１年半前に売却した低圧太陽光の精算を今更実施。

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先日、１年以上前に売った低圧太陽光発電所の精算がようやく終わりました。

買い取ってもらった恩があるので言いたくないけど、時間かかりすぎでしょ・・・（汗）



もうかなり前の出来事のように思える低圧太陽光の売却。購入してみたものの、

発電量は当初想定に比べて微妙だし、地主さんがおせっかい焼きのスピードワゴン状態で

勝手に草を刈って勝手に請求してくる（しかも微妙に高い）しで、義母がこんなの

儲からないし面倒だから売りたいわと騒いでおりました。



そしてこれが一番の問題でしたが、実際は区画が離れているから分譲ではないのに

公図上は全部の区画がくっついているように見えてしまっており、経産省からの

認定の変更ができない状態になっておりました。これは不動産で言えば家賃収入は

入ってくるけど土地建物の権利が登記されていない状態に当たります。何かあれば

召し上げになってもおかしくない不安定な状態なので、これが解消されないことは

大きな問題というか瑕疵に近いよねと。



解消のためには公図が修正される必要があるなど時間がかかりそうだったので、

販売した業者さんが引き取ってくださるという話になったのでした。



ちなみにこの売却のせいで消費税を多額に納税することになり、結果としてこれは

大赤字で終了という悲しい結末になったのでした・・・。物件買ったのに消費税は

相殺できないルールになってしまったのがその大きな原因ですよっと・・・。つらたん。



で、その時に電力会社さんへの所有者変更などの手続きが追い付いておらず、

後からその辺をまとめて精算するということで買主となった販売業者さんから

情報が出てくるのを待ったのですが、出てきた精算金額がこちらの認識と全然違うものに

なっておりました。これにより、義母が激おこモードに。義母が把握している事実関係を

整理すると、確かにこちらが余計にお金をとられている精算金額になっておりました。

この点を指摘して再度整理してほしいということを依頼した次第です。



間に入っている相手の会社の営業さんの動きが悪く、精算金額の根拠を確認しても

経理が計算しているからわからないと言うし、返答は全然来ないし・・・。

売るのが仕事だからあまり優先度を高く設定していないのだろうなと思いました。

そのせいで、すぐやる課の義母はその遅さに余計に腹を立てるという悪循環（苦笑）

しかもなぜか仙台法人の精算の話は出るけど、東京法人の精算の話は出ないという。

これがまた義母的には面白くないらしく、女だからってバカにしてんのかあいつはと

罵詈雑言のオンパレードになるのでした・・・。



そこから１年以上経過し、もう精算は闇に葬られたんだろうなと思った頃になって、

この営業さんが義母に電話して今度仙台に行く用事があるからお邪魔させてほしい、

精算の件もあるので、とか言い出したらしく、義母の怒りが再沸騰。勿論本人には

そんなこと言いませんが、こちらに対しては怒り心頭といった感じで文句を並べて

きました。何なんだあいつは精算金額の間違いも是正せずにいけしゃーしゃーと

金を取りに来るのか、女だと思ってなめてんだろあいつは、二度と会いたくないし

うちの敷居は絶対跨がせない、と大激怒です。あーもう本当にめんどくさいことを

してくれたなーあの営業さん。



こちらから電話して事情を聞くと、別件で仙台に行く用事ができたのでご挨拶に

行こうと思っただけ、近々あの太陽光発電所の買い手が決まりそうなので、こちらも

動きが止まっていた精算に関して優先度を上げて対応しなくてはならなくなった、

指摘内容を踏まえて計算を再度行うつもりで、訪問した時に精算の話をするつもりは

全くない、ということでした。普通に営業活動の一環って感じだったのでしょうけど、

間が悪すぎましたね・・・。



義母が精算金額も確認せずまた金をとりに来るのかと怒ってるので、訪問はいいから

まず精算金額の修正版を送ることに注力してほしいとお願いして、訪問はしない、

直接連絡せず私を窓口にしてもらう、という約束を取り付けたのでした。

先方もそんなに怒ってるとは知らなかったのでその流れでやります、と言ってくださり

ひとまずこれ以上義母が噴火することはなくなりました。ふぅ。



そこからまたしばらく時が経過し、営業の方から私宛に精算金額の修正版が送られて

きました。こちらでも金額の妥当性を見るために独自に計算をしてありましたが、

その計算した金額とおおむね一致。細かい計算式がずれているのだろうと思いますが、

２０００円ちょっとくらいのずれはありましたが、このくらいなら許容範囲でしょう。



義母にその旨報告して、これで精算進めますよと確認。ずっとその営業さんに対する

文句をぶつぶつ言ってましたが、進めること自体は了承してくれました。



そこからメールを返して精算金額はＯＫなので振込先を教えてくださいと連絡。

そこからは経理担当と思われる方が窓口になり、無事に振込が終わって精算完了と

なったのでした。



一言で言うと「めんどくさかった」です。営業さんと義母の相性が悪すぎました。

義母的には営業さんの態度も気に入らなかったようです。女だからってなめてるだろと

しきりに言ってました。私は話をしていてもそんな印象は持たなかったんですけどね。

ちょっと調子がいいことを言いがちだとは思いましたが、別にそんなに悪いイメージは

ありませんでした。人によって相性ってあるんだなと思った次第。



精算するのに１年半もかかるとは思っていませんでしたが、これで本当に売却の後始末は

終了です。義母がこれ以上吠えることもなくなりました。平和が戻ってきたのです。



・・・東京法人の分精算してないけどどうなるんだろ（汗）

まああれは義母のところには連絡いかないから気にしないでおこう。



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東京１５棟目、無事に決済できました。

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東京１５棟目、無事決済できました。融資がギリギリになり出張も重なってバタバタの

極みでしたが、つつがなく済んだことに感謝したいと思います。



融資承認が出たのが先週の木曜、金消が今週月曜、決済が今週木曜。

正直、メインバンクさんの数字が欲しいという希望に合わせて動いた急いだのですが

融資使うのにこんなに早く実行までこぎつけたのは初めてじゃないかなあと思います。



金融機関さんの都合に合わせたケースは過去にもありました。太陽光発電所は

動き始める１年前に既に融資実行されており、据え置きで金利だけ払ってました。

ウケた融資金額は全部通知預金的なやつで固められて自由に動かすことはできず。

なんで金利だけ払ってるんだろうと思っちゃいましたが、これも金融機関さんが

早めに融資を実行させてほしいと依頼してきたことに応えた話でした。

そのくらい、お付き合いを大事にしております。弱者の理論かもしれませんが。



今回も金融機関さんが承認をとるのに時間がかかったものの、できるだけ早く、

何としても上半期のうちにやり遂げたいという支店長の意向もあり、こちらも最大限

それに合わせて動いたのでした。



今週はたまたまサラリーマンの仕事で出張があり、更に不動産の関係で札幌出張も

入れていました。東京にいるのが月曜と木曜午後だけという中で、売主さんも

抵当権設定されていて抹消登記をしなくてはならないという形で、本当にできるの？

という感覚でしたが、結局なんとかなってしまいました。人間も組織も、本当に

やる気になれば何とか出来てしまうものなのですね。



ということで、昨日は朝一番で出張先から東京の自宅に戻りました。

出張に出る前に必要な書類はひとまとめにしてあり、嫁ちゃんに取ってきてもらった

法人の印鑑証明書もそこにまとめてばっちり準備完了です。あとは届いていた

保険の契約書に押印をして契約を成立させることも忘れずに。ハンコを押しておかないと

万が一事故があった時に保険契約が適用されなくなっちゃいます。

（ハンコさえ押してあれば保険会社さんに情報が届いてなくても有効らしいです）



そしてその後はテレワークをしつつ、お昼休み時間を使って決済。

メインバンクさんは家から徒歩５分の距離なので、そういう芸当もできてしまいます。



メインバンクさんに到着すると、既に司法書士の先生と売主の業者さんは到着済。

本人確認して、書類書いて、融資実行して・・・と作業は流れていきます。

この日は支店長が身内の不幸でお休みを取っており、課長が代わりに現場を仕切って

おられました。一人なので作業量が多く大変そうでしたが、ほどなくして融資が実行され

通帳にお金が入り、現金も準備されました。売主さんに振込して、諸経費や司法書士の

先生への手数料、残置物撤去の費用など一通りお渡しして、あとは着金確認待ち。



着金確認までの間、売主さんと司法書士さんと３人でとりとめもない話をだらだら。

着金確認までの間の場をつなぐのが得意な人たちばかりなので、会話もスムーズでした。

当然だけど場慣れしてるよね、皆さん。



そして売主さんの金融機関さんから着金確認取れましたと連絡があり、無事終了。

４０〜５０分くらいで終わりました。総じてスムーズな決済であったと思います。

ちゃんと昼休みの間に終わったので良かったです（笑）



終わった後はテレワークしつつ鍵をキーボックスに入れて施工業者さんに置き場所を

連絡したり、札幌行きの荷造りをしたり。そしてテレワークが終わったらすぐ移動して

札幌に向かいました。遅い時間に到着して、ご飯食べたお店が楽しくて深酒気味。

結局東京１５棟目に対して何もアプローチできてない（苦笑）



今後はまず施工業者さんに図面を書いてもらい、プランを作ります。

ラフプランができたところで、民泊運営会社さんにヒアリングして家賃がいかほど

とれるか、間取りをどうしたらいいかを相談。家賃が普通に貸すより取れると

判断したら民泊する人に貸しますし、意外と差がないようなら普通賃貸にします。

普通賃貸にする場合は猫多頭飼いのコンセプトで猫賃貸を作る予定です。

プランができてきたらこちらのターン。楽しみです。



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高金利の借入が１本完済になりました。

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調子に乗って借入しまくっていた頃の高金利な借入が完済となりました。

どんなものであれ、完済ってのは気持ちのいいことですねー。スッキリです。



私が大好きなもの・・・それはなんと言っても「融資」です。銀行さんに対して

いかに自社が融資を受けても大丈夫かをＰＲし、先方が乗り気になってきた時は

よっしゃ！という気持ちになるし、融資の内諾を得た時はアドレナリンがドバっと

出るし。なんというかこう、私のやってることを認めて貰った！みたいな気持ちに

なるのが嬉しいというか。



まああれです、融資ジャンキーです。変態です。ＨＥＮＴＡＩ。自覚はあります。



ところで、２０１７年〜２０１８年あたりは私がすごく波に乗っていた時期でして。

年間６棟、２年で１２棟購入しております。なんかわからんのですが、あの頃は

とんでもないことになっていたなあと自分でも思います。案件も不思議と集まってきたし

融資もなんでなのと思うくらいついてました。波に乗っていたのですかねえ。

自分でもよくわかりませんが、とにかくすごい勢いでした。



それだけ購入しているということは、それだけ借入もしています。中には結構無理めな

借入なんかもしました。ちょっと借りすぎて返済比率が高くなりすぎたという点は反省を

すべきと感じております。



いろいろとありましたが、まああの頃は融資を受けることが楽しくてしょうがなかった

時期ではあったので、それも含めて楽しんでいたものでした。なので、要否も関係なく

金利も関係なく「貸します」と言われたら借りていたのでした。



そんな時期に１本の無担保借入をしたのですが・・・この条件がまたすごくて、

金利は５％以上でした。ご提案をしてきたのは東京のサブバンクさん。

運転資金として貸してくれるということで、不動産賃貸業に運転資金ですと！？と

鼻息荒く借りてしまいました。でもたぶん、本当の意味での運転資金ではないような

気もしております。東京１０棟目に根抵当権を設定したので、その空き担保余力を使って

貸付したかったのではないかと思われます。当時も薄々そんな気はしていたのですが

融資を受ける楽しさが勝ってしまい、結局融資を受けたのでした。



そんな経緯で受けた金利５％台の融資。たいした額ではないですが、返済期間が５年と

運転資金らしい短さなので、返済比率を高めるという影響が出てしまっておりました。

そうなることなんて目に見えて明らかだったのですが、あの頃は物件が次から次に買える

謎のハイ状態に陥っていたため、手元資金を増やすことの方が先決だったんですよね。

借入一覧とか更新してると、なんかこれ重いなあ・・・という気持ちになったのでした。

（愚かな奴めと笑ってくださって結構です）



勿論、借入すると判断したのは私ですし、この資金があったから物件購入が

加速したということは事実です。なんかサブバンクさんをdisってるようにも

見えるなと思ったので、そんなことはなく感謝していますからね、ということを

補足として記載させていただく次第です。



さて、あれから５年がどうやら経過したようで、先日サブバンクの担当の方から

お電話で「完済になったので書類をお持ちしたい」とお電話をいただきました。

おー、完済かー。どんな借入でも完済と言われるとなんかワクワクしますね。

これで返済が少し軽くなるぞ、みたいな気持ちが芽生えます。



高金利の借入が借入一覧から消えるということは、金融機関さんと話をする時にも

良い影響があると思います。元銀行員のお友達が、高金利の借入が残っていると、

この人は高金利でも借りるんだと認識し、あえて安い金利をぶつけてきたりは

してくれなくなる、と。まあそうですよね。自分が提案する側の立場になれば、

他行さんはこのくらいの金利か・・・それだったらうちもそれに合わせないと

借りてくれないだろうな・・・という気持ちになると思いますから。その金利が

高ければ、この人高くても借りてくれそうだから高めの金利で提案してみようという

話になるのではないかと思います。その意味でも、高金利の借入が１本消えたことは

良いことだと思います。



そして当然ではありますが、返済比率が少し減ったことも良いことです。

キャッシュフローの増加につながりますので、歓迎すべきことですね。



今のところの作戦は、売却して資金を作り、無担保借入を返済しようという形です。

今回みたいに返済が終わるのを待つのではなく、もっと攻めのスタイルで売却を

加速させないとなあ・・・と思う次第です。言ってる傍から東京３棟目は売却を

取り下げざるを得なくなってるし、ちゃんとやらないとなあ。



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東京１５棟目（仮）の決済は隙間時間で行うことに。

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東京１５棟目（仮）の決済日が確定し、大急ぎで準備を進めております。

今週あまり東京にいないから、こっちもギリギリの動きになっちゃってます。



先週ようやく融資が確定し、ほっと一息の東京１５棟目（仮）。

元々リノベーション部分で融資して貰おうと思っていたのですが、メインバンクさんが

数字が足りないから早めの実行がいい、だから本体購入時の融資にしたい、と。

リノベ融資より年数が伸ばせそう（２０年）だったので、じゃあそれでお願いしますと

依頼をしたのでした。



しかし、ちっとも融資の承認が出ず、２ヶ月弱かかってようやく先週融資の承認が

出たのでした。再建築可能だから余裕だろうと思っていたのですけど、結果としては

前面私道持分がないことがネックになり、街頭物件を担保にとれないことがネックと

なった次第です。



上半期中となると、融資承認が出た翌週に決済をしなくてはなりません。

先週確認したところ、売主さんがつけてる抵当権は抹消できるそうなので、

それではということで今週決済まで進めてしまおうということになりました。



実は今週、私がちっとも東京にいないんですよ。火曜日夕方〜木曜日午前は中部地方に

出張に出ているし、お昼くらいに戻った後夜は飛行機に乗って札幌に移動です。

火曜日は終日会議漬けなので、動けるのは月曜終日と木曜の午後だけ。



メインバンクさんとその辺調整して、とりあえず月曜のうちに金消を実施して

木曜昼決済で段取りを取っていただくことになりました。今回は急ぎになるので

司法書士の先生はいつも私がお願いしている先生ではなく、金融機関さんでいつも

使っている先生にお願いすることにしました。その方が銀行さんも段取りが取りやすく

都合がいいことでしょう。時間がない時はやりやすさ優先です。



金消の前に、支店長に電話で結局どの物件を担保に取るの？と確認。

東京３棟目、東京４棟目、東京１２棟目の３棟に第二抵当を設定するそうです。

司法書士のsン製への支払がかなり多くなるなこれ。まあしょうがない。



該当物件の権利書を探しましたが、東京３棟目の権利書が見当たらず・・・。

売却前提で不動産屋さんに契約書を預けたけど、もしかして権利書その中に入ってた？

確認して貰うと、権利書も一緒に入っていたということでしたので、それだけ返して

いただくことにしました。



諸々準備して月曜午後金消に臨みます。嫁ちゃんが代表の東京法人で購入するので、

嫁ちゃんにも同行して貰いました。



東京３棟目以外の権利書を渡して・・・っと、支店長が怪訝な顔をしているぞ？

「これ、違う物件の権利書ですね」

あ・・・間違えた。東京１２棟目と東京１４棟目を取り違えました。近所なので、

住所似てるんですよね。失敗失敗。正しい権利書は決済当日にお持ちしますね。



金消の中でようやく細かい条件がわかりました。

２０年融資の据え置き半年なので、返済は２４０回−６回で２３６回。

築古物件に２０年出してもらえるだけで大変ありがたいことです。

金利はちょい高めの３％。利回り８％に対して金利３％はイールドギャップを

考えるとちょっときつめの条件です。こんな金利で借りてると、その金利でいいんだと

他行さんも見てしまうからよくないよ、と友人にたしなめられそうな気もしますが・・・

ゆるふわ不動産投資家なので今はこれで妥協。

金額はリノベ分含めて総事業額の６割を融資していただくことになりました。

返済比率を考えてこの辺で抑えた形ですね。



必要な書類・・・印鑑証明書ですが、私がずっと出張に出ちゃってるので物理的に

取りに行くことが困難です。なので、嫁ちゃんにお願いして取ってきてもらうことに

しました。個人の印鑑証明書はコンビニで取れるからいいのですけど、法人のは

法務局まで行かないといけないのでだるいですね・・・。



あと忘れてはならないのが火災保険。保険代理店さんに以前見積は貰ってましたが

築古物件なので今は１年契約しかできない、かつかなり割高とのことでした。

写真を撮って渡し、ヒアリングを受けることで５年契約にすることができる可能性は

あるようですけど、そこまでやってる時間はないので、いったん１年契約で締結し

リノベが終わったら写真を撮って５年契約に切り替えて貰おうと思っています。



施工業者さんにも正式に融資承認が出たことをお伝えし、現地で採寸する予定を

入れていただきました。プランができてこないと、民泊する人に貸すか普通に貸すかが

決まらないので、本格的に動くのはプランが出てきた後になります。



ということで、隙を縫っての決済はなかなか大変ですが、頑張ります！

明日の決済をつつがなく終えられますように。



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東京８棟目で退去予告発生。

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東京８棟目で退去予告が発生しました。せっかく東京全部満室だったのに。残念です。

その一方で、引越先見つかってよかったなあという気持ちもなくはないです。



東京８棟目はペット多頭飼い（特にワンちゃん）を推奨しているコミュニティアパート。

東京都内にしては広めの庭があるので、何か面白いことができないかなと考えた結果

最初に「庭でドッグラン」というイメージが湧いたところから膨らませて、ワンちゃんを

楽しく飼える物件にしたい→どうせなら差別化して多頭飼いできる物件にしよう

→鳴き声がトラブルの元になりそうだから、ハードではなくソフトで対応しよう

（住人の皆さんが仲良くなれば多少ワンちゃんが吠えても不快ではなく心配になるはず）

みたいな思考の流れを取り、コンセプトが生まれました。



最初こそ苦戦しましたが、認知度が上がるにつれて、狙い通りの多頭飼いをしている方が

増えてきて、最近は募集をかけても割とすぐ埋まる状態になってきました。

７部屋に対して１０人と１８匹が住んでいます。ペットの方が人間より多いですね！



そしてコミュニティを維持するためにＢＢＱや飲み会をたまに企画しております。

仲良くなってもらう計画の一環としてですが、私自身が割とそういうお祭りごとが

好きなので、苦労なくやれてる次第です。



さて、今回はそんな東京８棟目で退去予告が出てしまったというお話です。

退去になるのは、住人の方の中で唯一コミュニケーションをとろうとしていなかった方。

退去の理由は「虫が入ってくる」「すきま風が辛い」といった内容でした。



築古木造な上に、隣地が藪のようになっているせいでやぶ蚊や羽虫も多いんですよね。

それは否定のしようがない事実だし、改善しようとしてもちょっと難しいところです。

他の入居者様からも、虫の話は聞かされることが多く、隙間にモール状のもので

目張りをしたりとかの対処はさせていただいておりました。



今回退去予告された方は、グループＬＩＮＥにもほぼ一切メッセージは送らず

ＢＢＱなどのイベントにも参加しないというタイプの方でした。純粋にペットを

多頭飼いできることに魅力を感じたというか、おそらくうち以外に選択肢がなくて

入居していたのだろうと思われます。小型犬を５匹飼っている人を受け入れる物件は

そう多くないでしょうからね・・・。



場所が下町エリアということもあり、近所の人がアパートの住人さんに声をかけてくる

雰囲気もあるのですが、他の入居者様からは「近所の人から、あの部屋の人が

挨拶しないしゴミ出しルールも守らないみたいなことを言われた」という話も

聞いたことがあります。コミュニケーションをとるのがあまり好きではなく、

一人で静かに過ごしたいタイプの方なのだろうなと思っていました。



管理会社さんは今回の退去予告を受けて「いずれはこうなるだろうと思っていた」という

旨のご感想を残されていました。コンセプトと合わない方だからいずれは離脱すると

考えていたようです。



私はどちらかと言うと、ワンちゃん５匹飼いというだけでものすごく選択肢が

狭まることになる中、希望に合う新居が見つけられてよかった、という気持ちに

なりました。居心地が良かったかどうかはご本人にしか知る由はありませんが、

私だったら周りがウェイウェイしてる中でそういうのが苦手な人が暮らすのは

しんどいなあと思ってしまうだろうなと思いますから。居心地悪くないかなあと

ずっと気にはなっていたんです。だから、退去は残念だけど、良かったねと思う

気持ちもあります。



新居がもっといい場所でありますように。



さて、空室になるお部屋の募集に関しては、管理会社さんから「以前興味があると

問い合わせてきていただいた方がいるので、そちらにコンタクトをとってみます」

という話がありました。ウェイティングリストとまで言うのは言い過ぎかもしれませんが

待ち行列風なものがあるのは素晴らしいです。この方に決まってくれれば、空室期間は

最小限に抑えられます。決まってくれるといいなあ。期待して待ちます！



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