太陽光発電、まさかのマイナス。

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ただいま盗難に遭って発電が停止している仙台法人保有の高圧野立て太陽光発電所。

売電ゼロなだけかと思ったら、なぜか電力会社さんから請求が来るという超展開・・・。



盗難なんてテレビの向こうの話だと正直思っていました。まさか自分が当事者に

なるなんて夢にも思わず。



過去、盗難と言えば、フィリピンで酔っぱらってる時にお財布を盗まれたとか、

自転車を盗まれたとか、そんな話はあったのですが・・・固定された財産の盗難は

初めてかもしれません。ああいや、昔実家にまだ住んでた頃に実家に泥棒が入って

金目の物を盗まれた事件があったな。クレセント錠のあたりの窓ガラスだけが割られてて

錠を開けられて侵入されたと思われる窓ガラスのことはよく覚えています。たぶんまだ

私が小学生の頃だったかな。泥棒なんて漫画の中の話だと思っていたのが、実は

現実にもいるということを感じ、恐怖したものでした。



太陽光発電所のケーブル盗難と言う話も、ニュースの中の出来事としか捉えていない

自分がいたのですが、今回自身の発電所が盗難に遭い、対岸の火事ではないのねと

認識を新たにしたものでした。子供の頃みたいな恐怖心は全く抱かなかったのは、

不動産投資を始めていろいろな経験をしすぎてしまい、すっかりスレてしまったからだと

思われます・・・。



盗難に遭ったら、まず被害届。そして保険代理店さんに連絡して保険適用の道を探りつつ

見積を取って復旧の道筋を立てる。そんな流れで進めております。その復旧までには

早くても１ヶ月、普通ならそれ以上の時間がかかります。その間売電収入はゼロで

ローンだけ支払を続けることになります。気が滅入ります。



しかし、払うのはローンだけではないという罠があることもここにきてわかりました。

とんだダークホースがいたのです。



義母から「酷い」と怒りマークつきで１枚の写真が送られてきました。

写真を見ると、そこには電力会社さんからの購入電力の明細書が写っています。



・・・なに！？１５万の請求だと！？どういうこと！？



どうやらマイナスになっているのは「代理制御調整金」という項目のようです。

あー、あれか。オンライン出力制御の機会をうちはつけてないから、他のサイトで

出力制御をされている分をオフライン制御として差し引かれている分ね・・・。



私の太陽光発電所は、出力制御の概念が導入される前に構築されております。

なので、出力制御の要件が当時ありませんでした。今は出力制御の話があるので、

オフライン制御という形をとっています。具体的には、出力制御装置がある発電所で

出力制御を行い、その分をオフラインの発電所が均等に負担する、という感じです。



今回の請求は、その出力制御の負担金だけが請求され、発電してないからマイナスに

なってしまった、ということでした。こんなところで出費があるのかー・・・。

悲しすぎますね。



早いところ発電所を復旧させないとなあ。先日、手配は完了しておりますので、

あとは工事が完了するのを待つばかりの状態にはなっています。工事が終わったら、

休業補償の保険を申請して、ここまでの発電がなかった分を取り戻さないと。



盗難なんてされるもんじゃないですね・・・（と言っても止められないけど）



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エアコン設置要求が・・・。

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札幌７棟目の入居者様からエアコン設置のリクエストがありました。

最終的には受けることになると思いますが・・・うーんと思わないこともないです。



今年は散々だった札幌７棟目。退去が多く結露などのトラブルもありました。

今までは安定していてよかったのですが、今年はこれまで安定していたものが

全部吐き出されたのかもしれません（苦笑）

ま、確率は収束するってことですね。これでまたしばらく安定するに違いない、と。



怒涛の如く入った入居申込に関しても、全て保証会社さんの審査を通過して契約まで

こぎつけているということでした。これで安心して満室返り咲きと言えます！



管理会社さんは今年は大変だったのではないかと思います。退去４件に結露トラブル、

募集時の交渉事に駐車場のやりくり・・・。頭が下がります。感謝しかありません。



今年の札幌の夏は異常な暑さでしたね。新規入居された方には、エアコン設置しなければ

家賃２０００円マイナスというオファーを出したのですが、設置しないという判断を

された方はゼロでした。札幌のエアコン需要が確実に高まっているようです・・・。

先日は３５度とか言ってたし、札幌も避暑感覚で訪れる場所ではなくなってしまった、

と思わざるを得ない今日この頃・・・。夏フェスも３０度オーバーでなかなか暑かったし

汗は止まらなかったし。汗っかきのデブには辛い季節です。とはいえ、湿気がないので

東京に比べたらそれでも過ごしやすいとは思いますけどね。



このとんでもない暑さの前に、お住まいになっている入居者様も我慢ができなくなって

しまったようです。自腹でエアコンを設置するという方もいましたし、エアコン設置を

大家サイドに要求してくる方も現れました。



大家側にエアコンつけてよと依頼があったのはつい最近の話です。先日、３５度を

記録した後なので、いよいよ耐えかねて・・・という感じなのでしょう。



管理会社さんは大家側に余計なお金をかけさせたくないと考えてくれています。

できるだけ設置しない方向で交渉をしてくれていると思うのですが、それでも私の

ところにその話が届いたということは、先方の気持ちがかなり強いのでしょう。



あと、管理会社さんとしては、今の入居者様に抜けてほしくないという気持ちも

あったようです。５年以上お住まいの方で、駐車場なしで契約してくれています。

駐車場の区画が足りないから、今車を借りていない人にはできるだけ出てほしくない、

という話を管理会社さんがされておりました。



駐車場、まだ４区画貸してないところがあるんですけどね・・・。

でもそこは雪除けに使わなくてはならないということなのです。

そこを貸して排雪した方がお値段が高いというのは試算して貰って把握しています。

なので仕方ないかと思ってはいるのですが・・・。



昨今の豪雪のせいで、今まで３区画でよかった雪除け地帯が４区画必要になって

しまいました。なんかもう、最初の目論見とか想定利回りとか、そういう話が

ことごとく自然のせいで潰されていて腹立たしいのですが、今与えられた条件で

やるしかないんだよね、としか言えないですよ。ええ。貸したいのに貸せない

もどかしさ。部屋によっては駐車場２台確保できるくらい広い土地も魅力の一つと

思っていたのに、なんか全然それを活かせてないなあ・・・と思うのでした。



まあもうこの際活かせないのは仕方ないです。そういう自然環境にあるのだから

何かできるわけでもないですし、受け入れるよりほかに手がありません。



そんな事情でとにかく駐車場が足りないから、できるだけ今の人には出てほしくない、

というのが管理会社さんの素直な気持ちだそうです。なので、可能であればエアコンの

設置を許容してほしい、と。



管理会社さんの判断は妥当性があると思うので、きっとここはエアコン設置を

受け入れないといけないのかなーと思ってはおります。ただ、そうは言っても

新規入居の方の場合は実質的に家賃２０００円アップで対応しているのに、

既存の方は家賃アップなしというのも、他の方から見たら納得感がない話です。



ということで、家賃２０００円アップしてくれるなら設置するというオファーを出して

みたのですが、管理会社さん経由で提案したところ、それだったら家賃が安くて

エアコン付きの部屋に引っ越すということでした。



管理会社さんに家賃相場を確認して貰いましたが、だいたい相場なりくらいの価格だけど

退去するなら募集はもう少し高くできる見込みもあるとのことでした。

実際、管理会社さんのご尽力のおかげで、相場より高め家賃で推移しております。

駐車場さえあれば、じゃあ出てってくださいって言うだけなんですけどね・・・。

もどかしい。雪除けとかいう豪雪地帯のクソ仕様のせいで・・・（泣）



今シーズンはもう終わりますので、来シーズンどうするかというところで、春先まで

交渉を続けるということで、今回は一旦落ち着かせました。



双方が妥協して１０００円家賃アップくらいで決着できればいいんですけどねー。

駐車場がなくて募集が大変だと言われてしまうと、そこを無視して強気に出るのもなあと

思ってしまいます。でも言われっぱなしのやられっぱなしも悔しいし。今年はとにかく

修繕費が山ほどかかっているので、できれば少しでも回収できる方向で進めたい・・・。

ま、来年に持ち越しだな。



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太陽光発電所の盗難事件、保険金支払が確定して防犯の仕様を検討中。

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太陽光発電所の復旧工事にようやく着手できそうです。最低限のの防犯工事を行うため

防犯面での仕様に関しての確認がありました。保険金も無事に支払いが確定しました。



今年あった事件を挙げなさい、と言われたら間違いなく上位で出てくるであろう

太陽光発電所における銅線の盗難。まさかうちの発電所でそんなことが起こるとは、

という気持ちでしたが、考えてみれば周りにさほど人家もなく、明かりもないのだから

泥棒から見ればうってつけですよね・・・。



発電していないので現場を確認したら電線（銅線）が盗まれていることがわかり、

保安協会さんに現場を確認いただいたり、警察に届け出て現場検証を受けた上で

被害届を書いたり（これが意外と書くことややることが多くて面倒だった）、

保険会社さんに保険金を申請して承認されたりと



詳細は過去ブログをご参照ください。

その１

その２

その３

その４



前回のブログでは保険金を申請したところまで書きました。

保険金の支払を申請した後は、支払いの連絡を待つばかりです。金額が大きいので

鑑定人さんが現場に行くかな？と思ったのですが、同様に被害に遭った隣の区画の

友人のところは鑑定人さんが現場に来ることなく支払が確定したとのこと。

しかも支払が確定したのも結構早い時期でした。



なので、うちの区画も早々に決まるかなと思っていたのですが・・・

なかなか保険金支払決定の報は届きません。なんでだろうと不思議に思ってましたが

隣の区画の友人と話す機会があったので情報交換したところ、どうも私の区画の方が

被害額が大きかったみたいです。隣の区画の友人が「え、そんなに金額高いの？」と

驚いておりました。金額が大きいから時間がかかってるということなら、確かに

そうなのかもしれません。



保険代理店さん経由で保険金支払の承認状況を聞いてもらいましたが、お盆明けには

回答できると思う、みたいな感じでした。義母は工事はまだかと聞いてくるし、

隣の区画の友人も、同時に工事することになるだろうからということで私の区画の

保険金支払を待っている状況です。



そりゃ保険金が出ようが出まいが工事はしなくてはならないですけど、施工業者さんも

私たちに気を遣ってくれて、保険金が出るのが決まってから動き出したいという形で

段取りしてくれてますから。そこはそのような動きをとるのがいいだろうなと。



しばらく焦れている期間はありましたが、お盆前に無事保険金の支払が承認されたと

保険代理店さんから連絡をいただくことができました。よかったです。



さて、ここからは工事のターンです。施工業者さんにて現場を確認していただき、

なるべく費用を掛けずに効果が出る防犯工事と、現場の復旧工事を検討していただく

ことになりました。防犯に関しては、施工業者さんとしても自分たちの搬入した電線が

再度盗難されるなんてことになったらたまらないということで、防犯工事をきちんと

しておきたいという話でした。そりゃそうですよね。保安協会さんも防犯工事を

検討してほしいと言われてましたし。



本当は一緒に現場を見て、どこにカメラを設置するとかをチェックしてほしいと

言っていたのですが、私が現場に行けるタイミングと施工業者さんのスケジュールが

うまくかみ合わず、結果としては施工業者さんが単独で行って、図面を起こして

私が確認するという流れになりました。



先日、その図面が届きました。防犯カメラ３箇所に防犯灯４箇所設置という感じです。

入口付近と銅線が一番集中している箇所にカメラや電灯を設置する感じですね。

防犯カメラもトレイルカメラのようなタイプを選んでくれており、費用面ではかなり

抑えた提案をしてくれているように思います。逆にちょっと心配ですけどね。

カメラを盗まれたりしないかな、とか。留める仕様については改めて確認しとこっと。



義母に見せて確認したところ、今回の侵入のあった場所へのカメラ設置をしなくて

いいのか、という指摘がありました。今回の侵入経路は隣の区画からなので、

そこは私の仕様確認には含まれないんですよね・・・。隣の区画のお友達とも

話をして、その辺の防犯がどうなるかは聞いてみようと思いますが、義母としては

その部分は他人の区画だから適切に提案されている前提でいいですよ、としました。

すると、それであれば別にこれでいいかな、どうせ売るし、という返答。

いやいや、どうせ売るからって発想はダメですよ・・・売れないかもしれないし。



ともあれ、私としてもそんなに変な感じはしていないので、この案で進めても

問題はないかな？という感じです。あとは隣の区画とのすり合わせだけして、

大丈夫そうならゴーサインですね。



早いところ仕様を決めて、工事を進めていきたいと思います。



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モンゴル３泊４日の旅、楽しかったです。情報交換もたくさんできました。

そしてそれをやってる最中にも、売却などのお話は動いているのでありがたいです。



昨日無事モンゴルから帰国しました。コロナ禍明け初めての海外、充実してました。

気の置けない不動産仲間と一緒に行く海外視察の旅、楽しいひと時でした。

現地でアテンドしてくださったお友達のモンゴル人の実業家の方の献身的なサポートも

あったので、プログラムも大変充実しておりました。彼がアテンドしてくれたからこそ

ここまで楽しい視察になったのではないかとも思います。感謝です。



モンゴルの空港には私が持っているカードで入れるラウンジがありませんでした。

ＪＡＬカード、ＡＮＡカード、プライオリティパスのいずれもＮＧだったので、

ラウンジを楽しむこともあまりなし。免税店はカシミアのお店が半分くらいを占め、

残り半分のうち半分が民芸品、残りはお酒とかたばことか化粧品とかの一般的な

免税店に揃っている品物でした。もうちょっと種類が豊富ならよかったのですが、

国際空港と言いつつゲートは６つしかなかったので、規模的にこのくらいのボリュームが

限界なのでしょうね。



日本に戻って、空港で一緒に行ったお友達と乾杯しつつ軽くご飯を食べました。

お寿司屋さんで食べるみそ汁や茶碗蒸し、穴子の白焼きといった美味しいご飯。

モンゴルのご飯も悪くはなかったけど、やっぱり日本の食事が口に合ってます。

お出汁の繊細な味付けみたいなのはモンゴルにはなかったですからね。



家に帰ってからはお土産を出したり旅行かばんを片づけたりしつつ猫と戯れて

日常を取り戻しながら、以前の福岡出張の時に買ってきてあった明太子やごまさばを

食べました。日本に戻ってきたなーという感じをより強くしました。



そんな感じで、三泊四日のモンゴル視察は無事に幕を閉じたわけですが、モンゴルに

いる間にも日本の不動産の話は動いてくれています。ありがたいですね、本当に。

私が日本にいなくても、管理会社さんや仲介業者さんが動いてくれるのですから。

お仕事をお願いしている方々への最大限の経緯を払いたいと思います。



太陽光発電所に関しては、先日売却しようと決めて動き始めました。



二人の大家さんから紹介していただいた業者さんに加え、別に大家さん仲間の

表稼業の会社さんが様々な条件はつくものの、もしかしたら買ってくれる先を

見つけてくれるかもしれないという話があり、そこに対しての情報提供などを

進めておりました。けっこう細かい情報も必要とされており、義母や顧問税理士の先生に

確認しないと回答がないものもあります。そういうところで回答に時間を要してしまい

先方に迷惑をかけてしまっておりました。



もしこちらの繋がりで興味を持ってくださる企業さんが出てくるようであれば、

太陽光は一気に出口を迎える可能性があります。まだ感触を探っている段階なので、

確度がどのくらいとかは全然わかりませんが、話が進んでくれればいいなと祈って

いるところです。こっちのルートの方がご紹介いただいた大家さんのルートよりも

（今のところは）査定額が高いので、期待したいところ。



千葉１棟目は管理会社さんと打ち合わせをして、売るとしたらいくらだろうと

相談をしました。近隣相場とか事例とかから考えれば、このくらいじゃないかと

いう情報をいただいたので、じゃあそれで試しに売りに出してみましょう、という

方向にしました。売れれば仙台法人にキャッシュが入ります。義母が最近手元資金が

不安だとブツブツ言ってるので、お金を作るのがいいんじゃないかと思います。



東京３棟目は仲介業者さんから固定資産税評価額の確認がありました。

具体的に買付を検討している方がいらっしゃるそうです。それはいいですね。

引合が弱かったので価格を下げて利回りを上げましたから、この辺で買付が入って

くれるといいなと思っております。



あとは売却候補としていた富山１棟目と札幌９棟目か・・・。

富山１棟目は売却の話をお友達大家さんで業者成りした方にお願いしていますが

複数の見込み客の方がいらっしゃるけど融資で苦戦中という話から進展はないようです。

札幌９棟目は来年１月以降に売却予定です。管理会社さんの社長と先日会って話をして

できるだけ高めに売りたい意向であることをお伝えしました。管理を取りたがる

社長なので、バカ高く売ると自分が後で管理で苦労するからという感覚で、程よい価格で

落ち着かせようとします。ですが、この物件は脂っこいので管理外れてもいいんじゃ？

だから高く売ろうよ？と誘導して、なんとなく管理に入らず高く売ってくれる雰囲気に

なってきています。後でもう一押しして、具体的な案件に仕立てたいと思います。



旅をしていても、サラリーマンをしていても、こうやって不動産は私がお願いした

各業者さんが動かしてくれています。大変ありがたい・・・。一人では基本的に

何もできない人なので、協力してくださるビジネスパートナーの皆様のおかげで

事業が成り立っております。改めてお礼申し上げます。



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モンゴル視察の実質的な最終日でした。

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モンゴル視察の実質的な最終日。食事をとりながらの意見交換や、大自然を感じられる

アクティビティ体験、街に戻っての商業施設視察（お土産購入）などを楽しみました。



本日もモンゴルではありますが、早朝の飛行機に乗って東京に戻るので、実質的には

昨日がモンゴルを堪能する最終日でした。ブログは夜のうちに下書きしてあります。

本日は貼りつけて投稿するだけ。寝坊した時のことも考えて、念のため予約投稿の

設定にもしてありましたが、寝坊はしなくて済みました（笑）



参加したメンバーには恵まれたものの、天候には残念ながら恵まれず、モンゴルにしては

珍しい雨模様。しかし、見方を変えればそんな珍しい天気を経験できたわけですから

ある意味ラッキーなのではないかと思います。



雨模様の仲、少し時間をずらして様子を見ていたところ、何とか乗馬できそうなくらいの

小雨に落ち着いてきました。この機を逃さず、モンゴルの雄大な大草原での乗馬体験！

１０年前にモンゴルに行った時も乗馬体験しましたが、あまり余裕がなくて、

馬にお願いしても全く言うことを聞いてくれず、前の旨が走り出したら一緒になって

走り出して超ビビったということしか覚えておりませんでした。今回はもうちょっと

いい思い出を作って帰りたいなあと思っていましたが、その願いは通じたようです。

今回はゆったりと乗馬しながら周囲の景色を楽しむことができました。



日本にも乗馬クラブはありますが、決められたコースの中を歩くだけなのではないかと

思われます（行ったことないので推測です）。しかし、モンゴルの場合は大草原を

自由に歩き回ることができます。とても開放的な気持ちになりましたし、お馬さんも

まつげが長くてかわいいなとか気づけたし。いい体験でした。



ランチを食べた後ウランバートルに戻り・・・と書くのは簡単ですが、草原から

ウランバートルは５０キロとか離れているし、市内に入ると渋滞が酷くて全然進まないし

移動だけでかなり時間がかかってしまいました。フィリピンも渋滞が慢性的に酷いし

マレーシアのお友達もＳＮＳで渋滞が酷いみたいなことを書いていたから、新興国では

共通の課題なのかもしれませんね。



カシミアとか買ったり、デパート行ったりしましたけど、なんか物価に関しては

日本とそんなに変わらないような感じでした。前に来た時はもうちょっと安いなあと

感じていたような気もするのですが、今回はそういう印象はあまりなし。

成長して物価が上がっているんですかねー・・・？為替の影響ではなさそうですし。

日本も賃料と物価が同時に上がっていく社会構造に転換しないといかんのではないかと

個人的には思いますが、なかなかそうなってくれないですねー。



道中いろいろと話をしましたが、モンゴルはなんと住宅ローンの金利が２０％です。

低金利な日本から見たら驚くべき数字ですが、モンゴルに住んでいる人からすれば

このくらいが当たり前なのでしょうね。そりゃ定期預金で金利１５％がつくんだから

貸付金利はもっと高くなるのが当然のことです。



むしろお金があるなら貸金業をやった方が儲かるんじゃないかという気もします。

まあ当然そんなことやるつもりはないですけど（異国で債権回収とか無理です）



たまに国を変えて、その国の環境と日本を照らし合わせながら日本の不動産賃貸業に

ついて話すのも、かなり良い刺激になったなあと感じております。

また、普段何気なく話しているメンバーでも、泊りがけで寝食を共にすることで

いろいろな面が見えてくるので、それもまたいいなと思う次第です。



今回はコロナ禍明け初めての海外ということで、テンションもちょっと高めでしたが

もうちょっとしたら海外に行くのも普通のことという落ち着いた気持ちになることと

思われます。そうなってから、また改めて訪れるのも面白いのかもしれませんね。



そんなところで、今日はとにかく早い飛行機に乗らないとなので、ブログは早々に

切り上げたいと思います。夕方までに家に帰れるので、家でゆっくりします。



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