現在７位です。午後札幌入りの予定です。今回は滞在短め。
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札幌１２棟目で退去予告がありました。２年を待たずにちらちらと入れ替わりが
発生しているようです。やっぱり狭い物件だからそうなっちゃうのかなー。
新築で購入することができた札幌１２棟目。当時は新築が一段階高くなってしまい、
この利回りでこれを買うところまで値上がりしちゃったのか・・・と思っていましたが
そこから更に値上がりが進んで、今思えばとても安くて良い買物だった、というオチに
なってしまいました。
当時なぜ安かったのかと言えば、ローンブレイクによる再販だった（らしい）こと、
仲介業者さんがめっちゃ頑張って値下げ交渉してくれたこと、利回りを上げるために
３０平米を切る小さな部屋が半分くらい含まれていたこと、といった要因がありました。
札幌だと、新築ならお部屋は広いのが当たり前という風潮があるように思っています。
ひと昔前は、南向きであることと３５平米以上あることが当たり前くらいの勢いの人も
少なくなかったような・・・。管理会社さんが「南向きなのが当たり前と思っている人
多いんですよね」とか言ってた記憶があります。私は新築より築古を多く持っているので
築古だと狭い部屋も多くてなかなか選んで貰えず苦労した過去もありました。
（あれで大家スキルがだいぶ身に付きましたので悪いことばかりじゃなかったけど）
その時の経験で懲りて、いい物件だけ買うようにすればよかったのですが、懲りない私は
その後もきつめな高利回り物件ばかりに手を出してしまいがちです。どうにもこうにも
利回り星人を止められないみたいで・・・。札幌９棟目なんてその最たる例です。
コタコタした物件ですが、奇跡的に今満室になっているので良かったのですが、
買う段階で「これは満室にできないかも」と自分で思ってしまうレベルでしたから。
土地として最後出さればＯＫくらいの感じだったのです。あの頃は金融情勢も良好で
何を買うにも融資が普通についていた幸せな時期でした・・・２年で１２棟買ったもん。
そしてその時の選球眼の適当さでその後３〜４年は稼働率低下に苦しむのでした（笑）
今は稼働率も正常化して９５％程度をキープできるようになったので良かったです。
札幌１２棟目の話に戻して・・・
この物件、安く買えたので含み益はだいぶある状態です。今普通に転売かましただけで
（単純な当時の買値と今回売値の差が）２０００万以上は出るはずです。銀行返済とか
色々あるのですぐ売ることにメリットはあまり感じていませんが、いざとなったら
換金できるというのはとても安心材料になるなあと思っております。
売却のことを考えがちなのは、今は安定していても先々どうなるかわからないと
思うためです。その大きな理由の一つは「部屋の狭さ」です。
札幌１２棟目が満室になったのが一昨年の１１月。そこからだいたい１年半くらいに
なるのですが、今年に入ってから１９部屋中３部屋の入れ替わりがありました。
１年半で３部屋の退去はちょっと多いかなという印象を持っております。そしてその
３部屋の間取りは、いずれも狭い部屋なのです。１ＬＤＫ取れてる広い部屋からの
退去予告はなく、１Ｋの狭い部屋からの退去予告ばかり。元々危惧していた部屋の狭さに
関しての不安、もしかしたら的中していて、今後も保有し続けるなら向き合い続けないと
いけないのかな？という考えはより強くなりました。
管理会社さんが頑張ってくれているし、立地も今は盛り上がっているエリアなので
別にそこまで大きな心配はしていません。実際、空いても半月もあれば次の人を
見つけてきてくれます。その意味で競争力は高いだろうと思っていますし、空室に
困るといったこともありません。ただ、１０年後・２０年後を見据えた時に、
そこまでずっと引っ張る物件なのか？という点は疑問符だというだけですね。
なので売却するイメージを常に頭に描いてしまうのでした。
さて、そんな私のイメージをより助長しそうなお話が飛び込んできました。
通算４回目の退去予告です。それもまた１Ｋの間取りのお部屋で。
今回の方の退去理由は特に管理会社さんからはうかがっておりませんが、１年半経つと
事情も変わってきて引越が必要になることもあるのでしょう。
管理会社さんからは、家賃を２０００円アップして募集したいという報告がありました。
新築の時より近隣家賃相場が上がっているので、これまでも退去ごとに３０００円の
家賃アップを目指してきました。そして３部屋とも３０００円の家賃アップを達成。
３０００円上げても速攻で決まったので、今後も家賃は上げていこうと思ったのでした。
今回は２０００円のみにとどめているのは、閑散期でタイミングが悪いということが
理由だそうです。本当は家賃を上げるのもどうかと思うけど、駐車場も１台空いてるし
上げること自体はいけるんじゃないか、というのが管理会社さんの見解でした。
私としては、家賃が上がるのは大歓迎です。家賃収入が上がるのは勿論のこととして、
売却時に利回りから逆算して計算した売価が高くなるというメリットがあるためです。
その意味ではむしろ家賃が安い部屋の退去は歓迎すらしてもいいのかもしれません。
ただ、退去になれば当然ですが諸経費がかかります。売価が上がることと諸経費が
嵩むことを天秤にかけた時、どちらがよりメリットが大きいのか・・・という観点で
考える必要はあるのかもしれません。ただ、その観点で考えたとしても、新築の頃は
悪名高い札幌の高い広告料も２ヶ月で済みますし、原状回復も例外はあれど普通は
あまり必要ないでしょう。空室期間も先の３部屋の実績ではほとんどありませんでした。
その意味では、退去して賃料が上がる方がメリットがありそうな気がします。
管理会社さんには、賃料が上がるのであれば是非上げていただきたい、ご提示いただいた
条件で募集をしていただいて構わない、とお伝えしました。今回も半月で決めるとか
そういうミラクルがあれば、本当に管理物件の募集は強いなという印象が強固に
なります。期待したいですね！
ということで、次の募集もつつがなく終わることに期待したいと思います。
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