東京３棟目の漏水被害は入居者様の保険で対応できました。

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だいぶ前の話で私も忘れかかっておりましたが、東京３棟目で漏水事故があった分の

復旧に入居者様のsyっか人賠償責任保険が使えることになりました。よかったー。



東京３棟目と言えば、今ちょうど売りに出している物件です。売りに出してるとはいえ

価格はかなり強気な設定にしているので、そうやすやすと売れないでしょうけど。

問い合わせはたまにあるけど確度高めな問い合わせはない、という状況のようです。



本気で売るならもうちょっと価格を調整した方がいいんだろうなーと思いつつ・・・

とりあえずは成り行きに任せている私なのでした。



そういえばこの間、管理会社さんから「本気で売る場合の価格提案しますね」って

言われてた気もするけど、こっちもあまり気にしてなかったからそのままだなあ。

どうしようかな・・・ちゃんと売るからってことで改めて聞いてみようかな・・・



新築の供給過多で以前と同じ家賃水準だと決まりが悪くなっているんですよね。

それを考えると売り時なのかもしれません。



さてさて、もう４ヶ月以上前のことですが、東京３棟目では入居者様が洗濯をする時に

ホースをちゃんと設置できておらずに階下にまで漏水をしてしまうという事故が

ありました。詳細は過去ブログをご参照ください。



最近はいろいろなことがありこの話はすっかり忘れていたのですが、忘れた頃に

管理会社さんから連絡があり、この漏水で発生した被害に関しては入居者様の

借家人賠償責任保険で費用が全額負担できそう、ということでした。



最初「漏水？なんだっけ？」と思って、過去の履歴とかひっくり返してようやく

何の話かを掴んだのは内緒です（苦笑）

だって最近トラブル多くてさー。自分が対応しないといかん話とか、直近の話とか、

金額が大きい話とかでないと覚えきれないんですよ・・・。



今回の話は少し上に書いた通り、入居者様がやらかしてしまったということに尽きます。

なので、施設賠償責任保険で対処というルートは当然と言えば当然かもしれません。

最近お金が出ていく案件が多すぎるので、今回はお金が出ていかないやつでよかった。



管理会社さんに詳細伺いましたが、ちょっとややこしかったです。

保険金がおりたので事前に見積してあった内容に沿って修繕を行う予定という方針ですが

漏水から数ヶ月が経過しており、その間どうも漏水被害を被った入居者様が段ボールの

荷物を動かしていないらしく、数ヶ月も水を含んだ段ボールが置いてあると床も

ぶよぶよになってしまっている可能性が高い、と。なのでその分は追加費用が発生して

対応箇所が増えるのではないかという話でした。



ただ、それを見越して工事額を算出して保険会社さんに伝えているので、仮に増えても

私が手出しすることはないのだそうです。



もし工事が発生しないなどで余ってしまった場合は、私のところに送金してくれるという

話だったので、工事がなければいいなーなんて思ってしまいました（笑）



こちらの金銭的被害が出ないよう調整しながら動いてくださる管理会社さんに感謝です。



とりあえず漏水の話はこれで片付いたっぽいので、他のトラブル対応に注力します！

（そもそも忘れてたくせに偉そうに何を言ってるんだというツッコミは受け付けます）



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今年はトラブルが多くお金が出ていく一方な感じがします。そんな年があるのも

仕方ないとは思いますけど、キャッシュフロー的には辛いですね。



半年が経過して、今年一番印象に残っているニュースはやはり太陽光発電所で

ケーブルが盗まれてしまったことでしょう。先日よりブログにて報告しておりますが

ほんとシャレにならん事態です。太陽光発電所、１円も稼働していない状態ですから。

返済は発生するけど収入はないなんて大損です。そりゃ保険はかけているので、

そこで何とかなると言えばその通りですが・・・防犯対策に追加投資しなくては

ならないですし、保険は使えば次回からの掛金が上がってしまいます。

平穏無事であるに越したことはないのです。



今年は札幌７棟目もなかなか大変です。退去の当たり年で、半年で４部屋の退去。

どれも原状回復が数十万クラス。全部合わせたら恐ろしい金額になります。

ゆうに２００万はオーバーするでしょう。



あとは東京３棟目で入居者様過失による漏水があったとか、東京５棟目で雨漏りの

疑いがあるとか、仙台１棟目で漏水がどうのこうのとか。そんな水廻りのトラブルも

頻発しているような印象です。



あとは今後ブログネタになる予定ですが、仙台２棟目のＧ事件、札幌８棟目の

ブレーカー事件などお金がかかりそうな大物の事件も列をなして控えております。



近所の町内会の方に東京２棟目の目の前にある街灯の件でリクエストをいただき

危うくうちがお金を出して街灯を修繕することになりそうだったり（管理会社さんが

いろいろ調べてうちじゃないと突き止めてくれたので良かったです）。

東京６棟目では隣地の方からうちの物件にインターネットの回線を留めさせてほしいと

お願いをされたりもしました。この辺はお金がかからないので平和な話だなと

思ってしまうくらいです。



不動産賃貸業は不労所得ではなく苦労所得である、とは先人の大家さんが遺した

名言だと思います。まさにその通り。不労所得って何？めっちゃ気苦労多いやん！

という感じです。借入の返済とか決算とか領収書とか、そんなところにも気苦労は

ありますし、今回列挙したようなトラブルも勿論気苦労の一端となります。



まあそうやって苦労をする代わりに、自分の身体を働かせなくてもお金が入る仕組みが

構築できるわけなので、そこに大きな問題は個人的には感じませんけどね。

どこかで苦労をする対価がお金なのだ、と思えば大きな問題ではないと思います。



でもお金がポンポン出ていくトラブルでの気苦労は嫌だなー。。。

今年はそういう気苦労の多い年だと思います。



今日は早めに会社に行かないとなので、なんかあまり中身のないことをだらだら書いて

お茶を濁させていただきました。すみません！



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太陽光発電所の復旧見積とその周辺のゴチャゴチャした話。

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太陽光発電所の復旧のためのお見積の初版が届きました。この後細かいことを調整して

最終版にすることになります。当然ですが、なかなか激しい金額でした・・・。



仙台法人が持っている野立ての高圧太陽光発電所で発生したケーブルの盗難事件。

一次対応は終わり、復旧に向けたお見積を取っている最中です。



これまでのあらすじは過去ブログをご参照ください。

その１

その２

その３



いくつか候補はあったのですが、最初に発電所を作る時に対応してくださった業者さんに

復旧工事のお見積をお願いする流れとなりました。



業者さんの選定には、隣の区画で太陽光発電所を作った友人が動いてくれました。

いくつかの候補と話をして、最終的に快くお見積を引き受けてくれたのが最初に構築を

してくださった業者さんだったそうです。他は微妙な顔をされたりで、あまり歓迎されて

いない雰囲気だったのだとか。



私からもその業者さんに連絡をして、うちの分のお見積も併せてお願いしますと

伝えておきました。友人が伝えてくれていたのですが、やっぱり私からもちゃんと

言うべきじゃない？という友人のコメントもありましたので。それにこの間ちょうど

伝言ゲームを過信して痛い目に遭ったばかりですしねえ。



ちょうど並行で、保険代理店さんから保険金を申請するにあたり必要な書類の

情報を提示されておりました。

・写真（被害状況がわかる写真）

・修理見積書

・図面（被害範囲を記載した設備の全体図）

・売電金額の資料（損失期間、損失期間の前3ヶ月、損失期間の前年同月）

・直近会計年度の決算書類（損益計算書）



このうち、修理見積書と図面は業者さんに作っていただく必要があります。

これらについては見積作業時にご準備をお願いしたい、ということを業者さんに

伝えなくてはならなかったので、その意味でも直接こちらからの連絡は必要でした。



あとは保安協会の担当の方からも連絡があり、ＰＡＳと呼ばれる装置を開放して

発電所を停止した上で復旧工事を行う必要があるという連絡を受けました。

確かこのＰＡＳの開閉は保安協会さんじゃないとできなくて、別途費用が発生することに

なってしまったはずです。ややこしい話になってきましたね・・・。



さらに保安協会さんからは、今回の事件を受けて防犯体制は見直さないといけないと

思うので、隣地の法人さんと協議し対応を検討してください、という依頼も受けました。

この辺も業者さんや友人と検討しないといけないわけです。やること多いわ・・・。



この辺を保安協会さん・業者さん・友人と調整しながら作業を進めていただいている

状況となります。時には友人が動いてくれて、時には私が動いて、行き違いがないよう

こまめに連絡を取る、みたいな感じですね。



そして取り急ぎのお見積が昨日届きました。ＰＡＳ対応も業者さんが保安協会さんと

直接連絡して実施する形でお見積は作られていました。防犯のことは一旦忘れて

現状復旧するためのお見積ということになります。



初版なのでまずは取り急ぎのもの、値引率などは考慮せずに定価ベースで作成を

しているという感じのようです。もうちょっと精査して、更に防犯の話を追加して

最終的な見積になるわけです。更に、どうせ工事するならということで、過去に

石がぶつかるなどの事故で破損したパネルもこの機会に直してしまいたいと思って

おりますので、その分の復旧見積も追加して貰おうと考えております。

（業者さんからこれも直します？と聞かれたのでちょうどいいと思って）



ちなみにお見積金額は・・・２５０万近かったです（吐血）

被害額大きすぎぃ！



今日は会議が多くて仕事もあまり余裕はありませんが、時間を作って保安協会さんに

電話しないといかんですね・・・。やることいっぱいだなあ。頑張ろう。



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東京１０棟目にお申込をいただきました！

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東京１０棟目に入居申込をいただくことができました。これでなんとか満室に返り咲きと

なりそうです。ご尽力いただいた管理会社さん、ありがとうございました。



東京１０棟目。ものすごく薄いです。フロアあたり３坪ちょっとしかなく、建物全体は

１０坪あるかないかといったところです。よくそんなもん買ったね、と購入した頃から

言われ続けている物件です。



しかも内装も何もしてなくて、そのまま貸したら倉庫くらいにしかならないよねという

代物でした。あれ買ってどーすんのよ？と考える人が多いのもごもっともと思います。



なんでそんなの買ったの？という話なのですが・・・なんとなく面白そうだったから、

というのが正直なところです。自己使用で私の秘密基地にしようかな？とか思ったり。

サラリーマンを辞めたら壱日中家にいることになって暇になりそうだから、出勤先を

作っておくのもいいんじゃないかなと思って買ったところもあります。



その意図を考え、２階は会議室のような仕様に、３階は小さな事務所のような仕様に

リフォームをさせていただきました。その上で、私がサラリーマンを辞めるまでは

レンタルスペースとして使うことにしました。



１階は道路に面しているので、店舗なり倉庫なりにできるだろうと思いましたので

あえて手は加えず普通に賃貸で出すことにしました。



正直、レンタルスペースとしてはたいして儲かってはいませんが、若干のお家賃は

入ってきているのでよしとしようかなと思います。何もないよりはマシですね。

レンタルスペースの認知度向上とテコ入れも必要だなとは思っておりますが、

今のところ手が回っておりません。



１階は３坪しかないとはいえ幹線道路沿いの倉庫として利用できるので、過去に２組ほど

借りてくださったことがあります。１組目は個人でボルタリングの岩を作っている、

という人が工房兼倉庫として借りてくださっていました。この方が解約になった後は、

職人さんが倉庫として借りてくださいました。



この職人さんが事業規模縮小のため退去となりまして・・・。そこからしばらく募集を

続けていますが、半年まではいかないと思いますけど、そこそこの期間空室が続いており

管理会社さんが気にかけてくださっている状態でした。



私自身は東京の物件の中では家賃が安いのでインパクトがそんなにないことから、

まあ考えるのは後回しでいいかな？と思っていました。他方、管理会社さんとしては

空室期間が長引いているので早く決めたいという気持ちはあったのだろうと思います。



先週の話ですが、管理会社さんより電話がありました。東京１０棟目に確度高めと

思われる問い合わせが来ているが、家賃を少し値引して貰えないかと相談を受けている、

というお話でした。



先方の希望交渉価格は１５００円マイナス。正直なところ、まあそのくらいであれば

別にいいかなと思ったりもしたのですが・・・なんとなくすんなり聞くのも悔しいし

５００円とか中途半端なの嫌だなと思ったので、１０００円引きであれば受けてもＯＫと

管理会社さんには回答しました。



それから数日が経過しましたが、特に続報はありませんでした。うーん、破談になった？

管理会社さんにＬＩＮＥで東京１０棟目の交渉はその後どうなったかを確認。

翌日、管理会社さんから返答があり、無事申込に至ったということを伺いました。

おー、満室返り咲きですね。よっしゃよっしゃ。



ただし、審査はこれからということなので、ぬか喜びになっちゃうかもしれません。

問題なく進んでくれればいいのですが・・・。これで審査落ちとかになったら

悲しいことこの上なしです。



何事もなく審査が進み、無事入居に至ってくれますように。



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札幌１２棟目で入居申込をいただき満室返り咲き確定。

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札幌１２棟目に入居申込をいただくことができました。大手企業さんの社宅です。

駐車場まで借りてくれるとのことで、完全満室に復帰となります。ありがたや。



札幌１２棟目は稼働から１年半くらい経過しておりますが、思ったより入れ替わりが

あります。この物件は１Ｋと１ＬＤＫの混合間取りになっていますが、その中でも

１Ｋのお部屋が頻繁に入退去している印象があります。



１年半のうちで、１９部屋中４部屋が入れ替わり。１ＬＤＫは８部屋あって入れ替わりは

ゼロに対し、１Ｋは１１部屋あって入れ替わりが４部屋となります。定着率を見ると

ちょっと微妙な感じはしてしまいます。札幌は「部屋は広いのが当たり前」と思っている

節があるので、１Ｋだと苦戦するだろうなという予想は事前にしておりましたが、

入退去の面でも入れ替わりが１ＬＤＫに比べて激しくなるというのは予想できて

おりませんでした。そうくるかー。



とはいえ、この誤算も結果としていい方向に出ている部分もあります。

入れ替わりのたびに家賃を上げることができているためです。



最近の札幌は新築の家賃設定が上がっていることもあり、築浅もつられて家賃相場が

上がっているような印象を受けます。そして管理会社さんもその状況を把握しており

１Ｋのお部屋で退去予告があると家賃を２０００円〜３０００円程度上げて募集を

開始するようにしてくださっています。３０００円上げても繁忙期の頃合いは半月で

決まっていたので、家賃が上がっているという印象は正しかったなと思いました。



今回の退去予告は時期が悪いので、２０００円のアップに留めることにしました。

閑散期なのであまり強気に行き過ぎるのも怖いよねという管理会社さんの気持ちが

込められた提案でした。現場がそういうならということで、こちらもその案に乗って

２０００円アップに留めて募集をすることにしました。



そして募集から１ヶ月ちょっとが経過した昨日のことでした。

管理会社さんよりＬＩＮＥが届き「入居申込入りました！」とのことです。

閑散期なので今までより少し時間がかかったとも言えますが、それでも１ヶ月で

きっちり埋めてくださるのだからありがたいです。



今回入居申込をいただいたのは、大手企業さんからでした。社宅として社員さん向けに

借りてくださるとのことでした。社宅代行会社さんは使っていないそうです。



実際にお住まいになる方の属性を見ると、おそらくですが新入社員さんが研修を終えて

しばらく工場で現場を体験する、あるいは本当に現場に配属になる、のどちらかの

パターンで札幌にお住まいになるのだろうと思いました。前者の場合入居期間が

短めになる可能性はありますけど、まあそれはそれで仕方ないかなと思います。



交渉として、１年未満の解約の場合の違約金条項の削除がありました。

管理会社さん曰く、大手法人さんの社宅契約ではよくある交渉事なのだそうです。

短期解約するつもりで言っているわけではなく、その条項があることで車内で稟議が

通らずに契約不可になってしまうために言われるのだそうです。管理会社さんとしては

この交渉は受けても問題ないと思うという話でしたので、右に倣うことにしました。



大手企業さんの社員さんが駐車場も含め借りてくださるのだから、こちらとしては

大変ありがたいですね。いいお客様を見つけてくださった管理会社さんにも感謝です。

ありがとうございます。



これで札幌１２棟目は満室に返り咲きとなりました。札幌で空室が残っているのは

札幌７棟目のみということになります。普段と逆で新鮮です（笑）

札幌７棟目に注力します！



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