仙台法人の決算の後処理。

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仙台法人の税務の後始末中です。簡易課税にするとか、決算の手数料が増えるとか、

倒産防止共済の掛け金を増やすとか。そんな話が飛び交っています。



先日、税務的には無事に仙台法人の決算が終わり、仙台法人は程よい黒字で着地させる

ことができました。そして既に今期の決算に関して頭を痛めていた李、顧問税理士の

先生からの依頼でくらくらしたり。早速次なる戦いが始まっております。

賃貸経営に終わりはないのです。



今回の決算で、目立った経費として挙げられたのが太陽光を売却して発生した消費税と

札幌１２棟目取得時の不動産取得税でした。これらはスポットの経費、かつ数百万単位の

大きい経費です。今期は発生しないこの経費を見込むと、今期の売上や利益は結構な

金額に跳ね上がってしまいます。



それに対する対策として、顧問税理士の先生は倒産防止共済を活用してはどうかと

コメントをくださいました。確かに、利益が見込まれるタイミングでガッツリと

かけていましたが、今は最低金額の５０００円まで落としています。このタイミングで

再度活用の方向に持っていくのは悪い話ではないと思います。掛金の上限があるから

使いどころはちゃんと考えないといけませんが、まあ今はそのタイミングということで

いいんじゃないかな？と。実際、稼働率がいいので収入も増えていますからね。



今期は利益が出ることを前提に組み立てないといけないなあと思いました。

税金をニコニコ払うイメージトレーニングしないと・・・。



次に、顧問税理士の先生からは本則課税ではなく今期から簡易課税に変更してはどうか、

とのご提案がありあした。



太陽光発電所を持っている関係で、消費税には割といろいろ引っかかりがちな仙台法人。

ただ、それゆえに今までは物件を購入するとナチュラルに消費税還付が発生しており

その対応の関係でずっと本則課税でやっておりました。



しかし、少し前の税制改正で、賃貸物件を購入しても消費税の還付が受けられないように

なってしまいました。このせいで低圧太陽光の売却に伴い、厳しい額の消費税を

支払わなくてはならなくなったのは苦い思い出です。何が税制改正だ、完全なる改悪じゃ

ねーかコノヤロー・・・おっと、なんでもありません。



今年は課税方式を変更できる状態のようで、変更するか確認がありました。

試算いただいた結果、簡易課税の方が納税額が下がるということがわかりました。

本則課税を維持するメリットももはやゼロですので、これはご提案の通りに変更を

させていただこうと思います。ということで、変更の連絡をしました。



そして最後に・・・太陽光があると決算処理がややこしくなるので、太陽光の分の

手数料（顧問料月額相当の金額）を決算時に頂戴したい、というものでした。



以前からこの話はくすぶっていたんですよね。本当は追加の費用がかかるけど

所長から特に指示がないので無料でやってる、みたいなことを担当の先生は仰って

おりました。なので、どこかで言われるんじゃないかなーという気はしてたのです。



ただ、それを今年言っちゃうあたりが・・・。そのややこしい計算の過程で、

太陽光の売上額を間違えて転記しており、税額がおかしくなっていたのでした。

そんなミスをしたタイミングで課金を要求してくるとは・・・間が悪いですよねえ。

心情的に、ミスったタイミングでお金要求されたら微妙な気持ちになりません？



※ややこしい計算の内容とミスに関してはこちらのブログをどうぞ。



今言っちゃいますー？と返してみたのですが、確かに間は悪いと思うけどこれまで

無償対応してきた分を斟酌いただき、許容して貰えないか、とのことでした。

所長からお金取ってこいって言われたんだろうなー。



私がお願いしている事務所は所長以下数名の税理士さんがいらっしゃいます。

所長が経営者で他の税理士さんはサラリーマンだろうと推察しております。

なので、本人の判断と言うより所長の判断での今回の要請なのだろうな、と。

サラリーマンである以上雇い主の意向には逆らえませんからねえ。



これまで無料でやっていただいていたのも事実ではあるので、しょうがないからと

こちらの課金についてはＯＫしますということでお返事をさせていただきました。

雇われの身の人をいじめる趣味はありません。出費が増えるのは悲しいですけどね。



そんな感じで、戦後処理をあれやこれやとやっておりました。

今期の決算は数字よさそうだから対策考えておかないとなあ。。。



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東京３棟目の売却は今のところ引合なし。

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東京３棟目を売りに出しているのですが、価格が高いようで売れる気配がありません。

いや、高いのは知ってたから当然と言えば当然の結果ですね。どうするか考えようっと。



今年は売却をして手元に資金を作り、その資金を使って不要な借入を返済、これにより

骨太なキャッシュフロー・・・絶対額が多少下がっても返済比率を低く抑える・・・を

得ようということを目標にしております。



ただ、私自身はこの辺のシミュレーションがあまり好きではないというか、

気乗りしないというか・・・。やっぱり増やす方が好きなので、なかなかその計算を

しようという気持ちになれておりません。



売却価格がいくらの想定で、それによりキャッシュフローがどれだけマイナスになるか、

手元に現金がいくら残るか、そしてどの無乱歩借入を返済するか、みたいなことを

１個ずつやっていけばいいのだということは頭ではわかっているのですが・・・。



苦手だけど必要なことは、自分以外のそれが得意な人にお願いするのが吉です。

銀行勤務の経験があるお友達にご厚意でこの辺計算していただいております。

完全なるご厚意なので、暇なときにやっていただければ十分ですということで

話をしております。快く引き受けてくださり感謝しなくては。



この辺の動きを取った結果、東京３棟目は売りだという話が出てくるかはわかりませんが

直感的にはこれは売って現金にしてもいいだろうという感覚は持っております。

なので、どのくらいで売れるのか市場の反応を試しに見てみようか、ということで

管理会社さんに売却の依頼をしました。



東京３棟目は部分的に借地が混じった所有権のニコイチアパートです。

所有権の部分が大半なのですが、接道している部分だけが借地になっています。

ほぼ所有権と思って問題ないだろうというくらいのレベルですね。

木造で耐用年数は超過しております。



チャレンジ価格と言うことで、まず最初は強気に７％で出すことにしました。

まあさすがにこれで売れる気はしませんが、もしかしたらワンチャンあるかななどと

思って、欲をかきました。



売却活動を始めて少ししたくらいで、退去予告が発生してしまいました。

１室空くと稼働率５０％になってしまうので、満室の方が売りやすいよねという話を

管理会社さんとして、まずは埋める活動をしようということで売却はいったん中断。

ただ、売るからには高い家賃で埋めたいという気持ちが先走り、家賃設定が高くなりすぎ

埋まらない状態が割と長く続いてしまいました。少し家賃を下げて条件を緩和して、

ようやく決まりましたが、半年くらいかかってしまいました。私の判断ミスです。

もうちょっと早めに家賃を下げる決断をすべきでした。



その後ようやく売却活動を再開しましたが、特に具体的な引合の話は管理会社さんから

届きませんでした。先日、別件で会話している時に反響状況なんかも聞いてみましたが

実質半年の売却活動で問い合わせは１０件程度。どれもブツ上げの業者さんっぽい

感じだったとのことでした。やはりエンドユーザさんにはこの利回りは響かないようで。

まあ私自身全然響かないから当然ですね（苦笑）



管理会社さんも私がそこまで真剣に売ろうとしているわけではなく、この金額で

売れたらラッキーだし、別に売れずにそのまま持っててもいいやって感じで考えている

ことをしっかりわかっているため、売るためにはこのくらいの金額にしましょう、的な

お話は一切してきません。真面目に売りたいという話をすれば、じゃあこのくらいの

金額にしてみましょうとかご提案はしてくださることでしょう。



本当に真面目に売るなら、価格設定を見直さなくてはならないと判断できました。

どうしようかなー。ちょっとだけ下げてみる？それともまとまった資金を手にするため

思いきって妥当な金額まで下げちゃう？あるいはこのまま突っ張ったままにする？

思案のしどころですね。どうしたもんかな。方向性を考えてみようと思います。

８％まで下げれば反響あるんじゃないかなーと勝手に想像をしています。



何事もトライアンドエラーなので、今回の一連の動きでこの金額だと売れないという

知見が得られたのは良かったと思います。あとはどう活かすか、ですね。



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入居申込キャンセルと退去予告で泣きっ面に蜂。

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札幌７棟目、なんと入居申込キャンセルに加えて退去予告まで発生するダブルパンチ。

キャンセル怖いわー・・・退去も怖いわー・・・。



私の保有する物件の中では優等生の部類に入る札幌７棟目。とにかく出入りが少なく

ありがたい物件です。年間通して一切動きがない時もありました。ファミリー物件で

駐車場が全戸分ある築浅（と言ってもそろそろ２０年弱だから築浅とも言えない？）

というちょっと田舎にありそうな物件です。実際、地下鉄の駅からは遠いので、

このエリアだと車移動がメインになるんじゃないかなと予想しています。

こういう物件の方が出入りは少なかったりするんですよねえ。



購入する時は利回りが低すぎるのではないかとドキドキしていたのですが、買ってみると

割とそんなこともなくちゃんとお金も残してくれています。ありがたいことです。



物件そのもののスペックもあるのでしょうけど、管理会社さんの頑張りも大きいと

思っております。購入前は３〜４部屋くらい空きがあり、なんでこのスペックで

この募集条件なのにこんなに空きがあるの？と不思議に思ったものでした。

恐らく管理会社さんがあまり空室を埋めることに長けていなかったのだと思います。

オーナーチェンジで管理替えるとわかってから、管理の引継に全く協力してくれなかった

らしいですからね・・・。そういうことをしちゃう管理会社さんなんて、お里が

知れたもんです。ろくでもない管理しかできないのでしょう。

（仲介さんにヒアリングしたら、実際あまり決めたくないような雰囲気でした）



物件の持つスペックと管理会社さんの能力がうまくハマっての安定稼働という結果に

なっているのだろうと思います。管理会社さんには感謝の気持ちしかありません。



さて、先日退去予告があったのですが、退去前に入居申込をいただくことができて

相変わらずいい感じに決めてきてくれるなあと感謝したものでした。管理会社さんの

「キャンセルにならなければいいのですが・・・」という一言がちょっと気になっては

いたのですが、まあ今までも別にそんなキャンセルとかなかったし、大丈夫だろうと

楽観的に捉えていたものでした。



まさかの本当にキャンセルになってしまうとは（汗）



細かい理由はわかりませんが、内見してみたら思ったのと違ったとかなんですかね？

正直、申込した後のキャンセルはできる限り止めてほしいですが、最近は昔に比べ

申込の重みがなくなっているようにも思うので・・・短期退去されるよりはキャンセルの

方がましかな、ということで自分を納得させようと思います。



そしてもっと痛いのが退去予告です。おそらく新築の頃からお住まいになっていた方が

６月で退去になることが決まりました。悪い時に悪いことは続くものですね。

てか繁忙期のうちに動いておいてくださいよー（泣）



札幌７棟目は購入前からの契約の人が１０組残っています。その中でも今回退去の方が

一番の古株です。正直痛いなあと思いますが、こればかりはやむを得ません。

新築の頃からお住まいだから、家賃だって今募集しているレンジとそう変わらないから

退去になったところで利回りが上がるわけでもありません。そして原状回復がやたらと

かかるのではないかと戦々恐々です。



・・・などと思っていたのですが、私ができるだけ家賃を上げていきたい派なのを

知っているからか、管理会社さんからは更に家賃を上げるご提案をいただきました。



今の募集賃料より更に２０００円上乗せ、そして元々駐車場が割安だったのを今の

募集価格に合わせることで、トータル５０００円アップを目指します、とのことです。

ただ、完全に地域相場より高めになってしまうので、家賃交渉で２０００円ダウンは

許容していただきたい、と。さすがのご提案です。完璧です。文句なしです。

即ＯＫとさせていただきました。



昨年末くらいから札幌７棟目の動きが激しくなってきている印象があります。

今までずっと平和だった分の反動なのでしょうか。ま、淡々と埋めていくしか

ありませんので、頑張ります（主に管理会社さんが・・・）



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札幌８棟目で漏水で水が使えない騒ぎがあった模様。

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札幌８棟目で漏水事故があったとのことでした。状況が思わしくないため管理会社さんの

判断で発注して対応を進めてしまった、と事後報告をいただきました。やむなしです。



ようやく満室になり一息つくことができた札幌８棟目。管理会社さんの変更が

ここまで奇麗にはまるとは思っていませんでした。これだけ速攻で決まるのであれば

もっと早く管理会社さんを変える決断をしておいた方が良かったのかもしれません。

まあでもそれは終わったから言えること。後の祭りというかなんというか。

後になって振り返るから言えることなのです。



稼働率の向上に一役買ってくれているのは間違いなくこの札幌８棟目の改善であり

そこに寄与してくださった管理会社さんには感謝の気持ちでいっぱいです。



さて、そんな札幌８棟目ですが、かれこれ１年近く空いていたお部屋が埋まったのは

嬉しいのですが、初期トラブルとか大丈夫かなあと心配をしておりました。

特に管理会社さんからそういう声は聞こえてこなかったので大丈夫なのかなと

思い込んでいました。結露が酷いと言われたお部屋は天井裏配管にグラスウールを

巻きつけたり（と書いたけど工事内容実はうろ覚え）して、問題が出た箇所には

都度都度対策はしています。ただ、空室期間が長く、その対策をした後入居付けは

はかどっていなかったので、本当に意味のある対策になっているかは未知数でした。



まあ、結露に関しては春先の入居なので次に顕在化するのは冬になりますので・・・

そこは今はわかりませんが、それ以外の初期トラブルは特になくてよかった、と

気を抜きかけたその時でした。やっぱりあるんかーい！と言いたくなる話が飛び込んで

きたのは。



あれはＧＷに入り富山出張をしている最中のことでした。管理会社さんからＬＩＮＥが

飛んできたのですが、通知で見えた一言目が「オーナー様申し訳ございません」

だったので、うわーと思ったのでした・・・。



落ち着いたタイミングで内容を確認すると、どうやら長期空室だったお部屋で

入居後にパイプシャフトから漏水があり、入居者様が水が使えない状態に陥っていた、

とのことでした。さすがに水が使えないというのは問題があり早期改善が必要との

現場判断で、修繕工事にゴーサインを出してしまったとのことです。

その判断は妥当だと思います。水が使えないけどオーナーに確認するので待ってね、

みたいなやり取りをするのも果たしてどうなのかなと思いますしね。



お見積金額は４万半ばくらいでした。必要経費なので仕方ありません。

入居者様にご不便をおかけする時間が最小限になったと思いますので、良かったです。



まだ初期トラブル発生するかなあ、と少し心配な感じはしていますが、もうあとは

出たとこ勝負で対応するしかないですね。何事もないことを祈ります。

管理会社さんのご尽力に感謝申し上げます。



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ＧＷを振り返る（？）

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ＧＷはいかがお過ごしでしたか？私は前半は富山出張、後半は自宅でまったりしつつ

事務作業をこなすという連休でした。明日から平常運転かー。残念（笑）



今年は有給休暇も駆使して９連休を取らせていただきました。たまに休めるのって

最高ですね。毎日休んでるとそれはそれで気が狂ってしまいそうですから・・・。

何かしら動いてないと気が済まないタイプなのです。それは過去の経験からの明らか。

（半年ほどプータローしてた時期がありましたが３ヶ月で辛くなり就職活動開始）



今回は前半に出張を入れていた関係もあり、後半は家でゆっくり過ごす方針としました。

いつもふらふらしているので、たまには家でゆっくりって感じです。



ＧＷ後半は自宅で事務作業を行いました。

・レントロール最新化

・メール対応

・太陽光実績報告の作成（過去１期分）

・領収書の整理

・パスポート準備に必要な書類を揃える

・サラリーマンの仕事の課題図書読破

・記帳

・積金を渡しに行く

・関東→札幌の大家会の勉強会会場探し



なんかもっといろいろやってた気がするけど、書き出してみるとたいしたことは

やってないなあと思いました・・・（笑）



やるべき仕事はいろいろとあるはずなので、もうちょっとしっかり動けたのではないかと

思わないこともありませんが・・・嫁ちゃんがたまにはゆっくりしなさいと言うので

その言い分を満たせたという意味ではよかったのではないかと言うことにしておきます。



サラリーマンの会社は部署異動があり、今までやったことがない仕事を行うことに

なりました。そのための勉強ということで、何冊か課題図書を渡されています。

次も控えているということもあり、今まで渡されていた分を今回のお休み中に読破。

ＧＷが開けたら新しい課題図書を借りてこようと思います。



あとは昨日、私の実家に日帰りで顔を出しました。珍しく弟の帰省のタイミングと

重なったので、家族４人＋嫁ちゃんの５人で食卓を囲んだのはいつ以来だろうなあ。

なかなか弟とタイミング合わせて帰省する機会もなかったもので。

たまにはこういう機会もいいものですね。



両親も年を取りましたが、まだまだピンピンしています。父はシルバー人材センターに

登録して植木を切る仕事をやっていますし、母も多少の病気はしたけど大きな病気は

することなく元気にワーワーしゃべっております。あと１０年は元気なんじゃないかと

思えるくらいなので安心して見ていられます。とはいっても父ももうちょっとで８０歳に

手が届くくらいの年齢。いつ何が起こるかはわからないですけどね・・・。



最近旅行してないと言っていたので、元気なうちに旅行にでも連れて行こうかなあ。

近場の温泉とかなら自分たちで勝手に車で移動してくるだろうなあ、元気だし。

親孝行はできるうちにしておかないといけないと思う次第です。



私自身も、気が付くと人生も折り返し地点を過ぎてしまいました。

子供の頃は年相応に大人になっていくものと思っていましたが、実際に歳をとってみると

全然そんなことはなく、気持ちだけは若い頃と全然変わりません。両親も見た目は多少

歳をとったと思うけど、中身は昔と全然変わらないです。すごく不思議な感覚です。

衰えていくのは肉体だけ・・・見た目は大人、頭脳は子供の逆コナン君です（苦笑）



思った以上に人は大人にならないんだな、ということを今この年齢になってしみじみと

感じているＧＷなのでした。



しかし、肉体年齢は確実に衰えていますから・・・やりたいこと、特に体力を要する

やるべきことがあるなら早めに動いた方がいいのだろうなとも思います。

海外旅行なんかもその一つでしょうね。うちの祖母は７０代でガンガン海外旅行に

行っていたという話でしたけど、人が誰しもそういう体力を持っているとは限りません。

行けるときに行くのが大事でしょうね。なので今年は海外旅行を２回します。

できればヨーロッパまで足を伸ばしたいなあ。来年行くチャンスありそうな気がするので

今から準備しておこうかな。



とりとめもなく駄文を書いてしまいましたが、人生いろいろ考えるタイミングに

差し掛かっているような気がする今日この頃、ということで（なんだそのまとめは）



ＧＷ最終日はあいにくの雨。これもまた家で大人しくしておきなさいという啓示なのか。

一部終わってない記帳を今日終わらせようかなと思っていましたが、雨なので

止めておこうと思います。



不動産とあまり関係ない投稿になってしまい恐縮ですが、今日はこの辺で。



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