは不動産業界のエンドユーザとして致命的に信頼をなくすと思うので

当初約束したことは絶対に守らないと、と思っておりました。その意味では、今回それが

達成できてほっとしております。その一方、現管理会社さんも優秀だということが

わかったので、両方といい関係を築いたままにしたいという贅沢な悩みも出てきたため

それを達成する下準備をした結果、当初想定していたより管理の切替時期が遅れて

しまったところもありました。なかなか難しいですね・・・。



両社とも素敵な会社さんなので、引き続きどうぞよろしくお願い致します！



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